1세대 1주택 비과세 요건 2026 총정리 — 보유 2년, 거주 2년, 12억

1세대 1주택 비과세는 한 세대가 국내에 집 한 채만 가진 상태에서 일정 기간 보유한 집을 팔면 양도소득세를 내지 않는 제도입니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호입니다. 2026년 10월 현재 요건은 세 가지입니다. 양도일 현재 1세대 1주택일 것, 보유기간이 2년 이상일 것, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것입니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분만 과세합니다.

2026년 10월 18일 현행 법령을 기준으로, 조문과 함께 실제로 걸리는 지점을 정리하겠습니다.

1세대는 누구까지인가요

주민등록이 아니라 실제로 생계를 같이 하는지가 기준입니다. 다만 주민등록이 같으면 따로 산다는 증명은 납세자가 해야 합니다. 부부는 주소를 달리해도 같은 세대입니다. 배우자가 없는 자녀가 따로 1세대가 되려면 30세 이상이거나, 기준 중위소득 40퍼센트 이상의 소득으로 독립된 생계를 유지할 수 있어야 하고, 실제 생계도 따로여야 합니다. 30세가 넘어도 부모와 같은 집에서 생계를 같이 하면 같은 세대입니다.

부천 아파트를 2003년 9월 부부가 사서 18년 넘게 보유하다 2021년 11월 24일 공매로 넘기고 신고하지 않은 사건이 있습니다. 30대 두 딸은 주민등록을 이 아파트에 둔 채 2020년 5월 각자 다세대주택을 샀습니다. 세무서는 2025년 5월 부모와 두 딸을 한 세대로 보아 3주택 중과세율로 고지했습니다.

청구인은 딸들이 병원 기숙사에서 살며 각자 벌었다고 소득자료와 사실확인서, 카드 내역을 냈습니다. 심판원은 2026년 2월 6일 기각했습니다. 조심 2025인4288입니다. 생활비를 나눠 낸 객관적 증빙이 없고, 카드 내역에 기숙사 생활 흔적이 없으며, 딸 한 명은 그 아파트 주소로 사업자등록까지 했다는 이유였습니다.

보유기간 2년은 언제부터 세나요

산 날부터 판 날까지 세고, 원칙은 잔금일입니다. 잔금 전에 등기했다면 등기접수일입니다. 2022년 5월 10일 이후 양도분은 예전에 다주택이었어도 그 집을 산 날부터 셉니다. 최종 1주택 리셋 규정이 폐지됐기 때문입니다. 상가를 주거용으로 바꿨다면 주거용으로 쓴 날부터 셉니다.

부산 아파트도 거주해야 하나요

2026년 10월 현재 부산은 조정대상지역이 아니어서 지금 사는 집은 거주요건이 없습니다. 다만 거주요건은 산 날을 기준으로 붙으므로, 아래 기간에 산 집은 2년을 살아야 비과세를 받습니다. 구마다 날짜가 다르니 소재 구와 취득일을 함께 보셔야 합니다.

• 해운대구·동래구·수영구 — 2017년 8월 3일부터 2019년 11월 8일까지, 그리고 2020년 11월 20일부터 2022년 9월 26일까지
• 연제구·남구 — 2017년 8월 3일부터 2018년 12월 31일까지, 그리고 2020년 11월 20일부터 2022년 9월 26일까지
• 부산진구 — 2017년 8월 3일부터 2018년 12월 31일까지, 그리고 2020년 12월 18일부터 2022년 9월 26일까지
• 기장군 — 2017년 8월 3일부터 2018년 8월 28일까지(일광면은 2018년 12월 31일까지). 재지정은 없었습니다
• 동구·서구·북구·영도구·금정구·강서구·사상구·사하구 — 최초 지정은 없었고 2020년 12월 18일부터 2022년 9월 26일까지만

해운대 아파트를 2021년 3월에 사셨다면 지금 파셔도 2년 거주가 필요하고, 2019년 12월에 사셨다면 필요 없습니다. 부산진구의 재지정일은 해운대보다 한 달 가까이 늦습니다. 지정 공고 전에 계약금을 낸 무주택 세대는 예외입니다.

12억을 넘으면 세금은 얼마인가요

12억원을 넘는 비율만큼만 과세합니다. 과세 양도차익은 전체 양도차익에 양도가액에서 12억원을 뺀 금액을 양도가액으로 나눈 비율을 곱해 구하고, 장기보유특별공제도 같은 비율로 계산합니다. 2016년 10월에 6억원에 산 해운대 아파트를 2026년 10월에 14억원에 판다고 가정하겠습니다. 취득 당시 비조정이고 필요경비는 1,000만원, 다른 주택은 없습니다.

거주하지 않아도 비과세는 됩니다. 그러나 장기보유특별공제 표2는 3년 이상 보유한 1세대 1주택이 2년 이상 거주해야 받습니다. 보유 연 4퍼센트에 거주 연 4퍼센트, 최대 80퍼센트짜리 표입니다. 거주가 0년이면 최대 30퍼센트짜리 표1이 적용돼, 같은 집인데 지방소득세를 포함해 1,491만원을 더 내게 됩니다. 조정대상지역 시기에 사서 살지 않았다면 비과세 자체가 안 되니 금액이 한 자리 더 올라갑니다.

참고로 2026년 8월 정부 세제개편안에는 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 바꾸는 내용이 있습니다. 국회 심사 중인 정부안이라 위 계산에는 넣지 않았습니다.

부부 공동명의면 12억을 각자 적용하나요

아닙니다. 고가주택 판정과 12억 공제는 주택 전체로 하고 지분대로 나눕니다. 성북구 주택을 2007년 이혼 재산분할로 절반씩 나눈 두 사람이 2021년 3월 집이 수용되자, 세대가 다르다며 각자 지분에 당시 기준인 9억원을 따로 적용해 신고했습니다. 세무서는 9억원을 지분 비율로 나눠 다시 고지했고, 심판원은 2024년 12월 23일 기준금액을 지분 비율로 안분하는 것이 맞다며 가산세까지 그대로 두었습니다. 조심 2024서2126입니다.

2년을 못 채워도 비과세되는 경우

• 민간건설임대주택이나 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 분양받은 경우로서 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년 이상 거주한 때
• 사업인정 고시일 전에 취득한 주택이 공익사업으로 협의매수되거나 수용된 때, 그리고 그날부터 5년 안에 파는 남은 주택
• 해외이주로 세대 전원이 출국하거나, 1년 이상 국외 취학·근무로 세대 전원이 출국한 때. 출국일 현재 1주택을 출국일부터 2년 안에 팔아야 합니다
• 1년 이상 거주한 집을 취학이나 근무상 형편, 1년 이상 치료가 필요한 질병 등 부득이한 사유로 세대 전원이 다른 시나 군으로 옮기면서 파는 때
• 조정대상지역 공고가 있기 전에 매매계약을 하고 계약금을 낸 무주택 세대. 이 경우는 거주요건만 빠집니다

제가 두 사건을 읽고 든 생각

두 사건 모두 집은 오래 보유한 한 채였지만, 누구와 한 세대인가와 12억을 누구 기준으로 보는가에서 갈렸습니다. 부천 사건은 가혹해 보여도 법리는 맞다고 봅니다. 자녀가 독립했다면 주민등록부터 옮기거나, 생활비 이체 내역과 기숙사 계약서 같은 증빙을 남겼어야 합니다. 사실확인서만으로는 이기기 어렵습니다.

성북구 사건은 문언상 결론이 정해진 사건입니다. 이혼 재산분할 때 집을 지분으로 나눌지, 팔아서 현금으로 나눌지는 세금까지 보고 정하셔야 합니다. 지분으로 나누면 나중에 팔 때 12억이 두 배가 되지 않습니다.

정리하며

1세대 1주택 비과세는 2년 보유, 조정대상지역 취득이면 2년 거주, 12억이라는 세 숫자로 요약됩니다. 부산은 지금 비조정이지만 지정 기간에 산 집은 거주요건이 남습니다. 12억을 넘으면 거주 2년이 공제율을 가르고, 세대원의 집 한 채가 비과세 전체를 막습니다.

파시기 전에 세대 구성과 취득일부터 확인하십시오. 상담 신청으로 주민등록등본과 취득일만 알려 주시면 거주요건이 붙는 집인지 먼저 짚어 드리겠습니다.