가입만 하고 계약금만 냈는데 주택 수에 들어가나요.

기획재정부 해석은 조합원 지위를 사업계획승인일 이후부터 신규주택을 취득할 수 있는 권리로 봅니다. 그 전 단계라면 이 해석상 권리로 보기 어렵지만, 조합의 사업계획승인일과 사실관계를 함께 확인하셔야 합니다.

지주택 아파트의 보유 2년은 언제부터 세나요.

사용승인일부터입니다. 그 전에 임시사용승인을 받았거나 사실상 입주했다면 그중 빠른 날입니다.

땅을 냈으니 토지분만이라도 일찍 산 것으로 볼 수 없나요.

조세심판원은 토지분만 따로 비과세하는 규정이 없다고 보았습니다.

준공 전에 조합원 지위를 팔면 세율은요.

분양권으로 보면 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60%입니다. 보유기간 기산일은 지위를 얻은 경위에 따라 따로 확인이 필요합니다.

입주 뒤 다른 집을 사려면요.

사용승인일부터 1년이 지난 뒤 새집을 사고 3년 안에 조합 아파트를 팔아야 합니다. 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년으로 줄어든 개정이 있어 취득 시점과 경과규정을 확인하셔야 합니다.

기존 집을 가진 채 조합원 지위를 얻었다면요.

분양권(2021년 이후 취득분)으로 보는 경우, 기존 집을 산 지 1년이 지난 뒤 분양권을 취득하고 분양권 취득일부터 3년 안에 기존 집을 팔면 비과세 특례가 있습니다. 완공 후 이사·거주 요건을 갖춘 특례도 있습니다.

양도소득세2026년 10월 24일

지역주택조합 양도세 2026 총정리 — 조합원 지위·현물출자·새 아파트 취득일

지역주택조합 아파트의 세법상 취득일은 조합 가입일이 아니라 사용승인일입니다. 집이나 땅을 조합에 내는 현물출자는 양도이고, 사업계획승인 뒤의 조합원 지위는 분양권으로 본 해석례가 있습니다. 2012년에 집을 내고도 일시적 2주택 비과세를 받지 못한 심판례와 부산 계산을 정리했습니다.

글 · 박성일 세무사 (세무법인한영 서면지점 대표세무사)

핵심 요약

01기획재정부는 조합원 지위를 사업계획승인일 이후에 한해 신규주택을 취득할 수 있는 권리로 봅니다.
02사업계획승인 이후의 조합원 지위는 분양권으로 본 국세청 해석례가 있고, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 들어갑니다.
03집이나 땅을 조합에 내는 현물출자는 양도입니다. 양도로 보지 않는 재건축 환지와 다릅니다.
04완공된 조합 아파트의 취득일은 사용승인일(그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받았다면 그중 빠른 날)입니다.
05보유 2년과 다른 집을 살 때의 '1년 뒤 신규 취득' 요건은 사용승인일부터 셉니다. 다만 기존 집을 가진 채 조합원 지위를 얻은 경우의 특례 기간은 분양권 취득일부터 따로 셉니다.

지역주택조합 양도세는 주택법에 따른 지역주택조합의 조합원이 조합원 지위를 팔거나, 집·땅을 조합에 출자하거나, 완공된 조합 아파트를 팔 때 내는 양도소득세입니다. 재건축 조합원입주권과 이름은 비슷하지만 세법은 다르게 다룹니다.

"2018년에 가입했으니 보유 2년은 한참 지났죠?" 상담실에서 자주 듣는 질문인데, 세법이 보는 날짜는 그렇지 않은 경우가 많습니다.

지역주택조합 단계별 세법상 성격과 기산일 정리표 — 단계마다 세법상 성격이 다릅니다

조합원 지위는 세법상 무엇인가

기획재정부는 조합원 지위가 사업계획승인일 이후에 한하여 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당한다고 보았습니다(재산세제과-40, 2022. 1. 7.). 사업계획승인 뒤의 지위에 대해 국세청은 소득세법 제88조 제10호의 분양권으로 본다고 답했습니다(서면-2021-법규재산-4466, 2022. 2. 11.).

분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득한 것부터 주택 수에 들어갑니다. 조정대상지역 공고 전 가입계약과 계약금 납부가 공고 전 계약 예외에 해당하지 않는다는 회신(사전-2021-법령해석재산-0120)도 있지만, 이는 조정대상지역 예외를 판단한 것이어서 주택 수 판단과는 구별해서 보셔야 합니다.

집이나 땅을 조합에 내면 양도인가

양도입니다. 2015년 12월 17일 지역주택조합에 부동산을 현물출자하고 양도세를 낸 조합원이 재건축 환지와 같다며 환급을 구했지만, 조세심판원은 주택법에 따른 사업이라 환지가 아니고, 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 유상 양도된 것으로 본다며 기각했습니다(조심 2017서0601, 2017. 3. 6.).

새로 받은 아파트의 취득일은 언제인가

소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호는 자기가 건설한 건축물의 취득시기를 사용승인서 교부일로 하고, 그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받으면 그중 빠른 날로 정합니다.

청구인의 어머니는 2012년 서울 동작구의 집을 지역주택조합에 현물출자했고, 조합원 규칙에 따라 자녀가 조합원이 됐습니다. 조합은 2018년 사업승인을 받았고 새 아파트는 2021년 2월 18일 사용승인을 받았습니다. 그 사이 배우자는 2020년 10월 5일 김포의 아파트를 샀고, 청구인은 2023년 9월 25일 조합 아파트를 판 뒤 일시적 2주택 비과세를 구했습니다.

조세심판원은 조합 아파트의 취득일을 2021년 2월 18일로 보고, 청구인은 2018년 7월 27일 주택을 취득할 수 있는 권리를 얻었을 뿐이어서 김포 아파트를 산 날에는 1주택 세대가 아니었다며 기각했습니다. 토지분만 따로 비과세하자는 주장도 근거가 없다고 했습니다(조심 2024인5986, 2025. 3. 7.).

바꾸는 것이 아니라 팔고 새로 사는 구조

재건축은 법이 환지로 보아 옛집이 이어지지만 지역주택조합은 그런 규정이 없습니다. 출자할 때 한 번, 새집을 팔 때 또 한 번 세금 계산이 따로 돕니다.

부산 지주택 아파트, 언제 파느냐에 따라

가상 사례입니다. 부산 수영구 지역주택조합에 현금으로 가입한 원조합원이고, 취득가액 합계 4억원, 사용승인 2024년 6월, 양도가액 7억원입니다. 그 밖의 필요경비는 없고, 지방소득세 10%를 포함했으며, 현재 세율과 공제가 매도 시점에도 유지된다고 가정했습니다.

부산 지역주택조합 아파트 양도 시기별 양도세 비교 — 같은 아파트, 세 갈래

사용승인일부터 2년이 지난 뒤 1주택 상태로 팔면 비과세로 0원입니다. 취득 당시 부산은 조정대상지역이 아니어서 거주요건도 없습니다. 2025년 3월 다른 아파트를 산 뒤 2027년 1월 조합 아파트를 팔면, 조합 아파트 취득 후 1년이 지나기 전에 다른 집을 산 셈이라 일시적 2주택이 안 됩니다. 토지·건물 모두 사용승인일 취득으로 보면 약 1억 242만원입니다(토지분 취득시기를 따로 보는 해석에 따라 달라질 수 있음).

사업계획승인 뒤 준공 전에 조합원 지위를 프리미엄 1억원에 넘기면, 분양권으로 보고 보유 1년 이상이면 60% 세율로 약 6,435만원입니다.

정리하며

지주택 조합원이 상담에 오시면 저는 가입일, 출자일, 사업계획승인일, 사용승인일을 표로 먼저 적고 가족이 산 다른 집의 잔금일을 나란히 놓습니다. 기존 집을 가진 채 조합원 지위를 얻었다면 분양권 취득일부터 세는 특례(시행령 제156조의3)도 따로 계산합니다.

지역주택조합은 재건축과 닮았지만 세법은 다르게 봅니다. 날짜 하나가 비과세와 1억원을 가르니, 매도나 추가 취득 전에 상담 신청으로 날짜부터 맞춰 보십시오.

자주 묻는 질문

Q. 가입만 하고 계약금만 냈는데 주택 수에 들어가나요.: 기획재정부 해석은 조합원 지위를 사업계획승인일 이후부터 신규주택을 취득할 수 있는 권리로 봅니다. 그 전 단계라면 이 해석상 권리로 보기 어렵지만, 조합의 사업계획승인일과 사실관계를 함께 확인하셔야 합니다.
Q. 지주택 아파트의 보유 2년은 언제부터 세나요.: 사용승인일부터입니다. 그 전에 임시사용승인을 받았거나 사실상 입주했다면 그중 빠른 날입니다.
Q. 땅을 냈으니 토지분만이라도 일찍 산 것으로 볼 수 없나요.: 조세심판원은 토지분만 따로 비과세하는 규정이 없다고 보았습니다.
Q. 준공 전에 조합원 지위를 팔면 세율은요.: 분양권으로 보면 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60%입니다. 보유기간 기산일은 지위를 얻은 경위에 따라 따로 확인이 필요합니다.
Q. 입주 뒤 다른 집을 사려면요.: 사용승인일부터 1년이 지난 뒤 새집을 사고 3년 안에 조합 아파트를 팔아야 합니다. 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년으로 줄어든 개정이 있어 취득 시점과 경과규정을 확인하셔야 합니다.
Q. 기존 집을 가진 채 조합원 지위를 얻었다면요.: 분양권(2021년 이후 취득분)으로 보는 경우, 기존 집을 산 지 1년이 지난 뒤 분양권을 취득하고 분양권 취득일부터 3년 안에 기존 집을 팔면 비과세 특례가 있습니다. 완공 후 이사·거주 요건을 갖춘 특례도 있습니다.

출처

소득세법 제88조 제1호·제10호, 제89조 제1항 제3호, 제104조 제1항 / 시행령 제155조 제1항, 제156조의3, 제162조 제1항 제4호
조심 2024인5986 (2025. 3. 7. 기각)
조심 2017서0601 (2017. 3. 6. 기각)
기획재정부 재산세제과-40 (2022. 1. 7.), 서면-2021-법규재산-4466 (2022. 2. 11.), 사전-2021-법령해석재산-0120

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 결론은 취득·양도 시기와 재산의 종류, 가족 구성에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신고 전에는 반드시 세무 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.

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