분양권·입주권 양도세 2026 총정리 — 70퍼센트와 60퍼센트

분양권 양도세는 아파트 분양권을 팔 때 받은 프리미엄에 매기는 세금입니다. 보유 1년 미만이면 70퍼센트, 1년 이상이면 60퍼센트의 단일세율입니다. 조합원입주권은 주택처럼 1년 미만 70퍼센트, 2년 미만 60퍼센트, 2년 이상은 기본세율이고, 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세도 받을 수 있습니다. 분양권 자체에는 비과세 규정이 없습니다.

이름이 비슷해 같은 것으로 아시는 분이 많은데, 세금에서는 꽤 다릅니다. 나란히 놓고 보겠습니다.

1년 안에 팔면 얼마인가

부산 분양권의 프리미엄이 1억원이라고 하겠습니다. 필요경비는 0원, 기본공제 250만원만 뺀 계산이고 확정 세액은 아닙니다.

1년을 넘겨도 분양권 양도세율은 60퍼센트 아래로 내려가지 않습니다. 반면 잔금을 치르고 그 집을 2년 이상 보유하고 다른 주택이 없다면 1세대 1주택 비과세가 가능합니다. 새 아파트의 취득일은 잔금청산일이고, 그때 완공 전이면 완성일입니다.

분양권도 주택 수에 들어갑니다

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 들어갑니다. 주택과 분양권을 함께 가진 세대가 주택을 팔면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 오피스텔이나 생활숙박시설의 분양권은 여기서 말하는 분양권이 아니라는 것이 국세청 해석입니다.

분양권 한 달 가졌다가 비과세가 깨진 사건

2018년 12월 인천 중구 주택을 취득한 세대에서 2021년 7월 10일 배우자가 경남 양산의 분양권을 샀다가 8월 24일 팔았습니다. 지방 미분양 분양권은 주택 수에서 빠진다고 믿으셨다고 합니다. 10월 28일 그 주택이 강제경매로 넘어갔고, 이듬해 3월 비과세로 신고했습니다.

세무서는 2025년 1월 6일 양도세 1억 3,642만원을 고지했습니다. 근거는 당시 시행령의 재기산 규정이었습니다. 2주택 이상 세대가 1주택만 남기고 모두 처분하면 그날부터 보유기간을 다시 센다는 규정입니다. 심판원은 분양권을 판 2021년 8월 24일부터 2년을 다시 세야 한다고 보고 2025년 9월 18일 기각했고, 청약 규칙은 양도세와 관련이 없다고 했습니다. 조심 2025인1858입니다.

이 재기산 규정은 2022년 5월 31일 개정으로 현행 조문에서 빠졌습니다. 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 적용됩니다. 그러니 지금 같은 일이 생기지는 않습니다. 그러나 청약에서 세지 않는 분양권은 세법에서도 세지 않는다는 오해는 지금도 위험합니다.

집 한 채에 분양권이 생기면 언제까지 팔아야 하나

분양권 취득일부터 3년 안에 종전주택을 팔면 비과세 특례가 됩니다. 다만 종전주택을 취득하고 1년이 지나 분양권을 사셨어야 하고, 종전주택이 2년 보유 같은 요건을 갖춰야 합니다.

3년을 넘겼다면 길이 하나 더 있습니다. 완공 전이나 완공 후 3년 안에 종전주택을 팔고, 완공 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 살면 됩니다. 이 특례를 받으신 뒤 이사와 1년 거주 요건을 채우지 못하면 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 세금을 신고하고 납부하셔야 합니다.

주택끼리의 일시적 2주택은 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이고 신규주택을 2026년 8월 4일 이후 취득한 경우 처분기한이 2년으로 줄었습니다. 그런데 분양권 특례의 문언은 지금도 3년입니다. 두 제도를 섞어 기억하지 마십시오. 부산은 2022년 9월 26일 해제되어 지금은 비조정 지역입니다.

입주권 비과세는 언제 되나

관리처분계획인가일 현재, 그 전에 철거됐다면 철거일 현재 비과세 요건을 갖춘 기존주택이었다면 입주권 비과세가 가능합니다. 그리고 양도일에 다른 주택이나 분양권이 없거나, 주택 한 채가 있고 분양권은 없는 상태에서 그 주택을 취득한 날부터 3년 안에 입주권을 파셔야 합니다. 12억원을 넘는 부분은 과세됩니다.

사람이 살고 있어도 관리처분계획인가가 나면 세법상 입주권입니다. 상속으로 같은 단지에 두 채가 된 뒤 2018년 5월 15일 인가로 둘 다 입주권이 되었고, 2023년 7월 19일 하나를 판 사건이 있습니다. 양도일까지 실제 주거용으로 쓰였다며 상속주택 특례를 주장했지만, 심판원은 2026년 5월 13일 그 특례는 주택에 관한 규정이라 입주권 양도에는 적용하기 어렵다며 기각했습니다. 조심 2025인3294입니다.

집과 입주권을 함께 가진 경우에도 특례가 있습니다. 1주택자가 입주권을 사면 입주권 취득일부터 3년 안에 종전주택을 팔거나, 3년이 지났어도 완공 후 3년 안에 이사해 1년 이상 사는 등 요건을 갖추면 비과세됩니다. 사업 기간 중 사실 대체주택은 별도 조항이 정하고 있습니다. 다만 이미 2주택이던 중 한 채가 입주권이 된 경우는 이 특례 대상이 아니라는 결정이 있습니다. 조심 2026서0291입니다.

제가 두 결정을 읽고 든 생각

두 사건 모두 투기와는 거리가 멀었습니다. 한 분은 강제경매로 집을 잃었고, 한 분은 상속으로 두 채가 됐습니다. 그래도 심판원은 비과세 규정을 넓혀 읽지 않는다는 대법원 입장대로 판단했습니다. 가혹하다고 보지만 다툴 여지는 크지 않습니다.

사람이 사는지가 아니라 서류상 무엇인지로 판단된다고 기억하십시오. 관리처분계획인가가 나는 순간 그 집은 세법에서 주택이 아니라 입주권이 됩니다. 재개발 구역에 집이 있으시다면 인가 예정일을 미리 아시는 것이 중요합니다.

정리하며

분양권 양도세 상담에서 가장 자주 듣는 말은 분양권은 집이 아니니 괜찮지 않느냐는 말씀입니다. 저는 그때 세대원 전원의 주택과 분양권, 입주권을 한 장에 적고 당첨일과 계약일, 잔금 예정일을 나란히 씁니다. 날짜 하나로 비과세가 갈리기 때문입니다. 배우자 명의도 같은 세대면 함께 셉니다.

재개발 조합원이시라면 관리처분계획인가 전에 주택 수부터 정리하시고, 회사 지분이 함께 있다면 가업승계 일정과 묶어 설계하시길 권합니다.

분양권이나 입주권을 가지고 계시다면 파시기 전에 상담 신청으로 남겨 주십시오. 세대 전원의 주택 수와 날짜부터 한 장에 정리해 드리겠습니다.