예규를 믿고 팔았는데 잔금 전에 예규가 바뀌었습니다

계약하고 중도금까지 받은 뒤에 세법 해석이 바뀌면 어떻게 될까요. 돌이킬 수 없는 상태인데도 새 해석을 적용받아야 할까요.

무엇이 문제였나

소득세법 시행령에는 1세대1주택 비과세를 넓혀주는 특례가 여러 갈래로 나뉘어 있습니다. 이 사건에서 문제된 것은 두 가지입니다.

• 제155조 제1항 — 종전주택을 팔기 전에 새 주택을 사서 일시적으로 2주택이 된 경우
• 제156조의3 제2항 — 종전주택을 팔기 전에 분양권을 취득해 1주택 1분양권이 된 경우

각각은 잘 알려져 있습니다. 쟁점은 이 둘을 동시에 쓸 수 있느냐였습니다. 주택 두 채에 분양권까지 하나 있는 상태에서 종전주택을 팔면 비과세가 될까요.

8개월짜리 해석

2023년 11월 15일, 국세청이 중복 적용이 가능하다는 취지의 해석(사전-2023-법규재산-739)을 내놓았습니다. 국세청 법령정보시스템에 공표되어 실무자들이 볼 수 있는 상태였습니다.

그런데 2024년 7월 31일, 기획재정부가 반대 취지의 해석(재산세제과-906)을 내면서 종전 해석은 삭제되었습니다. 공표된 지 여덟 달 만이었습니다.

그 사이에 벌어진 일

청구인의 사정이 하필 그 여덟 달 사이에 놓였습니다.

2016년 용인의 주택을 샀고, 2022년 성남의 주택을 배우자와 절반씩 취득했으며, 2023년 3월 배우자가 강동구 분양권에 당첨되었습니다. 2주택에 분양권 하나가 된 상태입니다.

종전 해석을 믿고 2024년 6월 10일 용인 주택의 매매계약을 체결했습니다. 7월 10일 중도금을 받았습니다. 7월 31일 해석이 뒤집혔습니다. 8월 9일 잔금을 받았습니다.

청구인의 주장

청구인은 여러 갈래로 다투었습니다. 계약을 해제할 수 없는 불가항력 상태였다는 점, 분양권도 이미 분양대금의 70%를 납부해 포기할 수 없었다는 점, 잔금 9일 전의 해석 변경을 예측할 수 없었다는 점을 들었습니다.

법리적으로는 이 대목이 날카롭습니다. 법령을 개정할 때는 보통 부칙에 「개정 전에 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정에 따른다」는 경과규정을 둡니다. 2017년 8·2 대책 때의 시행령 부칙이 그랬습니다. 예규 변경도 파급효과가 법령 개정과 다르지 않으니 같은 취급을 해야 한다는 것입니다.

또 하나. 2024년 3월 국세청장이 이 예규를 일반주택에도 적용해야 하는지 기획재정부에 질의한 사실이 있었습니다. 국가기관조차 헷갈렸던 사안을 납세자 탓으로 돌릴 수 있느냐는 반문이었습니다.

심판원의 판단

그럼에도 청구는 기각되었습니다. 이유는 세 갈래였습니다.

첫째는 문언입니다. 두 특례 조문 모두 「국내에 1주택을 소유한 1세대」로 시작합니다. 청구인은 양도 당시 주택 두 채에 분양권 하나를 가지고 있었으니 어느 쪽의 전제에도 들어맞지 않습니다. 조세법규는 법문대로 해석해야 하고 함부로 확장할 수 없다는 대법원 판례(2008두11372)가 인용되었습니다.

삭제된 종전해석례는 청구인의 개별 질의에 대한 답변이 아니므로 청구인에 대한 공적인 견해표명으로 보기 어렵다.

둘째가 이것입니다. 공표된 해석을 보고 믿었더라도, 그것은 불특정 다수를 상대로 한 일반적 견해 표명일 뿐 나에 대한 약속이 아니라는 것입니다. 그래서 그 신뢰는 「단순한 기대이익」에 그친다고 보았습니다.

셋째는 기간입니다. 공표에서 삭제까지 여덟 달로는 국세행정의 관행이 형성되었다고 보기 어렵다고 했습니다.

실무에서 남는 것

새로운 해석의 적용 시점은 일관되게 납세의무 성립일입니다. 양도소득세에서는 잔금청산일입니다. 계약일도, 중도금일도 아닙니다.

예규를 근거로 삼을 때는 그 예규의 전제 사실이 내 사안과 같은지도 봐야 합니다. 이 사건의 종전 해석은 민간건설임대주택을 전제로 한 것이었습니다. 청구인은 구조가 같으니 본질이 같다고 주장했지만, 그 부분은 판단에서 비켜갔습니다.

부산에서 상담하며 드리는 말씀

이 사건에서 가장 아쉬운 대목은 주택 수 판정입니다. 배우자 명의의 주택 지분과 분양권까지 합치면 이미 2주택 1분양권이었습니다. 그 상태에서 특례 두 개를 겹쳐 쓸 수 있다는 해석 하나에 기대어 계약을 진행한 것입니다.

부산에서도 비슷한 상담을 자주 받습니다. 배우자나 자녀 명의로 분양권이 하나 있는 것을 세지 않고 「우리는 일시적 2주택이니 괜찮다」고 생각하시는 경우입니다. 1세대는 세대원 전체를 묶어서 봅니다.

그리고 순서의 문제입니다. 분양권을 먼저 정리하고 팔 것인지, 종전주택을 먼저 팔 것인지에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 계약서에 도장을 찍고 나면 되돌릴 수 있는 것이 거의 없습니다. 계약 전에 한 번 짚어보시길 권합니다.

예규 하나에 기대어 큰 거래를 진행하실 때는, 그 예규가 내 사안과 정말 같은 구조인지 그리고 최근에 나온 것인지를 함께 보셔야 합니다. 이 사건은 둘 다 걸렸습니다.