3주택에서 한 채를 팔면 일시적 2주택이 될까요

일시적 2주택 상담을 받으면 대부분 이 질문부터 하십니다. 「몇 년 안에 팔면 되나요.」

그런데 그 질문보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 새 집을 살 때 몇 채를 갖고 계셨는지입니다. 여기서 갈리면 처분기한은 따져볼 필요조차 없습니다.

규정은 이렇게 되어 있습니다

소득세법 시행령은 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 일정 기한 안에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세한다고 정하고 있습니다.

문언이 「1주택을 소유한 1세대」입니다. 이 표현을 어디까지 넓혀 읽을 수 있느냐가 이 사건의 쟁점이었습니다.

대법원은 문언대로 읽었습니다

대법원은 조세법률주의를 들었습니다. 과세요건이든 비과세요건이든 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 하고, 합리적 이유 없이 확장하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다는 것입니다.

그 결과 이 규정은 「1주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우」를 전제로 한 것이고, 2주택자가 새 집을 사 3주택이 되었다가 종전 주택 중 한 채를 팔아 2주택이 된 경우는 비과세 대상이 아니라고 판단했습니다.

그래서 무엇을 확인해야 하나

• 신규 주택 취득일 현재 세대가 보유한 주택 수
• 분양권·조합원입주권을 함께 보유하고 있었는지
• 세대원 명의 주택이 빠져 있지 않은지
• 그다음에 비로소 종전 주택 처분기한

순서를 바꾸면 안 됩니다. 처분기한을 아무리 잘 맞춰도 첫 단추가 어긋나 있으면 비과세는 없습니다.

부산에서 상담하며 느끼는 점

이 사건은 부산강서세무서장을 상대로 한 소송이었고 부산고등법원을 거쳐 대법원까지 올라갔습니다. 부산에서 실제로 벌어진 일입니다.

상담을 해 보면 부모님 명의 주택이나 배우자 명의 오피스텔이 주택 수에 들어가는 줄 모르셨던 경우가 많습니다. 세대 단위로 세는 것이라 본인 명의만 세면 안 됩니다.

새 집을 계약하시기 전에 세대 전체 주택 수를 한 번 정리해 보십시오. 계약서를 쓰고 난 뒤에는 되돌릴 방법이 거의 없습니다.