분양권은 당첨된 날부터일까요, 계약한 날부터일까요

하루 차이로 1억 3천만원이 갈린 사건입니다.

사건은 이렇게 흘러갔습니다

납세자는 2019년 8월 군포시 아파트를 취득한 뒤 2021년 4월 같은 시의 다른 아파트를 취득했습니다. 2주택이 되었습니다.

2021년 9월 24일 판교 아파트 청약에 당첨됩니다. 그리고 9월 30일 종전 주택을 5억 4,500만원에 양도합니다. 분양계약을 체결한 것은 그다음 날인 10월 1일이었습니다.

납세자는 처음에 1세대 3주택(2주택 + 1분양권)으로 보아 중과세율을 적용한 양도소득세 1억 3,339만원을 신고·납부했습니다. 이후 분양권 보유 시기를 분양계약일로 보면 일시적 2주택 비과세 대상이라며 전액 환급을 구하는 경정청구를 했습니다.

대법원이 든 네 가지 근거

대법원은 분양계약일이 기준이라고 보았습니다. 이유를 네 가지로 정리했습니다.

• 소득세법이 분양권을 「공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위」라고 정의하고 있다. 계약을 통해 얻는 지위임을 법이 명시하고 있다.
• 당첨되었다고 곧바로 그 지위를 갖는 것이 아니다. 계약체결 기간을 지키지 못하거나 당첨자가 계약을 포기하면 지위를 가질 수 없다. 입주자모집공고문도 미계약 세대가 생길 수 있음을 전제한다.
• 지방세법 시행령은 취득세 중과 판단에서 분양사업자로부터 취득하는 주택분양권은 분양계약일을 기준으로 한다고 정하고 있다. 주택 수로 중과를 결정한다는 점에서 같은 구조이므로 해석에 그대로 적용될 수 있다.
• 국세청 기본통칙이 아파트당첨권의 취득 시기를 당첨일로 보고 있으나, 기본통칙은 과세관청 내부의 행정규칙일 뿐 법원이나 국민을 기속하지 않는다.

그래서 무엇이 달라지나

청약에 당첨된 상태에서 종전 주택을 매도하려는 분들께 실질적인 여유가 생겼습니다. 당첨과 계약 사이의 기간을 활용할 수 있게 된 것입니다.

다만 순서를 정확히 지키셔야 합니다. 종전 주택 양도가 분양계약보다 앞서야 합니다. 이 사건에서도 양도가 9월 30일, 계약이 10월 1일이었습니다. 하루 차이였습니다.

여기서 양도일은 원칙적으로 잔금을 청산한 날입니다. 계약일이 아닙니다. 일정을 잡으실 때 이 점을 혼동하지 마십시오.

부산에서 상담하며 느끼는 점

부산도 청약 당첨과 기존 주택 매도 시점이 겹치는 상담이 많습니다. 특히 갈아타기를 하시는 분들이 그렇습니다.

매도 잔금일과 분양계약일을 며칠 사이로 잡아 두고 신경 쓰지 않는 경우가 있는데, 그 며칠이 세금 전체를 바꿉니다. 두 일정을 함께 놓고 확인하십시오.