주택 수 계산 2026 총정리 — 오피스텔·분양권·입주권·상속주택·공동명의, 양도세에서는 몇 채로 보나

주택 수 계산이란 양도소득세 1세대 1주택 비과세를 따질 때 양도일 현재 1세대가 가진 주택을 세는 일입니다. 1세대는 거주자와 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위이고(소득세법 제88조 제6호), 주택은 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물입니다(제88조 제7호). 여기에 조합원입주권은 2006년부터, 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택을 팔 때 비과세 판정에 함께 셉니다(제89조 제2항, 법률 제17477호 부칙 제4조). 다만 시행령 제156조의2·제156조의3 특례에 해당하면 예외입니다.

법인에 세놓은 오피스텔의 주택 여부를 다룬 최근 언론 보도를 계기로, 현행 법령과 최근 조세심판원 결정 원문을 직접 확인해 정리했습니다.

오피스텔을 법인에 세놓으면 업무용으로 인정되나요?

임차인이 법인이라는 사실만으로 업무용이 되지는 않습니다. 양도세의 주택은 누구에게 세를 줬는지보다 그 공간이 실제로 무엇에 쓰였는지로 판단하기 때문입니다(제88조 제7호).

최근 법인에 임대한 오피스텔이 업무용인지를 다툰 과세전적부심 사례가 언론에 소개되기도 했습니다. 다만 그 기사 원문과 결정 내용은 확인하지 못했으므로 여기서는 근거로 쓰지 않고, 아래에서 원문을 직접 읽은 조세심판원 결정 두 건으로 기준을 설명합니다.

법인 명의 임대차계약이라도 그 오피스텔에서 누군가 실제로 생활했다면 주거용으로 판단될 수 있습니다. 반대로 업무용이라고 주장하려면 양도일 무렵 업무에 쓰였다는 객관적 자료가 필요합니다.

양도세에서 1세대와 주택은 어떻게 정하나요?

1세대는 가족 단위, 주택은 실제 쓰임새로 정하고, 둘 다 양도일 현재를 기준으로 봅니다. 시행령은 1세대가 "양도일 현재" 국내에 1주택을 보유한 경우를 비과세 요건으로 정하고 있습니다(시행령 제154조 제1항). 다만 주택의 매매계약을 체결한 후 그 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경해 양도하는 경우에는 양도일 대신 그 주택의 매매계약일을 기준으로 봅니다(같은 항 괄호, 2025년 2월 28일 이후 매매계약 체결분부터, 시행령 부칙 제35349호 제13조).

1세대는 거주자와 배우자, 그들과 같은 주소에서 생계를 같이하는 직계존비속·형제자매로 구성합니다(제88조 제6호). 배우자가 없어도 30세 이상이거나, 배우자가 사망·이혼했거나, 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 수준 이상 소득으로 독립 생계를 유지하면 1세대로 봅니다(시행령 제152조의3, 미성년자는 원칙적으로 제외).

주택은 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖추고 사실상 주거용으로 쓰는 건물입니다. 그 구조는 세대별로 별도의 출입문·화장실·취사시설을 갖춘 것을 말합니다(제88조 제7호, 시행령 제152조의4, 국세청 「2026 양도소득세 실무해설」 264쪽). 보유 형태별로 정리하면 이렇습니다.

• 오피스텔(주거용으로 사용) — 1채입니다. 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용이면 주택입니다(제88조 제7호).
• 오피스텔(업무용으로 사용) — 0채입니다. 사실상 업무용이면 주택이 아니고, 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도를 따릅니다(제88조 제7호 전단·후단).
• 분양권(2021년 1월 1일 이후 취득) — 주택을 양도할 때 비과세가 배제됩니다(제89조 제2항, 부칙 제17477호 제4조). 특례는 시행령 제156조의3입니다.
• 조합원입주권 — 주택을 양도할 때 비과세가 배제됩니다(제89조 제2항). 특례는 시행령 제156조의2입니다.
• 오피스텔·생활숙박시설 분양권 — 소득세법상 분양권이 아닙니다(서면-2021-법규재산-0586·5635, 실무해설 615쪽).
• 부부 공동명의 1채 — 1채입니다. 1세대 단위로 판정합니다(제88조 제6호).
• 별도세대와 지분 공유 — 공유자마다 1채로 봅니다(서면4팀-1547, 2005. 8. 31.).
• 공동상속주택 소수지분 — 다른 주택을 양도할 때 제외합니다(시행령 제155조 제3항, 최다지분자 → 거주자 → 최연장자 순).
• 상속주택 + 일반주택 — 일반주택을 양도할 때 1채로 봅니다(시행령 제155조 제2항, 상속개시 당시 보유한 일반주택 등 요건).
• 다가구주택 통째로 양도 — 1채입니다(시행령 제155조 제15항, 하나의 매매단위).
• 부수토지만 소유(건물은 별도세대) — 주택이 아닙니다(서면5팀-695, 2008. 3. 31.). 명의만 다른 경우는 예외입니다.

오피스텔은 언제 주택으로 세나요?

양도일 무렵 실제로 사람이 살았는지가 기준이고, 결론은 증거에 따라 갈립니다. 최근 조세심판원 결정 두 건이 정반대로 나왔습니다.

먼저 납세자가 이긴 부산 사건입니다. 청구인은 2002년 7월 취득한 부산 연제구 아파트를 2024년 2월 19일 양도하고 1세대 1주택 비과세로 신고했습니다. 동래세무서장은 배우자가 2013년 3월 취득한 해운대구 오피스텔을 주택으로 보아 2024년 10월 14일 양도소득세를 경정·고지했습니다. 처분청은 임차인의 전입신고와 차량 등록, 빌트인 가전·주방·화장실 같은 주거 구조를 근거로 들었습니다.

조세심판원은 2025년 11월 24일 처분을 취소했습니다(조심 2025부0761). 현관문에 상호가 붙어 있고 속눈썹 연장 시술 가격표, 시술용 처치대 등이 사진으로 확인되어 임차인이 영업에 썼을 가능성을 배제하기 어렵고, 공부상 용도가 업무시설(오피스텔)이므로 공부상 용도에 따라 판단하는 것이 타당하다고 보았습니다. 부부가 사실상 이혼 상태였다는 쟁점은 판단하지 않았습니다.

다음은 납세자가 진 대구 사건입니다. 청구인은 2024년 12월 5일 대구의 주택을 양도하며 비과세로 예정신고했습니다. 처분청은 청구인과 배우자가 각 2분의 1 지분으로 신축해 보유한 오피스텔을 주택으로 보아 2025년 12월 1일 경정·고지했습니다. 청구인은 부동산 매매·임대업의 사업용 재고자산이고 단기 체류 숙소였다고 주장했습니다.

조세심판원은 2026년 5월 14일 청구를 기각했습니다(조심 2026구1255). 상가임대업으로만 사업자등록을 했고 매매 실적도 없어 재고자산으로 보기 어렵고, 방·주방·화장실 구조에 양도일 현재 전입한 임차인이 있었으며 전세권·주택임차권 설정 내역도 다수여서 적어도 일부 호실은 주거용이었다고 판단했습니다. 두 사건을 나란히 놓으면 이렇습니다.

• 결정일·결과 — 부산 사건은 2025년 11월 24일 부과처분 취소(조심 2025부0761), 대구 사건은 2026년 5월 14일 심판청구 기각(조심 2026구1255)입니다.
• 처분청 — 부산 사건은 동래세무서장이고, 대구 사건은 결정문에 "처분청"으로만 적혀 있습니다.
• 쟁점 오피스텔 — 부산 사건은 배우자 소유의 해운대구 오피스텔, 대구 사건은 청구인과 배우자가 각 2분의 1로 신축한 대구 오피스텔입니다.
• 주거 쪽 사정 — 부산 사건은 임차인 전입·차량 등록, 빌트인·주방·화장실(처분청 제시), 대구 사건은 방·주방·화장실 구조, 양도일 현재 임차인 전입, 전세권·주택임차권 다수입니다.
• 업무 쪽 사정 — 부산 사건은 현관문 상호, 시술 가격표·처치대 등 사진, 대구 사건은 상가임대업 사업자등록, 감가상각, 담보신탁입니다.
• 심판원 판단 — 부산 사건은 영업 사용 가능성을 배제하기 어렵고 공부상 업무시설이라 주택이 아니라고 보았고, 대구 사건은 매매업 재고자산이 아니고 일부 호실이 주거용이라 주택으로 보았습니다.

세무사의 시각

저는 두 결정이 같은 질문에 답했다고 봅니다. "양도일 무렵 그 공간에서 무슨 일이 있었나"입니다. 두 사건 모두 사업자등록·감가상각·임대차계약·전입·내부시설·영업 흔적을 종합해 양도 당시 실제 사용 상태로 판단했습니다.

부산 사건은 전입신고가 있었는데도 업무 사용 사진으로 결론이 뒤집혔다는 점에서 눈에 띕니다. 다만 이 결정을 "전입이 있어도 괜찮다"로 읽으면 위험합니다. 전입과 주거 설비가 갖춰져 있으면 주택으로 보는 것이 출발점이고, 납세자 쪽에 그 반대를 보여 줄 구체적 증거가 있었기에 가능했던 결론입니다. 법인 임차 오피스텔도 같은 저울에 올라갑니다.

분양권·조합원입주권은 주택 수에 들어가나요?

조합원입주권은 2006년부터, 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 비과세 판정에 함께 셉니다(제89조 제2항, 법률 제17477호 부칙 제4조, 실무해설 362쪽). 다만 시행령 제156조의2·제156조의3 특례에 해당하면 예외입니다. 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세(제89조 제1항 제3호)를 적용하지 않습니다(제89조 제2항). 분양권 부분은 2021년 1월 1일 이후 공급계약·매매·증여 등으로 취득한 분양권부터 적용합니다(법률 제17477호 부칙 제4조).

분양권은 주택법·건축물의 분양에 관한 법률·공공주택 특별법·도시개발법·도시정비법·빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법·산업입지법·택지개발촉진법에 따른 주택 공급계약으로 주택을 공급받는 지위입니다(제88조 제10호, 시행령 제152조의5). 오피스텔이나 생활숙박시설을 공급받는 지위는 여기서 말하는 분양권이 아니라는 국세청 해석이 있습니다(서면-2021-법규재산-0586, 서면-2021-법규재산-5635, 실무해설 615쪽).

예외도 있습니다. 1주택을 가진 세대가 종전주택 취득 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득하고 그 분양권 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 팔면 1세대 1주택으로 봅니다(시행령 제156조의3 제2항). 3년이 지났더라도 완공 후 3년 이내 세대전원이 이사해 1년 이상 거주하는 등 요건을 갖추면 특례가 있습니다(제156조의3 제3항). 부득이한 사유로 이사하지 못한 세대원 예외 등 세부 요건은 조문을 확인하셔야 합니다. 조합원입주권은 제156조의2가 따로 정합니다.

상속주택·공동명의·다가구는 몇 채로 보나요?

상속주택과 공동상속 소수지분은 요건을 갖추면 일반주택 양도 때 1세대 1주택 특례를 받을 수 있고, 부부 공동명의는 1채, 다가구는 통째로 팔면 1채입니다.

상속받은 주택과 상속개시 당시 보유한 일반주택을 각각 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 팔면 1주택으로 보아 비과세를 판단합니다(시행령 제155조 제2항). 상속개시일부터 소급해 2년 이내 피상속인에게 증여받은 주택은 일반주택에서 제외되고, 피상속인이 여러 채였다면 소유기간·거주기간 등 순위에 따른 1주택만 상속주택이 됩니다(실무해설 306·308쪽).

공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보므로, 소수지분자가 다른 주택을 팔 때는 그 공동상속주택을 소수지분자의 주택으로 보지 않습니다. 최대지분자가 2명 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순으로 봅니다(시행령 제155조 제3항, 실무해설 310쪽). 협의분할 등기를 하지 않았다면 법정상속분으로 지분을 봅니다(제155조 제19항). 피상속인이 여러 채였는지(제155조 제2항 순위에 따른 1주택만 해당), 상속개시 당시 피상속인과 동일세대였는지 등 제한 요건도 함께 확인해야 합니다.

부부 공동명의는 같은 세대이므로 1주택입니다. 별도세대와 지분을 나눠 가진 경우에는 공유자 각자가 1주택을 소유한 것으로 본다는 해석이 있습니다(서면4팀-1547, 2005. 8. 31.). 다가구주택은 구획된 부분마다 1주택이 원칙이지만 하나의 매매단위로 양도하면 전체를 1주택으로 봅니다(시행령 제155조 제15항, 실무해설 267쪽).

주택과 부수토지를 별도세대가 각각 소유하면 토지 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 않습니다. 다만 주택을 실질적으로 소유하면서 명의만 달리했다면 명의와 관계없이 주택을 소유한 것으로 봅니다(서면5팀-695, 2008. 3. 31.).

1세대 1주택으로 보는 특례에는 어떤 것이 있나요?

소득세법 시행령에 흩어져 있는 특례를 조문번호 중심으로 모으면 다음과 같습니다.

• 일시적 2주택 — 제155조 제1항(종전주택 취득 1년 이상 후 신규주택 취득, 3년 이내 종전주택 양도). 2년 단축(제1호)은 조정대상지역 종전주택 보유 세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 분부터 적용합니다(시행령 부칙 제36737호 제2조, 2026년 8월 3일 이전 취득·계약금 지급은 종전 규정). 조정대상지역 여부는 신규주택 취득일 기준입니다.
• 상속주택 — 제155조 제2항(일반주택 양도 시)
• 공동상속주택 소수지분 — 제155조 제3항
• 동거봉양 합가 — 제155조 제4항(합친 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택)
• 혼인 합가 — 제155조 제5항(혼인한 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택)
• 지정문화유산 등 — 제155조 제6항
• 농어촌주택(상속·이농·귀농) — 제155조 제7항(수도권 밖 읍·면). 귀농주택은 취득 후 5년 이내 일반주택을 양도해야 하고, 취득 요건과 귀농 후 3년 이상 영농·거주 등 사후관리가 있습니다(제155조 제10항·제12항).
• 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 주택 — 제155조 제8항(사유 해소일부터 3년 이내 일반주택 양도)
• 장기임대주택·장기어린이집 + 거주주택 — 제155조 제20항(거주주택 보유기간 중 2년 이상 거주 등)
• 주택 + 조합원입주권 — 제156조의2
• 주택 + 분양권 — 제156조의3(분양권 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도 등)

위 특례는 조문번호만 정리했습니다. 기간·거주·등록 요건이 하나라도 빠지면 적용되지 않으므로 반드시 해당 조문 요건을 개별 확인하셔야 합니다.

비과세 주택 수와 중과 주택 수는 같은가요?

같지 않습니다. 다주택자 중과세율을 판정할 때의 주택 수는 시행령 제167조의3 등 별도 규정에 따라 계산하므로, 비과세 판정에서 빠지는 주택이 중과 판정에서는 들어가거나 그 반대가 될 수 있습니다. 중과 판정에서도 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다(실무해설 218쪽).

다주택 중과는 조정대상지역 주택을 양도할 때의 문제입니다. 부산은 2022년 9월 26일 조정대상지역에서 모두 해제되었습니다(실무해설 44쪽). 다른 지역 주택이 섞여 있다면 따로 검토가 필요합니다.

부산 해운대 아파트, 오피스텔 하나로 세금이 얼마나 달라지나요?

가상 계산이며 확정 세액이 아닙니다. 해운대구 아파트를 2018년 10월 6억원에 취득해 8년 동안 보유·거주하고 2026년 12월 11억원에 양도하며, 서면(부산진구)에 2021년 취득한 오피스텔 1채를 계속 보유한 세대라고 가정했습니다. 필요경비 0원, 같은 해 다른 양도소득 없음, 감면·가산세 없음, 지방소득세 포함 기준입니다. 아래 가정에서는 0원과 약 1억 5,517만원의 차이입니다.

• 오피스텔이 업무용으로 인정되는 경우 — 1주택, 양도세 0원(12억원 이하 비과세)
• 오피스텔이 주거용으로 판정되는 경우 — 2주택, 양도세 합계 1억 5,516만 6,000원(양도소득세 1억 4,106만원 + 지방소득세 1,410만 6,000원)
• 아파트 양도 전에 오피스텔을 먼저 처분하는 경우 — 1주택, 아파트 0원 가능(보유·거주 요건 충족, 다른 주택·권리가 없을 때. 오피스텔 양도세는 별도)

첫째, 오피스텔이 업무용으로 인정되면 1세대 1주택이고 양도가액이 12억원 이하라 전액 비과세입니다(제89조 제1항 제3호). 아파트는 2018년 취득 당시 해운대구가 조정대상지역이었지만 8년 거주해 거주요건도 충족합니다.

둘째, 오피스텔이 주택으로 판정되면 2주택이 됩니다. 오피스텔 취득일부터 3년이 지나 일시적 2주택 특례도 받을 수 없다고 보았습니다. 양도차익 5억원에서 장기보유특별공제 표1의 8년 공제율 16%(8,000만원)와 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 4억 1,750만원이고, 기본세율(제55조 제1항)로 1억 4,106만원, 지방소득세 10%를 더해 1억 5,516만 6,000원입니다(제95조 제2항 표1, 제103조).

셋째, 아파트 양도일 전에 오피스텔을 먼저 정리하면 양도일 현재 1주택이 되어, 아파트가 보유·거주 요건을 갖추고 다른 주택·권리가 없다면 0원이 될 수 있습니다. 다만 오피스텔 양도에 대한 세금은 따로 계산해야 합니다.

현장에서 드리는 팁

주택 수 계산은 내 명의만 보면 틀립니다. 저는 양도 상담 때 배우자와 같이 사는 자녀 명의까지 오피스텔, 분양권, 입주권, 상속 지분을 모두 적어 오시라고 합니다.

오피스텔이 있다면 임대차계약서의 용도, 전입세대 열람 내역, 사업자등록과 부가가치세 신고 여부, 내부 사진을 양도 전에 챙겨 두십시오. 부산 사건에서 결론을 바꾼 것은 내부 사진들과 공부상 업무시설이라는 점이었습니다.

정리하며

양도세 주택 수는 양도일 현재 세대 단위로 셉니다. 오피스텔은 공부가 아니라 실제 쓰임새로, 조합원입주권은 2006년부터, 분양권은 2021년 이후 취득분부터 비과세 판정에 함께 셉니다(특례 해당 시 예외). 상속주택·임대주택·일시적 2주택 같은 특례는 요건을 모두 갖췄을 때만 특정 주택을 1세대 1주택으로 보아 줍니다. 집을 팔기 전에 세대 전체의 보유 목록부터 확인하십시오.