미분양 아파트 양도세 2026 총정리 — 지방 준공후 미분양 사면 기존 집 비과세? 7억·85㎡·12월 31일까지

미분양 아파트 양도세 특례란 1주택을 가진 1세대가 2024년 1월 10일부터 2026년 12월 31일까지 수도권 밖의 준공 후 미분양주택(전용 85㎡ 이하, 취득가액 7억원 이하 — 2026년 2월 27일 전 취득분은 6억원 이하)을 사업주체 등에게서 최초로 계약해 취득한 경우, 그 전에 갖고 있던 집을 팔 때 미분양주택을 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 판단하는 제도입니다(조세특례제한법 제98조의9 제1항, 시행령 제98조의8 제1항). 시장·군수·구청장의 준공후미분양주택 확인 날인을 받은 매매계약서가 있어야 하고, 기존 집 양도세 신고 때 과세특례신고서와 함께 내야 합니다(시행령 제98조의8 제2항·제3항).

요즘 강서구·기장군 쪽 준공 후 미분양 아파트 할인 분양 상담이 늘면서 "미분양 하나 더 사도 지금 집은 비과세 되나요"라는 질문을 자주 받습니다. 2026년 11월 2일 현행 조문과 부칙, 국세청 해석, 조세심판원 결정문 원문을 직접 확인해 정리했습니다.

지방 미분양 아파트를 사면 기존 집 양도세는 어떻게 되나요?

요건을 모두 갖추면 기존 집을 팔 때 미분양 아파트는 집 수에서 빠집니다. 조특법 제98조의9 제1항은 1주택을 보유한 1세대가 기간 안에 요건을 충족하는 준공 후 미분양주택을 취득한 후 "준공후미분양주택을 취득하기 전에 보유한 주택"을 양도하는 경우, 그 미분양주택을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 제89조 제1항 제3호(1세대 1주택 비과세)를 적용한다고 정하고 있습니다. 조문이 "1주택을 보유한 1세대가 … 취득한 후"라고 정하고 있으므로, 1주택 보유 여부는 미분양주택을 취득하는 때를 기준으로 보는 것으로 읽힙니다.

여기서 주의할 점이 두 가지입니다. 첫째, 이 특례는 미분양주택을 집 수에서 빼 줄 뿐이고 기존 집이 비과세를 받으려면 양도일 현재 보유기간 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 거주 2년 이상 등 1세대 1주택 요건(소득세법 시행령 제154조 제1항)을 따로 갖춰야 합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 12억원 초과분은 과세됩니다(제89조 제1항 제3호, 시행령 제160조 제1항). 둘째, 이 특례는 기존 집을 팔 때만 적용되고, 미분양 아파트 자체를 나중에 파는 경우의 세금은 일반 규정에 따릅니다. 수도권 밖 준공 후 미분양주택 특례의 요건과 절차를 정리하면 이렇습니다(2026년 11월 2일 현행).

• 누가 — 1주택을 보유한 1세대(소득세법 제88조 제6호의 1세대)이고, 문언상 미분양주택을 취득하는 때 1주택을 보유해야 합니다(조특법 제98조의9 제1항).
• 언제 취득 — 2024년 1월 10일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중 취득해야 합니다(제98조의9 제1항). 2025년 12월 23일 개정으로 2025년 12월 31일에서 2026년 12월 31일로 늘었습니다.
• 어디 — 수도권 밖의 지역에 소재해야 합니다(제98조의9 제1항 제1호). 부산은 전역이 해당합니다.
• 면적 — 전용면적 85제곱미터 이하입니다(조특법 시행령 제98조의8 제1항 제1호).
• 가격 — 취득가액 7억원 이하입니다(제98조의8 제1항 제2호). 2026년 2월 27일 이후 취득분부터 적용되고, 그 전 취득분은 6억원 이하입니다(대통령령 제36127호 부칙 제21조).
• 파는 사람 — 「주택법」상 사업주체, 「건축물의 분양에 관한 법률」상 분양사업자, 또는 이들로부터 공사대금으로 그 주택을 받은 시공자입니다(제98조의8 제1항 제3호).
• 사는 사람 — 그 주택의 매매계약(주택공급계약·분양계약 포함)을 최초로 체결한 자입니다(제98조의8 제1항 제4호).
• 미분양의 뜻 — 사용검사(임시 사용승인 포함) 또는 사용승인을 받은 날까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 것입니다(제98조의8 제1항 제5호).
• 확인 절차 — 파는 사람이 시장·군수·구청장에게 확인을 요청하고, 매매계약서에 준공후미분양주택 확인 날인을 받아 사는 사람에게 교부합니다(제98조의8 제2항).
• 효과 — 그 미분양주택을 취득하기 전에 보유한 주택을 양도할 때 미분양주택을 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택 비과세(소득세법 제89조 제1항 제3호)를 적용합니다(제98조의9 제1항).
• 신고 — 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고와 함께 과세특례신고서와 확인 날인 매매계약서 사본을 제출합니다(제98조의8 제3항).

이 규정은 2024년 12월 31일 신설되어 2025년 1월 1일 이후 결정하거나 경정하는 경우부터 적용됩니다(법률 제20617호 부칙 제15조). 국세청 「2026 양도소득세 실무해설」 428~429쪽과 세무사회 양도세실무 교재(비과세·감면 편 416~418쪽)도 같은 요건과 절차로 정리하고 있습니다.

준공후 미분양 1세대1주택 특례, 7억 기준은 언제 산 집부터인가요?

2026년 2월 27일 이후 취득한 미분양주택부터 7억원이고, 그 전에 취득했다면 6억원 이하여야 합니다. 조특법 시행령 제98조의8 제1항 제2호는 2026년 2월 27일 개정으로 6억원이 7억원으로 바뀌었고, 부칙(대통령령 제36127호 제21조)이 "이 영 시행 이후 준공 후 미분양주택을 취득하는 경우부터 적용"한다고 정하고 있습니다. 전용면적 85㎡ 이하 요건은 바뀌지 않았습니다.

취득 기간도 한 번 늘었습니다. 처음에는 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지였는데, 2025년 12월 23일 법 개정(법률 제21223호, 2026년 1월 1일 시행)으로 2026년 12월 31일까지로 연장되었습니다. 기준일 현재 이 기간이 다시 연장된 법률은 확인하지 못했습니다. 따라서 2027년 이후 취득하는 미분양주택은 현행 법률로는 이 특례 대상이 아니고, 연장 여부는 국회 의결과 공포를 확인하셔야 합니다.

7억원 판정의 "취득가액"은 쟁점이 세 가지로 나뉘고, 셋 다 조문에 명시가 없어 검토가 필요합니다. ① 할인분양: 분양계약서상 분양가인지 할인 후 실제 지급액인지입니다. 양도소득세의 취득가액은 원칙적으로 실지거래가액이고, 아래 둘째 결정례에서 처분청은 할인분양으로 실제 낸 금액을 취득가액으로 보아 경정했습니다(다만 그 사건은 7억원 판정이 아니라 양도차익 계산 문제였습니다). ② 발코니 확장·유상옵션: 분양계약과 따로 맺은 옵션 계약 금액을 주택 취득가액에 넣을지입니다. ③ 취득세·중개수수료 등 부대비용: 양도차익을 계산할 때의 취득가액에는 취득세 등 부대비용이 포함될 수 있지만(소득세법 시행령 제163조 제1항 제1호), 7억원 판정에도 같은 범위를 쓰는지는 정해져 있지 않습니다. 7억원 근처라면 계약 전에 유권해석을 확인하시길 권합니다.

양도세 중과·종부세·취득세에서도 주택 수에서 빠지나요?

양도세 중과와 종부세는 빠지고, 취득세는 2025년 취득분은 주택 수에서 빠지며 2026년 취득분은 그 아파트 취득을 중과세 대상으로 보지 않는 방식으로 바뀌었습니다. 다만 세목마다 근거 조문과 취득 기간이 달라서 하나로 묶어 기억하시면 틀립니다. 세목별로 나란히 놓으면 이렇습니다.

• 양도세 비과세 판정 — 기존 주택을 양도할 때 미분양주택을 소유주택이 아닌 것으로 봅니다. 취득 기간은 2024년 1월 10일~2026년 12월 31일입니다(조특법 제98조의9 제1항, 시행령 제98조의8).
• 양도세 다주택 중과 — 중과 판정 때 주택 수에 넣지 않고, 그 주택 자체도 중과에서 제외합니다(85㎡ 이하·7억원 이하·수도권 밖 등). 취득 기간은 2024년 1월 10일~2027년 12월 31일입니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호 나목, 제167조의10 제1항 제12호, 시행규칙 제82조 제2항).
• 종부세 1세대 1주택자 — 1주택 보유 1세대가 미분양주택을 취득하면 1세대 1주택자로 보아 12억원 공제 대상이 되고, 9월 16일~30일에 신청합니다. 취득 기간은 2024년 1월 10일~2026년 12월 31일입니다(조특법 제98조의9 제2항·제3항, 종부세법 제8조 제1항 제1호).
• 종부세 세율 주택 수 — 세율 적용 주택 수에 넣지 않습니다. 취득 기간은 2024년 1월 10일~2027년 12월 31일입니다(종부세법 시행령 제4조의3 제3항 제3호 바목 2)).
• 취득세 중과(2025년 취득분) — 사업주체의 수도권 외 85㎡ 이하·취득당시가액 6억원 이하 준공 후 미분양 아파트를 최초 유상승계취득하면 세율 판정 주택 수에서 제외하고, 이후 다른 주택을 취득할 때도 소유주택 수에서 제외합니다. 취득 기간은 2024년 1월 10일~2025년 12월 31일입니다(지방세법 시행령 제28조의4 제2항 제3호·제6항 제7호).
• 취득세 중과(2026년 취득분) — 수도권 외·85㎡ 이하·취득당시가액 6억원 이하(양도세 7억원 기준과 다름) 아파트를 최초 유상승계취득하면 그 취득은 중과세 대상으로 보지 않고, 이후 다른 주택을 취득할 때 소유주택 수에서 제외합니다. 취득 기간은 2026년 1월 1일~2026년 12월 31일입니다(지방세법 시행령 제28조의2 제17호, 제28조의4 제6항 제1호 바목).
• 취득세 감면 — 개인(법인·단체 제외)이 사업주체로부터 최초 유상거래(부담부증여 제외)로 취득하는 실제 입주기간 1년 미만 아파트(수도권 외·85㎡ 이하·취득당시가액 6억원 이하)는 취득세를 25% 경감하고, 지자체가 조례로 정한 경우에만 25% 범위에서 추가 경감합니다. 2026년 12월 31일까지(2025년 12월 31일 이후 납세의무 성립분) 적용됩니다(지방세특례제한법 제33조의3 제4항·제5항, 법률 제21309호 부칙 제1조·제2조 제2항).

양도세 중과 제외 기간은 2026년 9월 30일 시행령 개정(대통령령 제36737호, 2026년 10월 1일 시행)으로 2027년 12월 31일까지로 늘었습니다. 2026년 4월 23일 시행본에는 2026년 12월 31일로 되어 있었고, 국세청 실무해설(601쪽·618쪽)과 세무사회 교재(중과 편 800~801쪽)도 그 시점 기준이어서 2026년 12월 31일로 적혀 있습니다. 교재와 조문이 다를 때는 현행 조문을 따라야 합니다. 양도하는 부산 집이 조정대상지역에 있지 않다면 부산 집끼리는 중과 문제가 생기지 않지만, 서울 등 조정대상지역 집을 가진 분이 부산 미분양을 사는 경우에는 이 주택 수 제외가 의미가 있습니다(2026년 11월 2일 현재 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 공고로 확인하십시오).

종부세는 1세대 1주택자로 보아 공시가격 12억원 공제(종부세법 제8조 제1항 제1호) 등을 받을 수 있지만, 해당 연도 9월 16일부터 30일까지 신청해야 합니다(조특법 제98조의9 제3항). 최초 신청 다음 해부터는 내용에 변동이 없으면 다시 신청하지 않아도 됩니다(시행령 제98조의8 제4항). 실무 자료(지병근 「취득세 및 종부세 핵심포인트」 56쪽)는 이때 두 주택의 공시가격은 합산하고 고령자·장기보유 세액공제는 기존 주택분에만 적용한다고 설명합니다. 세액공제 계산 방식은 신청 전에 따로 확인하십시오.

취득세는 취득 시기에 따라 근거가 다릅니다. 사업주체가 사용검사·사용승인 후 분양하지 못한 수도권 외 아파트(전용 85㎡ 이하, 취득당시가액 6억원 이하)를 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 최초로 유상승계취득했다면 세율 판정 주택 수에서 빠집니다(지방세법 시행령 제28조의4 제2항 제3호·제6항 제7호). 2026년 1월 1일부터 12월 31일까지 같은 요건의 아파트를 최초로 유상승계취득하면 그 취득은 중과세 대상으로 보지 않고(제28조의2 제17호), 이후 다른 주택을 살 때 소유주택 수에서도 뺍니다(제28조의4 제6항 제1호 바목). 여기서 취득세 쪽 가액 요건은 취득당시가액 6억원 이하로, 양도세 특례의 7억원 기준과 다릅니다. 6억원 초과 7억원 이하 미분양 아파트는 양도세 특례 대상이 될 수 있어도 이 취득세 규정은 적용되지 않습니다. 또 "주택 수에서 제외"는 그 집을 이후 다른 집의 세율 판정 때 세지 않는다는 뜻이고, "그 취득을 중과세 대상으로 보지 않음"은 그 미분양 아파트를 살 때의 세율 자체에 관한 것이어서 효과가 다릅니다. 또 개인(법인·단체 제외)이 사업주체로부터 최초로 유상거래(부담부증여 제외)로 취득하고 실제 입주한 기간이 1년 미만인 아파트로서 수도권 외·전용 85㎡ 이하·취득 당시 가액 6억원 이하이면 2026년 12월 31일까지 취득세의 25%를 경감합니다(지방세특례제한법 제33조의3 제4항, 2025년 12월 31일 이후 납세의무 성립분부터). 25% 범위의 추가 경감(제33조의3 제5항)은 지방자치단체가 조례로 정한 경우에만 적용되므로, 부산시 조례에 그 규정이 있는지 취득 전에 구청 세무과에 확인하십시오. 참고로 개인이 조정대상지역이 아닌 곳의 주택을 유상취득해 1세대 2주택이 되는 경우는 원래 중과세율 대상이 아닙니다(지방세법 제13조의2 제1항 제2호는 비조정대상지역은 1세대 3주택부터 중과).

일시적 2주택 비과세와 무엇이 다른가요?

가장 큰 차이는 기존 집을 파는 기한입니다. 일시적 2주택은 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 사고, 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 팔아야 합니다. 신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규 주택을 취득했다면 2년 이내인데, 이 2년은 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용되고, 2026년 8월 3일 이전에 신규 주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정(3년)에 따릅니다(소득세법 시행령 제155조 제1항, 대통령령 제36737호 부칙 제2조). 조특법 제98조의9에는 이런 처분 기한과 1년 간격 요건이 없습니다.

반대로 일시적 2주택은 신규 주택의 가격·면적·지역 제한이 없고, 미분양 확인 날인 같은 서류 요건도 없습니다. 미분양 아파트 양도세 특례 요건이 확실하지 않다면, 일시적 2주택 기한 안에 기존 집을 파는 것이 더 안전한 선택이 될 수 있습니다. 국세청은 준공 이후 미분양 주택에 관한 공급계약은 소득세법 제88조 제10호의 분양권에 해당하지 않는다고 회신했으므로(서면-2024-법규재산-4051, 2026. 4. 15.), 이 경우 사례별 처분기한(3년 또는 2년, 경과규정 확인)은 계약일이 아니라 미분양 아파트 취득일(원칙적으로 잔금청산일)부터 따져야 합니다. 이 회신은 "준공 후" 맺은 공급계약에 관한 것이므로, 준공 전에 맺은 공급계약(분양권)과는 구별해서 보셔야 합니다.

조세심판원은 미분양 특례를 어떻게 판단했나요?

2026년 11월 2일 기준 조세심판원 결정례를 "준공후미분양주택", "미분양주택"으로 검색했지만, 조특법 제98조의9를 다룬 결정은 찾지 못했습니다. 2025년 1월 1일 이후 결정·경정분부터 적용되는 새 규정이라 아직 다툼이 쌓이지 않은 것으로 보입니다. 그래서 같은 구조의 요건(최초 계약, 확인 날인, 미분양 기준일)을 가진 예전 특례, 구 조특법 제98조의3(서울 밖 미분양주택 특례) 결정 3건을 결정문 전문을 읽고 옮깁니다. 세 사건 모두 결정문에 처분청 이름은 가려져 있습니다.

첫째, 해약된 세대를 산 사건입니다. 이 아파트는 2004년 10월 20일 다른 사람이 처음 분양계약을 했고 2006년 11월 30일 전매되었는데, 전매받은 사람이 잔금을 내지 않아 2010년 1월 12일 계약이 해제되었습니다. 청구인 부부는 같은 날 사업주체와 공급계약을 맺고 계약금과 잔금을 내 취득했고, 2011년 8월 1일 양도했습니다. 조세심판원은 2012년 10월 29일, 당시 시행령이 정한 미분양 판단 기준일인 2009년 2월 11일 현재 이 아파트는 다른 사람이 사업주체와 공급계약을 체결한 상태였으므로 미분양주택으로 볼 수 없다며 기각했습니다. 이 아파트는 미분양 주택으로 세무서에 통보된 적이 없었고, 공급계약서에 시장·군수·구청장의 확인 날인도 없었습니다(조심 2012부3192).

둘째, 확인 날인 계약서를 내지 않은 사건입니다. 청구인은 경상남도의 아파트를 2009년 3월 17일 취득해 2010년 9월 30일 양도하면서 분양가를 취득가액으로 신고했고, 처분청은 할인분양으로 실제 낸 금액을 취득가액으로 보아 경정했습니다. 청구인은 미분양주택을 최초로 취득해 5년 안에 팔았으니 감면돼야 한다고 주장했지만, 조세심판원은 2014년 4월 23일, 신고 당시부터 심리일까지 미분양주택 확인 날인을 받은 매매계약서 사본을 제출해 감면을 신청하거나 경정청구를 한 사실이 확인되지 않는다며 기각했습니다(조심 2014부0837).

셋째, 상속받은 미분양주택 사건입니다. 청구인의 배우자는 2009년 2월 12일 미분양주택 매매계약을 하고 2011년 5월 20일 소유권을 취득했으며, 이 계약서에는 미분양주택 확인도 받아 두었습니다. 청구인은 2014년 3월 이 주택을 상속받은 뒤 2016년 7월 22일 원래 살던 집을 팔고, 미분양주택은 소유주택으로 보지 않아야 한다며 경정청구를 했습니다. 조세심판원은 2017년 8월 8일, 이 특례는 사업주체와 최초로 매매계약을 체결한 거주자에게 적용된다고 명시하고 있고 감면요건은 엄격하게 해석해야 한다며 기각했습니다(조심 2017중1433). 국세청 실무해설 408쪽도 지방 미분양주택을 상속받아 양도하는 경우 구 제98조의2·제98조의3 특례가 적용되지 않는다는 해석(부동산거래관리과-337, 2011. 4. 19.)을 싣고 있습니다(원문 미열람, 실무해설 재인용). 세 사건을 나란히 놓으면 이렇습니다(모두 구 조특법 제98조의3 사건).

• 조심 2012부3192(처분청 결정문에 기재 없음) — 2012년 10월 29일 기각입니다. 2004년 분양계약 후 전매되었다가 2010년 1월 12일 계약이 해제된 아파트를 같은 날 공급계약으로 취득한 사건으로, 미분양 판단 기준일(2009년 2월 11일) 현재 다른 사람이 공급계약을 체결한 상태였으므로 미분양주택으로 볼 수 없다고 판단했습니다.
• 조심 2014부0837(처분청 결정문에 기재 없음) — 2014년 4월 23일 기각입니다. 경상남도 아파트를 2009년 3월 17일 취득해 2010년 9월 30일 양도했고 할인분양 취득가액으로 경정된 사건으로, 신고 때부터 심리일까지 미분양주택 확인 날인 매매계약서 사본을 내고 감면을 신청하거나 경정청구한 사실이 없어 감면 없이 과세한 처분이 유지되었습니다.
• 조심 2017중1433(처분청 결정문에 기재 없음) — 2017년 8월 8일 기각입니다. 배우자가 2009년 2월 12일 계약한 미분양주택을 2014년 상속받은 뒤 다른 주택을 양도한 사건으로, 특례는 사업주체와 최초로 매매계약을 체결한 거주자에게 적용되고 감면요건은 엄격하게 해석해야 하므로 상속인에게는 적용할 수 없다고 판단했습니다.

세 결정은 모두 지금과 다른 조문(구 제98조의3)에 관한 것이고, 요지는 그 사건 사실관계에 한정됩니다. 현행 제98조의9 사건에서 같은 결론이 나온다고 단정할 수는 없습니다.

세무사의 시각

저는 세 결정이 "미분양 특례는 서류와 계약 이력으로 판정된다"는 같은 말을 하고 있다고 봅니다. 다만 첫째 사건은 구법상 미분양 판단 기준일(2009. 2. 11.) 현재 다른 사람의 공급계약이 살아 있었다는 사실관계에 대한 판단이고, 현행 제98조의8 제1항 제5호의 판단 기준은 "사용검사 또는 사용승인을 받은 날까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 것"인지입니다. 그래서 이 결정이 해약분을 일률적으로 배제한다는 뜻은 아니고, 해약분은 계약과 해제 시점이 사용검사일 전후 어디인지 계약 이력과 확인 날인 여부로 따로 확인해야 한다고 생각합니다. 다른 사람에게 매수한 미분양 아파트나 이미 취득된 미분양 아파트를 상속받은 경우는 "최초로 매매계약을 체결한 자"가 아니어서 셋째 사건처럼 다툼이 될 수 있습니다. 반면 최초 계약자가 계약 후 사망해 상속인이 잔금을 내고 취득한 경우는 셋째 사건과 사실관계가 달라 별도 검토가 필요합니다.

둘째 사건은 실무에서 가장 흔히 놓치는 부분입니다. 1세대 1주택 비과세는 보통 신고하지 않아도 된다고 생각하시지만, 이 특례는 시행령 제98조의8 제3항이 양도소득 과세표준신고와 함께 과세특례신고서와 확인 날인 계약서 사본을 "제출해야 한다"고 정하고 있습니다. 다만 이 제출 의무와, 제출하지 않았을 때 특례가 배제되는지 또는 경정청구 등으로 사후 보완할 수 있는지는 별개의 문제입니다. 둘째 사건은 신고 때부터 심리일까지 감면신청도 경정청구도 없었던 사안이어서, 그 결론을 사후 보완한 경우까지 넓혀 읽기는 어렵습니다. 그래도 다툼을 피하려면 처음 신고 때 함께 내는 것이 안전하고, 미분양 아파트를 계약하는 날 확인 날인 절차를 요청해 날인된 계약서 원본을 받아 두는 것이 세금 계산보다 먼저입니다.

부산 강서구 미분양 사고 해운대 집 팔면 양도세는 얼마인가요?

아래 가정에서 미분양 아파트 양도세 특례 요건을 갖추면 해운대 집을 9억8천만원에 팔 때 세금은 0원이고, 실체적 요건 하나가 빠진 채 미분양 취득일부터 3년이 지나 팔면 147,598,000원입니다(지방소득세 포함). 요건이 빠져도 3년 안에 팔면 일시적 2주택으로 0원이 될 수 있습니다.

해운대구 아파트를 2016년 5월 20일 4억5천만원에 사서 계속 살고 있는 1세대가, 2025년 3월 14일 잔금을 치르고 강서구의 준공 후 미분양 아파트(전용 84㎡, 분양가 5억5천만원 — 2026년 2월 27일 전 취득이라 6억원 기준 적용)를 사업주체와 최초로 계약해 취득했다고 가정했습니다. 해운대 아파트는 단독 소유, 보유 중 증축·용도변경은 없고, 다른 주택은 없으며, 양도 당시 해운대구는 조정대상지역이 아니라고 보았습니다. 취득세·중개수수료 등 필요경비는 0원, 기한 내 신고로 가산세는 없는 것으로 했고, 같은 해 다른 양도가 없어 기본공제 250만원을 전액 적용했고, 지방소득세는 양도소득세의 10%로 넣었습니다. 양도일은 A·B·D 2028년 6월 20일, C 2028년 2월 10일로 정했습니다. 미분양 아파트 취득일(2025. 3. 14.)부터 3년이 되는 날은 2028년 3월 14일이므로 C는 3년 이내, A·B는 3년 경과입니다. 2026년 11월 2일 현행 세법이 양도일까지 그대로라는 전제는 A~D 모두에 적용되며, 확정 세액이 아닙니다.

B는 서류 미제출이 아니라 특례의 실체적 취득요건 하나(예: 최초 계약자가 아니거나, 사용검사일까지 분양계약이 체결된 적이 있는 세대인 경우)를 충족하지 못해 2주택으로 과세된다고 가정한 경우입니다. 양도차익 5억3천만원에서 장기보유특별공제 표1 24%(보유 12년)인 127,200,000원을 빼고 기본공제를 빼면 과세표준 400,300,000원, 양도소득세 134,180,000원, 지방소득세 13,418,000원입니다. D는 양도가액이 12억원을 넘는 경우입니다. 소득세법 시행령 제159조의4가 표2 대상 1세대 1주택에 "그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택"을 포함하고 있어 문언상 표2(최대 80%) 적용 가능성은 있지만, 제98조의9와의 관계를 직접 다룬 해석은 찾지 못했습니다. 그래서 D는 적용 요건이 확정되기 전이라 "산정 보류"로 두고 참고 금액만 함께 적었습니다. 경우별로 비교하면 이렇습니다(세금은 양도소득세+지방소득세).

• A 특례 요건 충족, 2028년 6월 20일 9억8천만원 양도(미분양 취득 후 3년 3개월) — 조특법 제98조의9 제1항에 따라 1세대 1주택 비과세(12억원 이하)가 적용되어 세금 0원입니다.
• B 특례의 실체적 취득요건 하나가 미충족(서류 미제출 아님) 가정, 2028년 6월 20일 9억8천만원 양도 — 2주택으로 과세되어 기본세율과 장기보유특별공제 표1 24%(보유 12년)를 적용하면 세금 147,598,000원입니다.
• C B와 같은 요건 미충족, 2028년 2월 10일 9억8천만원 양도(3년 이내) — 일시적 2주택 비과세(소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호, 요건 충족 전제)로 세금 0원입니다.
• D 특례 요건 충족, 2028년 6월 20일 15억원 양도 — 12억원 초과분이 과세되고(시행령 제160조 제1항), 문언상 장기보유특별공제 표2 적용 가능성이 있으나(시행령 제159조의4) 제98조의9와의 관계를 직접 다룬 해석이 없어 산정을 보류했습니다(참고: 표2 5,131,500원·표1 43,733,800원, 적용 요건 확정 전).

이 사례에서 A와 B의 차이 147,598,000원은 미분양 요건 하나에서 나옵니다. C처럼 이 사례의 처분기한(비조정대상지역 3년) 안에 팔 수 있다면 특례 요건이 불확실해도 일시적 2주택으로 비과세를 받을 수 있으므로, 이 사례에서는 특례의 실익이 "3년이 지난 뒤에도 기존 집을 비과세로 팔 수 있다"는 데 있습니다.

D는 참고로만 말씀드리면, 양도차익 10억5천만원 중 12억원 초과분 비율(3억원 ÷ 15억원)만큼인 2억1천만원이 과세 대상이 되고, 표2 80%를 적용하면 5,131,500원, 표1 24%를 적용하면 43,733,800원입니다(지방소득세 포함, 확정 세액이 아님). 제98조의9와의 관계를 직접 다룬 해석이 없으므로 12억원이 넘는 기존 집이라면 신고 전 유권해석을 확인할 필요가 있습니다.

현장에서 드리는 팁

미분양 아파트를 계약하기 전에 분양사무소의 구두 설명에 기대지 말고 세 가지를 문서로 확보하십시오. 그 세대의 분양계약 이력(사용승인일까지 분양계약이 된 적 없는 세대인지), 사용검사·사용승인일이 적힌 서류, 시장·군수·구청장의 준공후미분양주택 확인 날인이 찍힌 매매계약서입니다. 계약서상 취득가액(할인·옵션 포함)도 함께 확인하고, 하나라도 불분명하면 미분양 아파트 양도세 특례를 전제로 자금 계획을 세우지 마십시오.

기존 집을 팔 계획이 가깝다면 사례별 일시적 2주택 처분기한(3년 또는 2년, 경과규정 확인)도 함께 달력에 적어 두십시오. 특례 요건이 나중에 문제 되더라도 기한 안에 팔았고 다른 요건을 갖췄다면 일시적 2주택으로 비과세를 받을 수 있습니다. 그리고 기존 집을 팔 때는 비과세라도 과세특례신고서와 확인 날인 계약서 사본을 처음 신고 때 함께 제출하십시오. 시행령이 정한 제출 의무이고, 빠뜨린 뒤 사후 보완이 인정되는지는 별개로 다툼이 될 수 있습니다.

정리하며

미분양 아파트 양도세 특례는 1주택 보유 1세대가 2024년 1월 10일부터 2026년 12월 31일까지 수도권 밖의 준공 후 미분양주택(전용 85㎡ 이하, 취득가액 7억원 이하 — 2026년 2월 27일 전 취득분은 6억원 이하)을 사업주체 등에게서 최초로 계약해 취득한 경우, 그 전에 보유한 집을 팔 때 미분양주택을 소유주택이 아닌 것으로 보는 제도입니다(조특법 제98조의9 제1항, 시행령 제98조의8 제1항). 시장·군수·구청장의 확인 날인을 받은 매매계약서가 있어야 하고, 기존 집 신고 때 과세특례신고서와 함께 내야 합니다(시행령 제98조의8 제2항·제3항). 기존 집의 보유·거주 요건과 12억원 기준은 따로 적용되고, 취득 기한과 세목별 적용 범위는 조문마다 다르니 계약 전에 꼭 확인하십시오.