다가구주택 양도세 2026 총정리 — 1주택 비과세 받는 조건, 옥탑·근생 하나로 다세대가 되는 경우

다가구주택은 한 건물에 여러 가구가 따로 살 수 있게 나뉘어 있지만, 건축법상 단독주택으로 분류되는 주택입니다. 양도소득세에서는 원래 가구마다 하나의 주택으로 보지만, 호별로 나눠 팔지 않고 하나의 매매단위로 통째로 팔면 그 전체를 하나의 주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제155조 제15항). 그래서 다가구주택 한 채만 가진 집주인은 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 옥탑방이나 상가를 주거로 쓴 층 하나 때문에 다세대주택으로 판정되면 이 특례가 사라질 수 있습니다.

"다가구 한 채뿐인데 비과세 되는 거죠?" 다가구주택을 파시려는 분들에게서 자주 듣는 질문입니다. 대개는 맞지만, 옥탑과 1층을 실제로 어떻게 써 왔는지에 따라 같은 건물의 세금이 크게 달라질 수 있습니다.

다가구주택은 왜 통째로 팔면 한 채로 보나요?

시행령 제155조 제15항 단서가 그렇게 정하고 있기 때문입니다. 본문은 다가구주택을 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분마다 하나의 주택으로 보고, 단서에서 구획된 부분별로 양도하지 않고 하나의 매매단위로 양도하면 그 전체를 하나의 주택으로 본다고 정합니다.

국세청 「2026 양도소득세 실무해설」은 2007년 2월 28일 이후 양도분부터 취득자나 양도자가 1인인지와 관계없이 하나의 매매단위로 양도하면 단독주택으로 보아 비과세를 판단하고, 고가주택 판정도 같다고 설명합니다(267쪽, 시행령 제156조 제3항). 반대로 일부 호만 따로 팔면 이 단서가 적용되지 않아 각 호가 별개 주택이 됩니다.

다가구주택 요건, 다세대주택과 무엇이 다른가요?

가장 큰 차이는 주택으로 쓰는 층수입니다. 다가구는 3개 층 이하, 다세대는 4개 층 이하라서, 주택 층이 하나만 늘어도 다가구에서 다세대로 넘어갈 수 있습니다(건축법 시행령 별표1 제1호 다목, 제2호 다목, 실무해설 265쪽). 두 주택을 항목별로 비교하면 이렇습니다.

• 주택으로 쓰는 층수 — 다가구주택은 3개 층 이하(지하층 제외), 다세대주택은 4개 층 이하입니다.
• 1층 필로티 — 1층 전부 또는 일부가 필로티 주차장이고 나머지를 주택 외 용도로 쓰면 그 층은 층수에서 뺍니다. 다세대주택 층수를 셀 때도 같은 방식입니다.
• 바닥면적 — 두 주택 모두 1개 동의 주택 바닥면적 합계 660㎡ 이하여야 합니다.
• 세대 수 — 다가구주택은 19세대 이하가 거주할 수 있어야 하고, 다세대주택은 제한이 없습니다.
• 양도세 주택 수 — 다가구주택은 통째로 팔면 전체가 1주택이고(시행령 제155조 제15항 단서), 다세대주택은 호마다 별개 주택입니다.

세 요건은 모두 갖춰야 합니다. 2025년 11월 11일 조세심판원은 서울 마포구 건물에서 1층과 옥탑을 주택에서 빼더라도 2층부터 4층까지 층마다 7가구씩 21가구가 살 수 있는 구조여서, 19세대 이하가 되려면 2가구가 주택이 아님을 입증해야 하는데 자료가 없다며 기각했습니다(조심 2025인2266).

옥탑방 하나로 다세대주택이 될 수 있나요?

될 수 있습니다. 옥탑은 수평투영면적 합계가 건축면적의 8분의 1 이하이면 층수에 넣지 않는데(건축법 시행령 제119조 제1항 제9호 가목), 이를 넘는 옥탑을 주거로 쓰면 주택 층이 하나 늘어납니다. 3층 다가구에 옥탑방이 붙으면 4개 층이 되어 다세대 요건에 해당할 수 있습니다.

면적을 입증하지 못하면 안심할 수 없습니다. 기획재정부는 옥탑방을 증축해 침실 등으로 쓰는 다가구주택이 요건을 갖췄는지는 건축법령 해석과 사실관계에 따라 판단할 사안이라고 회신했습니다(재산세제과-432, 2020. 6. 8., 실무해설 266쪽). 아래 종로 사건에서는 대장상 옥탑 25.42㎡(평면도상 18.72㎡)가 처분청이 제시한 8분의 1 기준 약 7.09㎡를 넘었고 6.93㎡라는 주장은 입증되지 않았으며, 심판원은 여기에 더해 사람이 거주할 수 있게 만든 옥탑방은 층수에서 빼는 옥탑이 아니라고 보았습니다.

어떤 공간이 층수에 들어가는지 정리하면 다음과 같습니다.

• 지하층 — 주거로 써도 층수에 넣지 않습니다(건축법 시행령 별표1 제1호 다목 1), 제119조 제1항 제9호 나목).
• 1층 필로티 주차장과 나머지 상가 등 — 그 층은 층수에서 뺍니다(별표1 제1호 다목 1) 단서).
• 사실상 주거로 쓰는 1층 상가(근린생활시설) — 주택 층수에 들어갈 수 있습니다(소득세법 제88조 제7호).
• 수평투영면적 합계가 건축면적의 8분의 1 이하인 옥탑 — 원칙적으로 층수에 넣지 않습니다(건축법 시행령 제119조 제1항 제9호 가목).
• 8분의 1을 넘는 옥탑을 주거로 쓰는 경우 — 층수에 들어가므로 주택 층이 4개 층이 되면 다가구 요건에서 벗어납니다(같은 호, 조심 2024중5213).
• 사람이 살도록 만든 옥탑방으로 면적이 8분의 1 이하임을 입증하지 못한 경우 — 옥탑방은 층수에서 빼는 옥탑이 아니라고 보아 층수에 넣은 결정례가 있습니다(조심 2024중5213).

1층 상가(근생)를 주거로 쓰면 어떻게 되나요?

주택 층수에 들어갈 수 있습니다. 양도소득세에서 주택은 공부상 용도와 관계없이 독립된 주거생활이 가능한 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 쓰는 건물이고(소득세법 제88조 제7호), 그 구조는 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 있는 것입니다(시행령 제152조의4).

건축물대장상 1층이 근린생활시설이어도 방과 주방을 넣어 세를 놓았다면 주택 층으로 계산될 수 있습니다. 반대로 1층 전부 또는 일부가 필로티 주차장이고 나머지를 주택 외 용도로 쓰면 그 층은 층수에서 빠집니다. 지하층은 주거로 써도 층수에 넣지 않습니다.

다가구주택 1주택 비과세와 12억원 고가주택, 어떻게 계산하나요?

일반 1주택과 같이 양도일 현재 1세대 1주택, 보유 2년 이상이 기본이고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년 이상이 더 필요합니다(시행령 제154조 제1항). 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세하고(소득세법 제89조 제1항 제3호, 제95조 제3항, 시행령 제160조 제1항), 보유·거주 기간에 따라 표2 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받습니다(제95조 제2항).

부산은 2022년 9월 26일 조정대상지역에서 모두 해제되었지만, 거주요건은 취득 당시 기준이므로 취득일의 지정 여부를 따로 확인해야 합니다. 2026년 10월 27일 보도에 따르면 11월 3일 보유세·장기보유특별공제 개편 공청회가 예정되어 있고 국회 재경위 검토보고서는 매물 잠김을 우려했습니다. 아직 정부안 단계라 확정된 것이 없으니, 지금 파시는 다가구 집주인은 현행 규칙으로 판단하셔야 합니다.

1층 상가와 위층 주택이 섞인 겸용주택은 어떻게 되나요?

주택 연면적이 상가보다 크면 전부를 주택으로 보고, 적거나 같으면 주택 부분만 주택으로 봅니다(시행령 제154조 제3항). 다만 고가주택이면 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 주택 연면적이 더 커도 상가 부분은 주택으로 보지 않고 양도차익과 장기보유특별공제를 계산합니다(제160조 제1항 괄호, 실무해설 291쪽).

• 주택 연면적이 상가보다 크고 양도가액이 12억원 이하 — 전부 주택으로 보아 비과세를 판단합니다(시행령 제154조 제3항·제4항).
• 주택 연면적이 상가보다 크고 양도가액이 12억원 초과 — 고가 판정은 전체 가액으로 하고, 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 양도차익 계산은 주택 부분만 주택으로 봅니다(제156조 제2항, 제160조 제1항 괄호).
• 주택 연면적이 상가 연면적 이하 — 양도가액과 관계없이 주택 부분만 주택으로 보고, 고가 판정도 주택 부분 가액으로 합니다.
• 상가 부분 장기보유특별공제 — 전부 주택으로 보는 12억원 이하 겸용주택은 주택과 같고, 12억원을 넘는 고가 겸용주택은 표1(보유 15년 이상 최대 30%)을 적용합니다(실무해설 290~291쪽).

고가 판정은 따로 봐야 합니다. 주택이 더 커서 전부 주택으로 보는 겸용주택은 상가 부분 가액까지 넣어 12억원을 판정하고(제156조 제2항, 실무해설 290쪽), 상가 부분은 표1 공제율을 적용합니다(291쪽).

옥탑방 때문에 비과세가 깨진 사건, 지켜진 사건은?

종로 사건은 기각, 강남 사건은 취소였습니다. 갈린 지점은 옥탑에 실제 주거 흔적이 있었는지와 8분의 1 면적을 무엇으로 입증했는지였습니다.

종로 사건의 부부는 2006년 8월 취득한 건물을 2022년 3월 18일 팔면서 일시적 2주택 비과세 대상인 다가구주택으로 신고했습니다. 처분청은 4층 옥탑이 사실상 주택이라며 다가구 요건을 갖추지 못했다고 보아, 3층을 제외한 부분을 과세대상으로 하여 2024년 6월 14일 고지했습니다.

조세심판원은 2025년 3월 18일 기각했습니다(조심 2024중5213). 등기부와 건축물대장상 옥탑 용도가 다가구주택이고, 주택분 재산세가 나왔고, 부부가 주택임대 수입에 옥탑을 넣어 신고했고, 임차인이 2021년 4월 14일 전입했다는 점을 들었습니다. 실제 면적이 6.93㎡라는 주장도 대장상 25.42㎡, 평면도상 18.72㎡와 달라 입증되지 않았고, 사람이 거주할 수 있게 만든 옥탑방은 층수에서 빼는 옥탑이 아니라고 보았습니다.

강남 사건은 2002년 취득한 다가구주택을 2022년 2월 7일 팔고 고가주택 계산(초과분만 과세)에 10년 이상 보유·거주 80% 공제를 적용해 신고한 사안입니다. 서초세무서장은 옥탑을 주택으로 보아 4개 층 다세대로 판단하고 2024년 9월 26일 공제율과 세율을 고쳐 고지했습니다.

조세심판원은 2025년 8월 19일 취소했습니다(조심 2025서1591). 건축물대장상 옥탑은 17.16㎡로 건축면적 143.4㎡의 8분의 1 이하인데 처분청 동영상은 누가 측량했는지 불분명하고, 화장실은 있어도 주방·샤워시설과 별도 출입문이 없으며 전입한 사람도 없었다는 이유입니다.

세무사의 시각

저는 이 두 사건이 같은 기준을 보여 준다고 읽었습니다. 옥탑이 주거로 쓰였다는 기록(전입, 주택임대 신고, 재산세)이 쌓여 있으면 면적 주장으로 뒤집기 어렵고, 기록이 없고 대장 면적이 8분의 1 이하이면 처분청도 추정만으로는 이기기 어렵습니다.

종로 사건에서 처분청은 옥탑 면적이 8분의 1 이하라도 옥탑방은 층수에서 빼는 옥탑이 아니라는 부산지방법원 판결(2020구합21358)을 근거로 들었습니다. 이는 처분청이 인용한 하급심 판결이고, 심판원은 면적 주장이 입증되지 않은 점에 더해 사람이 거주할 수 있게 만든 옥탑방은 층수 제외 옥탑이 아니라고 보았습니다. 그래서 저는 대장 면적과 함께 그 옥탑에 사람이 살았는지를 먼저 묻습니다. 다만 결론은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

동래구 15억원 다가구, 다세대로 판정되면 세금이 얼마나 달라지나요?

가상 계산이며 확정 세액이 아닙니다. 동래구 3층 다가구(1~2층 4가구, 3층 주인세대)에 옥탑방 1가구가 있는 건물을 2016년 4억원에 취득해 3층 주인세대에 10년 이상 거주하다 2026년 15억원에 통째로 판다고 가정했습니다. 1세대가 이 건물 외 주택이 없고, 필요경비 0, 기본공제 250만원, 부산 비조정으로 중과 없음을 전제로 했습니다.

다세대로 판정되는 경우는 각 호가 별개 주택이 되고, 같은 날 양도한 주택은 거주자가 선택한 순서로 양도한 것으로 보므로(소득세법 시행령 제154조 제9항) 마지막 1호(주인세대)만 비과세된다고 가정했습니다. 이를 직접 다룬 해석은 확인되지 않았습니다. 참고로 국세청은 다세대에서 다가구로 바꾼 뒤 2년 안에 판 사안에서 선택하는 1호에만 비과세를 적용한다고 해석했습니다(사전-2025-법규재산-0020, 실무해설 271쪽). 호별 가액은 주인세대 30%, 옥탑을 포함한 나머지 5개 호 70%로 임의로 나눈 가정입니다.

첫째, 다가구로 인정되면 전체가 1주택입니다. 양도차익 11억원 중 (15억원 − 12억원) ÷ 15억원 비율인 2억 2,000만원만 과세하고 표2 80%(보유 40% + 거주 40%)를 공제해 과세표준 4,150만원, 양도소득세 496만 5,000원, 지방소득세 49만 6,500원으로 합계 546만 1,500원입니다.

둘째, 옥탑방 때문에 다세대로 판정되면 6개 호가 각각 주택이 됩니다. 주인세대 4억 5,000만원은 12억원 이하라 비과세이고, 나머지 양도가액 10억 5,000만원에서 취득가액 2억 8,000만원을 뺀 7억 7,000만원에 표1 20%(10년 이상 11년 미만)를 적용하면 과세표준 6억 1,350만원으로 42% 구간 세율이 걸립니다. 양도소득세 2억 2,173만원, 지방소득세 2,217만 3,000원으로 합계 2억 4,390만 3,000원입니다.

같은 건물인데 옥탑방 하나로 약 2억 3,844만원이 차이 납니다. 필요경비, 가산세, 토지·건물 및 호별 가액 안분, 부수토지 배율 초과분은 단순화했습니다.

현장에서 드리는 팁

다가구주택 양도 상담에서 저는 계약서보다 건축물대장, 옥상 사진, 전입세대 열람내역을 먼저 봅니다. 옥탑이나 1층에 전입한 사람이 있었는지, 주택임대 수입 신고에 몇 호를 적었는지가 다가구 판정을 좌우하는 경우가 많기 때문입니다.

옥탑을 정리하실 계획이라면 매매계약 전에 마치고 공사계약서, 대금 이체, 철거 전후 사진을 남겨 두십시오. 다가구주택 양도를 앞두셨다면 층별 실제 용도를 표로 정리해 두시면 판단이 빨라집니다.

정리하며

다가구주택 양도세는 한 채로 보느냐, 여러 채로 보느냐에서 결론이 갈립니다. 하나의 매매단위로 팔고, 주택 층수 3개 층·660㎡·19세대 요건을 실제 용도 기준으로 갖췄는지 확인하면 1주택 비과세와 80% 공제를 지킬 수 있습니다. 옥탑방과 1층 상가는 계약 전에 반드시 점검하시길 권합니다.