부산은 거주 안 해도 비과세인데, 장기보유특별공제는 다릅니다

「부산은 거주 안 해도 비과세라면서요.」 맞습니다. 다만 그 말이 통하는 범위가 있습니다.

양도가액이 12억원을 넘는 순간, 거주했는지가 세금을 크게 갈라놓습니다.

두 개의 표가 있습니다

장기보유특별공제에는 표가 두 개 있습니다. 소득세법 제95조 제2항에 나란히 실려 있습니다.

• 표1 — 보유기간만 봅니다. 3년 이상 6퍼센트에서 시작해 15년 이상 30퍼센트가 최대입니다.
• 표2 — 1세대 1주택에 적용됩니다. 보유기간별 공제율(10년 이상 40퍼센트)에 거주기간별 공제율(10년 이상 40퍼센트)을 더합니다. 합쳐서 최대 80퍼센트입니다.

표2의 거주기간 칸을 보시면 2년 이상부터 공제율이 붙습니다. 거주기간이 0이면 그 칸은 통째로 비어 버립니다.

12억원이 갈림길입니다

1세대 1주택이라도 양도가액이 12억원을 넘으면 그 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 이것이 고가주택 과세입니다.

그 과세되는 차익에 장기보유특별공제를 적용할 때, 거주요건을 갖추지 못했다면 표2를 쓸 수 없습니다. 표1로 내려갑니다. 최대 80퍼센트가 최대 30퍼센트가 되는 것입니다.

그래서 무엇을 확인해야 하나

• 양도가액이 12억원을 넘을 가능성이 있는가
• 그 주택에 실제로 거주한 기간이 얼마인가(주민등록만이 아니라 실거주 사실)
• 거주기간을 2년 이상으로 채울 여지가 있는가
• 보유기간과 거주기간을 각각 몇 년으로 계산할 것인가

매도를 서두르실 상황이 아니라면, 거주기간을 채운 뒤에 파는 것만으로 세금이 크게 달라지는 경우가 있습니다. 계산해 보고 결정하실 문제입니다.

부산에서 상담하며 느끼는 점

해운대·수영구 일대는 12억원을 넘는 아파트가 흔합니다. 그런데 임대를 놓고 계셨거나 직장 문제로 다른 곳에 사시는 경우가 많습니다.

이런 분들은 「부산은 거주요건 없다」는 말만 듣고 안심하고 계시다가, 신고 단계에서 장기보유특별공제 차이를 보고 놀라십니다. 매도 계획을 세우실 때 이 부분을 먼저 계산해 보십시오.