상속 토지 평가 2026 총정리 — 시가·공시지가·대출 감정가, 어떤 순서로 정해지나

상속 토지 평가는 상속받은 땅을 상속세 신고 때 얼마로 볼지 정하는 일입니다. 원칙은 상속개시일 현재의 시가이고, 시가를 산정하기 어려울 때 개별공시지가로 평가합니다(상속세 및 증여세법 제60조·제61조).

땅은 아파트처럼 비슷한 거래가 드물어 공시지가로 신고되는 경우가 많습니다. 그만큼 세무서가 감정평가로 다시 보는 일도 많고, 그 금액은 나중에 땅을 팔 때 양도세 취득가액으로 다시 쓰입니다.

상속받은 땅은 어떤 순서로 평가하나

첫째, 상속개시일 전후 6개월(평가기간) 안에 그 땅의 매매·감정·수용·경매·공매가 있으면 그 가액이 시가입니다. 감정가액은 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 평가기간 안에 있어야 하고, 둘 중 하나라도 밖이면 평가기간 내 감정으로 볼 수 없습니다(시행령 제49조 제2항). 감정은 원칙적으로 두 곳 이상의 평균이고, 기준시가 10억원 이하 부동산은 한 곳도 됩니다.

둘째, 평가기간 밖이라도 상속개시일 전 2년부터 법정결정기한까지의 매매·감정 등은 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회를 거치면 시가가 될 수 있습니다(시행령 제49조 제1항 단서). 납세자도 세무서도 신청할 수 있습니다.

셋째, 둘 다 없으면 개별공시지가로 평가합니다. 근저당이 잡힌 땅은 담보된 채권액 기준 가액과 비교해 큰 금액이 됩니다(제66조).

공시지가로 신고하면 무슨 일이 생기나

국세청은 2020년부터 꼬마빌딩 같은 비주거용 부동산을 대상으로 감정평가 사업을 해 왔고, 2025년부터는 신고가액이 추정시가보다 5억원 이상 낮거나 그 차이가 10% 이상이면 감정 대상으로 삼는다고 보도됐습니다(택스워치 2024. 12. 2.).

세무서가 법정결정기한 안에 감정을 받아 평가심의위원회를 거치면 그 평균이 시가가 됩니다. 대법원은 이 사업 자체는 적법하다고 보면서도, 상속개시일부터 감정서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점은 세무서가 증명해야 한다고 했습니다(대법원 2024두61780). 늘어난 세금에 과소신고가산세는 빠지지만 납부지연가산세는 붙습니다.

은행 대출 감정가로 신고한 땅은 어떻게 됐나

제주 서귀포의 토지 3필지를 상속받은 가족의 사건입니다. 2021년 10월 금융기관이 대출을 위해 감정한 가액은 3필지 합계 24억 400만원이었고, 1년 1개월쯤 뒤인 2022년 11월 25일 상속이 개시됐습니다. 상속인들의 신청으로 부산지방국세청 평가심의위원회는 이 감정가를 시가로 인정했고, 상속인들은 그 금액으로 신고했습니다.

2년 뒤 상속인들은 제주 부동산 경기가 꺾였다며 보충적 평가액 6억 3,200만원으로 경정청구를 했습니다. 세무서는 스스로 신청해 놓고 뒤집는 것은 신의성실원칙에 어긋난다며 거부했습니다.

조세심판원은 일부를 받아들였습니다. 객관적인 기준은 개별공시지가 변동률이라고 보고, 상속개시일이 속한 해까지 7.5% 오른 가장 큰 필지는 특별한 사정이 없지만 19.0% 오른 필지들은 이례적 상승이라 대출 감정가를 시가로 볼 수 없다고 했습니다. 그 필지들은 근저당 채권액 기준 또는 개별공시지가로 다시 평가하도록 했습니다(조심 2025부3359, 2026. 3. 4.).

눈여겨볼 점은 둘입니다. 심판원이 '스스로 신청했다'는 사정보다 '그 감정가가 상속일의 가치인가'를 끝까지 따졌다는 점, 그리고 땅값이 많이 오른 사정 때문에 오히려 더 낮은 공시지가 기준 평가로 돌아갔다는 점입니다. 대출 감정서는 양날의 칼이니 상속 전 2년 안에 담보 감정을 받은 땅이 있는지부터 확인하셔야 합니다.

상속세를 신고하지 않고 팔 때 감정을 받으면

인정받기 어렵습니다. 2021년 5월 배우자에게서 경기도 광주의 토지를 상속받고 상속세를 신고하지 않은 분이 2024년 7월 그 땅을 팔았습니다. 양도세는 감정예정가액을 취득가액으로 신고했고, 2024년 10월 상속개시일 기준 소급감정서를 받았습니다. 뒤늦게 이 감정가로 상속세 기한후신고도 했지만 세무서는 상속세를 기준시가로 결정했습니다.

중부지방국세청 감사 지적에 따라 세무서는 2026년 1월 상속개시일 당시 기준시가로 취득가액을 바꿔 고지했고, 조세심판원은 3년 4개월 뒤의 감정은 상증법이 정한 요건을 갖춘 감정가액이 아니라며 기각했습니다(조심 2026중1799, 2026. 8. 20.).

기장 토지로 계산해 보면

가상 사례입니다. 2026년 상속, 기장군 토지는 개별공시지가 6억원·시가 10억원, 해운대 아파트 시가 5억원, 예금 2억원, 상속인은 자녀 2명(배우자 없음)입니다. 장례비 500만원, 일괄공제 5억원, 금융재산 상속공제 4천만원, 신고세액공제 3%, 감정 수수료 400만원을 반영했고, 각 경우의 평가액이 법정 요건대로 인정된다는 것을 별도 가정으로 둡니다. 토지는 5년 뒤 12억원에 팔고, 비사업용 토지가 아니며 장기보유특별공제 10%·기본공제 250만원·지방소득세 포함으로 계산했습니다.

평가기간 안에 시가 자료가 없어 공시지가 6억원으로 확정되면 상속세는 약 1억 6,151만원이지만 양도세가 약 2억 879만원, 합계 약 3억 7,030만원입니다. 평가기간 안에 요건을 갖춘 감정을 받아 10억원으로 신고하면 상속세 약 2억 9,139만원, 양도세 약 5,226만원, 합계 약 3억 4,365만원입니다. 공시지가로 신고했다가 세무서 감정으로 10억원이 되면 상속세 약 2억 9,608만원에 납부지연가산세가 더해집니다.

팔 계획이 없다면 첫째의 세금이 가장 적고, 이 가정(5년 뒤 매도)에서는 둘째의 합계가 가장 적습니다. 감정을 받을지 검토할 때 매도 계획을 함께 따져 보셔야 하는 이유입니다.

정리하며

상속 상담에서 땅이 나오면 저는 개별공시지가, 최근 3년 공시지가 변동률, 주변 실거래, 2년 안의 대출 감정서, 팔 계획을 한 표에 놓습니다. 그러면 이미 시가로 볼 자료가 있는지, 평가기간 안에 감정을 받아 둘 필요가 있는지가 대부분 드러납니다. 가업 공장 부지라면 가업상속공제와 회사 매각 계획까지 함께 봐야 합니다.

상속 토지는 시가가 먼저이고 공시지가는 그다음입니다. 공시지가로 신고했더라도 세무서 감정으로 시가가 정해질 수 있고, 확정된 평가액은 팔 때 취득가액으로 이어집니다. 신고 전에 점검이 필요하시면 상담 신청으로 남겨 주십시오.