상속받은 집을 1년 안에 팔면 단기세율 70퍼센트가 적용되나요.

적용되지 않습니다. 세율 판정의 보유기간은 돌아가신 분이 취득한 날부터 셉니다. 소득세법 제104조 제2항 제1호입니다. 다만 장기보유특별공제는 상속개시일부터 세기 때문에 3년이 안 되면 공제가 없습니다.

상속받은 아파트를 6개월 안에 팔면 양도세가 거의 없나요.

그럴 수 있습니다. 상속개시일 전후 6개월 안의 매매가액은 상속재산의 시가로 인정될 수 있어, 그러면 취득가액과 양도가액이 같아져 양도차익이 거의 생기지 않습니다. 대신 상속재산 평가액도 그 매매가액이 되어 상속세가 늘 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 상속세 공제 여력을 함께 봐야 합니다.

상속세를 공시가격으로 신고했는데 지금 감정평가를 받으면 되나요.

양도세 경정청구로 다툴 수는 있지만 쉽지 않습니다. 국세청 해석은 평가기간이 지난 소급감정을 시가로 보지 않고, 심판원도 상속 6년 9개월 뒤의 감정을 인정하지 않았습니다. 법원은 공신력 있는 소급감정을 시가로 볼 수 있다는 입장이라 결국 소송까지 가야 할 수 있습니다. 경정청구 기한은 법정신고기한이 지난 후 5년입니다.

부산에서 상속받은 집에 살지 않아도 비과세되나요.

상속개시일 현재 조정대상지역이 아니면 거주하지 않아도 됩니다. 2026년 10월 현재 부산은 비조정 지역이라 다른 요건을 갖춘 1세대 1주택이면 상속개시일부터 2년 보유로 비과세됩니다. 상속 당시 같은 세대였다면 함께 보유한 기간도 합칩니다.

상속주택을 두 채 받으면 둘 다 특례가 되나요.

한 채만 됩니다. 돌아가신 분이 상속개시 당시 두 채 이상 가지고 계셨다면 소유기간이 가장 긴 한 채, 같으면 거주기간이 가장 긴 한 채, 그다음 상속개시 당시 거주하신 한 채, 기준시가가 가장 높은 한 채의 순서로 정한 한 채만 상속주택으로 봅니다.

상속받은 집 양도세 신고 기한은 언제인가요.

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고합니다. 상속세 신고기한과는 별개입니다.

양도소득세2026년 10월 19일

상속받은 집 양도세 2026 총정리 — 상속세 0원인데 양도세 3억

상속받은 집의 취득가액은 부모님이 사신 가격이 아니라 상속개시일 현재의 상속세 평가액입니다. 그래서 상속세를 공시가격으로 낮게 신고하면 상속세가 0원이어도 팔 때 양도차익이 커집니다. 보유기간을 세는 기준이 목적마다 다르다는 점까지 정리했습니다.

글 · 박성일 세무사 (세무법인한영 서면지점 대표세무사)

핵심 요약

01상속받은 집의 취득가액은 상속개시일 현재의 상속세 평가액입니다. 부모님이 사신 가격이 아닙니다.
02그래서 상속세 신고서에서 양도세의 절반이 정해집니다. 상속세가 0원이라고 공시가격으로 신고하면 나중에 팔 때 양도차익이 그만큼 커집니다.
03보유기간은 목적마다 기준일이 다릅니다. 비과세 2년과 장기보유특별공제는 상속개시일부터, 세율 판정은 돌아가신 분이 사신 날부터 셉니다. 상속받고 1년 안에 팔아도 단기세율이 아닙니다.
04원래 집이 있었다면 일반주택을 먼저 파셔야 합니다. 상속주택을 먼저 팔면 과세됩니다. 그리고 일반주택은 상속개시 당시 이미 가지고 계시던 집이어야 합니다.
05대법원은 2026년 8월 12일, 세무서가 결정한 상속 평가액이라도 객관성과 합리성을 갖춘 시가가 아니면 양도세 취득가액으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 다만 그 사건은 끝나는 데 7년이 걸렸습니다.

상속받은 집의 양도세는 상속개시일 현재의 상속세 평가액을 취득가액으로 보고, 판 금액과의 차이에 매기는 세금입니다. 소득세법 시행령 제163조 제9항입니다. 부모님이 사신 가격이 아닙니다. 그래서 상속세를 공시가격으로 낮게 신고하면 상속세가 0원이어도 팔 때 양도차익이 커집니다.

일반 매매와 다른 점이 셋입니다. 취득가액, 보유기간, 주택 수입니다. 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 차례로 보겠습니다.

상속받은 집의 취득가액, 보유기간, 주택 수 판정 기준 — 같은 보유기간인데 목적마다 기준일이 다릅니다

취득가액은 상속세 신고서에서 정해집니다

상속세 신고 때 평가한 금액이 그대로 취득가액이 됩니다. 평가는 시가가 원칙입니다. 상속개시일 전후 6개월 안의 매매, 감정, 수용, 경매 가액과 같은 단지 비슷한 아파트의 거래가액이 시가로 인정될 수 있습니다. 그런 시가가 없을 때 공동주택가격 같은 공시가격으로 평가합니다.

감정평가는 기준시가 10억원 이하면 한 곳으로 충분하고, 가격산정기준일과 평가서 작성일이 모두 평가기간 안이어야 합니다. 감정수수료는 500만원 한도로 상속세 과세표준에서 빠집니다.

상속세 0원인데 양도세 3억 — 대법원은 어떻게 봤나

부산 사건입니다. 2019년 1월 모친이 돌아가셔서 자녀가 부산진구의 주택과 토지를 상속받았고, 부산진세무서는 2억 1,604만원으로 평가해 상속세를 0원으로 결정했습니다. 상속인은 2020년 9월 10억 1,100만원에 팔아 양도세 약 2억 9,325만원을 냈습니다. 소급감정가 6억 9,096만원으로 낸 경정청구는 금정세무서가 거부했습니다. 1심 법원의 감정가는 7억 2,970만원이었고, 원심은 이 감정가를 취득가액으로 보아 거부처분을 취소했습니다.

대법원은 2026년 8월 12일 세무서장의 상고를 기각했습니다. 2022두67357 판결입니다. 상속세가 0원이라 다툴 이유가 없던 평가액을 양도세 단계에서도 못 다투게 하면 상속세와 양도세 두 단계 모두에서 불복 기회가 사실상 사라진다는 이유였습니다. 같은 날 선고된 부산 농지 사건도 같은 취지였습니다.

다만 나중에 고치면 된다로 읽지 마십시오

이 사건은 법원 감정까지 거쳐 상속 7년여 만에 끝났습니다. 심판원은 상속개시일부터 6년 9개월 뒤 받은 소급감정을 시가로 인정하지 않았고, 국세청 해석도 평가기간 밖 소급감정은 시가 범위에서 제외합니다. 법원이 공신력 있는 소급감정을 시가로 볼 수 있다는 입장이라도, 거기까지 가려면 소송을 해야 합니다. 가장 싸고 확실한 길은 상속개시일 전후 6개월 안에 감정을 받아 시가로 신고하는 것입니다.

보유기간은 목적마다 기준일이 다릅니다

비과세 2년은 상속개시일부터입니다. 다만 상속 당시 돌아가신 분과 같은 세대였다면 함께 보유하고 거주한 기간을 합칩니다.
장기보유특별공제도 상속개시일부터입니다. 상속 후 3년 안에 팔면 공제가 아예 없습니다.
세율 판정은 돌아가신 분이 사신 날부터입니다. 상속받고 1년 안에 팔아도 70퍼센트 단기세율이 아니라 기본세율이 적용됩니다.

원래 집이 있으면 어느 집을 먼저 팔아야 하나

일반주택을 먼저 파셔야 합니다. 상속주택과 일반주택을 한 채씩 가진 1세대가 일반주택을 팔면 1주택으로 봅니다. 상속주택을 먼저 팔면 과세됩니다. 그리고 여기서 말하는 일반주택은 상속개시 당시 이미 가지고 계시던 집입니다. 상속개시 전 2년 안에 돌아가신 분에게서 증여받은 집은 빠집니다.

이 요건을 놓친 사건이 있습니다. 2016년 1월 배우자의 집을 상속받은 분이 2017년 8월 다른 집을 사서 2025년 5월 팔고 비과세로 신고했습니다. 심판원은 2026년 6월 17일, 상속 뒤에 산 집은 상속개시 당시 보유한 주택이 아니라며 기각했습니다. 조심 2026중1834입니다.

상속 당시 같은 세대였다면 원칙적으로 이 특례가 없습니다. 예외는 60세 이상 부모를 동거봉양하려고 세대를 합친 경우로, 합치기 전부터 부모가 가지고 계시던 주택만 상속주택으로 봅니다.

형제가 공동으로 상속받은 집이라면 소수지분은 내 집을 팔 때 주택 수에서 빠집니다. 지분이 가장 큰 상속인, 지분이 같으면 그 집에 사는 사람, 그다음 최연장자가 소유자로 취급됩니다. 소수지분인 경우에는 상속 뒤에 산 집을 팔아도 특례가 적용됩니다.

부산 아파트로 계산해 보면

가상의 계산입니다. 아버님이 2006년에 1억원에 사신 해운대 아파트를 2026년 3월 자녀가 상속받았습니다. 상속개시일의 감정가는 6억원, 공동주택가격은 3억원입니다. 같은 단지에 비교할 거래가 없어 공시가격으로 신고하면 그대로 끝나는 상황입니다. 따로 사는 1주택자인 자녀가 2028년 8월에 8억원에 팔아 과세되는 경우로 계산했습니다.

해운대 상속 아파트 8억 양도 시 공시가격 신고와 감정가 신고의 세금 비교 — 상속세 신고 방법 하나로 1억 2,975만원이 갈립니다

장기보유특별공제는 상속 후 3년이 안 돼 없고, 세율은 기본세율입니다. 공시가격으로 신고한 쪽이 지방소득세를 포함해 약 1억 2,975만원을 더 냅니다. 어머니가 살아 계시면 배우자 상속공제 최소 5억원이 더해져 6억원으로 신고해도 상속세는 0원입니다. 자녀 혼자 상속받으면 상속세가 970만원 생기지만 양도세 절감이 훨씬 큽니다.

정리하며

상속 상담에서 가장 자주 듣는 말은 상속세 안 나오니 신고는 간단히 해 달라는 말씀입니다. 저는 그때 이 집을 언제 파실 계획인지를 먼저 여쭙습니다. 몇 년 안에 파실 집이면 감정 비용보다 양도세 차이가 훨씬 크기 때문입니다.

그래서 저희 사무소는 상속세 신고 전에 상속인별 주택 수와 매도 계획을 표로 정리해, 팔 집과 남길 집의 평가 방법을 따로 정합니다. 회사 주식이나 사업용 부동산이 함께 있다면 가업승계 일정과 묶어 설계하시길 권합니다.

상속받은 집 양도세는 상속세 신고서에서 절반이 정해집니다. 취득가액은 상속개시일의 평가액, 공제 보유기간은 상속개시일부터, 세율은 부모님 취득일부터입니다. 원래 집이 있다면 일반주택을 먼저 파십시오. 상속이 개시되셨다면 상담 신청으로 남겨 주십시오. 팔 집부터 골라 평가 방법을 정해 드리겠습니다.

자주 묻는 질문

Q. 상속받은 집을 1년 안에 팔면 단기세율 70퍼센트가 적용되나요.: 적용되지 않습니다. 세율 판정의 보유기간은 돌아가신 분이 취득한 날부터 셉니다. 소득세법 제104조 제2항 제1호입니다. 다만 장기보유특별공제는 상속개시일부터 세기 때문에 3년이 안 되면 공제가 없습니다.
Q. 상속받은 아파트를 6개월 안에 팔면 양도세가 거의 없나요.: 그럴 수 있습니다. 상속개시일 전후 6개월 안의 매매가액은 상속재산의 시가로 인정될 수 있어, 그러면 취득가액과 양도가액이 같아져 양도차익이 거의 생기지 않습니다. 대신 상속재산 평가액도 그 매매가액이 되어 상속세가 늘 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 상속세 공제 여력을 함께 봐야 합니다.
Q. 상속세를 공시가격으로 신고했는데 지금 감정평가를 받으면 되나요.: 양도세 경정청구로 다툴 수는 있지만 쉽지 않습니다. 국세청 해석은 평가기간이 지난 소급감정을 시가로 보지 않고, 심판원도 상속 6년 9개월 뒤의 감정을 인정하지 않았습니다. 법원은 공신력 있는 소급감정을 시가로 볼 수 있다는 입장이라 결국 소송까지 가야 할 수 있습니다. 경정청구 기한은 법정신고기한이 지난 후 5년입니다.
Q. 부산에서 상속받은 집에 살지 않아도 비과세되나요.: 상속개시일 현재 조정대상지역이 아니면 거주하지 않아도 됩니다. 2026년 10월 현재 부산은 비조정 지역이라 다른 요건을 갖춘 1세대 1주택이면 상속개시일부터 2년 보유로 비과세됩니다. 상속 당시 같은 세대였다면 함께 보유한 기간도 합칩니다.
Q. 상속주택을 두 채 받으면 둘 다 특례가 되나요.: 한 채만 됩니다. 돌아가신 분이 상속개시 당시 두 채 이상 가지고 계셨다면 소유기간이 가장 긴 한 채, 같으면 거주기간이 가장 긴 한 채, 그다음 상속개시 당시 거주하신 한 채, 기준시가가 가장 높은 한 채의 순서로 정한 한 채만 상속주택으로 봅니다.
Q. 상속받은 집 양도세 신고 기한은 언제인가요.: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고합니다. 상속세 신고기한과는 별개입니다.

출처

소득세법 제89조 제1항 제3호, 제95조 제2항·제4항, 제97조, 제104조 제1항·제2항, 제105조 제1항
소득세법 시행령 제154조 제1항·제5항·제6항·제8항, 제155조 제2항·제3항, 제159조의4, 제162조 제1항 제5호, 제163조 제9항
상속세 및 증여세법 제19조 제4항, 제26조, 제60조, 제61조 제1항 제4호, 시행령 제49조
국세기본법 제45조의2 제1항 (경정청구 5년)
대법원 2026. 8. 12. 선고 2022두67357 판결 (원심 부산고등법원 2022누21733)
조심 2026중1834 (2026. 6. 17. 기각)
조심 2021부3489 (2021. 11. 30. 기각)
2026 양도소득세 실무해설 129쪽, 173~174쪽, 206쪽, 213쪽, 269쪽, 308쪽 / 2026 상속세·증여세 실무해설 94쪽, 550쪽

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 결론은 취득·양도 시기와 재산의 종류, 가족 구성에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신고 전에는 반드시 세무 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.

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