주민등록은 36년 한집인데 분가했다고 인정될까요

1973년에 결혼해 시아버지 집에서 신혼을 시작한 며느리가 있습니다. 주민등록은 그때부터 시아버지가 돌아가신 2009년까지 36년 동안 그 집을 떠난 적이 없습니다. 그런데 2023년, 이 며느리가 자기 명의 아파트를 팔면서 낸 양도소득세를 두고 세무서와 다퉜습니다. 쟁점은 하나였습니다. 당신은 정말 시아버지와 한집에 살았습니까.

부모님 집을 상속받은 상태에서 내 집을 팔면 비과세가 되는지는 상담에서 자주 받는 질문입니다. 답은 「상속 당시 부모님과 한 세대였느냐」에서 갈립니다. 2025년 10월 조세심판원이 주민등록 36년을 뒤집고 납세자 손을 들어준 사건이 있어, 그 이야기로 상속주택 특례를 풀어 보겠습니다.

며느리는 왜 2주택으로 신고했나

조세심판원 조심 2025서2920 사건입니다. 2025년 10월 15일 결정입니다.

며느리는 1997년 7월 경기도 광명시 아파트를 취득했고, 2023년 11월 17일 양도했습니다. 그때 남편 명의로 서울 동작구의 집이 한 채 더 있었습니다. 2009년 3월 31일 시아버지가 돌아가시면서 협의분할로 남편이 상속받은 집입니다. 그래서 며느리는 2주택으로 보아 일반세율로 양도소득세를 신고했습니다.

나중에 상속주택 특례를 알게 됐습니다. 상속받은 집과 원래 갖고 있던 집을 한 채씩 가진 1세대가 원래 집을 팔면 1주택으로 보아 비과세하는 규정입니다. 2025년 3월 7일 이 특례를 적용해 달라는 경정청구를 냈고, 세무서는 4월 29일 거부했습니다. 이유는 시행령 제155조 제2항 단서였습니다. 상속인과 피상속인이 상속 당시 한 세대였으면 특례가 없다, 주민등록상 이 며느리는 1973년부터 시아버지와 한 세대였다는 것입니다.

단서에 붙은 단서 — 모시려고 합가한 경우

시행령 제155조 제2항은 이렇게 되어 있습니다. 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 각각 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 양도하면 1주택을 소유한 것으로 본다. 다만 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 적용하지 않는다. 그런데 그 「다만」에 다시 예외가 붙습니다. 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 2주택이 된 경우에는, 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다.

풀어 쓰면 이렇습니다. 원래 따로 살던 자녀가 자기 집을 가진 채로 부모님을 모시려고 들어갔고, 그 뒤 부모님이 돌아가셔서 그 집을 상속받았다면, 상속 당시 주민등록상 한 세대였어도 특례를 준다는 것입니다. 이 사건 며느리의 주장이 바로 이것이었습니다. 1986년에 분가해 따로 살다가 1997년 광명 아파트를 샀고, 2000년에 시아버지를 모시려고 다시 들어갔다는 것입니다.

문제는 주민등록에 분가 기록이 없다는 것

며느리 쪽 설명은 이렇습니다. 결혼 당시 시아버지 집은 단층에 연면적 29.75제곱미터였습니다. 아홉 평입니다. 시부모, 시누이, 부부, 자녀 셋, 모두 여덟 명이 살았습니다. 1986년 자녀들이 열 살에서 열세 살이 되자 다니던 초등학교 후문 인근 연립주택 2층에 전세를 얻어 나갔습니다. 남편은 11대 독자라 주민등록까지 옮길 생각은 못 했다고 했습니다. 14년을 그렇게 살다가 2000년 시어머니가 돌아가시자, 연로하신 시아버지와 몸이 좋지 않은 시누이만 둘 수 없어 다시 들어갔습니다.

증거로 낸 것은 손녀의 출생신고서, 그 연립주택의 폐쇄등기부, 당시 집주인 이름과 전세보증금에 대한 기억, 유선전화 개통 기억, 그리고 그 집에 드나들었던 이웃 세 명의 인우보증서였습니다. 연립주택은 재개발로 헐려 흔적이 없었습니다.

세무서는 이것을 증거로 보지 않았습니다. 주민등록초본상 1973년부터 2009년까지 시아버지와 같은 세대였고 분가했다는 객관적 증빙이 없다, 출생신고서는 장남이 2002년 그 연립으로 분가한 자료일 뿐이며, 집주인 이름을 기억한다거나 전세보증금이 합리적이라는 것은 실제 거주를 특정하는 증빙이 아니라는 것입니다. 유선전화 번호도 며느리의 남동생 것으로 보인다고 했습니다.

심판원의 답 — 아홉 평에 여덟 명은 살 수 없다

조세심판원은 세무서의 거부처분을 취소했습니다. 결정문의 논거를 세무서 의견과 나란히 놓으면 이렇습니다.

특히 눈에 띄는 것은 건축물대장이었습니다. 옛집은 2001년 5월 철거되고 연면적 51.57제곱미터로 신축됐으며, 2003년 11월 2층 50.67제곱미터가 증축됐습니다. 심판원은 합가한 것이 아니라면 자녀들이 성인이 되어 출가하는 시기에 굳이 집을 더 크게 지을 이유가 없었을 것이라고 봤습니다. 아무도 증거로 제출하지 않은 서류가 결정적인 정황이 된 것입니다.

결론은 분명합니다. 며느리는 시아버지 세대에서 분가했다가 광명 아파트를 취득한 뒤 시아버지와 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 된 경우에 해당하고, 따라서 광명 아파트 양도에는 1세대1주택 비과세 특례를 적용하는 것이 타당하다는 것입니다. 심판원이 주민등록 대신 본 것은 집의 크기, 가족 수, 자녀들의 출가 순서, 신축과 증축의 시점, 그리고 이웃의 진술이었습니다.

제가 이 결정을 읽고 든 생각

세무사로서 반가운 결정입니다. 1세대의 판정은 주민등록이 아니라 실제로 생계를 같이하느냐로 한다는 것이 원칙이고, 심판원은 여러 사건에서 그렇게 판단해 왔습니다. 다만 그 원칙은 보통 과세 쪽으로 쓰입니다. 세무서가 「주민등록은 따로지만 실제로는 같이 산다」고 해서 세대를 합치는 방향입니다. 이 사건은 반대였습니다. 납세자가 「주민등록은 같지만 실제로는 따로 살았다」고 해서 세대를 나누는 쪽으로 이겼습니다. 같은 기준이 양쪽으로 작동한다는 것을 보여 준 사건입니다.

다만 이 사건은 이길 만한 사정이 유난히 많았습니다. 아홉 평에 여덟 명이라는 숫자, 자녀 출가 순서와 맞아떨어지는 전입 기록, 합가 직후의 신축과 증축, 조세심판관회의에 나와 진술한 당사자들. 이 가운데 하나만 있었다면 결과가 달랐을 수 있습니다. 상담을 하다 보면 부모님을 모시러 들어가면서 주민등록을 옮기지 않은 분이 정말 많습니다. 그분들 모두가 이 사건처럼 이길 수 있는 것은 아닙니다. 이 결정은 뒤집을 수 있다는 희망이지, 뒤집힌다는 보장이 아닙니다.

하나 더 짚고 싶은 것이 있습니다. 이 며느리는 처음에 2주택으로 신고하고 세금을 다 냈습니다. 경정청구는 1년 3개월 뒤였습니다. 특례를 몰랐거나, 알았어도 주민등록 때문에 안 된다고 생각했을 것입니다. 신고 전에 세무사가 이 집의 역사를 한 번만 물었다면 처음부터 비과세로 갔을 사건입니다. 그래도 되찾을 수 있었던 것은 경정청구 기간이 남아 있었기 때문입니다. 법정신고기한부터 5년, 이 기간이 실무에서 생각보다 자주 사람을 구합니다.

부산 사례로 계산해 보겠습니다

이 사건 금액은 결정문에서 가려져 있어 부산의 가상 사례로 구조만 보여 드리겠습니다. 해운대 아파트를 10억원에 취득해 12년 보유하고 거주하다 15억원에 양도했고, 그사이 부모님을 모시려고 합가했다가 부모님이 돌아가셔서 사하구 단독주택을 상속받았다고 하겠습니다.

특례가 인정되면 1세대1주택이라 12억원 초과분만 과세되고 장기보유특별공제도 표2를 씁니다. 인정되지 않으면 2주택 일반과세입니다. 같은 집, 같은 값인데 세금이 150만원과 1억 3,700만원으로 갈립니다. 부산은 조정대상지역이 아니어서 2주택이어도 중과는 없지만, 비과세와 표2 공제가 사라지는 것만으로 이 차이가 납니다. 이 차이를 만든 것은 집이 아니라 상속 당시 부모님과 한 세대였느냐는 사실 하나입니다.

실무에서 자주 틀리는 지점

첫째, 상속받은 집이면 무조건 주택 수에서 빠진다고 생각하는 것입니다. 상속 당시 부모님과 한 세대였으면 빠지지 않습니다. 따로 살다가 상속받았거나, 따로 살다가 모시려고 합가한 뒤 상속받은 경우만 됩니다. 처음부터 한 세대로 살면서 자기 집을 산 사람에게는 이 특례가 없습니다.

둘째, 순서가 결과를 정합니다. 단서의 예외는 「1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가」 합가한 경우를 말합니다. 부모님을 모시러 들어간 뒤에 자기 집을 샀다면 이 예외에 해당하지 않습니다. 반대로 부모님이 합가 후에 취득한 집을 상속받은 경우도 마찬가지입니다.

셋째, 상속주택 특례에는 처분 기한이 없습니다. 상속받고 몇 년이 지나도 원래 집을 팔 때 특례가 적용됩니다. 기한이 있는 것은 동거봉양 합가 특례입니다. 부모님이 살아 계신 상태에서 합가해 2주택이 됐다면 합친 날부터 10년 안에 먼저 양도하는 주택이 비과세입니다. 두 특례를 헷갈리는 상담이 많습니다.

넷째, 형제들과 공동으로 상속받은 집은 지분이 가장 큰 사람만 주택으로 봅니다. 지분이 같으면 그 집에 거주하는 사람, 그다음은 최연장자입니다. 소수 지분만 가진 형제는 자기 집을 팔 때 그 상속주택이 주택 수에 들어가지 않습니다. 협의분할에서 지분을 어떻게 나누느냐가 형제 각자의 양도소득세를 정합니다.

다섯째, 협의분할 등기를 미루면 법정상속분으로 봅니다. 상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 협의분할 등기를 하지 않았다면 민법상 상속분대로 소유한 것으로 보아 판정합니다. 나중에 등기를 해서 특례를 못 받게 되면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 차액을 신고·납부해야 합니다.

여섯째, 상속개시일부터 소급해 2년 안에 부모님께 증여받은 집은 일반주택에서 빠집니다. 돌아가시기 전에 미리 넘겨받은 집을 일반주택으로 삼아 특례를 받는 것을 막는 규정입니다.

21년 현장에서 드리는 팁

상속주택이 낀 양도 상담이 오면 저는 주민등록초본을 20년 치로 뽑아 달라고 합니다. 그 위에 부모님과 자녀의 이사 기록을 겹쳐 놓고, 언제 따로 살았고 언제 합쳤는지를 연표로 만듭니다. 이 사건에서 심판원이 한 일이 정확히 그것입니다. 결혼, 자녀 출생, 학교, 출가, 신축, 증축, 사망. 이 순서가 맞아떨어지면 주민등록이 어떻게 되어 있든 설명이 됩니다. 그리고 그 연표는 신고 전에 만들어야지, 거부처분을 받고 나서 만들면 늦습니다.

부모님을 모시러 들어가실 계획이 있다면, 들어가기 전에 따로 살았다는 기록부터 남겨 두십시오. 임대차계약서 한 장, 관리비 영수증, 자녀 학교 기록이면 충분합니다. 20년 뒤에는 만들 수 없는 서류들입니다. 세대를 합치는 일 자체를 기록으로 남기는 것이 나중에 특례를 받는 가장 싼 방법입니다.

가업승계에서도 같은 자리가 있습니다. 부모님과 함께 살며 회사를 물려받는 자녀가 자기 집을 팔 때 이 상속주택 문제가 승계 설계와 같이 걸립니다. 회사 지분과 집을 따로 보지 말고 세대 구성부터 정리하는 것이 순서입니다.