상속세는 0원이었는데 양도세가 2억9천만원 나왔습니다

상속세를 한 푼도 안 냈는데 몇 년 뒤 양도소득세가 3억 가까이 나왔습니다. 억울해 보이지만 법 문언대로 계산하면 그렇게 됩니다.

숨어 있는 조문 하나

소득세법 시행령 제163조 제9항입니다. 상속받은 자산을 팔 때의 취득가액은 상속개시일 현재 상증세법에 따라 평가한 가액으로 보되, 괄호 안에 이런 단서가 붙어 있습니다.

같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다.

짧은 괄호지만 힘이 셉니다. 내가 신고한 금액이 아니라 세무서가 정한 금액이 훗날의 취득가액이 된다는 뜻입니다.

부산에서 벌어진 일

2019년 1월 부산의 부동산을 상속받은 사례입니다. 상속인은 5억 6,256만원으로 신고했고, 기초공제 범위 안이라 상속세는 0원이었습니다.

그런데 세무서는 보충적 평가방법으로 재산가액을 2억 1,605만원으로 결정했습니다. 신고액의 절반도 안 되는 금액입니다. 하지만 어차피 세금이 0원이니 상속인은 이 결정을 다투지 않았습니다.

2020년 이 부동산을 10억 1,100만원에 팔았습니다. 세무서는 취득가액을 2억 1,605만원으로 보고 양도소득세 2억 9,325만원을 부과했습니다.

상속인은 소급감정을 받아 상속 당시 시가가 7억 2,970만원이었다고 주장했습니다. 이 금액이 취득가액이 되었다면 양도차익이 5억원 넘게 줄어듭니다.

같은 날 두 건

대법원은 2026년 8월 12일 비슷한 쟁점의 두 사건을 함께 선고했습니다. 두 건 모두 부산 사건입니다.

두 번째 사건은 2014년 12월 상속받은 부산의 논 1,064㎡였습니다. 세무서 결정가액은 7,108만원, 2021년 11월 매도가액은 2억 6,870만원이었습니다. 여기서는 유사재산 매매사례가액을 시가로 볼 수 있느냐가 쟁점이었습니다.

대법원이 세운 기준

핵심은 첫 번째입니다. 시행령의 의제 규정을 기계적으로 적용해서는 안 되고, 세무서가 정한 그 가액이 객관성과 합리성을 갖춘 경우에만 취득가액으로 삼을 수 있다는 것입니다.

근거는 납세자의 절차적 지위였습니다. 상속세가 0원이면 그 결정에 불복할 실익이 없습니다. 다툴 기회가 사실상 없었던 처분을 몇 년 뒤 다른 세목에서 그대로 들이대는 것은 재산권과 재판청구권을 침해할 소지가 있다고 보았습니다.

그리고 소급감정에 대한 태도가 바뀌었습니다. 그동안 하급심은 소급감정을 대체로 배척해 왔는데, 대법원은 객관적·합리적으로 평가되어 상속 당시 시가를 적정히 반영한다면 인정해야 한다고 했습니다.

그래서 무엇을 봐야 하나

오래전 상속받은 부동산을 파실 계획이라면, 매도 계약 전에 상속세 결정 내역부터 확인하시는 것이 순서입니다. 세금을 안 냈더라도 결정가액은 남아 있습니다.

부산에서 상담하며 드리는 말씀

이런 상담을 실제로 자주 받습니다. 부모님께 물려받은 땅이나 집을 오래 갖고 계시다가 파실 때 세금이 예상의 몇 배로 나오는 경우입니다. 대부분 원인이 같습니다. 상속 당시 공시지가로 신고했고, 그때는 상속세가 없어서 아무도 신경 쓰지 않았던 것입니다.

이번 판결로 그런 사안에 다툴 길이 열렸습니다. 다만 길이 열린 것이지 자동으로 되는 것은 아닙니다. 상속 당시 시가를 보여줄 자료를 갖추어야 합니다.

이미 양도세를 내신 분이라면 경정청구 기간이 남아 있는지 확인해 보십시오. 두 사건 모두 경정청구 또는 부과처분을 다툰 사안입니다.

그리고 앞으로 상속을 받으실 분들께는 순서를 하나 권합니다. 상속세가 0원이 나오는 경우에도 감정평가를 받아둘지 한 번은 따져보시라는 것입니다. 지금의 상속세와 훗날의 양도세를 저울에 올려 보는 문제인데, 상속공제 범위 안이라면 대체로 감정평가 쪽이 유리합니다.