상속받은 땅을 팔았더니 상속세가 다시 나왔습니다

상속세를 공시지가로 신고하고 한참 뒤에 그 땅을 팔았습니다. 그런데 매도한 지 얼마 지나지 않아 세무서에서 상속세를 다시 계산해 고지서를 보내옵니다.

"판 값으로 상속세를 다시 매기는 게 말이 됩니까" — 실제로 상담실에서 자주 듣는 말씀입니다.

왜 이런 일이 생기나

상속개시일 전후 6개월 안에 매매가 있으면 그 거래가액이 시가가 됩니다. 그런데 그 기간이 지난 뒤의 매매라도, 상속개시일 전 2년 이내이거나 평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한까지 사이의 매매라면 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다.

다만 조건이 붙습니다. 상속개시일부터 매매계약일까지 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없어야 합니다.

사건은 이렇게 흘러갔습니다

2019년 10월 13일 아버지가 돌아가시면서 김포시의 답 4,870제곱미터가 상속되었습니다. 상속인들은 개별공시지가(1제곱미터당 31만 1,200원)로 평가해 15억 1,554만원을 상속재산에 넣고, 2020년 4월 30일 상속세 4억 9,785만원을 신고·납부했습니다.

그 뒤 이 땅은 절반씩 나뉘어 2020년 9월 24일과 2021년 1월 15일에 각각 14억 7,000만원에 팔렸습니다. 합계 29억 4,000만원입니다. 신고가액의 두 배에 가깝습니다.

세무서는 2022년 8월 8일 이 매매가액을 시가로 보아 상속세를 다시 결정·고지했습니다.

법원은 무엇을 보는가

대법원은 판단 요소를 구체적으로 열거했습니다. 실무에서 자료로 준비할 수 있는 것들입니다.

• 상속개시일과 매매계약일 사이의 시간 간격
• 그 기간 개별공시지가 등 공시가격의 누적 변동폭
• 토지의 분할·합병, 지목이나 형질의 변경 여부
• 용도지역·지구 변경 등 규제 환경의 변화
• 주변 토지 용도의 점진적 개선 정도
• 인근 부동산의 매매가액 변동폭

요약하면 이렇습니다. 상속개시일 시점에 실제로 그 가격에 거래가 성립할 것으로 기대하기 어려웠다면, 그 매매가액은 시가가 아닙니다.

그래서 무엇이 달라지나

상속 후 부동산을 파는 것 자체를 두려워하실 일은 아닙니다. 다만 순서와 기록이 중요합니다.

상속세 신고 전에 매도 계획이 있다면 신고 단계에서 평가방법을 함께 검토하는 편이 낫습니다. 이미 고지서를 받으셨다면 상속개시일과 매매계약일 사이의 공시지가 변동, 지역 개발 상황을 자료로 정리하는 것이 다툼의 출발점입니다.

부산에서 상담하며 느끼는 점

부산·경남 지역은 토지 상속 후 몇 달 뒤 매도하는 사례가 특히 많습니다. 상속인이 여럿이라 현금화해서 나누는 경우가 흔하기 때문입니다.

그런데 그 사이 개발 계획이 발표되거나 용도지역이 바뀌어 값이 뛴 경우가 적지 않습니다. 이런 사정이 있다면 오히려 납세자에게 유리한 근거가 됩니다. 가격이 변할 만한 사정이 있었다는 뜻이기 때문입니다.