상속세 신고할 때 감정평가를 받는 것이 유리할까요

앞의 두 글에서 과세관청이 감정평가나 매매가액으로 상속재산을 다시 평가하는 경우를 보았습니다. 그렇다면 반대로 묻게 됩니다. 처음부터 내가 감정평가를 받아 신고하는 편이 나을까요.

저울의 양쪽

감정평가를 받으면 상속재산가액이 올라갑니다. 상속세가 늘어납니다. 여기까지만 보면 손해입니다.

그런데 그 금액이 상속인의 취득가액이 됩니다. 나중에 그 부동산을 팔 때 양도차익이 그만큼 줄어듭니다. 양도소득세가 줄어드는 것입니다.

반대로 상속세율 구간이 높은 자산가라면 지금 내는 세금이 훨씬 크기 때문에 신중해야 합니다. 상속인이 그 부동산을 계속 보유할 계획이라면 양도소득세 절감 효과가 언제 실현될지도 불확실합니다.

감정평가는 어떻게 받아야 인정되나

아무렇게나 받은 감정평가가 다 인정되는 것은 아닙니다. 현행 규정이 요구하는 조건이 있습니다.

• 원칙적으로 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 봅니다.
• 다만 기준시가 10억원 이하의 부동산은 한 곳의 감정기관으로도 가능합니다.
• 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기간(상속개시일 전후 6개월) 안에 있어야 합니다.
• 감정가액이 기준금액에 미달하면 세무서장이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰할 수 있습니다.

마지막 항목은 특히 유의하셔야 합니다. 납세자가 제시한 감정가액이 재감정가액의 80퍼센트에 미달하면, 평가심의위원회를 거쳐 그 감정기관을 1년 범위에서 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있습니다. 값을 지나치게 낮게 받아오면 감정 자체가 무용해지는 구조입니다.

날짜를 놓치면 다 소용없습니다

실무에서 가장 많이 어긋나는 지점이 날짜입니다. 가격산정기준일은 평가기간 안에 맞췄는데 감정평가서 작성일이 넘어가는 경우가 있습니다.

이렇게 되면 평가기간 안의 시가로 곧바로 인정되지 않고, 평가심의위원회의 심의를 거치는 단서 규정의 영역으로 넘어갑니다. 앞의 글에서 본 '가격변동의 특별한 사정' 다툼이 시작되는 자리입니다.

감정을 의뢰하실 때 평가서 작성일까지 평가기간 안에 들어오도록 일정을 잡으십시오. 상속개시일로부터 6개월은 생각보다 빨리 지나갑니다.

부산에서 상담하며 느끼는 점

부산에서 상속 상담을 받다 보면, 아파트는 유사매매사례가 잡혀 고민할 여지가 적은 반면 상가·나대지·단독주택은 판단이 필요한 경우가 많습니다. 기준시가와 실제 시세의 차이가 크기 때문입니다.

특히 상속인이 그 부동산을 곧 팔 계획이라면 감정평가 검토가 거의 필수입니다. 취득가액을 낮게 잡아두면 몇 년 뒤 양도소득세로 되돌아옵니다.

정리하면

• 상속세가 나오지 않는 구간이면 감정평가로 취득가액을 올려두는 편이 대체로 유리합니다.
• 상속세율 구간이 높다면 지금의 세부담과 나중의 절감액을 계산해 비교해야 합니다.
• 감정을 받으신다면 평가서 작성일까지 평가기간 안에 들어오도록 일정을 관리하십시오.

어느 쪽이 유리한지는 재산의 종류와 규모, 상속인 구성, 매도 계획에 따라 달라집니다. 숫자를 놓고 한 번 계산해 보시면 방향이 분명해집니다.