상가주택 양도세 2026 총정리 — 12억 넘으면 상가는 과세? 주택면적·상가면적으로 갈리는 비과세

상가주택 양도세란 1층 상가·위층 주택처럼 한 건물에 주택과 주택 외 부분이 함께 있는 겸용주택을 팔 때, 어디까지를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 줄지 정하는 문제입니다. 주택 연면적이 상가 연면적보다 크면 건물 전부를 주택으로 보고, 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제154조 제3항). 다만 2022년 1월 1일 이후 양도분부터는 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하면 주택이 더 넓어도 상가 부분은 주택으로 보지 않고 과세합니다(시행령 제160조 제1항).

부산은 1층에 가게를 두고 2·3층에 사는 상가주택이 많아서 "위층에 살았으니 다 비과세 아닌가요"라는 질문을 자주 받습니다. 면적과 가격, 실제 쓰임에 따라 답이 갈립니다. 2026년 11월 1일 현행 조문과 조세심판원 결정문 원문을 직접 확인해 정리했습니다.

상가주택 양도세, 1세대 1주택 비과세는 어떻게 적용되나요?

주택 연면적과 상가 연면적을 먼저 비교하고, 그다음 전체 가격이 12억원을 넘는지 봅니다. 소득세법 시행령 제154조 제3항은 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있으면 그 전부를 주택으로 보되, 주택의 연면적이 주택 외의 부분보다 적거나 같으면 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다고 정하고 있습니다.

여기서 "주택"은 공부상 용도와 관계없이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 쓰는 건물입니다(소득세법 제88조 제7호, 시행령 제152조의4). 상가주택 비과세는 1세대 1주택 요건(양도일 현재 국내 1주택, 보유 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 거주 2년 이상, 시행령 제154조 제1항 — 같은 항 각 호의 예외 있음)을 갖춘 것을 전제로 합니다. 상가주택(겸용주택) 양도세 규칙을 정리하면 이렇습니다(2026년 11월 1일 현행).

• 기본 규칙 — 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있으면 그 전부를 주택으로 봅니다. 다만 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않습니다(소득세법 시행령 제154조 제3항).
• 주택이 작거나 같을 때 부수토지 — 전체 토지면적 × 주택 연면적 ÷ 건물 연면적입니다(시행령 제154조 제4항).
• 고가주택 기준 — 주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하면 비과세에서 제외되는 고가주택입니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 2021년 12월 8일 이후 양도분).
• 12억 판정에 넣는 가액 — 제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분(주택이 더 넓을 때의 상가 부분과 그 부수토지)의 실지거래가액을 포함합니다(시행령 제156조 제2항).
• 12억 초과 겸용주택 — 고가주택의 양도차익·장기보유특별공제액을 계산할 때 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않습니다(시행령 제160조 제1항 괄호). 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되고(대통령령 제30395호 부칙 제1조 제3호), 2022년 1월 1일 전 양도분은 종전 규정을 따릅니다(같은 부칙 제42조).
• 고가주택 계산식 — 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액이고, 장기보유특별공제액도 같은 비율로 계산합니다(시행령 제160조 제1항 제1호·제2호).
• 장기보유특별공제 — 주택 부분은 1세대 1주택이고 보유기간 중 거주 2년 이상이면 표2(보유 연 4% + 거주 연 4%, 각 10년 이상 40%, 합계 최대 80%), 상가 부분은 표1(3년 이상 6% ~ 15년 이상 30%)입니다(소득세법 제95조 제2항, 시행령 제159조의4).
• 주택부수토지 배율 — 도시지역은 수도권 주거·상업·공업지역 3배, 수도권 녹지지역 5배, 수도권 밖 5배이고, 그 밖의 토지는 10배입니다(시행령 제154조 제7항). 부산 도시지역은 5배입니다.
• 주택의 판단 — 허가 여부나 공부상 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조(세대별 공간마다 별도의 출입문·화장실·취사시설, 시행령 제152조의4)를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물이고, 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따릅니다(소득세법 제88조 제7호). 겸용주택 지하실은 실제 용도로 판단하고, 불분명하면 면적 비율로 안분합니다(소득세법 기본통칙 89-154-11, 실무해설 292쪽).

주택면적이 상가면적보다 크면 상가까지 비과세되나요?

전체 실지거래가액이 12억원 이하라면 됩니다. 12억원을 초과하면 상가 부분은 과세됩니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 것을 전제로 주택면적·상가면적과 12억원 기준을 함께 놓으면 이렇습니다.

• 전체 12억 이하 — 주택 연면적이 상가 연면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 전부 비과세됩니다(제154조 제3항 본문). 주택 연면적이 상가 연면적 이하이면 주택 부분만 비과세되고 상가 부분은 과세됩니다(제154조 제3항 단서).
• 전체 12억 초과 — 주택 연면적이 더 크면 고가주택 판정은 상가 값까지 포함하고(제156조 제2항), 계산은 주택 부분만 주택으로 봅니다(제160조 제1항 괄호). 그래서 상가 부분은 과세되고, 주택 부분은 제160조 제1항 산식의 12억 초과분 비율만 과세됩니다(산식 적용 단위는 조문에 명시가 없어 검토 필요, 계산 소제목 참고). 주택 연면적이 상가 연면적 이하이면 주택 부분만 주택이고 고가 여부는 주택 부분 가액으로 판정하므로, 주택 부분이 12억 이하면 주택 부분은 비과세, 상가 부분은 과세됩니다.
• 주택 부수토지 — 주택 연면적이 더 커 전부 주택일 때는 건물 전체 정착면적 × 5배 이내(부산 도시지역)이고, 12억 초과면 면적 비율로 나눕니다(세무사회 교재 235쪽). 주택 연면적이 상가 연면적 이하이면 전체 토지 × 주택 연면적 비율로 나누고(제154조 제4항), 주택 정착면적 × 5배 이내입니다.
• 상가 부분 장기보유특별공제 — 주택 연면적이 더 크면 12억 이하는 전체가 주택이라 해당이 없고, 12억 초과는 표1(최대 30%)입니다. 주택 연면적이 상가 연면적 이하이면 표1(최대 30%)입니다.

2021년 12월 31일 이전 양도분까지는 주택이 더 넓으면 고가주택 기준금액(2021년 12월 8일 이후 양도분 12억원, 그 전 9억원)을 넘어도 상가까지 전부 주택으로 보고 기준금액 초과분 비율만 과세했습니다. 2020년 2월 11일 시행령 개정으로 제160조 제1항 괄호가 생겼고, 이 부분은 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다(부칙 제1조 제3호·제42조). 국세청 「2026 양도소득세 실무해설」 291쪽도 개정 후에는 주택 연면적이 더 커도 주택만 주택으로 본다고 정리하고 있습니다. 2021년 이전 양도분은 기준금액·세율·공제율이 지금과 달라 당시 법령을 따로 확인해야 합니다.

12억 초과 겸용주택은 양도세를 어떻게 계산하나요?

12억 초과 겸용주택의 상가주택 양도세는 주택 부분과 상가 부분을 나눠 따로 계산한 뒤 합칩니다. 주택이 더 넓은 경우 12억원 초과 여부는 상가 가액까지 합친 전체 가액으로 판단합니다(제156조 제2항). 그렇게 고가주택이 되면, 양도차익을 계산할 때 상가는 주택으로 보지 않습니다(제160조 제1항 괄호).

주택 부분은 양도차익에 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액을 곱한 금액만 과세되고, 장기보유특별공제도 같은 비율로 계산합니다(제160조 제1항 제1호·제2호). 상가 부분은 차익 전부가 과세되며 일반 부동산의 표1 공제율(10년 이상 11년 미만 20%, 15년 이상 30%)이 적용됩니다. 국세청은 고가 겸용주택의 표2 공제율을 상가를 제외한 주택 부분 건물과 부수토지에만 적용한다고 회신했습니다(사전-2022-법규재산-0427, 2022. 5. 12.).

다만 고가주택에 해당하는지 판정하는 단계(제156조 제2항)와 양도차익을 계산하는 단계(제160조 제1항)는 별개이고, 산식의 "양도가액"을 주택 부분 양도가액으로 적용할지 상가까지 합친 전체 양도가액으로 적용할지는 조문에 명시가 없어 검토가 필요한 사항입니다. 주택 부분 양도가액으로 보면 주택 부분 가액이 12억원 이하일 때 주택 부분 차익은 과세되지 않습니다. 양도코리아 「2026 양도·상속·증여세 이론 및 계산실무」는 "주택부분 양도가액 중 12억까지는 비과세"하는 방식으로 설명·계산하고(443쪽, 447쪽 사례), 세무사회 양도세실무 교재(235쪽)도 이 경우 고가주택 여부를 주택 부분만의 양도가액으로 판단한다고 적고 있습니다. 반면 제156조 제2항 문언은 주택이 더 넓으면 상가 가액까지 넣어 고가주택을 판정하도록 하고 있고, 국세청은 주택 부분 양도가액이 12억원 이하인 겸용주택(전체 13억2천만원, 신축 5년 이내 양도)을 "비과세대상에서 제외되는 고가주택"으로 보고 환산취득가액 가산세를 전체 양도가액에 대한 환산취득가액의 5%로 계산한다고 회신했습니다(서면-2023-법규재산-2584, 2023. 12. 19.). 이 회신은 가산세에 관한 것이고 제160조 제1항 산식의 양도가액을 판단한 것은 아니며, 국세청 실무해설에서도 이 유형의 계산 예시는 찾지 못했습니다. 그래서 아래 계산은 주택 부분 양도가액 기준을 전제로 하고, 전체 가액 기준으로 본 금액을 함께 적었습니다. 이런 건물은 신고 전 유권해석을 확인할 필요가 있습니다.

주택면적이 상가면적보다 작거나 같으면 어떻게 되나요?

주택 부분만 주택으로 보고, 상가 부분은 가격과 관계없이 과세됩니다. 겸용주택 양도세에서 가장 흔한 경우입니다. 이때 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택 연면적이 건물 연면적에서 차지하는 비율을 곱해 계산합니다(제154조 제4항). 주택 정착면적도 건물 정착면적에 같은 비율을 곱해 구하고, 부산 같은 수도권 밖 도시지역은 그 5배까지가 비과세 부수토지입니다(제154조 제7항 제1호 다목, 실무해설 291~292쪽).

주택 부분 가액이 12억원을 넘는지는 주택 부분 가액만으로 봅니다. 제156조 제2항이 상가 가액을 포함하도록 한 것은 제154조 제3항 본문, 즉 주택이 더 넓어 전부를 주택으로 보는 경우이기 때문입니다(실무해설 290쪽).

계단·지하·옥탑은 주택면적인가요, 상가면적인가요?

실제로 어떻게 쓰였는지에 따라 정해집니다. 겸용주택의 지하실은 실지 사용 용도에 따라 판단하고, 용도가 명확하지 않으면 주택 면적과 주택 외 면적의 비율로 안분합니다(소득세법 기본통칙 89-154-11, 실무해설 292쪽). 공용 계단이나 옥탑처럼 주택과 상가가 함께 쓰는 공간도 결국 사실관계의 문제입니다.

주택면적·상가면적이 비슷한 건물은 이 몇 ㎡ 때문에 결론이 바뀝니다. 아래 첫째 사건이 바로 그런 경우였습니다. 양도 전에 층별·공간별로 무엇을 어떻게 썼는지 사진과 서류로 남겨 두셔야 합니다.

조세심판원은 상가주택 면적을 어떻게 판단했나요?

첫째, 사찰로 쓰던 건물의 1층 집무실을 주택으로 인정한 사건입니다. 양도인은 1977년부터 이 건물을 사업장으로 사찰을 운영한 승려였고, 건축물대장상 용도는 2013년 10월 14일 기존 사무실·주택 면적까지 전부 종교시설로 바뀌어 있었습니다. 2020년 10월 28일 양도 후 기타건물로 신고했다가, 양도인이 사망한 뒤 상속인인 며느리가 1세대 1주택(고가주택)이라며 2025년 3월 28일 경정청구를 했습니다. 처분청은 종교시설 면적이 더 크다며 주택 부분만 비과세했습니다.

조세심판원은 2026년 7월 20일, 1층 집무실(32.24㎡)이 설계도면상 법당과 구조적으로 분리되어 있어 보이는 점, 양도인과 며느리·손녀가 수십 년간 주소를 둔 점, 내부 사진상 양도인이 그 방에서 생활했다는 주장에 신빙성이 있는 점을 들어 집무실을 사실상 주택으로 보았습니다. 그 결과 주택 전용면적 158.52㎡가 종교시설 전용면적 150.51㎡보다 커져 건물 전체를 주택으로 보고 고가주택 계산 규정을 적용해 세액을 경정하라고 결정했습니다(조심 2026서0031, 처분청 관악세무서장). 2020년 양도분이라 2022년 개정 전 규정이 적용된 사건입니다. 현행 제160조 제1항 괄호 문언대로라면 같은 건물을 지금 12억원 초과로 판다면 종교시설 부분은 주택으로 보지 않게 됩니다.

둘째, 공부상 주택 면적이 더 크다는 주장이 받아들여지지 않은 사건입니다. 청구인은 1층 주택, 지하 근린생활시설로 등재된 건물을 1997년 취득해 2019년 양도하고 일반건물로 신고했다가, 2025년 5월 26일 공부상 주택 면적이 더 크다며 경정청구를 했습니다. 조세심판원은 2026년 6월 30일, 청구인이 2002년 이 건물에 건물 전체 면적과 비슷한 면적으로 개인사업체를 열고 6일 뒤 전출한 뒤 다시 전입한 내역이 없는 점, 취득부터 양도까지 일반건축물로 재산세가 부과되고 일반용 전력을 쓴 점, 매매계약서에 "1층 전 임차인이 사용하던 집기비품은 임대인이 모두 반출한다"와 "건물분 부가세 별도"라는 특약이 있는 점을 들어 주택 연면적이 주택 외 부분보다 크다고 보기 어렵다며 기각했습니다(조심 2026광2121, 처분청은 결정문에 기재되어 있지 않음).

셋째, 학생을 가르치던 2층을 주택으로 본 사건입니다. 안동의 3층 겸용건물(1층 근린생활시설 134.32㎡, 2층 주택 134.32㎡, 3층 주택 111.32㎡)을 2022년 5월 20일 양도하고 전부 주택으로 비과세 신고했는데, 처분청은 2층이 교습소로 쓰였다며 과세했습니다. 조세심판원은 2024년 6월 18일, 2층에 방·주방·거실·욕실이 있고 가벽·내창 설치 정도는 큰 비용 없이 원상회복할 수 있으며, 임차인이 학원·교습소가 아니라 주택에서 하는 개인과외교습자로 신고한 점 등을 들어 2층을 사실상 주거용으로 보고 처분을 취소했습니다(조심 2024구0745, 처분청 안동세무서장). 세 사건을 나란히 놓으면 이렇습니다.

• 조심 2026서0031(처분청 관악세무서장) — 2026년 7월 20일 경정(청구 인용, 2020년 양도)입니다. 다툰 공간은 종교시설(사찰)로 용도변경된 건물의 1층 집무실 32.24㎡이고, 설계도면상 법당과 구조적으로 분리, 수십 년 주소, 내부 사진을 들어 사실상 주택으로 보았습니다. 주택 전용 158.52㎡ > 종교시설 전용 150.51㎡이므로 전체를 주택으로 보아 고가주택 계산을 하게 됐습니다.
• 조심 2026광2121(처분청 결정문에 기재 없음) — 2026년 6월 30일 기각(2019년 양도)입니다. 다툰 공간은 공부상 1층 주택, 지하 근린생활시설이고, 건물 전체 면적과 비슷한 면적으로 사업자등록, 개업 6일 뒤 전출, 일반건축물 재산세, 일반용 전력을 들어 주택 연면적이 더 크다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
• 조심 2024구0745(처분청 안동세무서장) — 2024년 6월 18일 취소(2022년 양도)입니다. 다툰 공간은 공부상 주택인 2층 134.32㎡(임차인이 개인과외교습)이고, 방·주방·거실·욕실 유지, 가벽·내창은 큰 비용 없이 원상회복 가능, 주택에서 하는 개인과외교습 신고를 들어 사실상 주거용으로 보았습니다.

이번에 찾은 2024~2026년 결정 중 부산 세무서가 처분청인 겸용주택 면적 사건은 확인하지 못했습니다. 위 세 건은 결정문 전문을 직접 읽은 것만 옮겼고, 결정문에서 가려진 금액은 쓰지 않았습니다.

세무사의 시각

저는 세 결정이 "상가주택 양도세에서 면적은 건축물대장이 아니라 생활이 정한다"는 같은 말을 하고 있다고 봅니다. 첫째 사건은 대장상 전부 종교시설이었는데도 주민등록과 사진으로 집무실 한 칸을 주택으로 인정받았고, 둘째 사건은 대장상 주택이 더 크다고 주장했는데도 사업자등록·전기·재산세 기록 때문에 인정받지 못했습니다. 셋째 사건은 임차인의 교습 활동이 있었더라도 주거 구조·기능 등 구체적 사실관계에 따라 주택으로 인정한 사례입니다.

둘째 사건은 양도 후 5년 넘게 지나 경정청구를 한 사건이었고, 심판원의 판단은 결국 남아 있던 사업자등록·주민등록·재산세·전기 기록에 따랐습니다. 상가주택은 팔고 난 뒤에는 실제 쓰임을 증명할 방법이 줄어듭니다. 저는 계약 전에 층별 사용 현황을 정리하는 것이 세금 계산보다 먼저라고 생각합니다.

부산 서면 상가주택을 15억에 팔면 양도세는 얼마인가요?

아래 가정에서 상가주택 양도세는 (제160조 제1항 산식의 양도가액을 주택 부분 양도가액으로 보는 전제에서) 주택이 60%로 더 넓으면 111,166,000원, 주택이 40%로 더 좁으면 181,566,000원입니다(지방소득세 포함). 같은 건물을 12억원에 판다면 주택이 더 넓은 경우 0원, 더 좁은 경우 118,206,000원입니다.

부산진구 서면에서 1층 상가·위층 주택인 건물을 2016년 3월 5억원에 사서 위층에 계속 살다가 2026년 11월에 판다고 가정했습니다. 다른 주택은 없고(1세대 1주택), 보유·거주 모두 10년 이상이라 주택 부분 장기보유특별공제는 80%, 상가 부분은 20%입니다. 양도가액과 취득가액은 계산 편의상 주택:상가 연면적 비율대로 나눴다고 보았습니다. 실제로는 토지·건물 가액을 구분하되 불분명하면 기준시가 등으로 안분하고(소득세법 제100조 제2항, 시행령 제166조 제6항), 주택·상가 부분도 기준시가 비율 등으로 나누므로 결과가 달라질 수 있습니다. 부산 도시지역 5배 기준을 넘는 토지, 자본적 지출·양도비, 가산세, 보유기간 중 용도변경·증축은 없고, C는 전부 비과세 요건을 갖춘 것으로 보았습니다. 같은 해 다른 양도가 없다고 보아 기본공제 250만원 전액과 기본세율을 적용했고, 지방소득세는 양도소득세의 10%로 넣었습니다. 확정 세액이 아닙니다.

A·D처럼 주택이 더 넓은 12억원 초과 사례의 주택 부분은 제160조 제1항 산식의 양도가액을 주택 부분 양도가액으로 보는 방식(양도코리아 443·447쪽과 같은 방식)으로 계산했습니다. 앞에서 말씀드린 대로 조문에 명시가 없어 검토가 필요한 부분이라 계산 전제로 밝혀 둡니다. 이 전제에서 A는 주택 부분 양도가액이 9억원으로 12억원 이하여서 주택 부분 과세 차익이 0원입니다. 경우별로 비교하면 이렇습니다(세금은 양도소득세+지방소득세, 괄호는 산식의 양도가액을 전체 가액으로 본 금액).

• A 주택 60%·상가 40%, 전체 15억 — 상가 부분 차익 4억원(장특 20%)이 과세되어 세금 111,166,000원입니다(전체 가액 기준: 121,726,000원).
• B 주택 40%·상가 60%, 전체 15억 — 상가 부분 차익 6억원(장특 20%)이 과세되어 세금 181,566,000원입니다.
• C 주택 60%·상가 40%, 전체 12억 — 전부 주택이고 12억 이하라 과세 대상이 없어 세금 0원입니다.
• C-2 주택 40%·상가 60%, 전체 12억 — 상가 부분 차익 4억2천만원(장특 20%)이 과세되어 세금 118,206,000원입니다.
• D 주택 85%·상가 15%, 전체 15억 — 주택 부분 과세 차익 5천만원(장특 80%)과 상가 부분 차익 1억5천만원(장특 20%)이 과세되어 세금 32,103,500원입니다(전체 가액 기준: 41,393,000원).

이 사례에서 A와 B의 차이 70,400,000원은 모두 상가 부분 크기에서 나옵니다. D는 주택이 85%라 주택 부분 양도가액이 12억7,500만원으로 12억원을 넘기 때문에, 주택 부분 차익 8억5천만원 중 12억원 초과분 비율(7,500만원 ÷ 12억7,500만원)만큼인 5천만원이 과세됩니다.

반대로 제160조 제1항 산식의 양도가액을 전체 15억원으로 보고 계산하면 A는 주택 부분 차익 6억원 × (15억원 − 12억원) ÷ 15억원 = 1억2천만원에서 장특 80%를 뺀 2,400만원 + 상가 3억2천만원 − 기본공제 250만원 = 과세표준 341,500,000원이 되어 121,726,000원(10,560,000원 증가), D는 같은 방식으로 주택 부분 과세 차익이 1억7천만원이 되어 41,393,000원(9,289,500원 증가)입니다. 확정 세액이 아니어서 위 비교에는 괄호로만 적었습니다. 참고로 12억원 기준이 적용되던 2021년 12월 8일~31일 양도분(그 전에는 기준금액 9억원)처럼 A의 상가까지 전부 주택으로 보는 종전 방식을 이 사례의 보유기간과 현행 세율에 그대로 대입하면 4,801,500원입니다(현행 규정이 아닌 비교용 가상 계산이라 위 비교에 넣지 않음).

상가를 사업에 쓰던 사업자라면, 거래 성격에 따라 상가 건물분 공급에 부가가치세 문제가 생길 수 있고, 토지·건물 가액 구분과 사업 포괄양수도 해당 여부에 따라 달라지므로 계약 전에 따로 확인하셔야 합니다.

현장에서 드리는 팁

상가주택을 내놓기 전에 건축물대장 층별 면적, 재산세 과세내역(주택분·건축물분), 전기·가스 계약 용도, 임차인 사업자등록 현황을 한 장에 정리해 보십시오. 주택면적과 상가면적이 대장과 실제가 다르면 그 차이가 상가주택 양도세를 바꿉니다.

매매가가 12억원 근처라면 "12억원 이하" 여부와 주택·상가 가액 안분 방법에 따라 세금이 크게 달라집니다. 주택이 더 넓은 건물을 12억원을 조금 넘겨 팔면 상가 부분 전체가 과세될 수 있으니, 가격을 정하기 전에 계산부터 해 보시길 권합니다. 위층에 살던 기간의 주민등록, 내부 사진, 관리비·공과금 내역은 팔고 난 뒤에도 몇 년은 보관해 두십시오.

정리하며

상가주택 양도세는 주택 연면적이 주택 외 연면적보다 크면 전부를, 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 판단합니다(제154조 제3항). 주택이 더 넓고 12억원 이하라도 상가까지 전부 비과세되려면 보유·거주 등 다른 비과세 요건과 부수토지 범위를 갖춰야 합니다. 2022년 1월 1일 이후 양도분부터는 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하면 주택이 더 넓어도 상가 부분은 주택으로 보지 않고 과세하며, 이때 12억원 초과 여부는 상가 가액까지 합쳐 판단합니다(제156조 제2항, 제160조 제1항). 주택 여부는 구조·기능·실제 사용을 종합해 따지므로, 팔기 전에 층별 사용 현황과 증빙부터 정리하십시오.