잔금 전에 상가로 바꿔 달라는데, 비과세가 될까요

20년을 산 집을 팔면서 매수인이 대출을 받아야 한다기에 잔금 한 달 전에 4층과 5층의 싱크대를 뜯고 건축물대장을 근린생활시설로 바꿨습니다. 잔금을 받고 나니 집이 아니라 상가를 판 것이 됐고, 1세대1주택 비과세는 없었습니다.

그런데 잔금 두 달 뒤 시행령이 바뀌어 「계약할 때 주택이었으면 주택」으로 돌아갔습니다. 이분은 나도 그 기준으로 봐 달라고 경정청구를 했고, 조세심판원은 지난 9월 기각했습니다. 개정 규정은 2025년 2월 28일 이후 계약분부터라는 것입니다. 계약이 일곱 달 빨랐습니다.

용도변경은 방향이 둘이고 규칙이 세 번 바뀌었습니다. 주택에서 상가로, 상가에서 주택으로, 각각 비과세와 장기보유특별공제가 어떻게 계산되는지 정리하고 부산 사례로 숫자를 보겠습니다.

규칙이 세 번 바뀌었습니다 — 계약일, 잔금일, 다시 계약일

1세대1주택 비과세는 양도일 현재 1주택인지로 판정합니다. 양도일은 잔금청산일입니다. 그런데 매매계약을 맺고 잔금을 받기 전에 매수인 사정으로 주택을 상가로 바꾸는 일이 오래전부터 있었습니다. 주택은 대출 규제가 있고 근린생활시설은 덜하니 매수인이 잔금 전에 용도를 바꿔 달라고 특약을 넣습니다. 국세청은 오랫동안 이 경우 계약일 현재 주택이었으면 주택으로 보아 비과세를 인정했습니다. 멸실 특약에 관한 기본통칙을 유추한 것입니다.

2022년 10월 21일 기획재정부가 해석을 바꿨습니다. 그날 이후 계약분부터는 잔금일 현황으로 본다는 것입니다. 잔금 때 상가면 상가입니다. 비과세도 없고 1세대1주택 장기보유특별공제 표2도 없습니다. 국세청은 2024년 3월 15일 기본통칙을 삭제했습니다.

그러다 2025년 2월 28일 시행령이 개정돼 「주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일」을 기준으로 한다는 괄호가 제154조 제1항과 장기보유특별공제 표2 조문인 제159조의4에 들어갔습니다. 다만 부칙 제13조는 이 개정을 시행 이후 매매계약을 체결하는 경우부터 적용한다고 정했습니다.

사건 — 잔금 한 달 전 싱크대를 뜯었더니

조심 2025서2696 사건입니다. 서울 동작구의 지하 1층, 지상 5층 건물입니다. 청구인은 2004년 5월부터 이 건물 4·5층 주택에 살았다고 주장했고, 2021년 12월 23일 상속으로 지분 절반을 취득했습니다. 다른 주택은 없었습니다.

2024년 7월 11일 매매계약을 맺었는데 특약이 있었습니다. 매도인 책임으로 잔금 전에 4·5층을 근린생활시설로 용도변경한다는 것이었습니다. 청구인은 건축사무소에 설계비를 주고 창문을 방화창으로 바꾸고 싱크대를 철거해 2024년 11월 25일 건축물대장을 제2종 근린생활시설로 바꿨습니다. 12월 30일 매수인이 바뀌어 같은 금액으로 계약서를 다시 쓰고 잔금을 받았습니다. 2025년 1월 24일 청구인은 건물 전체를 상가로 보고 양도소득세를 신고했습니다.

두 달 뒤 시행령이 개정됐습니다. 청구인은 4월 29일 계약일에 주택이었으니 4·5층은 1세대1주택 비과세라며 경정청구를 냈고, 처분청은 6월 26일 거부했습니다. 청구인의 주장은 세 갈래였습니다. 과세관청이 수십 년 계약일 기준으로 비과세를 인정해 왔고 개정 시행령도 그 취지를 확인한 것이다. 싱크대를 뜯고 방화창을 단 것뿐 방 셋과 거실, 화장실 구조는 그대로라 언제든 주택으로 쓸 수 있고 심판원도 그런 건물은 주택이라고 해 왔다. 심판청구일 현재도 4·5층은 공실이라 근린생활시설로 쓰인 적이 없다.

심판원의 답 — 부칙, 그리고 취사시설

심판원은 2025년 9월 3일 기각했습니다. 양도일인 2024년 12월 30일 당시 시행령 제154조 제1항은 판정 기준일을 양도일로 규정하고 있었다는 것, 용도변경 특약이 매수인 요구였다 해도 청구인이 자기 책임으로 용도변경을 신고하고 시설을 자진 철거해 적극적으로 주거에 부적합한 상태를 만들었다는 것, 개정 시행령은 부칙 제13조로 2025년 2월 28일 이후 계약분부터 적용되므로 이 건물은 대상이 아니라는 것, 그리고 용도변경 과정에서 주방 철거와 발코니 증축 등 물리적 구조가 바뀌어 주거기능이 유지됐다고 보기 어렵고 매수인도 건물 전체를 근린생활시설로 등록했다는 것이 이유입니다.

거울처럼 반대인 사건 — 서류만 바꿨더니 여전히 주택

같은 해 5월에 나온 사건은 정반대 방향으로 졌습니다. 조심 2025서0885, 2025년 5월 15일 기각입니다. 영등포구 집을 팔면서 1세대1주택 비과세를 받으려던 분이 2015년 6월 26일 취득한 용산구 4층 건물의 3·4층 주택을 2020년 12월 29일 근린생활시설로 용도변경했습니다. 그리고 2021년 4월 2일 영등포구 집을 팔았습니다. 그런데 세입자들은 용산구 건물에 그대로 살고 있었습니다.

심판원은 양도일 현재 임차인들이 전입신고를 하고 거주한 사실에 다툼이 없고, 청구인이 제출한 임대차계약서를 보면 근린생활시설 용도로 임대한 것은 영등포구 집을 판 이후였으며, 건축물대장상 용도에도 불구하고 용도변경 전후로 구조·기능이나 시설이 근린생활시설로 바뀌었다고 보기 어렵다고 했습니다. 용산구 건물은 여전히 주택이니 영등포구 집은 1세대1주택이 아니라는 결론입니다.

두 사건을 나란히 놓으면 규칙이 보입니다. 서류만 바꾸면 주택이고, 실제로 바꾸면 상가입니다. 동작구 분은 실제로 바꿔서 상가가 됐고 그래서 비과세를 잃었습니다. 용산구 분은 서류만 바꿔서 주택이 남았고 그래서 다른 집 비과세를 잃었습니다. 어느 쪽이든 용도변경으로 세금을 맞춘다는 계획은 실제 상태와 계약서 날짜 두 가지가 같이 맞아야 성립합니다.

계약일 기준이 오히려 납세자에게 불리하게 작용한 사건도 있습니다. 조심 2022부0148입니다. 2000년 9월 22일 취득한 겸용주택을 2021년 3월 10일 계약해 4월 19일 매수인 책임으로 주택 부분을 근린생활시설로 바꾸고 6월 11일 잔금을 받았습니다. 매도인은 1세대 2주택 중과세율로 신고했다가 「잔금 때는 상가였으니 일반세율」이라며 경정청구를 했는데, 심판원은 2022년 4월 4일 계약일 현재 2주택이라는 이유로 기각했습니다. 규칙이 바뀌기 전 이야기입니다.

반대 방향 — 상가를 주택으로 바꾸면 보유기간이 다시 시작됩니다

부산에서 더 자주 보는 쪽은 이 방향입니다. 오피스텔이나 근린생활시설을 사서 업무용으로 임대하다가 주택으로 바꿔 살거나 임대하는 경우입니다. 여기에는 조문 둘이 있습니다.

첫째, 비과세 보유기간입니다. 시행령 제154조 제5항 단서는 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 쓰거나 공부상 용도를 주택으로 바꾼 경우 그 보유기간을 사실상 주거용으로 사용한 날부터 양도일까지로 한다고 합니다. 그날이 분명하지 않으면 대장 변경일입니다. 2016년에 산 오피스텔을 2022년 3월 주택으로 바꿨으면 비과세 2년은 2022년 3월부터입니다. 2023년 9월에 팔면 주택 보유 1년 6개월이라 비과세가 안 됩니다. 이때 세율은 취득일부터 7년 보유로 기본세율이지만, 1세대1주택이 아니니 장기보유특별공제는 표1로 7년 14퍼센트입니다.

둘째, 장기보유특별공제입니다. 2024년 1월 1일부터 소득세법 제95조 제5항이 시행됐습니다. 상가였다가 주택이 된 1세대1주택은 상가로 보유한 기간은 표1 공제율로, 주택으로 보유한 기간은 표2 공제율로 따로 계산해 더하되 40퍼센트를 넘지 못하고, 여기에 주택으로 보유한 기간 중 거주한 기간의 거주 공제율을 더합니다. 주택 기간의 기산일은 제6항에 따라 역시 사실상 주거용으로 사용한 날입니다. 취득일부터 전부 표2로 계산하던 것을 막은 조문입니다.

2026년 세제개편안 — 2028년부터 상가로 바꾸면 거주기간만 남습니다

정부가 내놓은 2026년 세제개편안은 주택을 상가로 바꾼 뒤 파는 쪽을 손봤습니다. 지금은 주택이었다가 상가가 된 건물을 팔면 취득일부터 양도일까지 전체를 보유기간으로 보아 표1 최대 30퍼센트를 적용합니다. 개편안은 2028년 이후 용도변경 후 양도분부터 주택으로 보유한 기간 중 실제 거주한 기간과 상가로 바꾼 뒤의 보유기간만 합산하고, 용도변경 전 그 주택이 조정대상지역 다주택 중과대상이었으면 거주기간도 빼고 상가 기간만 인정한다는 내용으로 알려졌습니다. 15년 보유에 4년 거주, 상가 3년이면 18년이 아니라 7년입니다.

제가 이 결정을 읽고 든 생각

동작구 사건은 결론이 맞습니다. 부칙이 시행 이후 계약분부터라고 적혀 있으면 그 전 계약에 소급할 방법이 없습니다. 다만 이 사건은 제도가 2년 4개월 동안 납세자에게 불리한 쪽으로 열려 있다가 닫힌 흔적입니다. 2022년 10월의 해석 변경은 매수인 대출을 위한 용도변경을 실질은 상가 양도로 본 것인데, 2025년 2월의 개정은 그 실질보다 계약할 때 주택이었다는 형식을 다시 세웠습니다. 두 입장 모두 근거가 있지만 그 사이에 계약한 분들에게는 아무 잘못 없이 비과세가 사라졌습니다.

이분이 매수인 요구를 거절하고 잔금 뒤에 용도변경을 하게 했다면 비과세였습니다. 계약서 특약 한 줄의 무게가 이 사건의 전부입니다. 그리고 심판원이 싱크대를 본 대목이 실무에서 더 중요합니다. 상가로 인정받으려면 싱크대를 뜯어야 하고, 주택으로 남기려면 싱크대를 두어야 합니다. 어느 쪽을 원하는지 먼저 정하고 공사를 해야지, 공사부터 하고 세금을 맞출 수는 없습니다.

부산 사례로 계산해 보면

사례 하나. 해운대 단독주택을 2010년 3월 4억원에 사서 16년을 살았고 2026년 9월 10억원에 팝니다. 매수인 대출 때문에 잔금 전 상가로 용도변경하는 특약이 있습니다. 2025년 2월 28일 이후 계약이면 계약일 기준 1세대1주택이라 12억원 이하 비과세, 세금 0원입니다. 만약 이 계약이 2024년 12월이었다면 잔금일 현황이 상가라 양도차익 6억원에 표1 16년 30퍼센트를 빼고 과세표준 4억 1,750만원, 40퍼센트 세율로 산출세액 1억 4,106만원, 지방소득세를 더해 약 1억 5,517만원입니다. 계약서 날짜 하나로 1억 5,000만원이 넘습니다.

사례 둘. 서면 오피스텔을 2016년 3월 3억원에 사서 6년 업무용으로 임대하다가 2022년 3월 주택으로 바꿔 직접 들어가 살았고, 2026년 9월 15억원에 팝니다. 1세대1주택이고 비과세 보유기간은 2022년 3월부터 4년 6개월이라 충족하지만 12억원을 넘어 초과분이 과세됩니다.

A가 현행 제95조 제5항 계산입니다. 상가 6년은 표1로 12퍼센트, 주택 4년 6개월은 표2로 16퍼센트, 합쳐 28퍼센트에 거주 4년 6개월 16퍼센트를 더해 44퍼센트입니다. B는 취득일부터 10년 6개월 전부를 표2 40퍼센트로 넣고 거주 16퍼센트를 더한 56퍼센트인데, 2024년부터 이렇게 계산할 수 없습니다. C는 주택으로 바꾸고 직접 살지 않고 임대만 한 경우로, 거주 2년이 없어 1세대1주택 장기보유특별공제 표2 자체가 안 되고 표1 10년 20퍼센트뿐이라 5,728만원입니다.

사례 셋. 수영구 단독주택을 3억원에 사서 15년 보유하며 4년 살았고, 상가로 바꿔 3년 임대한 뒤 8억원에 팝니다. 현행은 취득일부터 18년으로 표1 30퍼센트, 양도차익 5억원에서 1억 5,000만원을 빼 산출세액 1억 1,306만원, 지방소득세 포함 약 1억 2,437만원입니다. 개편안대로 거주 4년과 상가 3년만 인정해 7년 14퍼센트라면 공제가 7,000만원으로 줄어 약 1억 5,957만원, 3,500만원이 늘어납니다. 개편안은 공제율 체계 자체도 바뀔 수 있어 현행 표1을 그대로 두고 기간만 줄인 가정 계산입니다.

21년 현장에서 드리는 팁

용도변경 상담이 오면 저는 질문을 세 개 드립니다. 어느 방향인가, 계약서 날짜가 언제인가, 싱크대는 어떻게 할 것인가. 주택에서 상가로 가는 계약이면 특약 문구를 계약서에 넣고 계약일을 기준으로 비과세 요건표를 만듭니다. 상가에서 주택으로 가는 경우면 주거용 전환일을 증명할 서류 세 가지를 그날 챙깁니다. 전입신고, 임대차계약서의 용도란, 사업자등록 폐업 사실증명입니다.

그리고 2028년 이후에 팔 계획인 주택이라면 상가로 바꿀지 말지를 올해 다시 봅니다. 개편안이 그대로 가면 오래 살지 않은 집은 상가로 바꾸는 순간 보유기간 대부분이 사라집니다. 건물 하나에 주택과 상가가 섞인 겸용주택을 가진 분들, 특히 가업을 물려주려는 분들은 이 문제가 승계와 이어집니다. 어느 층을 주택으로 남길지에 따라 상속 평가와 양도세가 함께 움직이니 용도변경 전에 두 세금을 한 장에 놓고 보시기 바랍니다.