명의신탁 부동산 양도세 2026 총정리 — 동생 이름으로 산 집, 1세대 1주택 비과세 사라지는 경우

명의신탁 부동산 양도세란 다른 사람 이름으로 등기해 둔 집·땅(명의신탁 부동산)을 팔 때 생기는 양도소득세로, 실제 소유자(명의신탁자)가 자기 뜻으로 팔았다면 등기 명의자가 아니라 명의신탁자가 냅니다(국세기본법 제14조 제1항, 대법원 98두7084). 1세대 1주택 비과세에서도 남의 이름으로 사 둔 집이 실제 소유자의 주택으로 판정되면(명의신탁 유형·소유권 관계에 따라 다름) 주택 수에 들어가므로, 형 이름으로 사 둔 집 때문에 본인 아파트의 비과세가 부인된 결정이 있습니다(조심 2024중3648). 부동산 명의신탁약정 자체는 무효이고, 명의신탁자에게는 부동산 가액의 30%에 해당하는 금액의 범위에서 과징금과 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금이 정해져 있습니다(부동산실명법 제4조 제1항, 제5조 제1항, 제7조 제1항).

먼저 분명히 말씀드립니다. 이 글은 명의신탁을 권하는 글이 아닙니다. 이미 가족 이름으로 부동산을 해 두신 분이 팔기 전에 어떤 세금 문제가 생기는지, 그리고 합법적으로 바로잡는 길을 정리한 글입니다. 2026년 10월 30일 현행 법령과 조세심판원·대법원 결정 원문을 직접 확인했습니다.

계기는 10월 29일 국토교통부 발표입니다. 2025년 3월부터 2026년 3월까지 신고된 주택 직거래 중 이상거래 741건을 골라 위법의심거래 351건을 찾았고, 서울·경기 아파트(2026년 1분기 신고) 327건을 더해 모두 678건이 적발됐습니다. 직거래 위법의심거래 351건에서 나온 위법의심행위 424건 가운데 명의신탁 의심은 6건으로, 경찰청에 수사의뢰 예정입니다(일간NTN·한국경제 2026. 10. 29.).

명의신탁 부동산 양도세는 누가 내나요?

실제 소유자가 자기 뜻으로 팔았다면 실제 소유자, 즉 명의신탁자가 냅니다. 국세기본법은 소득의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있으면 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 한다고 정하고 있습니다(제14조 제1항). 국세청 「2026 양도소득세 실무해설」(55쪽)도 명의신탁자가 부동산을 양도하고 그 소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면 명의신탁자가 양도소득세 납세의무자라고 정리합니다.

다만 명의수탁자가 마음대로 판 경우는 다릅니다. 대법원은 종중이 종원 6명 명의로 해 둔 토지 가운데 수탁자 한 명의 상속인이 자기 몫 1/6 지분을 허위 채무를 만들어 강제경매에 넘긴 사건에서, 수탁자가 신탁자의 위임이나 승낙 없이 임의로 양도했다면 양도 주체는 수탁자이고, 양도소득이 신탁자에게 환원되지 않는 한 신탁자는 납세의무자가 아니라고 판시했습니다. 종중이 소송과 강제집행으로 손해배상금을 받아 낸 것은 양도소득의 환원으로 볼 수 없다며 원심을 파기했습니다(대법원 1999. 11. 26. 선고 98두7084). 상황별로 소유·과세를 어떻게 보는지 정리하면 이렇습니다.

• 명의신탁자가 자기 뜻으로 팔고 대금도 명의신탁자에게 귀속 — 명의신탁자가 납세의무자, 즉 양도소득을 사실상 지배·관리·처분하는 사람입니다(국세기본법 제14조 제1항, 대법원 98두7084, 실무해설 55쪽).
• 명의수탁자가 위임·승낙 없이 임의로 팔고 대금이 명의신탁자에게 돌아가지 않음 — 명의신탁자를 납세의무자로 볼 수 없고, 양도 주체는 수탁자입니다(대법원 98두7084).
• 매도인이 명의신탁약정을 몰랐던 계약명의신탁(수탁자가 매수인으로 계약) — 수탁자가 완전한 소유권을 취득하고, 자금을 댄 사람의 소유로 볼 수 없습니다(부동산실명법 제4조 제2항 단서, 대법원 2011두5056).
• 명의신탁이라는 주장이 객관적으로 입증되지 않음 — 등기 명의자에게 과세가 유지됩니다(조심 2024부2912).
• 재판 등으로 신탁재산임이 확인되어 신탁해지로 진정한 소유권을 원상회복하는 경우 — 양도로 보지 않습니다(소득세법 기본통칙 88-0-1, 실무해설 74쪽). 명의회복의 과세 여부는 명의신탁 유형·실제 소유권 관계·이전 원인을 확인해 판단합니다.
• 계약명의신탁 뒤 수탁자가 매수자금 반환 대신 부동산을 신탁자에게 넘기기로 사후 합의 — 새로운 소유권 이전 원인(대물급부)에 따른 이전으로 원칙적으로 유효합니다(대법원 2014다30483, 민사). 세무상 처리는 별도 검토가 필요합니다.
• 불복·소송 결과 재산의 사실상 귀속자가 따로 있다고 확인 — 당초 처분을 취소한 뒤 확정일부터 1년 안에 사실상 귀속자에게 다시 과세할 수 있습니다(국세기본법 제26조의2 제7항 제2호).

명의신탁으로 등기된 자산은 미등기양도자산(세율 70%)으로 보지 않는다는 대법원 판결도 실무해설에 실려 있습니다(대법원 85누310, 실무해설 218쪽). 부동산실명법 시행 전 판결이므로 현재 사안에 그대로 적용되는지는 따로 검토가 필요합니다. 명의신탁 부동산 양도세의 납세의무자는 등기 명의나 대금 수령 사실 하나로 결정하지 않고, 소유권 관계와 소득의 실질 귀속(계약 당사자, 명의신탁 유형, 처분 경위, 소득을 지배·관리·처분할 지위)을 종합하여 판단합니다(대법원 96누6387 취지, 실무해설 55쪽).

동생 명의로 사 둔 집, 명의신탁 주택도 1세대 1주택 주택 수에 들어가나요?

실제 소유자가 본인으로 판정되면 들어갑니다. 1세대 1주택 비과세(소득세법 제89조 제1항 제3호)는 양도일 현재 세대가 가진 주택으로 판단하는데, 동생 이름으로 등기된 집이라도 실질과세 원칙에 따라 본인 소유로 보면 본인 세대의 주택이 됩니다. 그러면 본인 명의 집 한 채를 팔면서 받은 비과세가 부인될 수 있습니다.

다만 명의신탁의 유형부터 나눠 봐야 합니다. 본인이 매도인과 직접 계약하고 등기만 동생 이름으로 한 경우를 등기명의신탁, 동생이 매수인으로 계약해 사들인 경우를 계약명의신탁이라고 합니다. 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁약정을 몰랐다면 그 물권변동은 유효하고(부동산실명법 제4조 제2항 단서), 수탁자가 완전한 소유권을 취득합니다.

대법원은 처가 공동투자약정으로 재건축아파트 분양권을 취득했다가 수분양자 명의를 다른 투자자로 바꿔 그 사람 명의로 보존등기가 된 사건을 다뤘습니다. 처분청은 처의 투자지분 1/4을 처의 소유로 보아 남편의 주택 양도를 1세대 3주택 중과로 과세했지만, 대법원은 분양계약 상대방인 재건축조합이 명의신탁약정을 알았다는 점을 과세관청이 증명하지 못하면 등기 명의자가 완전한 소유권을 취득하므로 처가 1/4 지분을 소유한다고 볼 수 없다며 원심을 파기했습니다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2011두5056, 피고 송파세무서장). 본인 돈으로 샀다는 사실만으로 곧바로 본인 주택 수에 포함된다고 단정할 수 없습니다.

아래 조세심판원 결정례 첫째 사건은 실제 소유자를 동생으로 보아 주택 수에 넣은 경우입니다(결정문은 명의신탁 유형을 따로 판단하지 않았습니다). 반대로 내 세대 명의로 된 집이 사실은 남의 것이라며 주택 수에서 빼 달라는 주장도 같은 기준, 즉 소유권 관계와 자금·대금 흐름 같은 증거로 판단합니다. 명의를 빌려준 형제 쪽 주택 수도 실질에 따라 다시 따져질 수 있어 사실판단이 필요합니다.

형제끼리 돈 안 받고 집을 넘겼다가 다시 사 오면 비과세가 되나요?

세법은 등기보다 실질을 봅니다. 국토부가 이번에 공개한 사례를 보면, 아파트 4채를 가진 사람이 2025년 7월 경북 아파트 3채를 동생에게 직거래로 넘겼는데 매매대금이 실제로 지급되지 않은 정황이 있었습니다. 이후 남은 1채를 제3자에게 팔고, 2026년 2월 동생에게서 3채를 다시 사들였습니다. 기사에 따르면 국토부는 이를 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 노린 명의신탁 가능성이 있는 사례로 보고 경찰청에 수사의뢰 예정입니다(한국경제 2026. 10. 29.).

세무상으로도 동생 명의 3채가 여전히 본인 소유로 판단되면, 1채를 팔 당시 본인 세대는 여러 채를 가진 것이 되어 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추지 못하게 될 수 있습니다. 대금이 오가지 않은 매매를 아예 없었던 거래(가장매매)로 보는 구조와 부과제척기간은 지난 칼럼 「9년 전에 판 집으로 양도세가 나왔습니다」에서 따로 정리했으니 함께 보시기 바랍니다.

명의신탁 부동산은 증여세가 나오나요, 무엇이 문제인가요?

부동산은 명의신탁 증여의제 대상이 아니어서 증여세 대신 부동산실명법 제재를 받습니다. 다만 실제로 대가 없이 넘겨준 것(실제 증여)이라면 일반 증여세는 별도입니다. 상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항은 명의신탁 증여의제 대상 재산에서 "토지와 건물은 제외한다"고 적고 있고, 실무해설은 1997년 1월 1일 이후 토지·건물 명의신탁은 증여의제로 과세하지 않는다고 설명합니다(「2026 상속세·증여세 실무해설」 411~412쪽). 주식 명의신탁과 가장 다른 점입니다.

대신 부동산실명법이 적용됩니다. 누구든지 명의신탁약정에 따라 수탁자 명의로 등기해서는 안 되고(제3조 제1항), 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동은 무효입니다. 다만 수탁자가 계약 당사자가 되고 상대방이 명의신탁약정을 몰랐던 경우의 물권변동은 무효로 하지 않습니다(제4조 제1항·제2항). 과징금은 명의신탁자에게 부동산 가액의 30%에 해당하는 금액의 범위에서 부과하며, 가액은 부과일 현재 기준시가가 원칙이고 이미 실명등기를 했다면 그 시점 가액입니다(제5조 제1항·제2항). 구체적인 부과기준은 시행령 별표로 정하고, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우 50%를 감경할 수 있습니다(시행령 제3조의2, 자동 감경 아님). 과징금은 부동산 소재지 시장·군수·구청장이 부과합니다(제5조 제5항). 부동산과 주식 명의신탁을 나란히 놓으면 이렇습니다.

• 명의신탁 증여의제 — 부동산(토지·건물)은 적용하지 않습니다(상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항 괄호 「토지와 건물은 제외」). 주식 등은 명의신탁 증여의제를 적용하고 증여세는 실제소유자가 냅니다(제45조의2 제1항·제3항, 제4조의2 제2항).
• 약정의 효력 — 부동산은 명의신탁약정이 무효이고 그에 따른 물권변동도 원칙적으로 무효입니다(부동산실명법 제4조 제1항·제2항). 주식 등은 부동산실명법 적용 대상이 아닙니다.
• 행정 제재 — 부동산은 명의신탁자에게 부동산 가액의 30%에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과합니다(제5조 제1항 제1호).
• 형사처벌 — 부동산은 명의신탁자 5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금, 명의수탁자 3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금입니다(제7조 제1항·제2항).
• 양도할 때 — 부동산은 실제 소유자 기준으로 양도세·주택 수를 판단하고(국세기본법 제14조 제1항), 매도인이 몰랐던 계약명의신탁은 수탁자 소유입니다(제4조 제2항 단서, 대법원 2011두5056). 주식 등도 실제 소유자 기준입니다(국세기본법 제14조 제1항).
• 예외 — 부동산은 종중 부동산을 종원 등 이름으로, 배우자 이름으로, 종교단체 이름으로 산하 조직 부동산을 등기한 경우로서 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 아니면 제4조~제7조를 적용하지 않습니다(제8조). 주식 등은 조세 회피 목적이 없는 경우 등입니다(상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항 단서).

배우자 이름으로 해 둔 집, 종중 땅을 종원 이름으로 해 둔 것도 처벌받나요?

종중이 자기 부동산을 종원 등 이름으로 등기한 경우, 배우자 이름으로 등기한 경우, 종교단체 이름으로 산하 조직의 부동산을 등기한 경우로서 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 아니면 무효·과징금·형사처벌 조항(제4조~제7조)이 적용되지 않습니다(부동산실명법 제8조). 형제·부모·자녀 명의는 이 특례 대상이 아닙니다.

또 하나 기억하실 점은 실명법 특례와 양도세는 별개라는 것입니다. 배우자는 원래 같은 세대이므로, 배우자 명의 집은 특례 여부와 관계없이 1세대 1주택 판정에서 세대의 주택 수에 들어갑니다.

몇 년 전에 한 명의신탁도 지금 과세될 수 있나요?

부정행위로 세금을 줄인 경우라면 10년까지 과세될 수 있습니다. 양도소득세 부과제척기간은 원칙 5년, 무신고 7년이고, 사기나 그 밖의 부정한 행위로 포탈했다면 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년입니다(국세기본법 제26조의2 제1항·제2항). 기산일은 명의신탁한 날이 아니라 해당 양도소득세를 부과할 수 있는 날, 즉 과세표준 확정신고기한의 다음 날입니다(시행령 제12조의3 제1항 제1호, 예정신고기한은 포함하지 않음).

조세심판원은 명의신탁한 겸용주택을 형 이름으로 양도 신고하고 본인 아파트는 비과세를 받은 행위를 "재산을 은닉하거나 소득·수익·행위·거래의 조작 또는 은폐"한 행위로 보아 부정과소신고가산세(40%, 제47조의3 제1항 제1호 가목)를 유지했습니다(조심 2024중3648). 이 사건에서 제척기간 자체는 쟁점이 아니었고, 약 18년 전(2003년) 명의신탁이 2021년 양도 시점에 문제가 된 사례입니다. 부정행위 해당 여부는 사안마다 따로 판단되지만, 명의신탁 부동산 양도세 문제는 오래 지났다고 끝나는 일이 아니라는 뜻입니다.

조세심판원은 명의신탁 부동산을 어떻게 판단했나요?

첫째, 형 명의 집 때문에 동생의 비과세가 사라진 경기 하남시 사건입니다. 형 명의로 2003년 3월 7일 겸용주택을 취득했는데 취득자금은 전액 동생(청구인)이 댔습니다. 동생은 2017년 2월 13일 산 아파트를 2021년 4월 15일 팔면서 1세대 1주택(고가주택) 비과세로 신고했고, 형은 겸용주택을 2021년 6월 18일 팔면서 역시 비과세로 신고했습니다.

중부지방국세청 조사(2023. 8. 17.~9. 25.) 후 처분청은 겸용주택의 실제 소유자를 동생으로 보아 두 양도 모두 비과세를 부인하고 겸용주택 양도소득을 동생 소득에 합산해 2023년 12월 13일 부정과소신고가산세를 포함한 양도소득세를 고지했습니다. 동생은 취득자금은 형에게 갚을 돈이었고, 자신이 받은 양도대금은 형에게서 빌린 돈이라며 차용증을 냈지만, 조세심판원은 2024년 11월 28일 기각했습니다(조심 2024중3648). 취득자금 전액 부담, 다섯 차례 근저당의 채무자, 2층 증축 자금과 거주, 초기 임대료 수령, 양도대금 상당액 수령, 차용증대로 상환하지 않고 형도 회수 조치를 하지 않은 점을 근거로 들었습니다.

둘째, 명의를 빌려줬다고 주장했지만 입증하지 못해 명의자 과세가 유지된 부산 수영구 부동산 사건입니다. 청구인 명의로 2020년 4월 17일 취득한 부동산이 2021년 5월 13일 임의경매로 매각되었는데 양도세 신고가 없어, 처분청이 2023년 12월 4일 청구인에게 양도소득세를 고지했습니다. 청구인은 형이 분양권 대금을 내고 임대료와 대출을 관리했으니 자신은 명의수탁자일 뿐이라고 주장했습니다. 조세심판원은 대출이자 일부를 청구인이 부담했고 형의 명의신탁 사실확인서 같은 자료도 없어 명의신탁이 구체적이고 객관적으로 입증되지 않았다며 2024년 7월 25일 기각했습니다(조심 2024부2912).

셋째, 세무서도 증거가 필요하다는 부산 서구 토지·건물 사건입니다. 처분청(양산세무서장)은 청구인이 매도인 명의로 둔 부동산을 매수인에게 넘긴 것을 명의신탁 부동산의 양도로 보고 대금청산일 기준 2016년 귀속 양도소득세를 2026년 1월 2일 고지했습니다. 조세심판원은 처분청 스스로 명의신탁 약정서가 없다고 인정했고 이를 뒷받침할 객관적 증빙도 없어, 이 거래는 등기 없이 되판 미등기 전매로 보인다고 판단했습니다. 그렇다면 대금청산 전 2015년 2월 25일 유효한 소유권이전등기가 접수되었으므로 귀속연도는 2015년이고, 2016년 귀속으로 한 처분은 잘못이라며 2026년 9월 8일 취소했습니다(조심 2026부2101). 미등기 전매로 계산한 세액이 더 큰지는 판단하지 않았으므로 납세자에게 유리한 결론으로 일반화하기는 어렵습니다. 세 사건을 나란히 놓으면 이렇습니다.

• 결정일·결과 — 조심 2024중3648은 2024년 11월 28일 기각, 조심 2024부2912는 2024년 7월 25일 기각, 조심 2026부2101은 2026년 9월 8일 취소(처분청 양산세무서장)입니다.
• 부동산 — 경기 하남시 겸용주택(형 명의), 부산 수영구 부동산(청구인 명의), 부산 서구 토지·건물입니다.
• 누가 주장 — 처분청은 동생(청구인)이 실제 소유자라고, 청구인은 자신이 형의 명의수탁자일 뿐이라고(입증 못함), 처분청은 명의신탁 부동산의 양도라고 주장했습니다.
• 쟁점 — 명의신탁 여부·동생 아파트 비과세 부인·부정과소신고가산세, 명의를 빌려줬다는 명의자 주장의 입증 여부, 명의신탁인지 미등기 전매인지와 귀속연도입니다.
• 판단 근거 — 취득자금 전액 동생 부담·대출 채무자·임대료와 매각대금 귀속, 대출이자 일부 청구인 부담·명의신탁 사실확인서 등 객관적 증빙 없음, 명의신탁 약정서 등 객관적 증빙 없음·미등기 전매로 보임입니다.

세무사의 시각

저는 세 결정이 같은 원리를 다른 방향에서 보여 준다고 봅니다. 등기 명의 하나로 소유자가 정해지지 않고, 소유권 관계와 자금·대금 흐름 같은 실질을 종합해 판단한다는 것입니다. 하남 사건은 그 원리가 납세자에게 불리하게, 수영구 사건은 명의를 빌려줬다는 주장을 입증하지 못한 명의자에게 불리하게 작동했고, 서구 사건은 명의신탁 약정을 입증하지 못한 처분청이 양도시기·귀속연도를 잘못 잡아 취소된 경우입니다.

가족끼리 "형 이름으로 해 두자"는 말은 쉽게 오갑니다. 그러나 그 집 하나가 본인 집의 1세대 1주택 비과세를 없애고, 40% 가산세와 10년 제척기간, 과징금과 형사처벌까지 한꺼번에 불러올 수 있습니다. 하남 사건에서 동생이 낸 차용증이 받아들여지지 않은 것처럼, 사후 작성 서류만으로는 부족하며 실제 거래내역과 부합해야 합니다.

부산 해운대 아파트, 동생 명의 집이 드러나면 양도세는 얼마인가요?

아래 가정에서는 비과세였던 해운대 아파트 양도세가 1억4,636만6천원(지방소득세 포함)으로 바뀝니다. 여기에 국세 신고가산세를 더하면 신고 형태에 따라 일반 과소신고 10%면 1억5,967만2천원, 일반 무신고 20%면 1억7,297만8천원, 부정행위(과소·무신고)로 판정되어 40%면 1억9,959만원입니다. 본인 명의 해운대구 아파트를 2016년 9월 6억원에 사서 10년 넘게 살다가 2026년 11월 11억원에 팔았고, 2019년에 본인이 매도인과 직접 계약하고 자금을 댄 동래구 아파트 1채를 등기만 별도 세대인 동생 명의로 두고 있었다고 가정했습니다.

즉 동래 아파트가 명의신탁자(본인)의 소유로 보아 주택 수에 포함되는 유형이라는 전제입니다. 실제 판단은 개별 사실관계에 따르고, 매도인이 몰랐던 계약명의신탁이라면 동생 소유로 볼 수 있어 결과가 달라집니다. 동래 아파트는 해운대 아파트를 팔기 몇 년 전에 취득해 일시적 2주택 특례에 해당하지 않는 것으로 보았습니다.

부산은 2022년 9월 26일 이후 조정대상지역이 아니어서 2주택이라도 중과 없이 기본세율과 장기보유특별공제 표1(10년 20%)을 적용했습니다. 필요경비는 0원, 같은 해 다른 양도소득은 없다고 보았습니다. 지방소득세 신고가산세는 예시에서 제외했고(지방세기본법 제53조·제54조), 납부지연가산세는 납부일 미정으로 제외했습니다. 확정 세액이 아닙니다. 경우별로 비교하면 이렇습니다(보유·거주 10년 2개월, 기본공제 250만원).

• ① 동래 아파트가 실제로 동생 소유인 경우 — 1세대 1주택이고 양도가액이 12억원 이하라 전액 비과세입니다. 세액은 0원입니다.
• ② 동래 아파트가 본인 주택으로 판정된 경우 — 양도일 현재 1세대 2주택으로 비과세가 부인됩니다(양도차익 5억원, 장기보유특별공제 표1 10년 20% 1억원, 과세표준 3억9,750만원). 본세는 양도소득세 1억3,306만원 + 지방소득세 1,330만6천원으로 1억4,636만6천원입니다.
• ②-가 ② + 일반 과소신고가산세 10%(1,330만6천원, 국세기본법 제47조의3 제1항 제2호) — 1억5,967만2천원입니다.
• ②-나 ② + 일반 무신고가산세 20%(2,661만2천원, 제47조의2 제1항 제2호) — 1억7,297만8천원입니다.
• ②-다 ② + 부정행위 과소·무신고가산세 40%(5,322만4천원, 제47조의3 제1항 제1호 가목·제47조의2 제1항 제1호) — 1억9,959만원입니다.

①은 양도가액이 12억원 이하라 전액 비과세입니다(제89조 제1항 제3호). ②는 동래 아파트가 본인 주택으로 판정되어 양도일 현재 2주택이 된 경우로, 양도차익 5억원에서 장기보유특별공제 1억원과 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 3억9,750만원, 세율 40% 구간입니다.

과징금은 이 계산과 별도이며 지금 금액을 정할 수 없어 산정 보류로 둡니다. 법이 정한 것은 "부동산 가액의 30%에 해당하는 금액의 범위"라는 상한뿐이고, 실제 금액은 시행령 별표 기준과 감경 여부에 따라 정해집니다. 예를 들어 동래 아파트 기준시가가 3억원이라면 상한은 9,000만원이지만 이 금액이 그대로 부과된다는 뜻은 아닙니다.

현장에서 드리는 팁

상담에서 "형 이름으로 해 둔 집이 하나 있는데요"라는 말을 들으면 저는 팔기 전에 먼저 정리하자고 말씀드립니다. 남의 이름으로 둔 채 본인 집을 비과세로 파는 순간 문제가 커지기 때문입니다. 명의신탁을 해소(진정명의회복 등)해 소유 관계를 바로잡을 수는 있지만, 명의회복만으로 과거 위반이 없어지지는 않습니다. 과징금 부과와 처벌 가능성은 부과기간·공소시효 등을 별도로 검토해야 하고, 이미 받은 비과세의 경정 문제도 남습니다. 정리한 뒤에는 실제 보유 주택 수대로 신고하십시오.

가족 간에 실제로 사고판다면 대금을 실제로 계좌로 지급하고, 계약서·대출 명의가 실제 거래 그대로 남게 하십시오. 사후 작성 서류만으로는 부족하며 실제 거래내역과 부합해야 합니다. 이미 명의신탁이 있는 상태라면 과징금, 형사 문제, 양도세가 함께 얽히므로 세무사와 변호사가 같이 보는 것이 안전합니다.

정리하며

명의신탁 부동산 양도세의 납세의무자와 주택 수는 등기 명의나 대금 수령 사실 하나로 정해지지 않고, 소유권 관계와 소득의 실질 귀속을 종합해 판단합니다. 남의 이름으로 사 둔 집도 실제 소유자의 주택으로 판정되면(명의신탁 유형·소유권 관계에 따라 다름) 본인 집의 1세대 1주택 비과세를 없앨 수 있습니다. 부동산은 명의신탁 증여의제 대신 부동산실명법 과징금과 형사처벌이 따르고(실제 증여라면 일반 증여세는 별도), 부정행위로 판정되면 40% 가산세와 함께 해당 양도소득세를 부과할 수 있는 날부터 10년의 제척기간이 적용됩니다. 이미 그런 부동산이 있다면 팔기 전에 바로잡으십시오.