9년 전에 판 집으로 양도세가 나왔습니다

2016년에 있었던 거래로 2025년에 세무조사를 받고 양도소득세가 고지된 사건이 있습니다. 9년 전 일입니다. 무신고한 양도소득세는 7년이 지나면 부과할 수 없다고 알고 계신 분이 많습니다. 맞는 말이지만 조건이 붙습니다. 부정한 행위가 있었다고 보면 10년으로 늘어납니다.

지난 6월 조세심판원이 부산 사건을 하나 판단했습니다. 사하구 집과 북구 화명동 집, 서부산세무서가 나오는 사건입니다. 결론은 기각이었습니다. 오늘 글은 절세 방법을 알려드리는 글이 아니라, 이렇게 하면 어떻게 되는지를 보여드리는 글입니다.

열 달 만에 돌아온 집

청구인은 2016년에 집이 두 채였습니다. 부산 사하구에 오래 살던 집이 하나, 북구 화명동에 2012년 취득한 집이 하나였습니다.

2016년 10월 6일 사하구 집을 직장동료에게 팔았습니다. 그리고 같은 날 그 집에 전세로 들어가는 임대차계약도 함께 맺었습니다. 집은 팔았지만 계속 그 집에 산 것입니다. 열흘 남짓 뒤인 10월 17일 화명동 집의 매매계약을 맺었고 12월 21일 잔금을 받고 넘겼습니다. 이때 화명동 집은 1세대 1주택이라고 보아 양도소득세를 신고하지 않았습니다. 같은 날 사하구 집에 대한 양도소득세는 신고하고 납부했습니다.

그리고 이듬해 7월 17일, 배우자가 그 직장동료로부터 사하구 집을 다시 사들였습니다. 사하구 집을 팔고 열 달 뒤였습니다. 2025년 8월 서부산세무서가 세무조사를 시작했고, 그해 11월 화명동 집의 양도차익에 대한 양도소득세가 고지됐습니다.

청구인의 설명에도 나름의 이야기가 있었습니다

노후한 사하구 집을 팔 생각을 하고 있었는데, 직장에서 부동산 이야기를 하다가 그 동료가 치매를 앓는 노모와 함께 살 집을 찾고 있다는 것을 알게 됐다는 것입니다. 그런데 동료는 대출이 잘 안 나오는 상황이었고 청구인은 조건이 좋았습니다. 30년 만기 고정금리 3퍼센트였습니다.

그래서 대출 명의는 청구인이 그대로 유지하기로 하고, 청구인이 전세로 얼마간 살다가 동료가 이사 올 시점에 모든 것을 정리하기로 했다는 것입니다. 계약서 특약에 청구인이 열 달간 대출 원리금을 부담한다고 적기도 했습니다. 그런데 동료 어머니의 치매가 빠르게 진행되어 이사가 어려워졌고, 같은 직장에서 불편해지고 싶지 않아 몇 달간 매도를 도와주다가 결국 배우자가 다시 사들이게 됐다는 설명이었습니다.

법리적 주장도 촘촘했습니다. 가장매매라고 하려면 과세관청이 구체적 증거로 입증해야 하고 정황만으로 단정할 수 없다는 판례를 들었습니다. 통상 가장매매는 신뢰할 수 있는 친인척 사이에서 하는 것인데 자기와 그 동료는 아무 관계도 없는 제3자이고, 형제자매가 열 명이나 있는데 굳이 알게 된 지 열 달도 안 된 직장동료와 그런 일을 할 이유가 없다고도 했습니다.

그런데 사실관계가 설명과 맞지 않았습니다

첫째, 돈이 거의 움직이지 않았습니다. 매매대금 중 대부분은 전세보증금으로 상계되고 대출은 승계로 처리돼서, 실제로 오간 현금은 정산금 한 건이었습니다.

둘째, 그 정산금의 행방입니다. 청구인이 동료 계좌로 정산금을 보냈고, 동료는 취등록세를 법무사에게 낸 뒤 나머지를 자기 집 근처 은행에서 현금으로 뽑았습니다. 그리고 그 다음 날 청구인의 직장 근처 은행에서 청구인 계좌로 현금이 들어왔습니다. 청구인은 그 현금이 아들 결혼자금으로 보관하던 돈이라고 했지만, 아들의 혼인신고일은 1년 5개월 뒤였고 그 계좌에서 결혼 관련 지출로 볼 만한 출금이 확인되지 않았습니다.

셋째, 대출입니다. 계약서에는 동료가 대출을 승계한다고 적혀 있었지만 실제로는 승계되지 않았습니다. 배우자가 그 집을 다시 살 때까지 열 달간 청구인이 원리금을 계속 냈습니다.

넷째, 근저당권 채무자 명의입니다. 등기부상 소유권은 동료에게 넘어갔는데 근저당권 채무자는 계속 청구인이었습니다. 그리고 그 명의는 배우자가 나중에 제3자에게 그 집을 팔고 나서야 바뀌었습니다.

다섯째, 재산세입니다. 2017년 재산세 납세의무자는 동료였는데 청구인이 동료 명의 가상계좌로 납부했습니다. 여섯째, 거주입니다. 청구인 부부는 1996년부터 2018년까지 그 집에 계속 살았습니다. 소유자가 두 번 바뀌는 동안 거주자는 한 번도 바뀌지 않았습니다.

일곱째, 계약서입니다. 1차 매매계약서, 임대차계약서, 2차 매매계약서 세 건이 모두 한 사람의 필체로 작성된 것으로 나타났고, 동료는 세 계약서 어디에도 자기 이름을 직접 쓰지 않았습니다. 세 건 모두 중개인이 없었습니다. 여덟째, 2차 거래의 계약금과 잔금에 대한 금융증빙을 제출하지 못했습니다.

심판원은 국세기본법 제14조 제2항 실질과세 규정을 적용해, 형식상 양도했다가 소유를 되돌린 것으로 보아 실질적으로 양도하지 않은 것으로 판단했습니다. 그러면 화명동 집을 팔 때 여전히 2주택이었으니 1세대 1주택 비과세는 적용되지 않습니다.

제척기간이 왜 10년이 되었나

이 부분이 실무에서 가장 무겁습니다. 국세기본법 제26조의2가 부과제척기간을 정하고 있습니다. 원칙은 5년입니다. 법정신고기한까지 신고서를 내지 않으면 7년이고, 부정한 행위로 국세를 포탈하면 10년입니다.

여기서 부정행위란 무엇이냐. 시행령이 조세범 처벌법 제3조 제6항을 가리키고 있습니다. 이중장부, 거짓 증빙이나 거짓 문서의 작성 및 수취, 장부 파기, 재산 은닉이나 거래의 조작 또는 은폐, 그 밖의 위계에 의한 행위 등입니다. 핵심은 적극적인 행위여야 한다는 점입니다. 단순히 신고를 하지 않거나 허위 신고를 하는 데 그치는 것은 부정행위가 아닙니다.

그러니까 실제와 다른 거래를 신고해 둔 것 자체가 적극적 행위로 읽혔습니다. 청구인은 신고기한 다음 날인 2017년 6월 1일부터 7년이니 2024년 5월 31일에 제척기간이 끝났다고 주장했습니다. 계산 자체는 맞습니다. 문제는 7년이 아니라 10년이 적용된 것이었습니다.

실무에서 놓치기 쉬운 지점

첫째, 등기보다 돈의 흐름입니다. 소유권이전등기가 됐다는 사실은 출발점일 뿐입니다. 세무서는 그다음에 대금이 실제로 오갔는지, 대출 채무자가 누구인지, 재산세는 누가 냈는지, 누가 살았는지를 봅니다.

둘째, 근저당권 채무자 명의가 생각보다 결정적입니다. 이 사건에서 심판원이 재결요지에 직접 적은 것이 그것입니다. 집을 팔았는데 대출 채무자가 그대로라면, 그 하나로 거래 전체가 흔들립니다.

셋째, 제3자라는 사실이 방패가 되지 않습니다. 청구인은 특수관계가 없는 제3자와의 거래라는 점을 반복해 강조했지만 받아들여지지 않았습니다. 관계가 멀다는 것보다 그 관계에서 나올 수 없는 행동이 있었다는 점이 더 무겁게 읽혔습니다. 남의 대출 원리금을 열 달간 대신 내고 남의 재산세를 대신 내는 일은 제3자 사이에서는 더 설명하기 어렵습니다.

넷째, 시간 간격이 증거가 됩니다. 계약서에 적힌 대출 대납 기간이 열 달이었고, 정확히 열 달 뒤에 배우자가 그 집을 다시 샀습니다. 처분청은 이를 두고 처음부터 재취득을 계획한 것으로 보았습니다.

다섯째, 9년 뒤에 조사가 옵니다. 그때 자료를 제출하라고 합니다. 청구인은 9년 전 자료를 완벽히 갖추라는 것은 무리라고 했지만, 처분청은 1995년 취득계약서와 2005년 재개발 전 계약서까지 보관하고 있던 분이 2017년 감액계약서를 못 내놓는다면 그것은 애초에 없었기 때문이라고 보는 것이 합리적이라고 반박했습니다.

같은 날 결정된 부산 사건이 하나 더 있습니다

같은 날 조세심판원은 김해 집을 올케에게 팔았다가 되사온 사건도 기각했습니다. 2020년 10월 김해 집을 올케에게 양도하고 그해 12월 부산 금정구 집의 지분을 팔면서 1세대 1주택 비과세로 무신고한 뒤, 2022년 2월 김해 집을 다시 취득한 사안입니다. 대금 수수 내역이 실질적으로 없었고, 양수인이 그 집에 전입하거나 거주한 이력이 없었으며, 청구인이 재산세를 냈습니다. 여기서도 국세기본법 제14조 제2항이 적용됐습니다.

구조가 같습니다. 한쪽은 특수관계인이고 한쪽은 직장동료라는 차이만 있을 뿐, 심판원이 본 지점은 돈과 부담과 거주였습니다.

21년 현장에서 드리는 말씀

상담을 하다 보면 이런 질문을 받습니다. 잠깐 명의만 옮겨 놓으면 안 되나요. 저는 안 된다고 말씀드립니다. 도덕적인 이유를 들이대려는 것이 아니라 실무적으로 성립하지 않기 때문입니다.

집 한 채가 움직이면 따라 움직이는 것이 열 가지가 넘습니다. 등기, 대출 채무자, 근저당권, 전입신고, 재산세, 관리비, 보험, 취득세 납부자. 이걸 전부 앞뒤 맞게 옮기려면 실제로 파는 것과 다를 바가 없습니다. 하나라도 어긋나면 그것이 증거가 됩니다.

이 사건에서 청구인은 대출 조건이 좋아서 명의를 유지했다고 했습니다. 그 설명 자체는 경제적으로 이해가 갑니다. 그런데 세법에서는 그 하나가 거래 전체를 무너뜨렸습니다. 좋은 금리를 지키려다 9년 뒤에 세금과 가산세를 함께 물게 된 것입니다.

두 채 이상이신 분이 집을 정리하실 때는 파는 순서만 바꿔도 결과가 달라지는 경우가 정말 많습니다. 가업승계나 지분 정리도 같습니다. 무엇을 넘길까보다 어떤 순서로 넘길까가 세금을 가릅니다. 계약서에 도장 찍기 전에 순서부터 한번 계산해 보십시오.