부모 자식 간 부동산 매매 2026 총정리 — 대금 원천 입증 못 한 만큼 증여 추정

부모 자식 간 부동산 매매의 증여추정이란, 배우자 또는 직계존비속에게 재산을 "팔았더라도" 그 재산가액을 산 사람이 증여받은 것으로 추정하는 상속세 및 증여세법 제44조 제1항의 규정입니다. 대가를 받고 양도한 사실이 시행령 제33조 제3항 각 호(신고한 소득·상속·수증재산이나 소유재산 처분대금으로 대가를 지급한 사실 입증, 등기 재산의 교환)로 명백히 인정되면 추정이 배제되지만(제44조 제3항 제5호), 전혀 입증하지 못하면 시가 8억원짜리 집은 8억원 전부가, 일부만 입증하면 입증하지 못한 부분이 증여재산가액이 될 수 있습니다(조심 2019부2374).

이 글은 2026년 10월 30일 현행 법령 기준으로 정리했습니다.

2026년 10월 29일 보도(일간NTN·한국경제)에 따르면 국토교통부는 2025년 3월부터 2026년 3월까지 신고된 주택 직거래 중 이상거래 741건을 골라 조사해 위법의심거래 351건을 적발했고, 유형별로는 편법증여·특수관계인 차입금 과다 등 위법 의심행위가 가장 많았고(275건, 여러 유형을 묶은 항목이며 확정 탈세 건수는 아님) 가격·계약일 거짓신고가 122건이었습니다. 편법증여·특수관계 자금거래는 국세청에 통보됩니다. 가족 간 부동산 매매가 왜 증여로 의심받는지, 무엇을 갖춰야 하는지 정리합니다.

부모 자식 간 부동산 매매, 대금을 줬는데도 왜 증여세가 나오나요?

법이 가족 간 "양도"를 일단 증여로 추정하고, 대가를 지급한 사실을 납세자가 입증하도록 하기 때문입니다. 국세청 「2026 상속세·증여세 실무해설」은 "외형상 양도에 해당하나 증여혐의가 있는 거래"를 증여로 추정하는 규정이라고 설명합니다(402쪽). 추정은 의제와 달리 납세자가 반대 사실을 입증하면 번복되지만(401쪽 각주), 거래가 실질적으로 양도라는 점은 이를 주장하는 사람이 입증해야 한다는 해석(서면4팀-4069, 2006. 12. 14., 실무해설 404쪽)이 함께 실려 있습니다.

여기서 배우자는 법률상 배우자(사실혼 제외)이고, 직계존비속에는 양자 같은 법정혈족도 포함됩니다(402쪽). 증여시기는 대금청산일이 아니라 등기접수일이고(재일46014-1813, 403쪽), 증여추정가액은 그날을 평가기준일로 상증세법 제60조~제66조에 따라 평가한 시가입니다(404쪽). 제44조의 구조를 정리하면 이렇습니다.

• ① 직접 양도 — 배우자 또는 직계존비속(배우자등)에게 양도한 재산은 양도한 때에 그 재산가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정합니다(제44조 제1항). 방향과 관계없이 부모→자녀, 자녀→부모, 부부 사이 모두 해당합니다.
• ② 우회 양도 — 특수관계인에게 양도한 재산을 그 특수관계인이 양수일부터 3년 이내에 당초 양도자의 배우자등에게 다시 양도하면, 재양도 당시 재산가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정합니다. 다만 당초 양도자·양수자의 소득세 결정세액 합계가 증여세액보다 크면 적용하지 않습니다(제44조 제2항). 제2항 본문에 따라 증여세가 부과되면 당초 양도자·양수자에게 양도소득세를 부과하지 않습니다(제44조 제4항).
• ③ 추정 배제 — 제1호 법원 경매, 제2호 파산선고 처분, 제3호 국세징수법 공매, 제4호 증권시장 처분(시행령 제33조 제2항 예외 있음), 제5호 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 시행령 제33조 제3항에 해당하는 경우입니다(제44조 제3항). 부동산 직거래는 사실상 제5호, 즉 대가 지급과 그 원천 입증입니다.
• 증여시기·가액 — 양도한 때(부동산은 등기접수일), 상증세법 제60조~제66조로 평가한 가액입니다(실무해설 403~404쪽). 대금청산일이 아니라 등기접수일 기준 시가입니다.

형제나 사위에게 판 집도 증여추정 대상인가요?

제44조 제1항의 직접 양도 추정은 배우자와 직계존비속에게 양도한 경우만 대상입니다. 형제·사위·며느리는 여기 들어가지 않습니다. 다만 대상이 아니라고 세금 문제가 없는 것은 아닙니다. 대금이 실제로 오가지 않았다면 그 자체로 증여(일반 증여) 여부가 문제 되고, 시가보다 싸게 넘겼다면 특수관계인 간 저가양수(제35조)와 양도세 부당행위계산(소득세법 제101조 제1항)을 따로 봅니다.

이번 국토부 발표에도 형이 동생에게 아파트 3채를 매매대금이 실제로 지급되지 않은 정황으로 넘겼다가 다시 사들인 사례가 있었는데, 이 사례는 제44조 추정이 아니라 명의신탁 의심으로 경찰청에 수사의뢰 예정이라고 보도되었습니다. 명의신탁 부동산의 양도세 문제는 같은 날 발행한 양도소득세 편에서 따로 다룹니다.

형제·사위를 "중간에 끼우는" 방식도 막혀 있습니다. 특수관계인에게 판 재산을 그 사람이 3년 이내에 당초 양도자의 배우자나 직계존비속에게 다시 팔면 재양도 당시 가액을 증여로 추정합니다(제44조 제2항). 다만 당초 양도자와 중간 양수자가 낸 소득세 결정세액 합계가 증여세보다 크면 적용하지 않고, 추정으로 증여세가 부과되면 두 사람의 양도소득세는 부과하지 않습니다(제44조 제2항 단서·제4항, 실무해설 404쪽).

가족 간 부동산 매매 증여세, 대금을 줬다는 건 어떻게 입증하나요?

계좌 이체 기록만으로는 부족하고, 그 돈이 어디서 왔는지까지 시행령 제33조 제3항 각 호에 맞춰 보여 주셔야 합니다. 시행령은 "대가를 지급한 사실"을 막연히 보지 않고, 이미 과세받았거나 신고한 소득금액, 상속·수증재산의 가액, 소유재산을 처분한 금액으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 등으로 한정하고 있습니다. 근거별 문언과 준비할 자료는 이렇습니다(이 중 하나에 해당해야 배제).

• 제1호 — 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우입니다. 교환계약서와 양쪽 등기부를 준비합니다.
• 제2호 — 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세·감면 포함) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우입니다. 소득금액증명·원천징수영수증, 상속·증여세 신고서, 그 돈이 매도인 계좌로 간 이체 기록을 준비합니다.
• 제3호 — 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우입니다. 처분한 재산의 매매계약서·양도세 신고서, 처분대금 입금→매매대금 출금 계좌 흐름을 준비합니다.
• 국세청 집행기준 44-33-2④ — 배우자등(산 사람)의 채무 부담사실이 명백하고 그 채무로 대가를 지급한 경우입니다. 시행령 문언에는 없고, 양도일 현재 대가를 추후 지급하기로 한 경우는 명백히 양도한 것으로 보지 않습니다(집행기준 44-33-1⑤ 단서). 본인 명의 대출약정서와 원리금을 본인 소득으로 갚은 기록을 준비합니다. 가족 간 차입·분할상환은 경제적 합리성으로 걸러집니다(조심 2019부2374·2023서10758).

위 마지막 항목이 실무에서 가장 많이 부딪히는 부분입니다. 자녀가 은행 대출 등 본인 채무로 대금을 낸 경우는 시행령 제33조 제3항 문언에는 없지만, 국세청 집행기준 44-33-2④는 산 사람(배우자등)의 채무 부담사실이 명백하고 그 채무로 대가를 지급한 경우도 증여추정 배제 사유로 봅니다. 다만 양도일 현재 대가를 나중에 지급하기로 한 경우는 명백히 양도한 것으로 보지 않고(집행기준 44-33-1⑤ 단서), 파는 부모·조부모에게 빌리거나 길게 나눠 갚는 가족 간 차입은 친족관계 없는 거래당사자 사이에서도 통상적인 조건인지(경제적 합리성)로 걸러집니다. 아래 세 결정이 바로 이 지점에서 결론이 갈렸습니다.

대출·전세보증금을 넘겨받는 방식으로 대금을 치른 부분도 조심해야 합니다. 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함)에서는 수증자가 증여자의 채무를 인수했더라도 그 채무액은 인수되지 않은 것으로 추정하고, 국가·지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 경우에만 예외로 합니다(제47조 제3항). 채무자 명의 변경 여부만으로 판단하지 않고, 실제 채무 인수와 원리금 상환, 임대보증금 반환의무 승계 등을 확인합니다(실무해설 217쪽, 서면4팀-811).

시세보다 싸게 샀으면 증여추정인가요, 저가양수인가요?

대가를 실제로 지급한 사실이 입증되면 제44조 추정은 빠지고, 시가와 대가의 차이만큼 제35조 저가양수와 소득세법 제101조를 봅니다. 실무해설은 직계존비속에게 대가를 받고 양도한 사실이 시행령 제33조 제3항 각 호로 명백히 인정되면 증여추정을 적용하지 않고, 그 재산은 양도소득세 과세대상이 되며, 시가보다 높거나 낮은 대가를 지급하면 제35조가 적용된다는 해석(재산세과-441, 2011. 9. 27.)을 싣고 있습니다(404쪽). 저가 매매는 10월 16일 「가족에게 싸게 판 집」 편에서 자세히 다뤘으니, 이 글은 「대가 자체가 없다고 보는 경우」에 집중합니다. 세 규정을 나란히 놓으면 이렇습니다.

• 언제 — 제44조 증여추정은 배우자·직계존비속 간 「양도」 자체를 증여로 추정하고, 제35조 저가양수 증여는 특수관계인 간 시가보다 낮은 가액으로 양수한 경우이며, 소득세법 제101조는 ①특수관계인과 거래로 양도세 부담을 부당하게 감소시킨 경우와 ②특수관계인에게 증여 후 10년 이내 타인에게 양도한 경우입니다.
• 과세 대상 — 제44조는 재산가액 전부(시가)를 증여재산가액으로 하고, 제35조는 (시가 − 대가) − 기준금액[시가 30%와 3억원 중 적은 금액]이며, 소득세법 제101조는 ①시가로 양도가액을 재계산하고(차액 3억원 이상 또는 시가 5% 이상) ②증여자가 직접 양도한 것으로 봅니다.
• 누가 내나 — 제44조는 양수인(배우자등)이 증여세를, 제35조는 양수인이 증여세를 내고, 소득세법 제101조는 ①양도인 ②증여자입니다.
• 벗어나는 길 — 제44조는 대가 지급 사실을 시행령 제33조 제3항 각 호로 입증, 제35조는 시가에 가까운 대가, 소득세법 제101조는 ①시가 거래 ②양도소득이 수증자에게 실질 귀속된 경우 등입니다.
• 근거 — 상증세법 제44조·시행령 제33조, 상증세법 제35조 제1항·시행령 제26조 제2항, 소득세법 제101조 제1항·제2항·시행령 제167조 제3항입니다.

제35조는 차액에서 기준금액(시가의 30%와 3억원 중 적은 금액, 시행령 제26조 제2항)을 뺀 금액만 증여재산가액이 되지만, 제44조는 재산가액 전부가 증여재산가액이 된다는 점이 가장 큰 차이입니다. 소득세법 제101조 제2항은 특수관계인(이월과세가 적용되는 배우자·직계존비속은 제외)에게 증여한 뒤 10년 이내에 타인에게 양도해 세 부담을 줄인 경우 증여자가 직접 양도한 것으로 보는 규정으로, 제44조 제2항(3년 이내 우회 양도)과 방향이 반대인 우회 거래 규정입니다.

부모님께 돈을 빌려 대금을 내면 괜찮나요?

대금 지급 자체는 인정받더라도, 빌린 돈에 대해 다시 금전 무상대출 증여(제41조의4)를 따져야 합니다. 타인에게 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 빌리면 대출금액에 적정 이자율(연 4.6%, 상증세법 시행규칙 제10조의5 → 법인세법 시행규칙 제43조 제2항 연 1,000분의 46)을 곱한 금액(저리라면 실제 이자를 뺀 금액)이 증여재산가액이 되고, 그 금액이 1천만원 이상일 때만 과세합니다(시행령 제31조의4 제2항, 실무해설 379쪽). 3억원을 무이자로 빌리면 연 1,380만원으로 기준을 넘습니다.

더 큰 문제는 차용 자체가 부인되는 경우입니다. 차용증만 있고 이자·원금이 실제로 오가지 않으면 결국 대금을 증여받아 낸 것으로 볼 수 있습니다. 차용증 작성과 이자 지급 방법은 10월 22일 차용증 편에서 다뤘고, 자금출처 소명 전반은 관련 글의 자금출처조사 칼럼을 참고하시기 바랍니다.

부산 가족 간 매매 증여세, 조세심판원은 어떻게 판단했나요?

같은 차용 구조라도 거래 배경과 자금 흐름, 상대방의 재력에 따라 결론이 갈렸습니다. 부산 수영구 주택 사건은 취소, 서울 양천구 아파트 사건과 손녀가 조부의 상가를 산 사건은 기각입니다. 특히 조부·손녀 사건은 대가가 명백한 부분과 그렇지 않은 부분을 나눠 본 결정입니다.

부산 사건(조심 2025부0890)은 방향이 거꾸로였습니다. 딸과 사위가 각 2분의 1씩 갖고 있던 부산광역시 수영구 주택을 부모(청구인)가 2022년 6월 14일 매매계약으로 사들였고, 임대보증금 채무를 승계하는 조건이었으며 2022년 6월 29일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 잔금은 2022년 6월 27일 딸과 금전차용증서를 쓰고 딸에게 빌린 돈으로 치렀습니다. 사위는 직계비속이 아니어서 처분청은 제44조 제1항과 함께 제45조 제1항(재산 취득자금 증여추정)을 근거로 들었고, 북부산세무서장은 자금출처조사 뒤 이 거래가 증여(부담부증여) 추정 대상이라며 거래가액에서 임대보증금을 뺀 금액을 증여재산가액으로 보아 2024년 8월 6일 증여세를 고지했습니다. 처분청은 사위가 대출받은 돈이 딸을 거쳐 청구인에게 빌려졌다가 다음 날 다시 사위에게 송금된 흐름과 이자·원금이 지급되지 않은 점을 들었습니다.

조세심판원은 2025년 9월 11일 이 처분을 취소했습니다. 사위의 인천 발령으로 딸 부부가 인천에 새 집을 사면서 받은 대출의 조건이 일정 기간 안에 이 주택을 처분하는 것이었고 계약·잔금·등기 일정이 그 처분기한과 맞닿아 있어 대출 조건을 맞추려는 거래로 보인다는 점, 차용금과 매매대금이 금융기관 계좌로 실제 송금되었고 차용증 형식, 이자를 증여로 처리하기로 하고 그 증여세를 (세무조사 이후인 2024년 7월 14일) 기한후신고한 점, 주택이 팔리면 갚겠다는 진술을 종합하면 차용의 진정성을 부정하기 어렵다는 점, 외벌이에 대출까지 진 딸 부부가 부모에게 그만한 재산을 증여할 재력이 있어 보이지 않고 자녀가 부모에게 역으로 증여하는 것은 통상적이지 않다는 점을 들었습니다.

서울 사건(조심 2023서10758)은 아들(청구인)이 어머니에게서 서울 양천구 아파트를 2020년 1월 23일 계약해 2021년 5월 31일 취득한 거래입니다. 계약금은 10회 분할, 중도금은 어머니의 금융기관 대출 일부를 인수하는 것으로, 잔금은 어머니에게 그 아파트를 전세로 내주고 받을 보증금으로 대체하기로 했습니다. 서울지방국세청 조사 뒤 처분청은 2023년 8월 21일 제44조를 근거로 증여세를 고지했습니다. 조세심판원은 2025년 3월 27일 기각하면서, 매매대금의 약 3%인 계약금을 뺀 97%를 대출 부분인수와 전세보증금으로 대체한 것은 경제적 합리성을 갖춘 거래로 보기 어렵고, 어머니의 근저당 채무를 아들 명의로 바꾸지 않은 채 소유권이 넘어갔으며, 잔금은 담보 없이 차용증만 쓰고 적정 이자율 연 4.6%보다 낮은 연 3.5%로 약정했고, 계약금·중도금 일부 회차가 납부되지 않거나 이자 금액이 약정과 달라 정상적인 대가를 지급했다는 사실이 명확하게 입증되었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 청구인은 제44조가 아니라 제35조 저가양수를 적용해야 한다고 주장했지만 받아들여지지 않았습니다.

조부·손녀 사건(조심 2019부2374)은 2017년생 손녀가 부친에게 증여받은 현금 등을 재원으로 2018년 2월 20일 조부의 상가(토지 26.1㎡·건물 65.55㎡)를 현금 지급, 임대보증금 승계, 나머지 금전소비대차(70개월 분할상환, 이자 연 1.64%) 조건으로 산 거래입니다. 처분청은 임대료 환산 방법으로 평가한 시가에서 임대보증금 승계액과 현금 지급액을 뺀 금액을 증여재산가액으로 과세했습니다. 조세심판원은 2019년 12월 18일 기각하면서, 손녀가 상가 임대료로 원리금을 갚아 추가 자금부담 없이 취득하는 구조이고 매매가액이 제35조에 따른 증여세를 부담하지 않는 거래가액보다 조금 높게 정해져 일반적인 거래조건으로 보기 어려우며, 70개월 분할상환 조건은 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로 보기 어렵다고 했습니다. 다만 임차보증금 승계액과 현금 지급액 상당액은 대가 지급 사실이 명백하므로 그만큼은 증여추정을 배제하고 나머지에만 과세하는 것이 합리적이라고 보았고, 제35조를 적용해야 한다는 청구인 주장은 받아들이지 않았습니다.

세무사의 시각

두 사건 모두 "가족에게 빌린 돈으로 대금을 냈다"는 점은 같았습니다. 그런데 부산 사건은 대출 조건이라는 거래의 이유가 서류로 확인됐고, 돈이 실제로 계좌를 통해 움직였으며, 이자를 증여로 처리하기로 한 차용증 특약과, 조사 이후이긴 하지만 그 이자에 대한 증여세를 기한후신고한 점까지 종합해 차용의 진정성이 인정됐습니다. 반면 서울 사건은 돈이 거의 움직이지 않는 구조(채무 인수와 보증금 대체)에 납부 회차까지 빠졌습니다. 저는 이 차이가 "형식을 갖췄는가"가 아니라 "제3자와 거래했어도 이렇게 했겠는가"의 차이라고 봅니다.

다만 부산 사건은 시행령 제33조 제3항 각 호에 딱 맞춘 입증으로 이긴 사건이라기보다, 과세관청이 증여로 추정할 근거(증여자의 재력 등)가 약하다고 본 사안입니다. 부모가 자녀에게 파는 일반적인 부모 자식 간 부동산 매매에서는 같은 논리가 그대로 통하기 어렵다고 보는 것이 안전합니다. 결론은 사실관계와 증빙에 따라 달라질 수 있습니다.

해운대 8억 아파트, 부모 자식 간 부동산 매매로 넘기면 증여세는 얼마인가요?

가상 계산이며 확정 세액이 아닙니다. 아버지가 해운대구 아파트(등기접수일 기준 시가 8억원, 담보채무·임대보증금 승계 없음)를 2026년 성년 자녀(거주자)에게 8억원 매매 형식으로 넘긴 경우입니다. 자녀는 10년 이내 직계존속에게서 받은 다른 증여가 없어 증여재산공제 5,000만원(제53조 제2호)을 받는다고 보았습니다. A는 8억원 전액을 자녀 본인의 신고된 소득과 자녀 소유 재산 처분대금으로 지급하고 그 흐름을 입증한 경우, B는 입증하지 못해 8억원 전부가 증여로 추정된 경우입니다. B는 매매로 처리해 증여세를 신고하지 않았다가 과세된다고 보아 신고세액공제 없이 일반 무신고가산세 20%(국세기본법 제47조의2 제1항 제2호)를 넣었고(가장매매로 부정행위가 인정되면 40%가 적용될 수 있습니다), 납부지연가산세는 기간에 따라 달라 넣지 않았습니다. 증여세에는 지방소득세가 붙지 않고, 아버지의 양도소득세와 자녀의 취득세는 계산에서 뺐습니다.

C(8억원 중 3억원만 자녀 자금으로 입증)는 조심 2019부2374 방식에 따른 참고 계산입니다. 제44조와 시행령 제33조에는 대가 일부만 입증된 경우의 처리 규정이 없지만, 조세심판원은 그 사건에서 대가 지급 사실이 명백한 현금·임대보증금 승계 부분은 증여추정을 배제하고 나머지에만 과세하는 것이 합리적이라고 보았습니다. 이 방식을 따르면 입증하지 못한 5억원이 증여로 추정됩니다. 서울 사건에서도 처분청은 지급한 계약금을 뺀 금액을 증여재산가액으로 보았습니다. 다만 결과는 입증 정도와 거래 구조에 따라 달라질 수 있습니다. 세 경우를 비교하면 이렇습니다(해운대 아파트 시가 8억원, 가상, 2026년).

• 제44조 증여추정 — A(8억 전액 자녀 자금 입증)는 배제(제44조 제3항 제5호), B(대금 지급 입증 실패)는 적용, C(3억만 입증, 조심 2019부2374 방식 참고 계산)는 입증 못 한 5억에만 적용입니다.
• 증여재산가액 — A 0원, B 8억원, C 5억원입니다.
• 증여재산공제(제53조 제2호) — A 해당 없음, B 5,000만원, C 5,000만원입니다.
• 과세표준 — A 해당 없음, B 7억 5,000만원, C 4억 5,000만원입니다.
• 산출세액(제26조 세율) — A 0원, B 1억 6,500만원, C 8,000만원입니다.
• 무신고가산세 20%(국세기본법 제47조의2 제1항 제2호) — A 해당 없음, B 3,300만원, C 1,600만원입니다.
• 납부할 증여세 — A 0원, B 1억 9,800만원 + 납부지연가산세, C 9,600만원 + 납부지연가산세입니다.

계산은 상증세법 제26조·제44조·제53조·제56조·제69조, 국세기본법 제47조의2 현행 문언 기준입니다. 처음부터 증여로 보고 기한 안에 신고했다면 산출세액 1억 6,500만원에서 신고세액공제 3%(495만원)를 뺀 1억 6,005만원입니다. C는 조심 2019부2374 방식(대가 지급이 명백한 부분은 배제, 나머지만 추정)에 따른 참고 계산이며, 개별 사안은 입증 정도와 거래 구조에 따라 달라질 수 있습니다.

B는 8억원에서 5,000만원을 빼 과세표준 7억 5,000만원, 세율을 적용하면 산출세액 1억 6,500만원(9,000만원 + 2억 5,000만원 × 30%)이고, 무신고가산세 3,300만원을 더하면 1억 9,800만원에 납부지연가산세가 붙습니다. C는 5억원에서 5,000만원을 빼 과세표준 4억 5,000만원, 산출세액 8,000만원(4억 5,000만원 × 20% − 1,000만원)에 무신고가산세 1,600만원을 더해 9,600만원입니다. A는 정상적인 유상양도로 보아 아버지의 양도소득세 과세 여부를 검토합니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 비과세될 수 있습니다. 같은 집, 같은 가격의 부모 자식 간 부동산 매매인데 대금이 어디서 왔는지 보여 주느냐에 따라, 증여세만 놓고 보면 2억원 가까이 차이가 납니다.

취득세도 비슷하지만 "추정"이 아니라 "간주"로 정하고, 인정 범위가 조금 다릅니다(지방세법 제7조 제11항 제4호). 지방세법 제7조 제11항은 배우자·직계존비속의 부동산을 취득하면 증여로 취득한 것으로 보고, 취득자의 소득이나 소유재산을 처분·담보한 금액 등으로 대가를 지급한 사실이 증명되면 유상취득으로 봅니다(같은 항 제4호, 시가인정액과 차액이 큰 저가 거래는 단서로 제외). 자세한 내용은 관련 글의 취득세 칼럼을 참고하시기 바랍니다.

현장에서 드리는 팁

부모 자식 간 부동산 매매 상담에서 저는 "얼마에 팔까"보다 "자녀가 그 돈을 어디서 마련하나"를 먼저 묻습니다. 대금의 원천이 신고된 소득, 이미 신고한 증여·상속재산, 자녀 본인 재산의 처분대금인지 한 장의 표로 정리할 수 있어야 매매가 매매로 인정됩니다.

아래는 실제 대금 원천이 있다는 전제에서 그것을 보여 주는 방법이며, 원천 없이 이체·차용증 형식만 갖추면 서울 사건처럼 부인됩니다.

그다음은 계약과 실제 지급 내역의 대응 관계를 정리하는 일입니다. 매매계약서의 대금·지급일과 실제 계좌 이체 금액·날짜를 맞춰 보고, 지급일 변경·상계·채무인수가 있다면 관련 증빙을 갖추십시오. 차입이 섞인다면 차용증을 쓰고 약정한 이자를 약정한 날 실제로 지급한 기록을 남기셔야 합니다. 마지막으로 부모님의 양도소득세 신고와 자녀의 취득세 신고에는 실제 거래내용을 일관되게 기재하되, 저가 거래라면 양도세는 시가로 다시 계산될 수 있어 세법별 과세가액은 구분해야 합니다(소득세법 제101조, 시행령 제167조 제3항).

정리하며

부모 자식 간 부동산 매매는 매매계약서와 등기만으로는 매매로 인정되지 않습니다. 배우자·직계존비속에게 양도한 재산은 증여로 추정되고(제44조 제1항), 대가를 지급한 사실과 그 원천을 시행령 제33조 제3항 각 호에 맞춰 입증한 만큼 추정에서 벗어납니다. 형제·사위를 거쳐 3년 안에 다시 넘기는 우회 양도도 같은 추정을 받습니다. 국토부가 직거래 이상거래를 선별 조사하고 있는 만큼, 계약 전에 대금 원천과 자금 흐름부터 점검하시길 권합니다.