자금출처조사 2026 총정리 — 80퍼센트 소명의 함정

자금출처조사는 집이나 토지, 주식 같은 재산을 사거나 빚을 갚은 분의 직업과 나이, 소득, 재산으로 보아 그 돈을 스스로 마련했다고 보기 어려울 때, 국세청이 자금의 출처를 확인해 증여세 탈루 여부를 가리는 세무조사입니다.

자력으로 취득하기 어렵다고 인정되는 등 증여추정 요건을 충족하고, 소명하지 못한 금액이 취득가액의 20퍼센트와 2억원 중 적은 금액 이상이면 그 미입증액 전액을 증여받은 것으로 추정합니다. 상증세법 제45조 제1항과 시행령 제34조 제1항입니다.

얼마나 나오고 있나

2021년부터 2025년까지 5년간 11,347건에 7,297억원입니다. 서울청과 중부청, 부산청 세 지방청이 부과세액의 66.9퍼센트를 차지했습니다. 2025년 부산청의 부과세액은 206억원으로 서울청 다음이고, 건당 약 1억 900만원은 서울청의 약 7,400만원보다 많습니다. 부산에서 집을 사실 때 이 조사를 남의 일로 보기 어려운 이유입니다.

몇 퍼센트를 소명해야 하나

미입증액, 즉 취득가액에서 소명한 금액을 뺀 금액이 취득가액의 20퍼센트와 2억원 중 적은 금액보다 작아야 합니다. 10억원 이하 재산은 원칙적으로 취득자금의 80퍼센트를 초과해 소명해야 하고, 10억원을 넘는 재산은 미입증액이 2억원 미만이어야 합니다. 정확히 80퍼센트를 소명해 미입증액이 기준과 같으면 배제되지 않습니다.

취득가액에는 취득세와 중개수수료 같은 부대비용도 들어갑니다. 판단은 몇 년치를 뭉치지 않고 취득 시기별로 합니다.

금액이 작으면 아예 추정하지 않는 배제기준도 있습니다. 10년 안의 취득가액과 채무상환액을 합쳐 봅니다. 30세 미만은 주택 5,000만원, 기타재산 5,000만원, 채무상환 5,000만원에 총액 1억원입니다. 30세 이상은 주택 1억 5,000만원, 기타재산 5,000만원, 채무상환 5,000만원에 총액 2억원이고, 40세 이상은 주택 3억원, 기타재산 1억원, 채무상환 5,000만원에 총액 4억원입니다. 다만 배제기준 안이라도 받은 사실이 확인되면 과세됩니다.

어떤 돈이 자금출처로 인정되나

• 근로소득과 사업소득 — 신고된 소득에서 소득세 등 공과금을 뺀 금액입니다. 취득한 해의 소득은 취득일까지 발생한 분만 봅니다.
• 본인 재산의 처분대금 — 처분금액에서 양도세 등 공과금을 뺀 금액입니다. 매매계약서와 입금 증빙이 필요합니다.
• 상속이나 증여로 받은 재산 — 신고했거나 과세된 가액입니다. 신고하지 않은 분은 수령 사실과 금액의 입증, 그리고 관련 세금의 신고·과세 여부를 함께 검토해야 합니다.
• 금융기관 대출 — 취득에 직접 쓴 금액입니다. 다만 갚을 때 상환자금의 출처를 다시 봅니다.
• 개인에게 빌린 돈 — 입증된 채무여야 합니다. 배우자나 직계존비속 사이는 원칙적으로 인정되지 않고 구체적 사실로 판단합니다.
• 전세금과 임대보증금 — 취득일 전에 받은 금액이어야 하고 임대차계약서와 입금 내역이 필요합니다.

부모님 돈으로 집을 사면

부산지방국세청 관할 사건입니다. 2014년 3월 아버지에게 토지를 증여받은 자녀 넷이 그 땅에 건물을 지었습니다. 2016년 12월 30일 어머니가 자녀 한 명의 계좌로 보낸 돈을 자녀들은 건물 공사대금을 갚으려고 빌린 돈이라고 주장했습니다.

2018년 8월 6일 자금출처조사가 시작되자, 자녀 쪽은 9월 23일 어머니에게 일부를 보내고 9월 28일 2016년 날짜의 차용계약서를 냈습니다. 2019년 1월 9일 증여세가 고지됐습니다.

조세심판원은 2019년 12월 3일 어머니 돈을 증여로 봤습니다. 조심 2019부2849입니다. 직계존비속 사이의 차용은 이자 지급 등으로 객관적으로 입증돼야 하는데, 이자와 원금 상환 약정이 구체적이지 않고 이자를 낸 적도 없어 형식적 계약에 불과하다는 이유였습니다. 처분청은 조사 도중에 처음 낸 계약서라 사후에 작성된 것이라고 지적했습니다. 다만 두 명의 2015년분은 연도별로 보면 미입증액이 기준에 못 미친다며 취소됐습니다.

서울 사건도 있습니다. 2021년 8월 아파트를 산 분이 3년 뒤 조사에서 12억 7,900만원을 소명하고 2억 5,800만원이 남았습니다. 소명 비율이 약 83퍼센트였는데도 미입증액이 2억원을 넘어 과세됐습니다. 장롱에 둔 상속 현금과 지인 확인서는 배척됐습니다. 조심 2025서1089, 2025년 7월 30일 기각입니다. 다만 전 배우자에게 빌린 돈은 연 4.6퍼센트 이자 약정과 실제 이자 지급이 확인되어 조사 단계에서 차입금으로 인정됐습니다.

부산 아파트로 계산해 보면

가상의 계산입니다. 35세 직장인이 저축 1억원, 대출 4억원, 부모님 돈 2억원으로 2026년 11월 해운대 아파트를 7억원에 샀습니다. 거주자인 성년 자녀이고 최근 10년간 직계존속 증여재산공제를 쓴 적이 없다고 가정했습니다.

출처를 대지 못해 증여추정으로 과세되면 합산배제증여재산이 되어 증여재산공제 5,000만원 대신 3,000만원만 빼고, 신고세액공제 없이 가산세가 붙습니다. 반대로 부모님이 증여하신 사실이 확인되면 증여추정이 아니라 일반 증여로 과세되어 5,000만원을 빼고 무신고가산세를 더하게 됩니다.

차용으로 인정되는 경우를 보겠습니다. 무이자라도 2억원에 연 4.6퍼센트를 곱한 920만원이 연간 기준금액 1,000만원에 못 미치면 그 대출이익에 대한 증여세는 과세되지 않습니다. 다만 원금 자체가 증여인지는 별도로 판단합니다. 부모님이 받으시는 이자는 비영업대금의 이익이라 소득세 원천징수세율이 25퍼센트이고, 지방소득세를 더하면 통상 27.5퍼센트를 떼게 됩니다.

그리고 2억원 중 7,000만원이라도 실제 차입으로 입증되면 미입증액이 1억 3,000만원이 되어 기준인 1억 4,000만원에 못 미치므로 추정에서 빠집니다. 다만 차용 형식만 갖춘 돈은 인정되지 않고, 나머지 돈을 부모님이 주셨다는 사실이 확인되면 추정과 별개로 그 금액에 증여세가 과세될 수 있습니다.

정리하며

집 계약서를 쓰는 날, 저는 자금 지도를 한 장 그려 드립니다. 왼쪽에 계약금과 중도금, 잔금을 적고 오른쪽에 그 돈이 나온 통장과 서류를 적습니다. 자금조달계획서도 이대로 씁니다. 몇 년 뒤 안내문이 와도 이 한 장이면 됩니다.

부모님 돈은 계약 전에 드릴지 빌려 드릴지를 정하십시오. 증여라면 신고하고 접수증을 보관하고, 차입이라면 차용증을 그날 쓰고 만기와 상환 약정을 정한 뒤 그대로 이행하십시오. 이자를 정했다면 자동이체로 빠져나가게 해 두시는 것이 가장 확실합니다. 가업을 이을 자녀라면 집 자금과 지분 승계를 함께 설계하는 편이 전체 세금을 줄입니다.

자금출처조사는 돈의 족보를 묻는 조사입니다. 집을 사시기 전에 상담 신청으로 남겨 주시면 자금 지도부터 그려 드리겠습니다.