가족에게 싸게 판 집, 양도세는 시가로 다시 계산됩니다

아들한테 시세보다 2억 싸게 넘기면 세금 아끼는 거죠. 상담실에서 한 달에 몇 번씩 듣는 질문입니다. 시세 10억 아파트를 8억에 넘긴다면 아드님 증여세는 0원이 맞습니다. 차이 2억이 증여세 문턱인 3억에 못 미치기 때문입니다. 그런데 아버님 양도세는 8억이 아니라 10억에 판 것으로 다시 계산됩니다. 양도세의 문턱은 3억이 아니라 시가의 5퍼센트, 즉 5,000만원이기 때문입니다.

가족에게 집을 싸게 팔면 세금은 한 군데가 아니라 세 군데에서 나옵니다. 그 구조부터 보겠습니다.

한 번의 거래, 세금은 세 군데서 나옵니다

소득세법 제101조 제1항은 특수관계인과의 거래로 양도소득세 부담을 부당하게 줄였다고 인정되면 세무서가 그 거래와 관계없이 소득금액을 다시 계산할 수 있다고 합니다. 시행령 제167조 제3항은 그 경우를 특수관계인에게 시가보다 낮게 판 때로 정하면서, 시가와 거래가액의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5 이상인 경우로 한정합니다. 해당하면 양도가액을 시가로 계산합니다.

사는 쪽의 증여세는 상증세법 제35조 제1항입니다. 특수관계인 사이에 시가보다 낮게 산 경우, 차액에서 시가의 30퍼센트와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액을 증여재산가액으로 봅니다. 취득세는 지방세법 제7조 제11항입니다. 차액이 3억원 이상이거나 30퍼센트 이상이면 집 전체를 증여로 취득한 것으로 봅니다.

특수관계인의 범위는 국세기본법 시행령 제1조의2입니다. 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자가 들어갑니다. 2023년 2월 28일 전에는 6촌 혈족과 4촌 인척이었는데 좁아졌습니다. 부모와 자녀는 물론 형제, 조카, 매부, 며느리가 모두 해당합니다.

두 선은 출발점이 다릅니다. 양도세 선은 3억 이상 또는 5퍼센트 이상이라 둘 중 먼저 닿는 쪽에서 걸립니다. 시가 60억원까지는 5퍼센트가 먼저 닿으니, 보통 아파트라면 시가의 95퍼센트 아래로 내려가면 시가로 다시 계산된다고 보시면 됩니다. 증여세 선은 30퍼센트와 3억 중 적은 금액을 공제해 주는 구조라 훨씬 너그럽습니다.

형이 동생에게 판 아파트, 사흘 뒤 안전진단 통과

서울 양천구의 1986년 준공 아파트입니다. 전용면적 142.39제곱미터였습니다. 형인 청구인은 2020년 6월 9일 동생과 매매계약을 맺고 계약금을 받았습니다. 사흘 뒤인 6월 12일 이 단지가 재건축 안전진단을 최종 통과했습니다. 6월 19일 잔금을 받았고, 공교롭게도 같은 날 같은 동의 같은 면적 다른 집이 매매계약됐습니다. 청구인은 8월 26일 동생에게 받은 금액으로 양도세를 신고했습니다.

4년 가까이 지난 2024년 3월부터 4월까지 지방국세청의 양도세 조사가 있었고, 세무서는 2024년 7월 22일 6월 19일 계약된 그 집의 가격을 시가로 보아 부당행위계산을 적용해 고지했습니다. 처분청 논리는 안전진단 신청 사실이 알려진 뒤 이미 호가가 올라 있었고, 청구인이 직전 거래보다도 낮게 팔았으며, 신고일까지 실거래가를 확인해 반영할 수 있었다는 것이었습니다.

조세심판원은 2025년 10월 17일 취소했습니다. 조심 2024인4852입니다. 든 이유는 셋이었습니다. 계약은 안전진단 통과 전이고 비교한 집은 통과 후에 계약돼 두 가격을 나란히 놓고 보기 어렵다. 이 집은 인테리어가 전혀 되어 있지 않아 같은 평형보다 낮을 수 있다. 계약 당시 시세 정보의 하한과 상한 범위 안에 있어 경제적 합리성이 없는 비정상 거래로 보기 어렵다. 그리고 비교 아파트의 가격이 시가라는 입증책임은 처분청에 있다고 했습니다.

18일 뒤 같은 동 거래, 한 달 전 산 값

반대 결과도 있습니다. 서울 용산구 아파트를 2023년 12월 6일 매부에게 팔기로 계약하고 12월 11일 넘긴 사건입니다. 18일 뒤인 12월 29일 같은 동, 같은 전용면적, 공동주택가격도 같은 집이 거래됐습니다. 세무서는 2024년 8월 8일 과세예고를 하고 11월 1일 그 가격을 유사매매사례가액으로 보아 고지했습니다.

청구인은 과세예고를 받은 뒤 감정평가법인 두 곳에서 양도일로 소급해 감정한 평가서를 받아 그 평균을 시가로 봐 달라고 했습니다. 심판원은 2025년 8월 19일 기각했습니다. 조심 2025서2311입니다. 비교한 집은 양도일 전후 3개월 안에 가장 가까운 날 거래된 유사매매사례이고, 감정서는 양도일에서 3개월이 훨씬 지난 2024년 9월 9일에 작성된 소급감정이라 시가로 보기 어렵다는 것입니다.

세 번째는 부산지방국세청 관할 사건입니다. 청구번호의 부가 그 표시이고 소재지는 결정문에서 가려져 있습니다. 한 분이 2016년 6월 8일 토지와 단독주택을 함께 사서, 그중 주택과 부속토지를 한 달 남짓 뒤인 7월 15일 조카에게 팔았습니다. 처분청은 3개월 안에 있었던 본인의 매수가격을 시가로 보았고, 조카에게 판 가격은 그 58.4퍼센트였다고 했습니다. 세무서는 2017년 8월 9일 판 사람에게 양도세를, 8월 29일 조카에게 증여세를 각각 고지했습니다. 한 거래에서 고지서가 두 장 나온 것입니다.

심판원은 2017년 12월 18일 기각했습니다. 조심 2017부4924입니다. 취득부터 양도까지 기간이 짧아 가격이 변할 요인이 없었고, 신고한 금액은 특수관계인 사이의 거래가액이며, 전 소유자도 그 매수가격과 비슷한 금액을 양도가액으로 신고했다는 이유였습니다.

세 사건을 가른 것

세 사건을 가른 것은 가족 관계가 아니라 그 가격이 어디서 나왔느냐였습니다. 이긴 사건은 계약일 당시의 시세 자료가 그 가격을 받쳐 주었고, 세무서가 내민 비교 가격은 계약 뒤에 생긴 호재가 반영된 값이었습니다. 진 사건은 18일 뒤 같은 동 같은 면적 거래라는, 납세자로서는 반박하기 어려운 숫자가 있었습니다. 조카 사건은 본인이 한 달여 전에 산 가격이 곧 시가였습니다.

다만 매부 사건은 아쉽습니다. 같은 감정을 계약 전에 받아 두었다면 결과가 달랐을 수 있습니다. 평가기간 안에 그 집 자체의 감정가액이 있으면 이웃집 거래인 유사매매사례가액은 적용하지 않기 때문입니다. 상증세법 시행령 제49조 제2항 단서입니다. 물론 감정가가 지나치게 낮으면 세무서가 다른 감정기관에 다시 맡길 수 있습니다.

하나 덧붙이면, 이긴 사건과 2025년 12월 8일 취소된 다른 남매 사건에서 청구인들은 모두 부모가 자식에게 하는 거래와 다르다고 주장했습니다. 조카 사건의 청구인도 비슷한 말을 했습니다. 그러나 심판원은 어느 사건에서도 그 말을 판단 이유로 쓰지 않았습니다. 형제 사이라서 이긴 것이 아니라 계약일의 시세 증거와 호재 시점이 갈랐습니다.

해운대 10억 아파트를 자녀에게 7억에 판다면

가상의 계산입니다. 2014년 9월에 4억원에 산 해운대 아파트를 2026년 10월 성년 자녀에게 팝니다. 같은 단지 같은 면적 집이 9월에 10억원에 거래돼 시가는 10억원입니다. 파시는 분은 따로 사시는 집이 있어 비과세 대상이 아니고, 부산은 지금 조정대상지역이 아니어서 기본세율로 계산했습니다. 필요경비 1,000만원, 보유 12년이므로 장기보유특별공제 표1의 24퍼센트를 적용했습니다.

7억에 팔아도 부모 양도세는 10억에 판 것과 똑같이 1억 5,242만원입니다. 7억으로 신고했다면 6,286만원을 냈을 텐데, 세무서가 2년 뒤 시가로 고친다고 가정하면 차액 8,956만원에 과소신고가산세 10퍼센트인 896만원과 하루 10만분의 22의 납부지연가산세 1,438만원이 붙어 합계 1억 7,576만원이 됩니다. 6억에 팔면 양도세는 그대로이고, 시가 차이 4억 중 3억을 넘는 1억에 대한 증여세 485만원이 더해집니다. 표의 양도세는 국세 기준이고 지방소득세 10퍼센트는 따로입니다.

흥미로운 것은 7억에 팔면서 양도세를 처음부터 시가로 신고하는 경우와, 10억에 팔고 3억을 현금으로 따로 주는 경우의 비교입니다. 앞쪽이 증여세가 적습니다. 대신 취득세가 증여 취득으로 바뀌어 늘고, 나중에 자녀가 팔 때 취득가액이 10억이 아니라 7억으로 잡힙니다. 자녀가 그 집에서 살다가 비과세로 판다면 문제없지만 그렇지 않다면 3억만큼 차익이 커집니다. 어느 쪽이 나은지는 가족마다 다릅니다. 분명한 것은 하나입니다. 싸게 판다고 파시는 분의 양도세가 줄지는 않습니다.

시가는 이렇게 준비합니다

양도세 부당행위계산의 시가는 상증세법 평가 규정을 빌려 씁니다. 다만 평가기간이 양도일 전후 각 3개월로 짧습니다. 증여세는 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지라 같은 거래인데도 두 세금이 보는 기간이 다릅니다. 2026년 2월 27일 이후 양도분부터는 양도세를 신고한 경우 유사매매사례가액을 양도일 전 3개월부터 평가기간 안의 예정신고일까지의 가액으로 봅니다. 신고를 마친 뒤 생긴 이웃집 거래로 시가가 바뀌지 않게 한 개정입니다.

• 계약 전에 같은 단지, 같은 면적, 공시가격 차이 5퍼센트 이내 아파트의 실거래를 계약일 전후로 확인합니다. 바로 뒤에 거래가 생길 수도 있으니 계약일과 잔금일을 너무 벌리지 않습니다.
• 비교할 거래가 없거나 우리 집 사정이 다르면 계약 전에 감정평가를 받습니다. 기준시가 10억원 이하 부동산은 감정기관 한 곳으로도 됩니다. 가격산정기준일과 감정서 작성일이 모두 평가기간 안이어야 합니다.
• 시가보다 낮을 수밖에 없는 사정은 그때그때 남깁니다. 내부 사진, 수리 견적, 계약 당시 시세 화면, 급히 팔아야 했던 사정과 대금의 쓰임입니다.
• 시가와 다르게 팔기로 했다면 양도세는 처음부터 시가로 신고하는 것을 검토합니다. 가산세가 붙지 않습니다.
• 자녀가 치르는 대금은 자녀의 소득과 대출, 기존 재산으로 치르고 통장 기록을 남깁니다. 부모가 다시 돌려주면 그것은 매매가 아니라 증여입니다.

정리하며

가족 매매 상담에서 저는 가격보다 날짜를 먼저 묻습니다. 계약은 언제 하실지, 그 전후 3개월에 같은 단지에서 거래가 있었는지, 감정평가서는 언제 작성될지입니다. 매부 사건의 납세자는 감정을 받았지만 날짜가 늦어 쓸 수 없었습니다. 같은 돈을 들여 계약 전에 받았다면 결과가 달랐을지도 모릅니다.

같은 원리가 주식에도 적용됩니다. 비상장 회사 지분을 자녀나 친인척에게 넘길 때도 시가와 5퍼센트, 3억, 30퍼센트의 선이 똑같이 그어집니다. 가업승계 일정을 짜실 때는 지분 평가를 먼저 하고 가격을 정하는 순서를 지키시길 권합니다.

가족 사이에 집이나 지분을 넘기실 계획이라면 가격을 정하기 전에 상담 신청으로 남겨 주십시오. 실거래 조회와 감정 일정부터 함께 잡겠습니다.