10억 집을 7억에 샀는데 왜 전부 증여인가요

올해 1월 1일부터 지방세법 제7조 제11항에 문장 하나가 들어왔습니다. 배우자나 부모·자녀에게서 집을 살 때 그 값이 시가인정액보다 3억원 이상 또는 30퍼센트 이상 싸면, 돈을 실제로 줬더라도 집 전체를 증여로 취득한 것으로 본다는 문장입니다. 취득세 세율이 1~3퍼센트에서 3.5퍼센트로 바뀝니다.

부모님 아파트를 조금 싸게 사서 자녀 명의로 옮기는 상담이 많습니다. 올해부터는 「얼마나 싸게」가 세금을 정합니다. 취득세는 국세가 아니라 지방세여서 양도소득세·증여세와 기준이 다르고, 그 다름이 이번 개정으로 더 벌어졌습니다.

2026년에 들어온 한 줄

지방세법 제7조 제11항은 원래 이랬습니다. 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득하면 증여로 취득한 것으로 본다. 다만 공매, 파산선고, 교환, 그리고 대가를 지급한 사실이 소득이나 재산 처분 내역으로 증명되는 경우는 유상 취득으로 본다. 부모 집을 사면서 자녀 통장에서 돈이 나간 것을 보여 주면 매매로 인정해 주었다는 뜻입니다.

2025년 12월 31일 개정(법률 제21308호)으로 그 네 번째 예외에 단서가 붙었습니다. 대가가 시가인정액보다 낮은 경우로서 그 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상인 경우는 제외한다. 2026년 1월 1일 이후 취득분부터 적용됩니다.

문턱이 셋입니다 — 5퍼센트, 30퍼센트, 3억원

30퍼센트 아래라고 해서 산 값 그대로 신고할 수 있는 것도 아닙니다. 특수관계인 간 거래로 조세부담을 부당하게 감소시킨 경우 지자체장이 시가인정액을 과세표준으로 결정할 수 있다는 규정이 따로 있고(지방세법 제10조의3 제2항), 시행령 제18조의2가 그 기준을 차액 3억원 이상 또는 시가인정액의 100분의 5 이상으로 정하고 있습니다. 5퍼센트 넘게 깎으면 세율은 유상이지만 과세표준이 시가로 올라갑니다.

국세 쪽도 같이 봐야 합니다. 파는 부모의 양도소득세는 소득세법 제101조 부당행위계산으로, 시가와 5퍼센트 또는 3억원 이상 차이가 나면 양도가액을 시가로 봅니다. 사는 자녀의 증여세는 상증세법 제35조 저가양수로, 차액이 시가의 30퍼센트 이상이거나 3억원 이상일 때 그 차액에서 3억원과 시가의 30퍼센트 중 적은 금액을 뺀 만큼을 증여재산으로 봅니다.

증여세는 0원인데 취득세는 전액 증여인 구간

여기서 두 법이 어긋납니다. 시가 10억원짜리 집을 7억원에 사면 차액이 정확히 3억원입니다. 증여세는 3억원에서 3억원을 빼니 증여재산이 0원, 세금이 없습니다. 그런데 취득세는 차액이 3억원 이상이라 집 전체를 증여로 봅니다.

증여세가 안 나오니 매매로 봐 주겠지 하고 계약서를 쓰면, 구청에서 취득세를 3.5퍼센트로 다시 계산합니다. 상증세법은 3억원을 공제한 나머지에만 세금을 매기고, 지방세법은 3억원을 넘는 순간 전체를 뒤집는 구조입니다. 이 차이를 설계에 넣지 않으면 한쪽에서 터집니다.

시가인정액은 어떻게 잡히나

2023년부터 무상취득의 과세표준은 공시가격이 아니라 시가인정액입니다(지방세법 제10조의2). 순서가 있습니다. 먼저 그 집 자체의 매매·감정·경매·공매 가액이 취득일 전 6개월부터 후 3개월 안에 있으면 그것을 씁니다. 없으면 같은 단지에서 전용면적 차이 5퍼센트 이내, 공시가격 차이 5퍼센트 이내인 다른 집의 거래를 취득일 전 1년부터 신고기한까지 찾습니다.

그것도 없으면 취득일 전 2년까지 거슬러 올라가 지방세심의위원회에 올릴 수 있고, 끝내 없으면 시가표준액으로 신고할 수 있습니다. 시가표준액 1억원 이하 부동산과 상속으로 취득한 경우는 처음부터 시가표준액입니다.

찾은 거래가 여럿이면 취득일에 가장 가까운 날의 가액을 쓰고, 그날 가액이 둘이면 평균을 씁니다. 실무에서 다투는 대부분이 이 지점입니다. 어느 날 거래를 기준으로 잡느냐에 따라 과세표준이 수천만원씩 움직입니다.

형의 집을 산 신혼부부 — 조심 2025지2487

2025년 3월 21일, 결혼을 앞둔 두 사람이 남자 쪽 형이 가진 서울 강동구 아파트를 절반씩 사는 계약을 했습니다. 나흘 뒤인 3월 25일에 혼인신고를 했고, 5월 16일에 잔금을 치르고 취득했습니다. 형제 간 거래라 특수관계인이고 시가보다 싸게 샀으니, 두 사람은 스스로 부당행위계산 규정을 적용해 시가인정액을 과세표준으로 3퍼센트 세율로 신고했습니다.

그리고 한 달 반 뒤 경정청구를 냈습니다. 아내는 계약일 현재 형과 특수관계가 아니었으니 아내 지분은 실제 매매가액이 과세표준이고, 그러면 전체 취득가액이 12억원 아래라 생애최초 주택 취득세 감면도 된다는 주장이었습니다.

구청은 거부했지만 서울시 이의신청에서 아내 지분은 받아들여졌습니다. 계약일에는 혼인 전이었으니 매도인과 특수관계인이 아니라는 것입니다. 나흘 차이로 남편 지분과 아내 지분의 과세표준이 갈렸습니다. 남편 지분은 시가인정액, 아내 지분은 실제 매매가액입니다. 아내 지분의 생애최초 감면 한도는 주택 전체 한도 200만원 중 지분만큼인 100만원이었습니다.

조세심판원은 2026년 5월 28일 남편 지분의 시가인정액을 직권으로 다시 계산했습니다. 이 아파트 자체의 거래는 없었고, 같은 단지 유사 주택의 거래가 평가기간(2024년 5월 16일부터 2025년 7월 14일까지) 안에 다섯 건 있었습니다. 취득일 전후로 가장 가까운 날은 2024년 10월 3일이었고 그날 거래가 12억 5천만원과 12억 2천만원 두 건이어서, 그 평균인 12억 3,500만원이 남편 지분의 과세표준이 됐습니다. 구청이 잡았던 금액보다 낮아져 세액이 줄었습니다. 다만 생애최초 감면은 안 됐습니다. 12억원 이하 요건은 공유지분이라도 주택 전체 가액으로 판단하기 때문입니다.

제가 이 개정을 보는 생각

취지는 이해합니다. 부모 집을 30퍼센트 싸게 사서 증여세와 취득세를 같이 피하는 설계가 많았고, 국세는 상증세법 제35조로 막고 있었는데 지방세는 세율이 유상 그대로였습니다. 그 구멍을 닫은 것입니다.

다만 국세는 3억원을 공제한 초과분만 과세하고 지방세는 3억원을 넘으면 전체를 증여로 뒤집는 구조는 한 번 손봐야 한다고 봅니다. 같은 거래를 두고 세무서는 「증여 없음」, 구청은 「전부 증여」라고 하는 것을 납세자에게 설명하기가 어렵습니다. 부산은 세율 차이가 3퍼센트와 3.5퍼센트라 체감이 작지만, 조정대상지역에 집이 있고 부모가 다주택이면 3퍼센트가 12퍼센트가 됩니다. 네 배입니다.

부산광역시 지방세 심의위원으로 있으면서 본 것은, 시가인정액 다툼의 대부분이 「어느 거래를 기준으로 잡느냐」였다는 것입니다. 가족 간 거래는 계약서를 쓰기 전에 같은 단지 1년치 실거래를 뽑아 시가인정액을 먼저 계산하고, 그 숫자에서 5퍼센트·30퍼센트·3억원 중 어느 문턱에 설지 정하는 것이 순서입니다. 계약서를 먼저 쓰고 나중에 세금을 맞추는 순서로 오는 상담이 아직 더 많습니다.

부산 사례로 계산해 보겠습니다

해운대 아파트, 전용 84제곱미터, 같은 단지 실거래로 잡은 시가인정액 10억원이라고 하겠습니다. 부모는 1세대1주택이고 2년 넘게 보유했으며, 성년 자녀는 무주택이고 10년 안에 다른 증여가 없다고 보겠습니다. 취득세에는 지방교육세 0.3퍼센트를 더했습니다.

부산에서는 취득세 차이가 500만원입니다. 대신 D처럼 절반 값에 사면 증여세가 1,940만원 붙고, 자녀는 5억원을 실제로 지급했다는 것을 자기 소득이나 재산으로 입증해야 합니다. 입증이 안 되면 문턱과 관계없이 처음부터 전체가 증여입니다.

같은 표를 서울 조정대상지역, 부모 2주택으로 바꾸면 C·D·E의 취득세가 1억 2,000만원이 됩니다. B의 3,300만원과 비교하면 30퍼센트 문턱 하나에 8,700만원이 걸려 있습니다.

21년 현장에서 드리는 팁

가족 간 매매 상담이 오면 저는 계약서를 보기 전에 세 가지를 먼저 뽑습니다. 같은 단지 1년치 실거래, 자녀 통장에서 나갈 수 있는 돈, 그리고 부모의 주택 수입니다. 이 셋이 나오면 시가인정액과 문턱이 정해지고, 그다음에야 가격을 정합니다.

가격을 먼저 정하고 오시면 대개 5퍼센트와 30퍼센트 사이 어딘가에 있습니다. 그 자리는 취득세 과세표준은 시가로 올라가고 증여세는 안 나오는 어중간한 곳입니다. 그럴 바에는 5퍼센트 안으로 올리거나, 아예 증여로 가서 증여세와 취득세를 같이 계산하는 편이 설명이 됩니다.

가업승계도 같은 문제를 안고 있습니다. 회사 건물이나 공장을 자녀에게 넘길 때 법인이면 부당행위계산, 개인이면 이 취득세 문턱이 같이 걸립니다. 지분과 부동산을 따로 보지 말고 시가인정액부터 잡는 것이 순서입니다.