전세 낀 아파트를 물려주면 세금이 줄어들까요

「전세 낀 채로 아들한테 넘기면 세금이 적다던데요.」 상담실에서 자주 나오는 이야기입니다. 절반은 맞고 절반은 조심해야 합니다.

세금이 둘로 나뉩니다

상증세법은 증여세 과세가액을 「증여재산가액에서 그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액」으로 정하고 있습니다.

즉 전세보증금이나 담보대출을 받는 사람이 함께 떠안으면, 그 금액만큼은 증여가 아닌 것으로 봅니다. 그만큼 증여세 과세가액이 줄어듭니다.

다만 그 부분이 세금 없이 사라지는 것은 아닙니다. 채무를 넘긴 만큼 대가를 받고 판 것으로 보아, 증여한 사람에게 양도소득세가 매겨집니다.

그러면 언제 유리한가

증여세는 누진세율이 가파릅니다. 과세가액을 낮추면 적용 세율 구간 자체가 내려가는 효과가 있습니다.

반면 증여자에게 붙는 양도소득세는 그 부동산의 양도차익에 따라 정해집니다. 취득한 지 오래되어 차익이 크다면 양도세 부담이 만만치 않습니다. 반대로 차익이 작거나 1세대 1주택 비과세가 걸린다면 부담부증여의 실익이 크게 올라갑니다.

• 증여자의 양도차익이 작을수록 유리합니다.
• 증여자가 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다면 특히 유리합니다.
• 증여재산이 커서 증여세율 구간이 높을수록 효과가 큽니다.
• 반대로 오래 보유해 차익이 큰 부동산이라면 실익이 줄어듭니다.

가족 사이에는 추정 규정이 있습니다

상증세법 제47조 제3항은 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해, 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 인수되지 않은 것으로 추정한다고 정하고 있습니다.

말하자면 「형식만 채무 인수이고 실제로는 증여자가 계속 갚는 것 아니냐」를 전제로 두고 있는 것입니다. 다만 국가·지방자치단체에 대한 채무 등 객관적으로 인정되는 채무라면 그렇지 않습니다.

그래서 실무에서는 자녀가 그 채무를 실제로 갚을 능력이 있는지, 실제로 갚고 있는지를 보여줄 수 있어야 합니다.

• 수증자의 소득이나 재산으로 이자와 원금을 감당할 수 있는지
• 이자와 원금이 수증자 계좌에서 실제로 나가고 있는지
• 전세보증금이라면 반환의무를 수증자가 지고 있는지
• 임대차계약의 임대인이 수증자로 바뀌어 있는지

증여 이후 몇 년간의 계좌 흐름이 남습니다. 나중에 세무서가 보는 것이 바로 그 흐름입니다.

부산에서 상담하며 느끼는 점

부산은 전세를 낀 아파트를 자녀에게 넘기는 상담이 꾸준합니다. 그런데 자녀가 아직 소득이 크지 않은 경우가 많습니다.

이런 경우 부담부증여로 넘겨 두었다가, 몇 년 뒤 보증금 반환 자금을 다시 부모가 대는 일이 생깁니다. 그 순간 채무 인수의 실질이 무너집니다.

부담부증여는 구조를 만드는 일이 아니라 그 뒤 몇 년을 관리하는 일입니다. 증여 시점에 향후 상환 계획까지 세워 두시기를 권합니다.