아파트 증여 취득세, 공시가격이 아닙니다

아파트를 자녀에게 증여하면 세금이 둘입니다. 증여세는 다들 계산해 보시는데 취득세는 공시가격의 4퍼센트쯤으로 넘기는 분이 많습니다. 2022년까지는 맞는 말이었습니다. 2023년 1월 1일 취득분부터 무상취득의 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액으로 바뀌었습니다. 해운대 아파트의 공시가격이 5억 6천만원이고 같은 단지 거래가가 8억이면 취득세가 2,240만원에서 3,200만원이 됩니다.

여기에 조정대상지역의 12퍼센트 중과와, 전세를 끼고 줄 때 둘로 쪼개 계산하는 규칙이 겹칩니다. 오늘은 과세표준과 세율을 조문으로 정리하고, 작년 12월 부산진구에서 나온 분양권 증여 사건을 포함해 조세심판원 결정 셋을 본 뒤, 해운대 8억 아파트를 여러 방식으로 줄 때의 취득세를 계산합니다.

증여 취득세 규칙 한 장

과세표준인 시가인정액은 증여세의 시가와 닮은 개념입니다. 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이에 그 집이 매매됐거나 감정평가를 받았거나 경매·공매된 가액이 있으면 그 가액입니다. 감정가액은 둘 이상 감정기관의 평균이어야 합니다. 그 집 자체의 가액이 없으면 유사한 부동산의 가액을 씁니다. 아파트라면 같은 단지 안에서 전용면적과 공동주택가격 차이가 각각 5퍼센트 이내인 집이고, 기간은 취득일 전 1년부터 신고·납부기한까지입니다. 가액이 둘 이상이면 취득일에 가장 가까운 날의 것, 그날 것이 둘이면 평균입니다.

그래서 아파트는 공시가격으로 신고할 길이 사실상 없습니다. 시가표준액을 고를 수 있는 것은 시가표준액 1억원 이하인 부동산뿐이고, 상속은 처음부터 시가표준액이 과세표준입니다. 세율은 무상취득 3.5퍼센트에 지방교육세 0.3퍼센트가 붙고, 전용 85제곱미터를 넘는 집은 농어촌특별세 0.2퍼센트가 더해져 3.8퍼센트에서 4퍼센트입니다. 신고와 납부는 증여계약일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 합니다.

12퍼센트 중과는 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받을 때 적용됩니다. 예외가 하나 있습니다. 1세대1주택자가 가진 그 집을 배우자나 직계존비속이 받는 경우입니다. 그러니 조정대상지역이라도 집이 한 채뿐인 부모가 자녀에게 주면 3.5퍼센트이고, 두 채 이상인 부모가 주면 12퍼센트입니다. 조문대로 계산하면 지방교육세 0.4퍼센트와 농어촌특별세 1퍼센트가 붙어 전용 85제곱미터 초과 주택은 합계 13.4퍼센트가 됩니다. 2026년 10월 현재 조정대상지역은 서울 전역과 경기 일부이고 부산은 들어 있지 않아, 해운대 아파트는 부모가 몇 채를 가졌든 3.5퍼센트입니다.

전세보증금이나 대출을 자녀가 떠안는 부담부증여는 둘로 나눕니다. 인수한 채무액은 유상취득으로 보아 주택 매매 세율 1퍼센트에서 3퍼센트를 적용하고, 시가인정액에서 채무액을 뺀 나머지만 무상 3.5퍼센트입니다. 다만 부모와 자녀 사이에는 조건이 붙습니다. 지방세법 제7조는 직계존비속 간 부담부증여를 원칙적으로 증여로 보고, 자녀의 소득이나 재산으로 그 채무를 감당한다는 사실이 증명될 때만 유상으로 인정합니다. 그리고 채무 부분은 부모가 판 것이 되어 부모에게 양도소득세가 나옵니다.

사건 1 — 부산진구, 할머니가 준 분양권

부산진구의 전용 84제곱미터대 아파트 분양권을 조모가 2020년 말 분양가에 프리미엄을 얹어 샀습니다. 2023년 6월 감정평가 두 곳을 받은 뒤 9월 14일 손주에게 증여했고, 손주는 12월 26일 잔금을 치르고 아파트를 취득했습니다. 2024년 1월 취득세를 신고하면서 분양가와 옵션 금액에 조모가 냈던 프리미엄까지 더한 금액을 과세표준으로 삼아 9억 초과 주택 세율 3퍼센트를 적용했습니다. 그 뒤 조모의 프리미엄을 과세표준에 넣은 것을 고쳐 달라며 경정청구를 했고 구청은 2024년 9월 거부했습니다.

조세심판원은 2025년 12월 17일 거부처분을 취소했습니다(조심 2025지0071). 분양권은 취득세 과세대상이 아니어서 프리미엄을 주고 분양권을 사도 그때는 납세의무가 생기지 않습니다. 다만 마지막 단계에서 프리미엄을 주고 분양권을 산 사람이 잔금을 치르면, 그 프리미엄은 주택을 취득하는 데 꼭 필요했던 비용이라 과세표준에 들어갑니다. 손주는 달랐습니다. 직전 소유자인 조모에게서 증여받았으니 직전 소유자에게 낸 프리미엄이 없고, 조모가 제3자에게 낸 프리미엄은 분양권을 사기 위한 비용일 뿐 손주가 주택을 취득하는 데 든 비용이 아니라는 것입니다.

이 결정에서 두 가지를 읽을 수 있습니다. 분양권을 증여받는 단계에서는 증여 취득세 3.5퍼센트가 없고, 완공 때 시행사와의 분양계약을 이어받은 매수인으로서 유상 세율로 취득세를 낸다는 것. 그리고 그 과세표준에 증여자가 예전에 낸 프리미엄은 들어가지 않는다는 것입니다. 구청은 대법원 2016두61907 판결을 들어 증여 전에 증여자가 낸 비용도 모두 포함해야 한다고 주장했지만 받아들여지지 않았습니다.

사건 2·3 — 사인증여는 상속, 형제간 매매도 시가인정액

둘째 사건은 사인증여입니다. 2024년 10월 4일 아버지가 돌아가시면 효력이 생기는 증여계약을 맺었고 엿새 뒤 아버지가 돌아가셨습니다. 자녀는 처음에 증여로 보아 감정가액에 3.5퍼센트로 신고했다가 나흘 뒤 상속으로 바꿔 시가표준액에 2.8퍼센트로 수정신고했고, 다시 증여가 맞다며 경정청구를 했습니다. 심판원은 2026년 2월 4일 기각했습니다(조심 2025지1497). 지방세법 제7조 제7항이 피상속인이 상속인에게 한 유증을 상속에 포함하고 있고 사인증여를 유증과 달리 볼 이유가 없으니, 상속인이 받은 사인증여는 상속이고 과세표준은 시가표준액이라는 것입니다.

셋째는 부부가 그중 한 사람의 형제에게서 서울 강동구 아파트를 반씩 산 사건입니다(조심 2025지2487, 2026. 5. 28. 일부 경정). 형제간 거래인 지분에는 부당행위계산 규정이 적용돼 실제 매매가가 아니라 시가인정액이 과세표준이 됐는데, 심판원은 그 시가인정액 산정을 바로잡았습니다. 평가기간 안에 같은 단지 거래가 다섯 건 있었고, 취득일에 가장 가까운 날의 거래가 12억 5천만원과 12억 2천만원 둘이었으므로 그 평균인 12억 3,500만원을 기준으로 삼아야 한다는 것입니다. 증여든 가족 간 매매든 과세표준은 같은 규칙으로 정해지고, 어느 날짜의 거래를 잡느냐로 세금이 달라집니다.

제가 세 결정을 읽고 든 생각

부산 사건은 실무에서 바로 쓰입니다. 부모나 조부모가 프리미엄을 주고 산 분양권을 자녀에게 넘길 때 취득세는 완공 시점에 한 번, 분양가를 기준으로 냅니다. 다만 증여세는 다릅니다. 분양권의 증여재산가액은 증여하는 시점의 가치로 평가되니, 취득세 과세표준에서 프리미엄이 빠졌다고 증여세에서도 빠지는 것은 아닙니다. 두 세금은 따로 계산해야 합니다.

사인증여 사건은 상속이 증여보다 취득세가 가볍다는 사실을 확인해 줍니다. 상속은 시가표준액에 2.8퍼센트, 증여는 시가인정액에 3.5퍼센트입니다. 그렇다고 증여를 미루라는 뜻은 아닙니다. 증여세와 상속세, 나중의 양도소득세까지 한 표에 놓아야 답이 나옵니다. 셋째 사건처럼 가족끼리 싸게 사고파는 방식도 취득세에서는 시가인정액으로 잡힙니다. 세 사건을 합치면 한 문장입니다. 취득세의 과세표준은 이제 얼마에 줬느냐가 아니라 얼마짜리냐입니다.

해운대 8억 가상 사례 — 주는 방식에 따른 취득세

가상의 사례입니다. 해운대의 전용 85제곱미터 초과 아파트로, 같은 단지 거래로 본 시가인정액이 8억이고 공시가격이 5억 6천만원입니다. 부모가 자녀에게 그대로 주면 취득세 2,800만원에 지방교육세 240만원, 농어촌특별세 160만원으로 3,200만원입니다. 같은 값의 집이 조정대상지역에 있고 부모가 2주택자라면 12퍼센트 중과로 1억 720만원, 7,520만원 차이입니다. 조정대상지역이어도 부모가 1세대1주택자면 3,200만원으로 돌아옵니다.

전세 4억을 끼고 주면 유상 4억에 1.3퍼센트인 520만원과 무상 4억에 4퍼센트인 1,600만원을 더해 2,120만원으로 1,080만원이 줄어듭니다. 자녀가 무주택이고 채무 인수 능력이 증명된다는 전제입니다. 대신 부모에게 4억 양도분의 양도소득세가 나오고 자녀는 언젠가 보증금 4억을 돌려줘야 합니다. 취득세만 보고 부담부를 고르면 안 되는 이유입니다. 같은 집을 상속으로 받으면 공시가격 5억 6천만원에 2.8퍼센트인 1,568만원, 지방교육세와 농어촌특별세를 더해도 약 1,770만원입니다. 그리고 어느 경우든 증여세는 따로입니다. 10년 안에 다른 증여가 없는 성년 자녀가 8억을 단순 증여받으면 공제 5천만원을 뺀 7억 5천만원에 대해 약 1억 6,005만원입니다.

상담 전에 확인하실 것

아파트 증여 상담에서 제 사무소는 취득세 계산서를 증여세 계산서와 같은 종이에 씁니다. 두 세금 모두 그 집의 시가에서 출발하고, 같은 단지의 어느 거래를 기준으로 잡느냐가 양쪽에 영향을 주기 때문입니다. 그래서 가장 먼저 받는 자료가 최근 1년의 단지 실거래 내역과 부모님의 주택 수입니다. 조정대상지역 집은 주택 수부터 세어 12퍼센트인지 3.5퍼센트인지를 가르고, 분양권은 부산 사건처럼 취득세는 완공 때 유상 세율이라고 안내하되 증여세는 따로 계산해 드립니다.

가업승계 과정에서 법인 명의 아파트나 사택을 자녀에게 넘기려는 대표님도 계십니다. 법인에서 개인으로 가는 무상 이전은 취득세에 법인세와 소득세 문제가 겹칩니다. 승계 설계 안에서 부동산은 따로 떼어 순서를 정하는 것이 맞습니다.

정리하며

아파트 증여 취득세는 2023년부터 시가인정액에 3.5퍼센트이고, 지방교육세와 농어촌특별세를 더하면 3.8퍼센트에서 4퍼센트입니다. 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택은 12퍼센트이되 1세대1주택자가 배우자나 직계존비속에게 주면 제외됩니다. 부담부증여는 채무 부분만 유상으로 나누고, 분양권 증여는 완공 때 유상 세율을 내며 증여자의 프리미엄은 과세표준에서 빠지고, 상속인이 받은 사인증여는 상속입니다. 해운대 8억 가상 사례에서 3,200만원, 조정대상지역의 2주택 부모라면 1억 720만원입니다. 증여를 생각하고 계시다면 등기 전에 연락 주십시오. 단지 거래 내역과 부모님 주택 수만 있으면 취득세와 증여세를 한 장에 내 드립니다.