부모님 집 무상거주 증여세 2026 총정리 — 공짜로 살면 얼마부터? 시가 13억 기준선과 함께 살 때 예외

부모님 집에 임대료 없이 살아도, 그 집의 상증세법상 가액이 약 13억 1,899만원 미만이면 증여세는 나오지 않습니다. 부모님 집 무상거주 증여세란 자녀가 부모 소유 부동산을 공짜로 써서 얻은 이익을 증여로 보아 매기는 세금으로, 근거는 상속세 및 증여세법 제37조 제1항입니다. 이익은 부동산가액 × 연 2%를 5년간 연 10%로 할인해 합친 금액(부동산가액의 약 7.58%)이고, 이 금액이 1억원 미만이면 과세하지 않으며, 부모님(소유자)과 함께 거주하는 주택은 처음부터 제외됩니다.

이 글은 2026년 11월 1일 현행 법령 기준으로 정리했습니다.

"부모님 명의 아파트에 저희 식구가 사는데, 이것도 증여인가요?" 신혼부부나 이직한 자녀를 둔 부모님께 자주 듣는 질문입니다. 부모 집 공짜로 살면 무조건 세금이 나오는 것도, 가족이니 무조건 괜찮은 것도 아닙니다. 얼마부터인지, 같이 살면 어떤지, 상가를 쓰거나 월세를 싸게 내면 어떤지, 부모님 쪽 세금은 없는지 차례로 정리합니다.

부모님 집에 공짜로 살면 증여세가 나오나요?

집의 가액에 따라 나올 수 있습니다. 상증세법 제37조 제1항은 타인의 부동산을 무상으로 사용해 이익을 얻은 경우 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다고 정합니다. 부모와 자녀도 서로 "타인"이므로 부모님 집 무상거주 증여세의 출발점은 이 조문입니다. 다만 같은 항 단서와 시행령 제27조 제4항에 따라 이익이 1억원 미만이면 과세하지 않습니다.

부모와 자녀는 친족이라 특수관계인에 해당하고(시행령 제2조의2 제1항 제1호), 특수관계인 사이에서는 "정당한 사유" 요건 없이 제37조가 적용됩니다. 특수관계인이 아닌 사람끼리는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에만 적용합니다(제37조 제3항). 국세청 「2026 상속세·증여세 실무해설」도 과세요건을 "타인의 소유 부동산을 무상으로 사용", "비특수관계자간 정당한 사유가 있는 경우 과세제외"로 정리합니다(296쪽). 토지만, 또는 건물만 무상으로 써도 적용되므로(시행령 제27조 제1항) 부모 땅에 자녀가 건물을 지어 쓰는 경우도 같은 틀로 봅니다. 상증세법 제37조 제1항·시행령 제27조·시행규칙 제10조의 현행 문언을 정리하면 이렇습니다.

• 과세 대상 — 타인의 부동산을 무상으로 사용해 이익을 얻은 경우입니다. 토지 또는 건물만 각각 무상으로 사용해도 적용됩니다(시행령 제27조 제1항).
• 처음부터 제외 — 그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지입니다(제37조 제1항 괄호). 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 있거나 같은 지번에 다른 목적의 건물이 있으면, 주택 면적이 주택 외 면적을 초과하는 경우에 한해 전부를 주택으로 보고, 같거나 작으면 전부를 주택으로 보지 않습니다(시행령 제27조 제7항).
• 증여일 — 무상 사용을 개시한 날입니다(제37조 제1항).
• 이익 계산 — 각 연도 이익(부동산가액 × 연 2%)을 (1 + 10/100)ⁿ으로 할인해 5년분을 합칩니다. 부동산가액의 약 7.58%(2% × 3.7908)입니다(시행령 제27조 제3항, 시행규칙 제10조 제2항·제3항).
• 기준금액 — 5년 환산 이익이 1억원 미만이면 제외합니다(제37조 제1항 단서, 시행령 제27조 제4항). 1억원 이상이면 1억원을 빼지 않고 전액이 증여재산가액입니다.
• 5년 넘게 쓰면 — 개시일부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 개시한 것으로 봅니다(시행령 제27조 제3항 후단).
• 여러 명이 쓰면 — 실제 사용면적이 분명하지 않으면 같은 면적을 쓴 것으로 보고, 소유자와 친족관계인 사용자가 2명 이상이면 최근친(2명 이상이면 최연장자) 1명을 대표사용자로 봅니다(시행령 제27조 제2항, 시행규칙 제10조 제1항).
• 남남 사이 — 특수관계인이 아닌 자 간의 거래는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정해 적용합니다(제37조 제3항).

부모님 집 무상거주 증여세는 얼마부터 나오나요? — 13억 기준선

계산상 부동산가액 약 13억 1,899만원부터입니다. 각 연도 이익은 부동산가액 × 연 2%이고(시행규칙 제10조 제2항), 이를 (1 + 10/100)ⁿ으로 할인해 5년분을 합칩니다(제10조 제3항, n은 평가기준일부터의 경과연수). 1년차부터 5년차까지의 할인 계수 합계는 3.7908이므로 5년 환산 이익은 부동산가액의 약 7.58%입니다. 1억원 ÷ 7.58%를 역산하면 1,318,987,404원, 즉 약 13억 1,899만원이 기준선이 됩니다.

두 가지를 꼭 함께 기억하셔야 합니다. 첫째, 1억원 이상이 되면 1억원을 뺀 나머지가 아니라 계산된 이익 전액이 증여재산가액입니다. 둘째, 여기서 부동산가액은 상증세법 제4장에 따라 평가한 가액(시행령 제27조 제3항)으로, 원칙은 개시일 현재의 시가이고(제60조 제1항), 시가를 산정하기 어려운 경우에만 공시가격 등 기준시가에 의한 보충적 평가방법(제61조)으로 평가한 가액을 시가로 봅니다(제60조 제3항). 해운대·수영구 아파트처럼 매매사례가액이 확인되는 경우 공시가격으로는 13억 아래여도 시가로는 넘을 수 있습니다. 가액은 무상사용 개시일 기준으로 보므로, 5년 사이 집값이 올라도 그 5년분 계산은 개시일 가액으로 정해집니다.

무상 사용을 시작한 날이 증여일이므로 신고기한은 그날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(제68조 제1항). 5년이 지나 계속 사용하면 개시일부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 개시한 것으로 보아(시행령 제27조 제3항) 그 시점 가액으로 다시 판정합니다. 제37조에 따른 증여세를 결정 또는 경정받은 자가 무상사용기간(시행령 제27조 제3항 후단의 5년) 중 소유자로부터 그 부동산을 상속·증여받거나, 소유자가 해당 토지를 양도하거나 사망하는 등으로 무상사용하지 않게 되면 그 사유가 발생한 날부터 3개월 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있습니다(제79조 제2항 제1호, 시행령 제81조 제5항·제6항, 실무해설 298쪽·481~482쪽). 청구 대상 금액은 증여세 산출세액에 "사유 발생일부터 무상사용기간 종료일까지의 월수 ÷ 무상사용기간의 월수"를 곱한 금액입니다(시행령 제81조 제9항, 1개월 미만은 1개월).

부모님과 함께 살면 집값과 관계없이 괜찮나요?

제37조 기준으로는 그렇습니다. 제37조 제1항은 괄호에서 "그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다"고 정하고 있어, 부모님이 실제로 같은 집에 살고 있다면 20억원 아파트라도 무상사용 이익 계산 대상이 아닙니다. 판단 기준은 "소유자와 함께 거주"라는 사실이고, 문언에 주민등록 요건이 따로 적혀 있지는 않습니다. 반대로 주민등록만 같이 두고 실제로는 부모님이 다른 곳에 사신다면 함께 거주로 인정받기 어려울 수 있으니, 생활 실태가 기준이라고 보시는 편이 안전합니다.

주택 일부를 점포로 쓰거나 같은 지번에 다른 목적의 건물이 있는 경우에는 주택 면적이 주택 외 면적보다 큰 경우에만 그 부동산 전부를 주택으로 보고, 같거나 작으면 전부를 주택으로 보지 않습니다(시행령 제27조 제7항). 1층 상가, 2~3층 주택인 상가주택이라면 면적 비율부터 확인해야 합니다. 부모님 명의 집이 두 채이고 부모님은 다른 집에 사시는 경우라면 이 예외가 아니라 일반 기준(13억 1,899만원)으로 판단합니다.

부모 상가를 자녀가 공짜로 쓰면 어떻게 되나요?

부모 상가 무상 사용은 자녀의 증여세와 별도로 부모님 쪽 세금까지 검토해야 합니다. 자녀 쪽은 주택과 같은 제37조 계산이라 상가 가액이 약 13억 1,899만원 이상이면 증여세 대상이 됩니다. 주택이 아니므로 "함께 거주" 예외는 없습니다.

부모님 쪽은 단정하기 어렵고 사실관계에 따라 달라집니다. 소득세법 제41조의 부당행위계산은 사업소득 등이 있는 거주자가 특수관계인과의 거래로 조세 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 적용되므로, 부모님이 그 상가 등으로 임대사업을 하는지(사업소득이 있는지), 무상 제공이 시행령 제98조 제2항 제2호에 해당하는지, 시가 임대료가 얼마인지가 판단 요소입니다. 같은 호 단서는 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 그 직계존비속이 실제 거주하는 경우를 제외하는데, 이 단서는 주택에 대한 것입니다. 부가가치세는 사업자가 특수관계인에게 사업용 부동산의 임대용역 등을 무상으로 공급하면 용역의 공급으로 본다는 규정(부가가치세법 제12조 제2항 단서)이 있어 부모님이 사업자인지, 그 부동산이 사업용 부동산에 해당하는지, 시행령에서 정한 대상·제외 유형에 해당하는지를 확인해야 합니다. 부모(소유자) 쪽 세금을 주택과 상가로 나눠 정리하면 이렇습니다.

• 소득세 부당행위계산(소득세법 제41조, 시행령 제98조) — 사업소득 등이 있는 거주자가 대상입니다. 주택(자녀가 실제 거주)은 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 그 직계존비속이 실제 거주하면 부당행위 유형에서 제외됩니다(제98조 제2항 제2호 단서). 상가·사업용 토지(자녀가 사업에 사용)는 부모에게 사업소득이 있는지(임대사업자 여부), 특수관계인 무상 제공에 해당하는지, 시가 임대료가 얼마인지에 따라 검토하는 판단 요소입니다.
• 부가가치세 — 주택과 부수 토지의 임대 용역은 면세 대상입니다(부가가치세법 제26조 제1항 제12호, 시행령 범위 확인). 상가·사업용 토지는 사업자가 특수관계인에게 사업용 부동산 임대용역 등 대통령령으로 정하는 용역을 무상 공급하면 용역의 공급으로 보므로(제12조 제2항 단서), 사업자 여부, 사업용 부동산 해당 여부, 시행령상 대상·제외 유형을 확인해야 합니다.

월세를 싸게 내면 증여세가 없나요? — 저가 임대 증여세

저가 임대는 제37조가 아니라 제42조로 따로 판단합니다. 제42조 제1항은 제1호에서 "재산(부동산과 금전은 제외)"의 저가·무상 사용을 다루고, 제3호에서 "타인에게 시가보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 용역을 제공받음으로써 얻은 이익"을 다룹니다. 시행령 제32조 제3항 제1호가 제42조 이익을 계산할 때 "부동산 임대용역"의 시가를 따로 정하고 있고, 실무해설도 부동산 임대용역을 무상 또는 시가보다 낮은 대가로 제공받은 경우 제42조를 적용한 해석(재산세과-259, 2012. 7. 13. — 특수관계인이 아닌 자 간 사례, 구법 조문 기준)을 싣고 있습니다(392쪽). 그래서 부모님께 월세를 조금 내는 경우는 "부동산 임대용역을 시가보다 낮은 대가로 제공받은 것"으로 제42조 제1항 제3호를 검토합니다. 다만 금액이 명목상 소액에 그친다면 실질에 따라 무상사용(제37조)으로 볼 여지도 있어, 지급 금액과 실태를 함께 봐야 합니다.

기준은 비율입니다. 증여재산가액은 시가와 대가의 차액이고(시행령 제32조 제1항 제2호), 그 차액이 시가의 30% 미만이면 제외됩니다(제32조 제2항 제2호). 임대용역의 시가는 불특정다수인 사이의 통상적인 지급대가이고, 그것이 불분명하면 부동산가액 × 연 2%로 봅니다(제32조 제3항 제1호, 실무해설 391~392쪽). 사용기간이 1년 이상이면 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 사용한 것으로 보아(제42조 제2항) 1년 단위로 판단합니다. 비교는 같은 기간·같은 조건(보증금 포함 여부 등)의 시가와 실제 대가로 해야 하므로, 아래 예시는 보증금 없이 1년분 임대료만 내는 경우를 전제로 합니다. 예를 들어 시가 15억원 아파트의 시가 임대료가 불분명해 연 3,000만원(15억 × 2%)으로 본다면, 연 1,800만원을 낼 때 차액 1,200만원이 시가의 30%(900만원) 이상이라 그해 1,200만원이 증여재산가액이 될 수 있고, 연 2,100만원을 넘게 내면 차액이 900만원 미만이 되어 제외됩니다. 보증금이 함께 있는 계약은 보증금을 임대료로 어떻게 환산하는지 따로 확인해야 합니다. 공짜로 사용, 싸게 빌림, 집을 담보로 빌려줌을 나란히 놓으면 이렇습니다.

• 근거 — 공짜로 사용(무상사용)은 상증세법 제37조 제1항, 싸게 빌림(저가 임대)은 제42조 제1항 제3호 검토(용역을 시가보다 낮은 대가로 제공받음), 집을 담보로 빌려줌은 제37조 제2항입니다.
• 증여재산가액 — 무상사용은 부동산가액 × 2%의 5년 환산액, 저가 임대는 시가 − 대가(시가 불분명하면 부동산가액 × 연 2%, 시행령 제32조 제3항 제1호), 담보 제공은 차입금 × 적정이자율 − 실제 지급 이자(시행령 제27조 제5항)입니다.
• 기준금액 — 무상사용은 1억원 미만 제외, 저가 임대는 차액이 시가의 30% 미만 제외(시행령 제32조 제2항 제2호), 담보 제공은 1천만원 미만 제외(시행령 제27조 제6항)입니다.
• 주기 — 무상사용은 5년 단위, 저가 임대는 1년 단위(제42조 제2항), 담보 제공은 1년 단위이고 차입기간이 정해지지 않으면 1년으로 봅니다(시행령 제27조 제5항).

위 비교처럼 같은 집이라도 "공짜"면 5년 단위 1억원, "싸게"면 1년 단위 30%가 기준입니다. 실제 시세 임대료가 확인되는 아파트라면 2%가 아니라 그 시세가 시가가 될 수 있으므로, 저가 임대를 계획할 때는 인근 전월세 시세 자료를 먼저 확인해 두시길 권합니다.

부동산 무상사용 증여세, 조세심판원은 어떻게 판단했나요?

최근 결정 세 건은 모두 기각이었습니다. 5년 단위 계산과 10년 합산, "공짜가 아니라 대가였다"는 주장, 그리고 나중에 그 땅을 팔 때의 취득가액 문제를 각각 다뤘습니다.

첫 사건(조심 2024인2680, 2025. 4. 10. 기각)에서 청구인은 2009년 7월 1일부터 배우자 소유 토지(인천광역시 중구, 4,396.7㎡ 중 1,983㎡)를 자신의 사업장 장소로 무상 사용했습니다. 인천지방국세청 조사(2023. 9. 7.~10. 18.) 뒤 청구인은 2009. 7. 1. 증여분과 2014. 7. 1. 증여분을 2023년 12월 19일 기한 후 신고했고, 처분청은 2019년 7월 1일을 증여일로 한 세 번째 5년분에 배우자에게서 받은 현금과 앞선 두 번의 무상사용 이익(2009. 7. 1. 증여분 증여이익 251,129,870원 등)을 합산해 2024년 1월 10일 증여세를 고지했습니다. 청구인은 민법상 초일불산입에 따라 두 번째 개시일은 2014년 7월 2일이고, 그러면 2009년분은 10년 합산 범위를 벗어난다고 주장했습니다. 조세심판원은 시행령 제27조가 "무상사용을 개시한 날부터"라는 기산점을 명시한 특별한 규정이라 2009. 7. 1.부터 5년이 되는 날은 2014. 6. 30.이고 다음 개시일은 2014. 7. 1., 그다음은 2019. 7. 1.이라고 보았고, 2009. 7. 1. 증여분은 무신고라 15년의 부과제척기간이 적용된다는 점 등을 들어 합산 과세를 유지했습니다.

두 번째 사건(조심 2026서1243, 2026. 9. 22. 기각)에서는 홍콩 법인 소유의 서울 서초구 부동산에 거주한 청구인에게 2014. 2. 1. 증여분과 2019. 2. 1. 증여분 증여세가 2025년 11월 6일 고지됐습니다. 결정문은 처분청이 제시한 법원 판결을 인용해 청구인이 그 법인의 실질적 경영자이자 지분 100%를 가진 실질적 주주로 나타난다고 적었고, 청구인이 조사청에 낸 답변서에 따르면 임대료나 관리비를 낸 사실이 없었습니다. 청구인은 컨설팅 용역의 대가로 거주한 것이라 무상이 아니라고 주장했지만, 조세심판원은 용역계약서에 부동산 사용에 관한 약정이 없고, 용역의 실제 제공 여부를 확인할 객관적 자료가 없으며, 그 대가가 사업소득 등으로 신고되지도 않았다는 점을 들어 받아들이지 않았습니다. 이 사건에서 조세심판원은 임차료를 내지 않은 사실이 확인된 이상, 대가라는 특별한 사정은 청구인이 입증해야 한다고 보았습니다.

세 번째 사건(조심 2023서10597, 2024. 4. 1. 기각)은 아버지 땅 위에 아들이 1987년 건물을 지어 함께 임대업을 하던 경우입니다. 2021년 아버지가 사망한 뒤 상속세 조사에서 아들에게 토지 무상사용 증여이익 합계 806,209천원에 대한 증여세가 과세됐고, 아들은 상속받은 토지 지분(1.3%)과 자신이 지은 건물을 2022년 9월 양도·신고한 뒤, 그 증여이익을 토지 취득가액에 더해 달라는 경정청구(2023. 2. 10.)를 했습니다. 조세심판원은 이 사건에서 제37조의 부동산 무상사용 증여이익은 타인의 부동산을 무상으로 사용한 경제적 이익에 대한 과세라 그 성질상 부동산 취득가액과 관련이 없어 소득세법 시행령 제163조 제10항 제1호(양도 당시 조문)의 이중과세 조정 대상이 아니라고 보았습니다.

세무사의 시각

2024인2680은 숫자 하루가 합산 범위를 바꾼 사건입니다. 5년마다 새로 시작한다는 규정이 "개시일 포함"으로 계산되면서 2019년 7월 1일 증여일을 기준으로 꼭 10년 전인 2009년 7월 1일 무상사용분까지 합산 범위에 들어갔습니다. 여기서 10년 합산(제47조 제2항)은 앞선 증여를 과세가액에 더하는 범위의 문제이고, 15년 부과제척기간은 세금을 부과할 수 있는 기간의 문제로 서로 다른 제도입니다. 무상사용은 신고를 잊기 쉬운 증여인데, 신고하지 않으면 부과제척기간이 신고기한 다음 날부터 15년으로 늘어난다는 점(국세기본법 제26조의2 제4항 제2호, 같은 법 시행령 제12조의3 제1항 제1호)이 결정문에 함께 적혀 있다는 것도 눈여겨볼 대목입니다.

2026서1243은 부모님 집 무상거주 증여세를 피하려고 "관리해 드린다", "일을 해 드린다"는 사정을 나중에 내세우는 경우에 참고가 됩니다. 그 사건에서 판단을 가른 것은 말이 아니라 계약서 문구, 실제 용역 자료, 소득 신고였습니다. 2023서10597에서는 무상사용 증여이익이 나중에 양도한 토지의 취득가액에 더해지지 않았습니다. 세 사건 모두 사실관계가 달라 우리 가족 사례에 그대로 옮길 수는 없지만, 무상사용을 시작하는 날 가액을 확인하고 기록을 남기는 일은 공통으로 필요하다고 봅니다.

부산 해운대 아파트·상가, 무상사용 증여세는 얼마인가요?

부모님 집 무상거주 증여세를 부산 사례로 계산해 보았습니다. 가상 계산이며 확정 세액이 아닙니다. 성년 자녀 1명(거주자)이 부모 소유 부동산을 무상으로 쓰고, 다른 가족이 함께 살더라도 그 자녀를 대표사용자로 보며, 부동산은 부 또는 모 한 사람의 단독 소유(공동소유 아님)이고, 자녀는 무상사용 개시일 전 10년 이내 부모(부모의 배우자 포함)에게서 다른 증여를 받지 않아 직계존속 증여재산공제 5,000만원(제53조 제2호)을 그대로 쓸 수 있다고 가정했습니다. 부동산가액은 개시일 현재 상증세법상 시가가 아래 금액이고, 증여세는 기한 내 신고해 신고세액공제 3%(제69조 제2항)를 받으며 가산세는 없다고 보았습니다. 증여세에는 지방소득세가 붙지 않습니다. 6년차 금액은 같은 가액으로 계속 쓰는 경우 두 번째 5년분에 첫 5년분을 10년 합산(제47조 제2항)하고 첫 5년분 산출세액을 납부세액공제(제58조)한 금액입니다. 첫 5년분은 기한 내 신고·납부해 제58조 제1항 단서(부과제척기간 만료로 부과되지 않은 경우)에 해당하지 않고, 공제액이 제58조 제2항 한도(B 915만원, C 1,631만원) 안이라고 보았습니다.

부모님 쪽 소득세·부가가치세는 "산정 보류"로 두었습니다. 부모님에게 사업소득이 있는지, 상가의 시가 임대료가 얼마인지, 부모님이 사업자인지 같은 사실관계 없이는 금액을 정할 수 없기 때문입니다. 주택 A·B·D는 자녀가 실제 거주하면 소득세 부당행위 유형에서 제외하는 단서(소득세법 시행령 제98조 제2항 제2호)가 있다는 점만 참고로 적습니다. 경우별로 비교하면 이렇습니다(금액은 만원 미만 반올림).

• A 해운대 아파트 10억, 자녀 가족만 거주 — 연 무상사용이익 2,000만원, 5년 환산 7,582만원으로 1억원 미만이라 제외됩니다. 첫 5년분·6년차 두 번째 5년분 모두 0원, 10년간 증여세 0원입니다.
• B 해운대 아파트 15억, 자녀 가족만 거주 — 연 무상사용이익 3,000만원, 5년 환산 1억 1,372만원으로 1억원 이상이라 전액 과세됩니다. 과세표준 6,372만원(공제 5,000만원 후), 첫 5년분 산출세액 637만원, 납부액 618만원(신고세액공제 3%), 6년차 두 번째 5년분 납부액 1,854만원, 10년간 합계 2,472만원입니다.
• C 부모 상가 건물 20억, 자녀 사업에 사용 — 연 무상사용이익 4,000만원, 5년 환산 1억 5,163만원으로 전액 과세됩니다. 과세표준 1억 163만원, 첫 5년분 산출세액 1,033만원, 납부액 1,002만원, 6년차 두 번째 5년분 납부액 2,942만원, 10년간 합계 3,943만원입니다.
• D 해운대 아파트 15억, 부모와 함께 거주 — 함께 거주하는 주택이라 계산 대상이 아니어서 제외됩니다(연 무상사용이익으로 치면 3,000만원). 10년간 증여세 0원입니다.
• 부모 쪽 소득세·부가가치세 — 네 경우 모두 산정 보류입니다.

계산은 상증세법 제26조·제37조·제47조·제53조·제55조·제58조·제69조, 같은 법 시행령 제27조, 시행규칙 제10조 현행 문언 기준이며 금액은 만원 미만에서 반올림했습니다. 1억원 기준선은 1,318,987,404원입니다.

이 사례에서는 같은 해운대 아파트라도 10억원(A)은 5년 환산 이익이 7,582만원이라 증여세가 없고, 15억원(B)은 1억 1,372만원이라 전액이 과세돼 첫 5년분 납부액이 618만원입니다. 상가 20억원(C)은 1억 5,163만원으로 1,002만원입니다. 같은 15억원 아파트도 부모님과 함께 살면(D) 0원입니다. B와 C에서 6년차 납부액이 첫 5년분보다 큰 것은 첫 5년분이 10년 합산되어 공제 5,000만원을 다시 쓰지 못하고 누진세율 구간이 올라가기 때문입니다. 이 사례에서는 10년간 증여세가 B 2,472만원, C 3,943만원입니다. A·D의 0원은 제37조 무상사용 이익 기준의 결과이고, 생활비·현금 등 다른 자금 이전이 있다면 그것은 별도로 판단합니다.

현장에서 드리는 팁

부모님 집 무상거주 증여세 상담에서 제가 가장 먼저 묻는 것은 "언제부터 사셨나요"입니다. 증여일은 무상 사용을 시작한 날이고 가액도 그날 기준이라, 입주일과 그 무렵 같은 단지 매매사례가액을 확인하는 것이 판단의 출발점입니다. 기준선 근처라면 감정평가로 개시일 시가를 정리해 두는 방법도 검토할 만한데, 감정가액은 증여재산 평가기간(개시일 전 6개월~후 3개월) 안에 둘 이상의 감정기관(기준시가 10억원 이하 부동산은 하나 이상)이 평가하는 등 법정 요건을 갖춰야 시가로 인정됩니다(제60조 제5항, 시행령 제49조 제1항·제2항·제6항).

두 번째로 확인하는 것은 "누가, 어떻게 사느냐"입니다. 부모님과 실제로 함께 사는지, 집 일부를 사업장으로 쓰는지, 월세를 조금이라도 내는지에 따라 제37조 제외, 제37조 과세, 제42조 검토로 갈립니다. 상가라면 부모님의 사업자 여부와 임대 시세까지 함께 봐야 하므로, 자녀 사업장으로 부모님 상가를 내드리기 전에 세 가지 세목(증여세·소득세·부가가치세)을 한 번에 검토하시길 권합니다.

정리하며

부모님 집 무상거주 증여세는 부동산가액 × 연 2%를 5년간 10% 할인해 합친 이익이 1억원 이상일 때만 생기므로, 계산상 상증세법상 가액 약 13억 1,899만원이 기준선입니다(제37조 제1항, 시행령 제27조, 시행규칙 제10조). 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 처음부터 제외되고, 5년이 지나 계속 쓰면 다시 판정하며 10년 합산이 적용될 수 있습니다. 월세를 싸게 내는 경우는 제42조의 30% 기준으로, 부모 상가를 쓰는 경우는 부모님 쪽 소득세·부가가치세까지 사실관계에 따라 함께 검토해야 합니다. 결론은 가액과 생활 실태, 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다.