혼인합가 2주택 양도세 2026 총정리 — 결혼해서 집이 두 채, 10년 안에 먼저 파는 집은 비과세? 동거봉양 합가까지

혼인합가 2주택 비과세란 1주택을 가진 사람이 1주택을 가진 사람과 혼인해 1세대가 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세 요건을 판단하는 특례입니다(소득세법 시행령 §155⑤). 1주택을 가진 60세 이상 부모님을 모시려고 1주택자가 세대를 합친 경우(동거봉양 합가)도 합친 날부터 10년 이내에 먼저 파는 주택에 같은 특례가 있습니다(§155④). 혼인합가 기간은 2024년 11월 12일 이후 양도분부터 5년에서 10년으로 늘었습니다.

"결혼하면서 남편 집, 제 집 해서 두 채가 됐는데 하나 팔면 세금 나오나요?" 신혼부부와 재혼하시는 분들께 자주 듣는 질문입니다. 혼인신고를 하면 바로 다주택자가 된다고 걱정하시는 분도 있고, 반대로 결혼만 하면 언제 팔아도 비과세라고 알고 계신 분도 있습니다. 특례가 되는 경우와 안 되는 경우, 부모님과 합가할 때의 요건, 조세심판원이 실제로 판단한 사건까지 차례로 정리합니다.

결혼해서 집이 두 채가 되면 바로 다주택자가 되나요?

세법상 1세대는 거주자와 그 배우자가 기준이라(소득세법 §88 6호), 혼인신고를 하는 순간 두 사람의 집은 한 세대의 집으로 합쳐집니다. 그래서 각자 1채씩 갖고 있었다면 혼인한 날부터 1세대 2주택입니다. 다만 결혼은 투기 목적으로 집을 늘린 것이 아니므로, 시행령 §155⑤가 일정 기간 동안 먼저 파는 집을 1주택처럼 봐 줍니다.

조문은 "1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우"와 "1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우" 두 가지를 정하고, 각각 "혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택"을 1세대 1주택으로 보아 §154①을 적용한다고 씁니다. 두 번째는 부모님 집에 얹혀 사는 무주택자가 1주택자와 결혼해 부모님 집까지 세대 주택이 되는 경우입니다.

• 혼인합가 대상 — 1주택 보유자 + 1주택 보유자의 혼인, 또는 1주택 보유 60세 이상 직계존속을 동거봉양하는 무주택자 + 1주택 보유자의 혼인 (§155⑤)
• 혼인합가 기간 — 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택 (2024.11.12. 이후 양도분부터, 그 전 양도분은 5년) (§155⑤, 대통령령 제34990호 부칙 §2)
• 동거봉양 대상 — 1주택 보유 1세대 구성자가 1주택 보유 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합친 경우 (§155④)
• 직계존속 범위 — 배우자의 직계존속 60세 이상 / 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우 / 산정특례 등록 중증질환자 등 60세 미만 직계존속 (§155④1~3호, 시행규칙 §61의4)
• 동거봉양 기간 — 세대를 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택 (§155④)
• 양도 주택 요건 — 1세대 1주택으로 보아 §154① 적용 → 2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 이상 거주 (§154①)
• 고가주택 — 양도 당시 실지거래가액 합계 12억원 초과분은 과세 (소득세법 §89①3호)
• 입주권·분양권 — 혼인·합가 전 보유한 조합원입주권·분양권이 낀 경우 별도 조항으로 판단 (§156의2⑧⑨, §156의3⑥)

혼인한 날은 결혼식 날이 아니라 혼인신고일로 보는 것이 실무입니다(양도소득세 집행기준 89-155-22 설명). 결혼식을 먼저 올리고 신고를 늦게 했다면 10년은 신고일부터 셉니다.

10년 안에 먼저 파는 집이면 무조건 비과세인가요?

아닙니다. 특례가 해 주는 것은 "2주택이지만 1주택으로 본다"는 것까지이고, 파는 집 자체의 비과세 요건은 따로 갖춰야 합니다. 시행령이 "1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다"고 쓰고 있어서, 먼저 파는 집이 2년 이상 보유했는지, 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주했는지를 봅니다. 거주기간은 원칙적으로 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 보되(§154⑥), 주민등록과 실제 거주가 다르면 실제 거주 여부가 다투어질 수 있습니다. 해외이주·취학·근무상 형편 등 §154① 단서의 예외 사유가 있으면 보유·거주 요건을 따로 판단합니다.

12억원 기준도 그대로입니다. 소득세법 §89①3호는 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택을 비과세에서 빼므로, 15억원에 팔면 12억원을 넘는 비율만큼은 과세됩니다. 공시가격이 아니라 실제 매매가격 기준이라는 점을 혼동하는 분이 많습니다.

특례는 먼저 파는 한 채에만 적용됩니다. 첫 번째 집을 팔고 나면 남은 집은 그때부터 일반 1세대 1주택으로 요건을 따집니다. 그리고 법제처는 혼인 후 자기 집을 배우자에게 증여하고 배우자가 그 집을 먼저 판 사안에서 §155⑤가 적용되지 않는다고 해석했습니다(법제처 15-0673, 2016.1.28.). 혼인 당시의 보유 상태가 바뀌었다는 이유입니다.

부모님을 모시려고 합가해도 같은 특례가 있나요?

있습니다. 시행령 §155④은 1주택을 가진 사람이 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 2주택이 되면, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 파는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다. 장인·장모나 시부모님처럼 배우자의 부모도 포함되고, 원칙은 60세 이상이지만 직계존속 중 어느 한 분이 60세 미만인 경우도 포함되므로(§155④1·2호), 부모님 중 한 분만 60세 이상이어도 됩니다. 60세 미만이라도 §155④3호의 요양급여를 받는 사람으로서 시행규칙 §61의4가 정한 중증질환자·희귀난치성질환자·결핵환자 산정특례 대상자로 등록된 경우에는 포함되니, 등록 증빙을 함께 확인하셔야 합니다.

양도코리아 「2026 양도·상속·증여세 이론 및 계산실무」도 같은 구조로 설명하면서, 동거봉양 기간은 2018년 2월 13일 개정 전에는 5년이었다고 적고 있습니다(137쪽). 다만 이 개정일은 교재 서술로 확인한 것이고 개정 전 조문 원문은 따로 대조하지 못했습니다.

판단의 핵심은 주민등록이 아니라 실제로 생계를 같이하는지입니다. 주소만 옮겨 두고 따로 살면 합가로 보기 어렵고, 반대로 주민등록이 오래전부터 같았더라도 실제 합가 시점은 따로 판단될 수 있습니다. 뒤에서 볼 조심 2022인6965 사건이 그런 경우입니다.

혼인할 때 이미 집이 두 채였다면요?

특례가 적용되지 않을 가능성이 큽니다. 조문이 "1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써"라고 쓰고 있어, 주택 수는 혼인 당시를 기준으로 봅니다. 기획재정부는 혼인합가 특례의 주택 수를 양도일이 아니라 혼인 당시로 판정한다고 회신했고(조세정책과-1199, 2024.6.25.), 국세청도 동거봉양 합가를 합가일 기준으로 보아 합가 당시 다주택이면 §155④를 적용하지 않는다고 해석했습니다(기준-2024-법규재산-53, 2024.9.23.). 다만 혼인 후 주택을 더 사거나 판 경우에는 양도 당시 보유 현황과 다른 특례의 중첩 여부를 따로 검토해야 하고, 혼인 당시 한쪽의 두 번째 집이 상속주택처럼 별도 특례 대상이라면 결론이 달라질 수 있습니다.

혼인 전 한쪽이 분양권만 갖고 있었다면 더 복잡합니다. 2021년 1월 1일 전에 취득한 분양권은 주택 수에 들어가지 않으므로(소득세법 부칙 제17477호 §4) 혼인 당시 "1주택 보유자"가 아니라고 본 결정이 있습니다(조심 2025서2379). 조합원입주권이 끼 혼인·합가는 §156의2⑧⑨, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이 끼 경우는 §156의3⑥이 연결하는 같은 요건으로 판단하므로, 주택과 입주권·분양권을 함께 가진 경우는 이 조항들을 따로 확인해야 합니다.

혼인 후 새 집을 사서 일시적 2주택 상황이 겹치는 경우, 혼인합가 기간과 신규주택 취득일부터의 처분기한을 함께 충족하면 종전 주택을 1세대 1주택으로 본다는 국세청 해석이 있습니다(사전-2020-법령해석재산-0117, 2020.3.11.). 이 해석은 2차 자료로만 확인했으므로, 겹치는 사례는 양도 전에 개별 검토를 받으시는 것이 안전합니다. 참고로 일시적 2주택 처분기한은 2026년 10월 1일부터 조정대상지역 종전주택 보유자가 조정대상지역 신규주택을 산 경우 2년으로 줄었고, 부산처럼 비조정대상지역은 3년입니다(시행령 §155①). 다만 2026년 8월 3일 이전에 신규주택을 취득했거나 매매계약·계약금 지급이 확인되는 경우에는 종전 규정이 적용되므로(대통령령 제36737호 부칙 §2), 취득일과 계약일을 함께 확인하셔야 합니다.

조세심판원은 혼인·동거봉양 합가를 어떻게 판단했나요?

최근 결정 세 건을 원문으로 확인했습니다. 혼인 전 분양권, 다주택 세대 간 합가, 실제 합가일이 각각 쟁점이었습니다. 부산(부) 사건번호로 이 쟁점을 다룬 최근 결정은 찾지 못했습니다.

첫 사건(조심 2025서2379, 2025.9.24. 기각)의 청구인과 훗날 배우자는 2017년 12월 12일 같은 날 각각 세종시 특별공급 청약에 당첨돼 2018년 1월 5일 공급계약을 맺었고, 2018년 5월 23일 혼인신고를 했습니다. 청구인은 2021년 8월 23일 주택을 취득했고, 전매제한이 끝난 뒤인 2023년 8월 31일 그 주택을 팔면서 혼인합가 특례로 신고했습니다. 처분청은 2025년 2월 24일 경정·고지했습니다.

청구인은 당첨일부터 5년의 전매제한 기간은 혼인합가 기간에서 빼야 한다고 주장했습니다. 조세심판원은 2021년 1월 1일 전 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않아 혼인 당시 청구인이 1주택을 보유했다고 볼 수 없고, 분양권을 주택 수에 넣더라도 혼인일부터 5년이 지난 뒤 양도했으며, 전매제한이 끝난 2022년 12월 11일부터 혼인 5년이 되는 날 사이에 팔 수 있었다며 기각했습니다. 2024년 11월 12일 개정 전 5년이 적용된 사건입니다.

두 번째 사건(조심 2025서0640, 2025.4.28. 기각)의 청구인은 2014년 2월 24일 서울 송파구 주택을 취득했고, 2017년 8월 17일 어머니와 세대를 합쳤습니다. 합가 당시 청구인은 3주택, 어머니는 상속주택을 포함해 2주택이었습니다. 2023년 12월 22일 주택을 팔고 신고·납부한 뒤 동거봉양 합가 특례로 경정청구했지만 거부됐습니다. 조세심판원은 이 특례는 1주택을 가진 직계존속을 모시려고 세대를 합쳐 2주택이 된 경우에 적용되는 것이고, 다주택자 세대 간 합가는 해당하지 않는다고 보았습니다.

세 번째 사건(조심 2022인6965, 2023.7.31. 취소)은 결론이 반대였습니다. 청구인은 2003년 9월 15일 부모 주소지로 주민등록을 옮겼는데, 운임할인과 부양가족공제를 받으려고 주소만 옮긴 것이라고 주장했습니다. 처분청은 이 날을 합가일로 보아 10년이 지났고 문제의 주택(2009년 4월 2일 신축)은 합가 후 취득한 것이라며 경정청구를 거부했습니다. 조세심판원은 생계를 같이하는지는 주민등록이 아니라 현실적으로 한 세대 안에서 생계를 함께하는지로 판단한다고 보았습니다. 신용카드 사용지가 2019년 3월 전후로 바뀐 점, 같은 광역시에 배우자와 자녀가 사는데 혼자 10년 넘게 부모와 살았다고 보기 어려운 점을 들어 실제 합가일을 2019년 3월 18일로 보고 거부처분을 취소했습니다.

제가 이 결정들을 읽고 든 생각

2025서2379는 "결혼만 하면 특례"라는 생각에 선을 긋습니다. 이 특례는 혼인 당시 각자 집이 한 채씩 있었다는 사실에서 출발합니다. 청약 당첨 직후 결혼하는 신혼부부가 많은 만큼, 분양권 취득 시점과 2021년 1월 1일 기준을 먼저 확인하셔야 합니다. 다만 이 결정은 종전 5년 기한 경과도 함께 기각 사유로 삼았으므로 그 부분은 현행 10년 규정에 그대로 옮길 수 없습니다. 혼인 당시 1주택 요건을 채우지 못한 점은 지금도 같은 문제로 남는다고 보지만, 주택과 분양권을 함께 가진 경우라면 §156의2·§156의3의 특례 가능성을 따로 보셔야 합니다.

2025서0640과 2022인6965는 동거봉양 합가의 양면을 보여 줍니다. 합가 당시 다주택이면 효도 목적이 분명해도 특례가 없고, 반대로 서류상 주소가 오래전부터 같았어도 실제로 함께 산 날을 증명하면 합가일이 다시 정해질 수 있습니다. 부모님과 합칠 때는 이사 날짜와 생활비 부담, 카드 사용지 같은 기록을 남겨 두시라고 권합니다. 어느 자료 하나로 결론이 나는 것은 아니고, 실제 거주와 생계를 함께했는지를 종합해 판단합니다.

부산 수영구 아파트, 언제 팔면 세금이 얼마나 다른가요?

가상 계산이며 확정 세액이 아닙니다. 남편이 2016년 3월 수영구 아파트를 4억원에 취득했고, 아내도 부산에 아파트 한 채를 갖고 있었으며, 두 사람이 2018년 4월 혼인신고를 했다고 가정했습니다. 두 아파트 모두 취득 당시와 양도 당시 조정대상지역이 아니고, 혼인 전후 다른 주택·입주권·분양권은 없으며, 남편 아파트를 먼저 9억원에 판다고 보았습니다. 필요경비는 없다고 단순화했고, 장기보유특별공제는 1세대 1주택 거주 공제가 아닌 표1(보유기간 연 2%)을 적용했습니다. 양도소득 기본공제 250만원(같은 해 다른 양도 없음), 기본세율, 지방소득세 10%를 반영했고, (B)는 2026년 11월 2일 현행 세율·공제 규정이 2028년까지 같다고 가정한 예시입니다.

• 부산 가상 계산 (수영구 아파트 2016.3. 4억원 취득, 2018.4. 혼인신고, 양도가 9억원, 필요경비 0원, 두 주택 모두 비조정대상지역, 혼인 전후 다른 주택·입주권·분양권 없음, 남편 아파트를 먼저 양도, 같은 해 다른 양도 없음, 2026.11.2. 현행 세법이 2028년에도 같다고 가정)
• 특례 적용 — (A) 2026.12. 양도 — 혼인 8년 8개월: 혼인합가 10년 이내, 1세대 1주택으로 봄 / (B) 2028.6. 양도 — 혼인 10년 2개월: 10년 경과, 1세대 2주택
• 양도차익 — (A) 2026.12. 양도 — 혼인 8년 8개월: 5억원 / (B) 2028.6. 양도 — 혼인 10년 2개월: 5억원
• 장기보유특별공제 — (A) 2026.12. 양도 — 혼인 8년 8개월: 비과세 (12억원 이하) / (B) 2028.6. 양도 — 혼인 10년 2개월: 1억 2,000만원 (보유 12년, 표1 24%)
• 과세표준 — (A) 2026.12. 양도 — 혼인 8년 8개월: — / (B) 2028.6. 양도 — 혼인 10년 2개월: 3억 7,750만원 (기본공제 250만원 차감)
• 양도소득세 — (A) 2026.12. 양도 — 혼인 8년 8개월: 0원 / (B) 2028.6. 양도 — 혼인 10년 2개월: 1억 2,506만원 (40% 구간, 누진공제 2,594만원)
• 지방소득세 — (A) 2026.12. 양도 — 혼인 8년 8개월: 0원 / (B) 2028.6. 양도 — 혼인 10년 2개월: 1,250만 6천원
• 합계 — (A) 2026.12. 양도 — 혼인 8년 8개월: 0원 / (B) 2028.6. 양도 — 혼인 10년 2개월: 1억 3,756만 6천원

같은 집을 같은 값에 팔아도 혼인한 날부터 10년이라는 선을 넘기면 세금이 1억 3천만원 넘게 달라졌습니다. (B)는 비조정대상지역 2주택이라 중과 없이 기본세율을 적용한 값이고, 조정대상지역 주택이면 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 계산에서는 취득세·중개수수료·수리비 등 필요경비가 들어가 세액이 줄 수 있습니다.

(A)도 남편 아파트가 2년 이상 보유한 주택이라 가능한 결과입니다. 만약 남편 아파트를 취득 당시 조정대상지역에서 샀다면 2년 거주도 채워야 하고, 9억원이 아니라 12억원을 넘게 판다면 넘는 부분은 (A)에서도 과세됩니다.

혼인신고를 늦추면 세금을 피할 수 있나요?

세법의 1세대는 거주자와 "그 배우자"를 기준으로 하므로(§88 6호), 혼인신고 전이라면 원칙적으로 두 사람을 같은 세대로 묶지 않습니다. 그래서 신고를 미루면 된다고 생각하시는 분이 있지만, 권하지 않습니다. 세법에서 배우자는 민법상 혼인관계에 있는 사람이라, 신고 전에는 배우자 증여공제 6억원 같은 혜택도 받을 수 없다는 결정례가 있습니다(조심 2009중0365). 혼인신고를 미루는 것만으로 주택 수나 비과세가 자동으로 정해지는 것도 아닙니다. 무엇보다 지금은 혼인한 날부터 10년이라는 기간이 충분히 길어, 신고를 늦출 실익이 크지 않은 경우가 대부분입니다.

오히려 챙기셔야 할 것은 순서입니다. 두 집 중 어느 집을 먼저 팔지, 먼저 팔 집이 2년 보유·거주 요건을 채웠는지, 12억원을 넘는지를 혼인 직후에 정리해 두면 10년 안에서 가장 유리한 시점을 고를 수 있습니다.

21년 현장에서 드리는 팁

혼인합가 상담에서 제가 가장 먼저 받는 서류는 혼인관계증명서와 두 분의 주택·분양권 취득 내역입니다. 10년이 신고일부터 시작되고, 주택 수가 혼인 당시로 정해지기 때문입니다. 그다음 두 집의 취득 당시 조정대상지역 여부와 거주기간, 예상 매매가를 함께 표로 만들어 어느 집을 먼저 팔지 정합니다.

재혼하시는 분들은 상속·증여 계획까지 얽혀 있는 경우가 많아, 집을 배우자 명의로 옮기기 전에 꼭 먼저 상의하시라고 말씀드립니다. 부모님과 합가하실 때는 이사 날짜와 생활비를 누가 내는지 기록을 남겨 두시면, 나중에 합가일을 다툴 때 중요한 판단 자료가 됩니다.

정리하며

1주택자끼리 혼인해 2주택이 되면 혼인한 날(혼인신고일)부터 10년 이내에 먼저 파는 주택을, 1주택을 가진 60세 이상 부모님을 모시려고 합가하면 합친 날부터 10년 이내에 먼저 파는 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 판단합니다(시행령 §155④⑤). 먼저 파는 집은 스스로 보유·거주 요건을 채워야 하고 12억원 초과분은 과세되며, 혼인·합가 당시 다주택이었다면 특례가 어렵습니다. 결론은 취득 시기와 지역, 혼인·합가 당시 주택 수에 따라 달라질 수 있습니다.