주민등록 2년이면 비과세일까요 — 위장 거주 집중검증

2026년 10월 13일 국정감사 업무보고에서 국세청이 1세대 1주택 비과세의 위장 거주를 집중검증 대상으로 올렸다는 보도가 나왔습니다. 주민등록만 옮겨 두고 실제로는 다른 곳에서 살면서 비과세를 받은 사례를 들여다본다는 내용입니다.

상담에서 가장 자주 듣는 말이 2년 넘게 주민등록이 되어 있으니 비과세는 되는 것 아니냐는 질문입니다. 결론부터 말씀드리면 주민등록 2년은 출발점이지 끝이 아닙니다. 조문 구조와 실제 결정례를 따라가 보겠습니다.

거주요건이 붙는 집과 붙지 않는 집

소득세법 시행령 제154조 제1항을 보면 1세대 1주택 비과세의 기본은 2년 보유입니다. 거주요건은 그 다음 괄호에 들어 있습니다. 취득 당시에 조정대상지역에 있던 주택이라면 2년 보유에 더해 보유기간 중 2년 거주를 요구합니다. 취득 당시가 기준이므로, 지금 조정대상지역에서 해제되었다고 해서 그때 붙은 거주요건이 사라지지는 않습니다.

부산은 2022년 9월 26일 전 지역이 조정대상지역에서 해제됐습니다. 그래서 지금 부산에서 집을 사면 2년만 보유하면 비과세가 됩니다. 문제는 그 전입니다. 부산은 두 차례 지정됐고 구마다 기간이 달라, 취득일이 하루 차이로 거주요건을 가릅니다.

• 해운대구·동래구·수영구 — 2017년 8월 3일부터 2019년 11월 8일까지, 그리고 2020년 11월 20일부터 2022년 9월 26일까지
• 연제구·남구 — 2017년 8월 3일부터 2018년 12월 31일까지, 그리고 2020년 11월 20일부터 2022년 9월 26일까지
• 부산진구 — 2017년 8월 3일부터 2018년 12월 31일까지, 그리고 2020년 12월 18일부터 2022년 9월 26일까지
• 기장군 — 2017년 8월 3일부터 2018년 8월 28일까지(일광면은 2018년 12월 31일까지). 재지정은 없었습니다
• 동구·서구·북구·영도구·금정구·강서구·사상구·사하구 — 최초 지정은 없었고 2020년 12월 18일부터 2022년 9월 26일까지만

해운대 아파트를 2021년 3월에 사셨다면 지금 파셔도 2년 거주가 필요하고, 2019년 12월에 사셨다면 필요 없습니다. 부산진구의 재지정일은 해운대보다 한 달 가까이 늦은 2020년 12월 18일입니다. 지정 공고 전에 계약금을 낸 무주택 세대는 예외입니다. 취득일을 먼저 보셔야 하는 이유입니다.

거주기간을 어떻게 세는지는 같은 조 제6항에 있습니다. 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다고만 적혀 있습니다. 2019년 2월 12일에 신설된 조항입니다.

제6항은 추정규정입니다

문언만 보면 주민등록 기간이 곧 거주기간인 것처럼 읽힙니다. 그런데 법원과 조세심판원은 일관되게 이를 추정규정으로 봅니다. 조세심판원이 거주요건 사건에서 반복해 인용하는 문장은 다음과 같습니다.

시행령 제154조 제1항의 거주기간은 실제 그 주택에서 거주한 기간을 말하는 것이고, 같은 조 제6항은 위 거주기간의 입증의 편의를 위하여 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지 전입된 주소지에서 거주한 것으로 추정하는 규정일 뿐이라고 할 것이므로 반대사실의 입증이 있는 경우에는 그 추정이 깨진다고 보아야 할 것이다.

조심 2022서8277과 조심 2022중0196 두 결정문이 판단 부분에서 대법원 2010년 3월 25일 선고 2009두22874 판결을 인용하며 쓴 문장입니다. 법리의 뿌리는 더 위로 올라갑니다. 조심 2022서8277의 처분청 의견은 같은 내용을 대법원 1986년 3월 11일 선고 85누772 판결로 인용했습니다. 40년 된 법리입니다.

거주라는 말의 뜻도 결정문에 적혀 있습니다. 일정한 곳에 자리를 잡고 머물러 사는 것입니다. 잠을 자는 장소라는 뜻이 아니라 생활의 근거라는 뜻에 가깝습니다.

임차인 네 식구와 함께 살았다는 주장

조심 2022서8277은 2023년 3월 15일 기각된 사건입니다. 2017년 9월 6일 조정대상지역으로 지정된 지역의 공공분양 아파트였고, 전용면적 84.82제곱미터에 방 3개, 화장실 2개였습니다. 2018년 8월 20일 분양으로 취득하고 2019년 7월 7일 중개인 없이 임차인과 직접 전세계약을 맺었는데, 전용면적의 절반을 임대한다는 계약이었습니다. 7월 30일부터 임차인 부부와 쌍둥이 자녀 둘이 전입해 살았고, 청구인은 2021년 1월 11일 이 집을 팔면서 비과세로 신고했습니다.

청구인 부부는 아침 일찍부터 밤늦게까지 배달 중심의 중식당을 운영했고 식사도 가게에서 해결했으므로 임차인 가족과 겹치는 시간이 거의 없었다고 소명했습니다. 국세청 콜센터에 물었더니 일부를 임대해도 실제 거주하면 비과세를 받을 수 있다는 답을 들었다는 주장도 했습니다. 공공분양주택이어서 공공주택 특별법상 입주의무와 거주의무가 있었으니 거주하지 않을 수 없었다는 주장도 덧붙였습니다.

지방국세청이 2022년 4월 12일부터 29일까지 처분청을 종합감사하는 과정에서 이 건이 드러났고, 처분청은 2022년 8월 5일 비과세를 배제해 고지했습니다. 심판원은 기각했습니다. 네 식구가 사는 84제곱미터 아파트에서 함께 거주했다는 것은 사회통념상 지극히 이례적이므로 입증책임이 청구인에게 있다고 본 뒤, 관리비 납부확인서로는 누가 냈는지 확인되지 않고 임대차계약서에 중개인이 없다는 점을 들었습니다. 배우자와 딸의 주민등록이 종전 셋집에 그대로 있었고 식당이 그 셋집에서 더 가까웠다는 점도 함께 지적했습니다.

심판원은 기각, 법원은 취소 — 같은 사건입니다

가장 눈여겨볼 사건은 조심 2022중0196입니다. 2018년 3월 12일 8억원에 취득한 아파트를 2020년 7월 30일 10억 5,000만원에 팔고 비과세로 예정신고했는데, 처분청이 2021년 8월 거주 2년을 부인해 경정고지한 건입니다. 청구인은 1인 세대였고, 2015년부터 네 식구가 임차해 살던 집을 사면서 보증금을 올리지 않고 임대기간을 6개월 연장해 주는 대신 현관 쪽 방 하나를 쓰기로 임차인과 합의했다고 했습니다. 주민등록 기간은 세 토막을 합쳐 763일이었습니다.

심판원은 2022년 6월 23일 기각했습니다. 같은 단지에 부모가 살고 있는데 고등학생 자녀 둘을 둔 임차인 가족의 집에서 방 한 칸을 빌려 거주했다는 것은 사회통념상 지극히 이례적이고, 설령 소명대로 생활했더라도 부모의 집에서 일상생활을 하다가 취사도 하지 않고 평일 일부 시간에 잠시 들러 잠만 잤다는 것만으로는 거주로 보기 어렵다고 했습니다. 사후에 작성된 사실확인서 외에 신빙성 있는 증빙이 없다는 점도 들었습니다.

그런데 이 청구인이 소송으로 갔고, 수원지방법원은 2023년 6월 14일 처분을 취소했습니다. 사건번호는 2022구단10140입니다. 판결의 구조가 중요합니다. 법원도 비과세요건의 입증책임이 원칙적으로 납세의무자에게 있다는 전제는 그대로 둡니다. 그러나 시행령 제154조 제6항이 추정규정이므로 주민등록 763일로 일단 2년 거주가 추정되고, 그 추정을 뒤집는 것은 처분청의 몫이라고 보았습니다. 결론은 피고가 제출한 증거만으로는 추정을 뒤집기에 부족하다는 것이었습니다.

법원이 든 사정은 다섯 가지였습니다. 임차인이 보증금 상승기에 이사하기 어려운 사정이 있어 집주인이 보증금 증액 없이 6개월 연장을 제안하며 현관 쪽 방을 쓰자고 했고 여자 혼자라 크게 불편하지 않을 것 같아 합의했다고 임차인이 진술한 점, 아파트 방호원과 통장과 앞집 거주자가 거주 사실확인서를 냈다는 점, 방 4개와 화장실 2개를 갖춘 40평대이므로 현관 쪽 방 하나를 혼자 쓰는 것은 구조상 충분히 가능하다는 점, 차량과 택배를 같은 단지 부모님 댁으로 돌린 것은 임차인 가족과의 불편을 줄이려는 방편으로 이해할 수 있다는 점, 그리고 전에 부모님 댁에 전입해 살았던 적이 있다는 사실만으로 이번에도 그랬다고 단정하기 어렵다는 점입니다.

나아가 평일에 잠만 자고 취사를 하지 않았다고 하더라도 거주가 아니라고 볼 수도 없다.

심판원이 거주가 아니라고 본 바로 그 생활을 두고 법원이 쓴 문장입니다. 같은 조문, 같은 사실관계인데 추정을 누가 깨야 하는지에서 결론이 갈렸습니다. 실무적으로는 이렇게 읽으시면 됩니다. 심판 단계에서는 이례적인 거주형태라는 이유로 입증 부담이 납세자에게 쏠리고, 소송 단계에서는 추정규정의 구조를 들어 처분청에 반증 부담을 돌릴 여지가 생깁니다.

방 한 칸 주장이 받아들여진 사건

거주가 인정된 사건도 있습니다. 조심 2011서0593, 2011년 6월 30일 취소 결정입니다. 1993년에 취득한 아파트를 2006년 4월 5억 8,000만원에 팔았는데 비과세를 부인당해 1억 2,134만원이 고지된 건이었습니다.

먼저 짚어야 할 것이 있습니다. 이 사건에서 2년을 채운 방식이 방 한 칸 기간만이 아닙니다. 1993년의 9개월 24일과 2004년 8월부터 2006년 1월까지의 1년 4개월 15일을 합쳐 2년 2개월 9일이 되었습니다. 그리고 2006년 양도 건이므로 당시 법은 보유 3년이 원칙이었고 거주요건은 서울과 과천, 분당 등 일부 지역에만 붙어 있었습니다. 지금 기준과 다릅니다.

그래도 증빙 목록은 지금도 그대로 참고가 됩니다. 재계약서에 집주인이 방 한 칸을 쓰는 조건으로 월세에서 5만원을 공제한다는 특약이 적혀 있었고, 2004년 그 동 대표 선거 투표현황에 투표자 16명 중 한 명으로 이름이 있었습니다. 입대한 아들이 그 주소로 보낸 군사우편과 등기우편이 있었고, 단지 내 상가에서 서예학원을 하려고 공인중개사를 통해 맺은 임대차계약서가 있었습니다. 이삿짐센터 영수증과 인근 상가 영수증도 냈습니다.

처분청은 한국전력에 종전 집의 전기사용량을 조회해 변동이 없다고 주장했는데, 심판원은 연간 5,268킬로와트에서 4,213킬로와트로 20퍼센트 넘게 줄었다며 그 주장을 배척했습니다. 처분청이 같은 자료로 반대 결론을 냈던 셈입니다. 거주를 다툴 때 전기와 수도 사용량은 양쪽 모두가 들고 오는 자료라는 점을 기억해 두시면 좋습니다.

앞의 사건들과 비교하면 차이가 보입니다. 사후에 받은 사실확인서만 있는 쪽은 지고, 그 당시에 만들어진 문서가 있는 쪽은 이깁니다. 계약서의 특약, 그 시기의 우편물, 그 시기의 영수증, 그 시기의 명부처럼 나중에 꾸밀 수 없는 기록이 거주를 지킵니다.

세금으로는 얼마나 갈릴까

해운대 아파트를 2021년 3월에 5억원으로 사서 2026년 10월에 8억원에 팔았다고 하겠습니다. 다른 주택은 없고 필요경비는 1,000만원입니다. 거주가 인정되면 12억원 이하 1세대 1주택이므로 양도소득세는 0원입니다.

거주가 부인되면 이렇게 됩니다. 양도차익 2억 9,000만원에서 보유 5년 7개월이므로 장기보유특별공제 표1의 10퍼센트인 2,900만원을 빼고, 기본공제 250만원을 빼면 과세표준이 2억 5,850만원입니다. 소득세법 제55조 제1항의 38퍼센트 구간이고 누진공제 1,994만원을 적용하면 본세가 7,829만원입니다. 지방소득세 783만원이 따로 붙습니다.

여기에 가산세가 더해집니다. 비과세로 보고 신고하지 않았다면 무신고가산세 20퍼센트가 1,566만원이고, 납부지연가산세는 하루 10만분의 22이므로 3년이면 1,886만원입니다. 합계 1억 1,281만원입니다. 거짓 증빙을 만든 것으로 보아 부정행위로 판정되면 무신고가산세가 40퍼센트가 되어 합계 1억 2,847만원이 됩니다.

제척기간도 함께 보셔야 합니다. 국세기본법 제26조의2 제2항에 따라 무신고는 7년, 부정행위로 포탈한 경우는 10년입니다. 비과세로 신고했다가 거주가 부인되는 경우는 과소신고에 해당해 가산세율이 10퍼센트로 낮아지지만, 거짓 임대차계약서나 사실확인서를 만든 것으로 보면 부정 과소신고 40퍼센트가 적용될 수 있습니다.

비거주자로 신고했다가 거주자로 인정된 사건

거주요건과 별개로 거주자 자체를 다투는 사건도 있습니다. 조심 2018부2142, 2018년 8월 3일 취소 결정입니다. 2004년 출국하며 주민등록이 말소되었다가 2015년 4월 13일 재외국민 주민등록을 한 분이 2009년에 취득한 아파트를 2017년 5월 1일 팔면서 비거주자로 신고한 뒤, 거주자로서 1세대 1주택 비과세를 받겠다며 경정청구를 했다가 거부당한 건입니다.

처분청 논리는 출입국 기록상 매년 183일 이상 국내에 있은 적이 없고 배우자도 2015년 8월부터 약 190일을 해외에서 지냈으므로 적어도 2016년 2월 25일 전까지는 비거주자라는 것이었습니다. 심판원은 취소했습니다. 재외국민 주민등록을 한 뒤 심리일까지 유지하고 있었고, 생계를 같이하는 배우자가 2014년부터 계속 183일 이상 국내에 체류하며 국내 사업장에서 근로소득을 얻고 국민연금 보험료를 납부했으며, 해외 주택을 처분한 대금이 국내 자산의 재원이 되었고, 잦은 출국은 해외에 남은 미성년 자녀의 양육과 교육을 위한 일시적인 것이라고 보았습니다.

근거 조문은 소득세법 제1조의2와 시행령 제2조입니다. 주소는 국내에서 생계를 같이 하는 가족과 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정합니다. 체류일수 하나로 끝나는 문제가 아닙니다. 심판원이 인용한 대법원 2011년 1월 27일 선고 2010두22719 판결과 2011년 4월 14일 선고 2010두28946 판결도 국외에서의 활동과 자산보유를 주로 고려해 판단할 사항은 아니라고 했습니다.

거주자인지가 중요한 이유는 소득세법 제121조 제2항 단서에 있습니다. 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자 중 대통령령으로 정하는 비거주자에게 과세할 때에는 제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세와 제95조 제2항 표 외의 부분 단서가 적용되지 않습니다. 비과세도, 최대 80퍼센트짜리 장기보유특별공제 표2도 쓸 수 없다는 뜻입니다.

정리하며

주민등록 2년은 추정을 받는 출발점입니다. 그 추정은 반대 사실이 입증되면 깨지고, 깨지기 쉬운 쪽은 임차인이 사는 집에 방 한 칸을 얻어 거주했다는 형태입니다. 거주를 지키려면 그 시기에 만들어진 기록이 필요합니다. 양도 뒤에 받아 온 사실확인서는 이미 늦습니다.

반대로, 실제로 살았는데 증빙이 약하다는 이유로 비과세를 부인당한 경우라면 포기하지 마십시오. 심판에서 기각된 사건이 1심에서 취소된 예가 있습니다. 추정규정의 구조를 어떻게 세우는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

집을 팔기 전에 취득일과 그때의 지역 지정 여부, 그리고 거주요건이 붙는 집인지를 먼저 확인하십시오. 거주요건이 붙는 집인데 거주기간이 애매하다면 양도 시기를 조정하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 상담 신청으로 남겨 주시면 취득일 기준으로 거주요건 유무부터 짚어 드리겠습니다.