부득이한 사유 1세대 1주택 비과세 2026 총정리 — 전근·취학·질병으로 1년 살고 판 집, 2년 안 채워도 비과세?

부득이한 사유 1세대 1주택 비과세란 1년 이상 거주한 주택을 고등학교 이상 취학, 직장 변경·전근 등 근무상 형편, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병, 학교폭력 피해 전학 때문에 세대 전원이 다른 시·군으로 이사하면서(다른 세대원 일부가 취학·근무·사업상 형편으로 함께 옮기지 못한 경우 포함) 팔 때, 2년 보유·2년 거주 요건을 따지지 않고 비과세를 판단하는 규정입니다(소득세법 시행령 §154① 단서 3호, 시행규칙 §71③). 조정대상지역에서 취득해 원래 2년을 살아야 하는 집에도 적용됩니다. 다만 1년 거주는 집을 취득한 뒤 산 기간이어야 하고, 실지거래가액 12억원을 넘는 부분은 과세됩니다.

“서울 본사로 발령이 났는데, 산 지 1년 반 된 집을 팔면 양도세가 나오나요?” 요즘 상담실에서 자주 듣는 질문입니다. 마침 정부 부동산 세제개편안이 국회 심사에 들어가면서 장기보유특별공제의 거주기간을 따질 때 직장·돌봄 때문에 집을 비운 1주택자를 어디까지 보호할지가 쟁점이라는 보도도 나왔습니다(파이낸셜뉴스·뉴시스 2026.11.2.). 개편안은 아직 법이 아니므로, 이 글은 지금 시행 중인 조문과 조세심판원 결정만으로 설명합니다.

부득이한 사유 비과세, 정확히 어떤 규정인가요?

1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 집은 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 합니다(시행령 §154① 본문). 그런데 같은 항 단서는 제1호부터 제3호까지에 해당하면 “그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않”는다고 정합니다. 3호가 바로 “1년이상 거주한 주택을 재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우”입니다.

재정경제부령인 시행규칙 §71③은 이 사유를 네 가지로 정하고, 세대 전원이 그 사유로 다른 시·군으로 주거를 옮기는 경우로 한정합니다. 조문에 “출퇴근이 곤란할 것”이라는 문구는 없지만, 실무와 심판례는 현재 집에서 새 근무지·학교로 다니기 어려운지를 중요한 사정으로 봅니다. 다만 일률적인 거리·시간 기준은 없고, 근무 형태와 교통 여건 등 구체적인 사실관계를 종합해 판단합니다. 또 사유가 있다는 것만으로는 부족하고, 그 사유 때문에 주거를 옮기고 집을 판다는 연결이 있어야 합니다.

• 적용 대상 — 양도일 현재 국내 1주택, 1년 이상 거주한 주택 (시행령 §154① 단서 3호)
• 효과 — 2년 보유·2년 거주(조정대상지역 취득분) 요건을 따지지 않음 (시행령 §154① 단서)
• 사유 ① 취학 — 초·중등교육법상 학교(초등학교·중학교 제외) 및 고등교육법상 학교 취학 (시행규칙 §71③1호)
• 사유 ② 근무 — 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편 (시행규칙 §71③2호)
• 사유 ③ 질병 — 1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병의 치료·요양 (시행규칙 §71③3호)
• 사유 ④ 학교폭력 — 학교폭력예방법상 피해학생 전학(전학 필요 인정 시) (시행규칙 §71③4호)
• 이전 요건 — 세대 전원이 다른 시·군으로 주거 이전(광역시 안 구↔읍·면 이전 포함), 일부 세대원이 취학·근무·사업상 형편으로 못 따라가도 세대 전원 이전으로 봄 (시행규칙 §71③·⑤)
• 증빙 — 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등 + 주민등록표등본 (시행규칙 §71④)
• 고가주택 — 양도 당시 실지거래가액 12억원 초과분은 과세 (소득세법 §89①3호)

해외로 나가는 경우는 3호가 아니라 2호로 따로 봅니다. 해외이주법에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우(나목)와, 1년 이상 계속 국외 거주가 필요한 취학·근무로 세대 전원이 출국하는 경우(다목)가 따로 있고, 둘 다 출국일 현재 1주택을 출국일부터 2년 이내에 팔 때 비과세를 판단합니다(시행령 §154① 2호 나목·다목). 대법원도 해외 파견은 3호의 “다른 시·군 이전”이 아니라 2호 다목 요건으로 판단해야 한다고 보았습니다(대법원 2012. 7. 5. 선고 2012두3972).

1년 거주는 언제부터 세나요?

거주기간은 원칙적으로 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 봅니다(시행령 §154⑥). 다만 주민등록과 실제 거주가 다르면 실제 거주 여부가 다투어질 수 있어, 관리비·공과금 같은 생활 기록도 함께 남겨 두는 것이 좋습니다. 그리고 3호의 1년은 그 집을 세법상 취득한 날(원칙적으로 잔금을 치른 날) 뒤에 산 기간입니다. 조세심판원은 광주의 한 주택을 2009년 10월부터 임차해 살다가 2011년 10월 분양으로 취득하고, 그해 11월 9일 귀농하며 전출한 사건에서 “1년 이상 거주요건 충족여부는 취득일 이후의 거주일을 기준으로 판단”한다며 비과세를 인정하지 않았습니다(조심 2014광2396, 2014.8.18. 기각). 세입자로 2년 넘게 살았어도 소유자로 산 기간은 한 달 남짓이었기 때문입니다.

같은 사건에서 처분청은 직장에 다니다 농업에 종사하는 것은 직장의 변경이 아니라는 의견도 냈습니다. 다만 심판원은 1년 거주 요건만으로 결론을 냈으므로, 이 부분을 심판원 판단으로 옮겨 쓰지는 않겠습니다. 2014년 결정이라 연도는 오래됐지만, 취득 후 거주로 센다는 기준은 현행 문언과도 맞습니다.

언제까지 팔아야 하는지에 대한 기한은 3호 조문에 없습니다. 다만 그 사유 때문에 판다는 연결이 다투어질 수 있고, 국세청도 부득이한 사유로 양도하는 것인지는 사실관계를 종합해 판단할 사항이라고 회신했습니다(서면-2015-부동산-2254, 2015.12.1., 국세청 「월간 질의 TOP100」 수록 요지로 확인).

같은 부산 안에서 직장을 옮겨도 해당하나요?

원칙적으로 어렵습니다. 시행규칙 §71③은 “다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 제주 행정시 포함)·군으로 주거를 이전하는 경우”라고 쓰기 때문에, 부산진구에서 해운대구로 옮기는 것처럼 같은 광역시 안에서 구만 바뀌는 이사는 열거된 경우에 들어가지 않습니다. 한국세무사회 양도세 실무 교재도 같은 시·군 안 이전은 출퇴근 거리를 따질 필요 없이 제외된다고 설명합니다.

예외는 조문 괄호에 있습니다. 광역시 안에서 구 지역과 읍·면 지역 사이를 옮기는 경우, 특별자치시·도농복합형태의 시·제주 행정시 안에서 동 지역과 읍·면 지역 사이를 옮기는 경우는 포함됩니다. 부산이라면 구 지역과 기장군 읍·면 사이의 이전이 이 괄호의 이전 유형에 들어갑니다. 다만 지역 요건을 채운다고 사유가 자동으로 인정되는 것은 아니고, 열거된 사유와 이전·양도의 연결은 따로 확인됩니다.

사유도 열거된 것만 됩니다. 자영업자가 사업장을 옮기는 사업상 형편, 자녀의 초등학교·중학교 진학은 조문 사유에 들어 있지 않습니다. 반면 당사자 외 세대원 일부가 취학·근무·사업상 형편으로 함께 옮기지 못한 경우에는 세대 전원이 이전한 것으로 봅니다(시행규칙 §71⑤). 예컨대 남편이 서울로 전근하고 고3 자녀의 학교 때문에 아내와 자녀가 부산에 남는 경우 이 예외를 검토할 수 있습니다. 다만 남은 가족이 팔려는 그 집에 계속 살고 있다면 실제로 주거를 옮겨 판 것인지가 쟁점이 될 수 있어, 가족들의 실제 생활관계와 양도 경위를 함께 확인해야 합니다.

조세심판원은 어떤 경우에 근무상 형편을 인정했나요?

최근 결정 두 건과 기준이 된 결정 한 건을 원문으로 확인했습니다. 두 건은 처분청의 거부·과세를 취소했고, 한 건은 기각이었습니다. 부산(부) 사건번호로 이 쟁점을 다룬 최근 결정은 찾지 못했습니다.

첫 사건(조심 2025중3171, 2025.10.30. 취소)의 청구인은 2019년 6월 배우자를 잃고, 2019년 10월 28일 부모 권유로 서울 동작구 사당동 주택으로 옮겼습니다. 2020년 1월 7일 부친에게서 그 토지와 겸용주택의 2분의 1 지분을 증여받아 취득했고, 2021년 6월 11일 경기도 용인시로 이사했습니다. 보유기간은 2년을 넘겼지만, 청구인 주장에 따르면 필요한 2년 거주 중 1년 5개월만 거주한 상태였습니다. 원천징수 기록상 용인의 한의원 정규직 근무는 2021년 9월 1일부터였고, 2024년 9월 20일 주택을 판 뒤 근무상 형편을 이유로 경정청구를 했지만 2025년 4월 18일 거부됐습니다.

처분청은 이사한 뒤에 취업했으므로 근무상 형편이 아니고, 사유 발생과 출퇴근 곤란, 세대 전원 이전이 동시에 있어야 한다고 주장했습니다. 조세심판원은 한의원 원장의 사실확인서상 2021년 6월 1일부터 개원 준비 업무를 도왔다는 진술에 신빙성이 있다고 보았습니다. 그리고 “설령 주거지 이전이 먼저 이루어졌다하더라도” 양도 사유가 취업에 따른 것이 증빙으로 확인된다며 거부처분을 취소했습니다. 이사 후 약 3년 3개월 만에 팔았는데도 취업과 양도의 관련성이 인정됐다는 점도 눈여겨볼 만합니다. 다만 오래 지나 팔아도 항상 같은 결론이 나오는 것은 아닙니다.

두 번째 사건(조심 2023전10209, 2024.5.2. 취소)의 청구인은 세종특별자치시 부강면 주택을 2019년 10월 등기상 취득했고, 2020년 11월 15일 새 직장과 근로계약을 맺은 뒤 이틀 뒤인 11월 17일 주택 매매계약을 했습니다. 2021년 2월 1일 정식 근무를 시작했고 충청북도 증평군으로 옮겼으며, 주택의 소유권이전등기는 2021년 9월 28일에 됐습니다. 양도소득세 신고는 하지 않았고, 처분청은 근무 시작 전에 매매계약을 했고, 주택에서 근무지까지 편도 46.9km·47분이라 출퇴근이 불가능하지 않다며 보유기간 2년 미만으로 과세했습니다.

조세심판원은 무보수 수습 기간이 적힌 표준근로계약서, 대표자 사실확인서, 재직증명서와 건강보험 자격득실확인서를 근거로 근무상 형편을 인정했습니다. 거리도 “출퇴근 시간에는 교통체증으로 인하여 실제 소요되는 시간은 그 이상”이라 반복 출퇴근이 어렵다는 주장에 일리가 있다고 보아 과세를 취소했습니다.

제가 이 결정들을 읽고 든 생각

두 취소 결정은 근무 개시일·이사일·매매계약일의 순서만 보지 않고, 실제 근로관계와 주거 이전의 필요성, 양도 경위를 증빙으로 구체적으로 살핀 사건입니다. 저는 이 방향이 조문 취지에 맞다고 봅니다. 다만 순서를 마음대로 바꿔도 된다는 뜻은 아니고, 사실관계가 다르면 결론도 달라질 수 있습니다. 3호는 투기와 무관하게 삶의 사정으로 집을 판 사람을 보호하는 규정이고, 이사·취업·매매계약의 날짜가 며칠 어긋났다는 이유만으로 그 사정이 사라지지는 않기 때문입니다.

다만 한 건은 신고·납부 후 경정청구 거부에 대한 불복으로, 다른 한 건은 무신고 후 과세처분에 대한 불복으로 수개월에서 1년 가까이 다혔고, 이긴 이유는 결국 서류였습니다. 원장의 사실확인서와 근로계약서가 없었다면 결론은 달랐을 수 있습니다. 반대로 2014광2396처럼 1년 거주 자체가 모자라면 사정이 아무리 딱해도 구제하기 어렵습니다. 47km를 인정한 결정도 그 사건의 교통 사정을 본 것이지, 몇 km 이상이면 된다는 기준을 정한 것은 아닙니다.

부산 해운대구 아파트, 인정되면 얼마나 차이 나나요?

가상 계산이며 확정 세액이 아닙니다. 회사원 A씨가 2025년 3월 해운대구 아파트를 4억 5천만원에 취득해 세대 전원이 전입했고, 2026년 9월 서울 본사 발령으로 세대 전원이 서울로 전출했으며(거주 1년 6개월), 2026년 12월 그 아파트를 5억 5천만원에 판다고 가정했습니다(보유 1년 9개월). 취득 당시와 양도 당시 비조정대상지역, 양도일 현재 다른 주택·입주권·분양권 없음, 거주자이고 등기된 주택, 감면·가산세 없음, 같은 해 다른 양도 없음으로 단순화했고, 취득세·중개보수 같은 필요경비는 계산 편의상 0원으로 두었습니다. 양도소득 기본공제 250만원과 지방소득세 10%를 반영했고, 2026년 11월 3일 현행 세법이 양도 때까지 그대로라고 보았습니다. 실제 세액은 인정되는 필요경비에 따라 달라집니다.

• 부산 가상 계산 (해운대구 아파트 2025.3. 4억 5천만원 취득·전입, 2026.9. 서울 전근으로 세대 전원 전출, 2026.12. 5억 5천만원 양도, 보유 1년 9개월, 비조정대상지역, 다른 주택 없음, 필요경비 0원, 같은 해 다른 양도 없음)
• 적용 규정 — (A) 부득이한 사유 인정: 시행령 §154① 단서 3호, 1세대 1주택 비과세 / (B) 사유 불인정: 보유 2년 미만, 과세
• 양도차익 — (A) 부득이한 사유 인정: 1억원 / (B) 사유 불인정: 1억원
• 장기보유특별공제 — (A) 부득이한 사유 인정: 비과세 (12억원 이하) / (B) 사유 불인정: 없음 (보유 3년 미만)
• 과세표준 — (A) 부득이한 사유 인정: — / (B) 사유 불인정: 9,750만원 (기본공제 250만원 차감)
• 세율 — (A) 부득이한 사유 인정: — / (B) 사유 불인정: 주택 1년 이상 2년 미만 60% (기본세율 산출세액 1,868만 5천원보다 큼)
• 양도소득세 — (A) 부득이한 사유 인정: 0원 / (B) 사유 불인정: 5,850만원
• 지방소득세 — (A) 부득이한 사유 인정: 0원 / (B) 사유 불인정: 585만원
• 합계 — (A) 부득이한 사유 인정: 0원 / (B) 사유 불인정: 6,435만원

이 가정대로라면 같은 집, 같은 가격인데 부득이한 사유가 인정되는지에 따라 예상 세액이 6,435만원 차이 납니다. 소득세법 §104①은 하나의 자산에 세율이 둘 이상 해당하면 큰 세액을 적용하므로, 보유 1년 이상 2년 미만 주택은 기본세율이 아니라 60%가 적용됐습니다.

부산은 현재 조정대상지역이 아니라 원래도 2년 거주는 필요 없고 2년 보유만 채우면 됩니다. 그래서 A씨가 실제 취득일(잔금일)부터 2년이 지난 2027년 3월 이후에 잔금을 받도록 기다려 팔 수 있다면 3호가 아니어도 일반 비과세 요건으로 판단할 수 있습니다. 부산에서 3호가 실익이 큰 경우는 발령 때문에 2년을 채우기 전에 팔아야 할 때입니다. 반대로 취득 당시 조정대상지역이던 서울 아파트처럼 2년 거주가 필요한 집이라면 3호의 의미가 더 커집니다.

무엇을 준비해야 인정받을 수 있나요?

시행규칙 §71④는 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서처럼 사유를 증명하는 서류와 주민등록표등본으로 확인한다고 정합니다. 실무에서는 여기에 발령 공문이나 근로계약서, 새 집 임대차계약서, 세대원 전원의 전출 기록을 함께 갖춥니다. 심판례에서 보듯 근무 시작일과 이사일, 매매계약일이 어긋나면 그 사이 사정을 설명할 자료가 필요합니다.

1년 거주 기간은 잔금일과 전입일을 기준으로 미리 세어 두셔야 합니다. 며칠 모자라 1년이 안 되면 3호를 쓸 수 없고, 보유 2년 미만이면 단기세율이 적용될 수 있습니다. 양도가액이 12억원을 넘는 집이라면 초과분 계산도 함께 해 보셔야 합니다.

21년 현장에서 드리는 팁

발령 상담이 오면 저는 먼저 달력부터 그립니다. 잔금일, 전입일, 발령일, 첫 출근일, 이삿날, 매매계약일을 한 줄에 놓으면 1년 거주가 되는지, 날짜가 어긋난 곳이 어디인지 바로 보입니다. 그리고 회사에서 발령 공문과 재직증명서를, 새 집 임대차계약서와 세대원 전원의 초본을 미리 받아 두시라고 말씀드립니다.

부산에서는 2년 보유를 몇 달 앞두고 발령이 나는 경우가 많습니다. 이때는 3호로 바로 팔지, 몇 달 기다려 일반 비과세로 팔지 두 경우의 세금과 이사 비용을 함께 비교해 드립니다. 부모님 간병처럼 다른 가족의 질병 때문에 옮기시는 경우는 누구의 질병인지, 그 가족과 같은 세대인지에 따라 판단이 달라질 수 있어 따질 것이 더 많으니, 매매계약 전에 꼭 상의해 주십시오.

정리하며

1년 이상 산 집을 고교 이상 취학, 직장 변경·전근, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병, 학교폭력 피해 전학 때문에 세대 전원이 다른 시·군으로 옮기며 팔면, 2년 보유·거주 요건 없이 1세대 1주택 비과세를 판단합니다(시행령 §154① 단서 3호). 1년은 취득 후 거주로 세고, 같은 시·군 안 이사와 사업상 형편은 원칙적으로 해당하지 않으며, 12억원 초과분은 과세됩니다. 결론은 날짜와 증빙에 따라 달라질 수 있습니다.