양도일은 잔금일입니다

양도세 상담에서 제가 제일 먼저 묻는 것은 얼마에 파셨나요가 아니라 잔금은 언제 받으셨나요입니다. 양도일 하루로 세 가지가 갈립니다. 보유 2년을 채웠는지, 어느 해 세율과 공제를 쓰는지, 다른 양도와 같은 해로 묶여 합산되는지. 그런데 양도일이 계약일인지 잔금일인지 등기일인지를 정확히 아는 분은 많지 않습니다.

오늘은 양도일 규칙을 표 하나로 정리하고, 세입자에게 집을 판 대구 수성구 아파트 사건에서 세무서는 2020년, 심판원은 2023년을 양도일로 본 이유를 읽은 뒤, 잔금 날짜 하루가 얼마짜리인지 계산합니다.

양도일 규칙 한 장

원칙은 단순합니다. 소득세법 제98조가 취득시기와 양도시기를 해당 자산의 대금을 청산한 날로 정하고 있습니다. 계약서를 쓴 날은 양도일이 아니고 중도금을 받은 날도 아닙니다. 조문에 단서가 하나 있는데, 양수인이 양도소득세와 그 부가세액을 대신 내기로 약정했다면 그 금액은 대금에서 빼고 본다는 것입니다. 중개보수나 이사비 같은 양도비용 이야기가 아니니 혼동하지 마십시오.

예외는 시행령 제162조 제1항에 열 가지 넘게 있는데 실무에서 사고를 내는 것은 둘입니다. 첫째, 잔금을 받기 전에 등기를 먼저 넘기면 등기접수일이 양도일입니다. 매수인 대출 사정으로 등기를 먼저 해 주고 잔금을 나중에 받는 경우가 있는데 그러면 양도일이 앞당겨집니다. 2024년 3월 심판원은 2019년 9월 등기를 넘기고 2022년 9월에야 잔금을 받은 춘천 토지 사건에서 등기일이 양도일이라며 2019년 귀속 무신고 가산세까지 그대로 뒀습니다(조심 2023중9578). 토지 사건이지만 조문은 주택에도 같습니다.

둘째가 장기할부입니다. 시행규칙 제78조 제3항은 계약금을 제외한 양도대금을 두 번 이상으로 나누어 받고, 등기접수일과 인도일, 사용수익일 중 빠른 날의 다음 날부터 마지막 할부금 지급기일까지가 1년 이상인 경우를 장기할부로 정합니다. 이에 해당하면 잔금일이 아니라 그 빠른 날이 양도일이 됩니다. 2년 뒤 잔금을 주기로 하고 매수인을 먼저 들여보내면 들어온 날이 양도일이 될 수 있다는 뜻입니다.

사건 — 세입자에게 판 대구 아파트, 세무서는 2020년이라 했다

대구 수성구의 분양 아파트를 가진 부부가 2020년 8월 17일 한 사람과 전세계약을 맺으면서 같은 날 합의서를 하나 더 썼습니다. 등기가 나면 이 사람에게 집을 팔기로 하고 매매가를 미리 정하며 잔금은 2년 뒤에 받기로 한 합의서였습니다. 그해 11월 집값이 뛰자 가격을 올리는 2차 합의서를 썼고, 11월 9일 세입자가 확정일자를 받았으며, 12월 31일 부부가 분양 잔금을 내고 집을 취득한 그날 세입자가 전입했습니다. 부부는 2021년 3월 9일 소유권등기를 마치고 3월 17일 정식 매매계약서를 썼는데 매수인은 같은 날 매매예약 가등기를 했습니다. 2023년 3월 17일 잔금을 받고 등기를 넘긴 뒤 보유 2년을 채운 1세대1주택으로 비과세 신고를 했습니다.

대구지방국세청은 2025년 4월 이 거래를 조사해 전세계약과 매매계약을 하나의 거래로 재구성했습니다. 대금을 여러 번 나눠 받고 매수인이 2년 넘게 살았으니 장기할부이며, 양도일은 매수인이 전입한 2020년 12월 31일이라는 것입니다. 그날은 부부가 분양 잔금을 내 취득한 날이기도 해서 취득일과 양도일이 같은 날이 되고 보유기간은 0일입니다. 세무서는 2025년 8월 6일 2020년 귀속 양도세를 고지했습니다.

조세심판원은 2026년 7월 16일 남대구세무서장의 이 처분을 취소했습니다(조심 2025구4126). 전세권과 소유권은 그 법적 성질상 양립할 수 없는 개념이고, 매수인은 확정일자를 받아 전세권에 기한 권한을 행사했으며, 전입 당시에는 소유권이전청구권 가등기가 없었고 매매예약 가등기는 매매계약일에야 이루어졌다는 것입니다. 결론은 소유권이 매수인 명의로 이전된 2023년 3월 17일에 비로소 소유권에 기초한 사용수익이 있었다는 것이었습니다. 대법원 2015두48266의 잠정적이고 제한적인 이용은 사용수익일로 볼 수 없다는 법리를 인용했습니다.

같은 조사에서 나온 사건이 둘 더 있습니다. 같은 단지에서 2020년 9월 전세를 준 뒤 2021년 4월 세입자와 매매계약을 하고 2023년 2월 잔금을 받은 사건(조심 2025구4456, 2026년 3월 26일 취소)과, 직업군인인 남편의 전출로 2020년 7월 전세를 주고 2021년 4월 세입자 부부에게 팔기로 한 뒤 2023년 4월 잔금을 받은 사건(조심 2026중2389, 2026년 8월 18일 취소)입니다. 셋 다 2018년 7월 같은 날 분양된 아파트이고 매매계약일도 같아, 대구청이 한 유형을 묶어 조사한 것으로 보입니다.

제가 세 결정을 읽고 든 생각

세 건 모두 납세자가 이겼지만 저는 이 결정들을 세입자에게 팔면 안전하다로 읽지 않습니다. 반대입니다. 첫 번째 결정문에는 심판원이 구별한 선결정례가 있습니다. 매수인이 전입할 때 이미 소유권이전청구권 가등기를 해 뒀던 사건입니다(조심 2025구1753, 2025년 9월 19일). 심판원이 이번 세 건을 취소한 이유는 세입자가 확정일자를 받고 전세권자로 살았고, 전입 때 가등기가 없었기 때문입니다. 전입하는 날 가등기를 해 주면 결론이 뒤집힐 수 있습니다.

그리고 대구청은 같은 단지에서 같은 구조의 거래를 한꺼번에 조사했습니다. 전세 주고 2년 뒤 매매는 세무서가 이미 유형으로 보고 있다는 뜻입니다. 2년을 채우려고 세입자와 미리 매매가를 정하고 잔금을 2년 뒤로 미루는 거래를 하실 거라면, 계약서에 인도일과 수익 귀속일을 잔금일로 명확히 쓰고, 가등기는 매수인 지위가 확정된 뒤에 하고, 보증금과 매매대금을 섞지 않는 것이 최소한입니다. 솔직히 말씀드리면 저는 그런 거래보다 2년을 채우고 파는 쪽을 권합니다.

잔금 하루가 얼마짜리인가

가상의 계산입니다. 해운대 아파트를 6억에 사서 9억에 팝니다. 1세대1주택이고 양도가액이 12억 아래라 보유 2년을 채웠으면 전액 비과세입니다. 그런데 보유 1년 11개월째에 잔금을 받으면 비과세가 안 되는 데다 2년 미만 보유라 단기세율이 붙습니다. 양도차익 3억에서 기본공제 250만원을 뺀 2억 9,750만원에 기본세율과 60퍼센트 중 큰 금액을 적용하니 60퍼센트가 걸려 약 1억 7,850만원, 지방소득세까지 약 1억 9,635만원입니다. 하루 차이로 0원과 2억이 갈립니다.

연도 합산도 양도일로 정해집니다. 같은 해에 두 건을 팔면 양도차익이 합산되어 세율 구간이 올라가고 기본공제 250만원도 한 번뿐입니다. 올해 한 건을 팔았다면 두 번째 건은 잔금을 내년으로 넘기는 것만으로 세율 구간이 내려갑니다. 기본공제 편에서 해운대 3억과 기장 5천만원을 같은 해에 팔 때와 나눠 팔 때 1,300만원 넘게 차이가 난 계산이 그것입니다.

계약서를 쓰기 전에

제 사무소는 양도 상담에서 계약서를 받으면 세 날짜에 동그라미를 칩니다. 잔금일, 등기접수일, 그리고 인도일 특약입니다. 셋이 다르면 어느 것이 양도일인지부터 정하고 그 다음에 세금을 계산합니다. 특히 12월 계약은 잔금을 1월로 넘길지 묻습니다. 올해 두 번째 양도인지, 보유 2년이 언제 차는지에 따라 같은 집도 수천만원이 갈립니다.

법인 주식이나 사업체를 넘기는 거래에서도 같은 규칙입니다. 주식 양도일은 대금청산일이고, 대금을 나눠 받는 구조면 장기할부로 넘어갈 수 있어 계약서의 지급 일정을 세금 일정과 같이 짭니다.

정리하며

양도일은 원칙적으로 잔금청산일이고, 잔금 전에 등기하면 등기접수일, 장기할부면 등기와 인도, 사용수익 중 빠른 날입니다. 이 하루로 보유 2년 비과세와 적용 세율, 같은 해 합산이 갈립니다. 대구 수성구 세 사건은 세입자로 사는 동안은 매수인으로서 사용수익한 것이 아니라며 잔금일을 양도일로 봤지만, 전입 때 가등기를 해 두면 결론이 달라질 수 있습니다. 해운대 가상 사례에서 보유 2년 하루 전과 하루 뒤가 약 1억 9,600만원 차이입니다. 계약서를 쓰기 전이라면 잔금 날짜를 정하기 전에 연락 주십시오. 보유기간과 올해 양도 내역만 있으면 잔금을 언제 받는 것이 좋은지 그 자리에서 말씀드립니다.