250만원은 사람마다 한 해에 한 번입니다

양도소득세 신고서 맨 아래에는 늘 같은 숫자가 하나 있습니다. 양도소득 기본공제 250만원. 1995년 1월 1일 시행된 소득세법에서 150만원이 250만원으로 오른 뒤 서른 해가 넘도록 그대로입니다. 그 사이 부산 아파트값은 몇 배가 됐고 세율 구간도 여러 번 바뀌었는데 이 숫자만 멈춰 있습니다.

국회에서는 양도세 기본공제와 상속세 공제를 비롯해 오래 손대지 않은 공제들을 물가에 맞춰 현실화하자는 논의가 나오고 있습니다. 올라갈지는 국회가 정할 일입니다. 다만 세무사로서는 그 전에 짚을 것이 있습니다. 250만원이 작다고 규칙까지 가벼운 것은 아니어서, 이 공제 하나로 심판까지 간 사건이 적지 않습니다.

오늘은 기본공제의 규칙을 표 하나로 정리하고, 이 공제 때문에 진 두 사건을 보겠습니다. 하나는 진주 농지 사건인데 지고 나서 여섯 달 뒤 법이 바뀌었습니다. 다른 하나는 세무서 상담을 믿고 두 번 공제한 사건입니다. 그리고 250만원의 실제 값이 얼마인지, 매도 시기와 공동명의로 이 공제를 몇 번 받을 수 있는지 부산 가상 사례로 계산합니다.

기본공제 규칙 한 장 — 사람, 해, 자산 그룹

기본공제는 거래 한 건마다 주는 것이 아니라 사람 한 명에게 한 과세기간에 자산 그룹별로 한 번 주는 공제입니다. 그래서 같은 해에 집을 두 채 팔면 두 번째 신고서의 기본공제는 0원이고, 부부가 공동명의 집 한 채를 팔면 남편 250만원, 아내 250만원이 따로 들어갑니다. 국내 아파트와 해외주식을 같은 해 팔면 국내 부동산 그룹에서 250만원, 국외자산 조문으로 또 250만원입니다.

조문의 역사도 짚어 두겠습니다. 1994년 전부개정으로 공제액이 150만원에서 250만원으로 올라 1995년 1월 1일부터 적용됐고, 1996년 시행 조문은 그 문언을 그대로 승계했습니다. 2000년 12월 29일 개정으로 감면소득이 있을 때의 공제 순서가 제103조 제2항으로 신설돼 2001년부터 시행됐고, 그 뒤 주식과 파생상품과 신탁수익권 그룹이 차례로 갈라졌습니다. 금액은 그대로이고 규칙만 바뀐 셈입니다.

사건 1 — 감면 농지에 먼저 깎인 250만원, 졌지만 법이 바뀌었습니다

경남 진주에 농지 두 필지를 가진 분이 있었습니다. 1988년 3월에 산 첫째 토지는 8년 넘게 직접 농사를 지은 자경농지였고, 1996년 6월에 산 둘째 토지는 1년 남짓 보유했습니다. 1997년 6월 14일 첫째 토지를 팔면서 8년 자경 감면이니 신고하지 않았고, 8월 23일 둘째 토지를 팔면서 기본공제 250만원을 넣어 신고했습니다. 감면되는 땅은 어차피 세금이 없으니 공제는 과세되는 땅에서 받는 것이 당연하다고 생각한 것입니다. 세무서는 1999년 7월 둘째 토지의 기본공제를 빼고 151만 7,880원을 고지했습니다.

국세심판소는 2000년 6월 기각했습니다(국심 1999부2809). 당시 소득세법 제107조 제3항은 기본공제를 그해 중 먼저 양도하는 자산의 양도소득금액에서부터 순차로 공제한다고만 돼 있었고, 감면 대상이라도 기본공제를 한 뒤 나온 산출세액을 감면하는 구조였기 때문에 결론은 조문대로였습니다. 먼저 판 첫째 토지의 양도차익 465만원에서 250만원이 이미 공제됐으니 둘째 토지에는 남은 공제가 없다는 것입니다.

사건 2 — 세무서에서 들은 대로 두 번 공제했습니다

2016년에 건물 두 채를 판 분이 있습니다. 첫 건물을 팔고 예정신고를 하면서 기본공제를 적용했고, 둘째 건물을 팔기 전에 세무서에서 상담을 받았습니다. 양도세가 얼마쯤 나온다는 안내를 듣고 그대로 신고했는데 그 계산에도 기본공제가 들어 있었습니다. 세무서는 뒤늦게 같은 해 첫 건물에서 공제한 사실을 확인하고 둘째 건물의 기본공제를 빼서 추가 고지했습니다. 집주인은 세무공무원이 안내한 내용이니 책임을 져야 한다고 주장했습니다.

조세심판원은 2017년 4월 27일 기각했습니다(조심 2017서0366). 세무공무원의 상담 안내는 단순한 상담 내지 안내 수준의 행정서비스여서 과세관청의 공적인 견해표명으로 보아 신의성실 원칙을 적용하기 어렵고, 제103조 제1항의 기본공제는 같은 항 각 호의 소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 연간 일정액을 공제하는 것이어서 첫 건물에서 이미 공제했으면 둘째 건물에서는 배제하는 것이 맞다는 것입니다.

제가 두 결정을 읽고 든 생각

진주 사건은 조문대로였지만 결과가 이상했습니다. 감면 농지에서 공제를 쓰면 공제의 효과는 0이고 납세자는 공제를 한 푼도 못 쓴 셈이 됩니다. 입법자도 그렇게 봤기에 여섯 달 뒤 조문을 고쳤습니다. 지금도 같은 구조의 질문이 옵니다. 8년 자경 농지와 상가를 같은 해에 팔 때 공제가 어디로 가느냐는 질문인데, 2001년부터는 상가입니다.

둘째 사건은 금액보다 교훈이 큽니다. 세무서 창구 안내는 법적으로 아무것도 보장하지 않습니다. 이 결론은 기본공제 250만원이 아니라 몇 억의 비과세 판단에서도 똑같이 적용되고, 심판원은 그런 사건에서 매번 같은 문장을 씁니다. 안내를 받았으면 그 내용을 서면으로 남기고, 금액이 크면 서면질의나 세무사 검토로 한 번 더 확인하는 것이 유일한 방어입니다. 그리고 같은 해 두 번째 양도의 신고서에는 기본공제를 0으로 쓰는 것이 맞습니다.

250만원의 실제 값 — 세율에 따라 16만원에서 124만원

공제 250만원은 과세표준에서 빠지는 금액이므로 실제로 줄어드는 세금은 250만원에 세율을 곱하고 지방소득세 10퍼센트를 더한 값입니다. 과세표준 1,400만원 이하 구간이면 16만 5천원, 24퍼센트 구간이면 66만원, 10억원을 넘는 45퍼센트 구간이면 123만 7,500원입니다. 30년 전에는 양도차익 몇 천만원 사건에서 세액의 10분의 1을 좌우하던 공제였고, 지금은 차익 수억 원 사건에서 1퍼센트가 안 됩니다. 현실화 논의의 배경이 여기 있습니다.

부산 사례로 계산해 보면 — 해를 나누면 어떻게 달라지나

가상의 사례입니다. 해운대 아파트(차익 3억, 10년 보유)와 기장군 토지(차익 5천만, 5년 보유)를 가진 분이 둘 다 정리하려 합니다. 1세대1주택 비과세는 적용되지 않는 다주택 상황이라 장기보유특별공제는 표1을 씁니다. 부산은 조정대상지역이 아니라 중과는 없습니다. A는 두 건을 같은 해에, B는 해를 나눠 팝니다.

차이는 약 1,318만원인데 그중 기본공제가 한 번 더 들어간 몫은 토지에 적용된 250만원에 15퍼센트와 지방소득세를 곱한 41만원 정도이고, 나머지는 두 소득을 합산하지 않아 누진세율이 낮아진 효과입니다. 같은 해에 두 건을 팔면 자산별로 계산한 세액의 합계와 합산해 계산한 세액 중 큰 쪽이 적용되는데, 이 사례에서는 합산한 쪽이 커서 9,615만원이 됩니다. 즉 기본공제 자체는 작지만 해를 나누면 공제도 두 번, 누진도 따로라는 원칙이 같이 움직입니다.

부부 공동명의도 비슷합니다. 차익 2억원인 집을 단독명의로 팔면 약 5,226만원, 공동명의로 팔면 두 사람 합계 약 3,353만원으로 1,873만원 차이가 납니다. 다만 이 차이 중 기본공제가 한 번 더 들어간 몫은 28만원 정도이고 나머지는 전부 누진 분산 효과입니다. 공동명의를 기본공제 때문에 하는 분은 없지만, 신고할 때 두 사람 몫을 각각 빼야 한다는 것은 자주 놓칩니다.

2026년 세제개편안 — 1세대1주택은 2,500만원으로

이 글을 쓰는 사이에 정부안이 나왔습니다. 2026년 9월 3일 국회에 제출된 세제개편안에는 양도소득 기본공제를 1세대1주택에 한해 연 250만원에서 2,500만원으로 올리는 내용이 들어 있습니다. 조건은 셋이 모두 붙습니다. 1세대1주택일 것, 양도가액이 30억원 이하일 것, 그 집에 10년 이상 거주했을 것입니다. 적용은 2027년 1월 1일 이후 양도분부터이고, 부부 공동명의라면 두 사람이 각각 2,500만원을 공제받습니다.

금액으로 보면 공제가 2,250만원 늘어나는 것이니 세율 35퍼센트 구간에서 지방소득세까지 약 866만원, 40퍼센트 구간이면 약 990만원, 45퍼센트 구간이면 약 1,114만원이 줄어듭니다. 30년 동안 250만원이던 숫자치고는 큰 폭입니다. 다만 관문은 10년 거주입니다. 같은 개편안이 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸는 내용을 함께 담고 있어서, 2,500만원 기본공제와 거주 공제가 같은 방향을 가리킵니다. 세를 주고 있는 집에는 둘 다 해당이 없습니다.

21년 현장에서 드리는 팁

제 사무소는 한 해에 양도가 두 건 이상인 고객의 두 번째 신고서를 만들 때 첫 신고서를 반드시 옆에 놓습니다. 기본공제 250만원은 두 번째 신고에서 가장 자주 틀리는 칸이고, 틀리면 금액은 작아도 과소신고 가산세와 납부지연 가산세가 붙습니다. 반대로 올해 한 건을 팔고 내년에 한 건을 더 팔 계획이라면 잔금일을 12월에서 1월로 옮기는 것만으로 공제가 한 번 더 들어가고 누진도 갈라집니다.

가업승계나 회사 매각을 준비하는 분께도 같은 말씀을 드립니다. 주식 양도소득은 부동산과 다른 그룹이라 기본공제가 별도로 250만원이고, 비상장주식을 여러 해에 나눠 넘기면 해마다 250만원씩, 그리고 누진이 갈라집니다. 금액은 작지만 매각 일정표에 과세기간이라는 줄을 하나 넣으면 다른 항목까지 같이 정리됩니다.