집무실 32제곱미터가 양도세를 갈랐습니다

서울 관악구의 한 건물이 2020년 10월 28일 팔렸습니다. 건축물대장 용도는 종교시설, 사찰이었습니다. 1970년부터 주지스님 가족이 살림을 해 온 집이기도 했습니다. 스님은 11월 9일 이 건물을 주택 외 건물의 양도로 보고 양도소득세를 신고해 냈고, 이듬해 돌아가셨습니다. 상속인이 2025년 3월 28일, 신고기한이 지난 지 4년 넘어 세무서에 경정청구를 냈습니다. 실질은 평생 가족이 산 1세대1주택이니 그 기준으로 다시 계산해 달라는 것이었습니다.

세무서는 주택으로 쓴 면적만 인정해 일부만 돌려줬고, 조세심판원은 2026년 7월 20일 1층 집무실 32.24제곱미터를 주거공간으로 보아 건물 전체를 주택으로 경정하라고 결정했습니다. 신고하고 4년이 훌쩍 지난 세금을 돌려받은 사건입니다. 오늘은 양도세를 돌려받은 서울과 부산의 사건 둘, 그리고 돌려받았다가 2년 뒤 다시 걷힌 사건 하나를 보고, 해운대 가상 사례로 얼마를 돌려받는지 계산하겠습니다.

신고 뒤 5년 — 양도세에서 자주 돌려받는 여섯 가지

국세기본법 제45조의2 제1항입니다. 법정신고기한까지 신고한 사람은 신고한 세액이 법대로 계산한 세액보다 많을 때 신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정을 청구할 수 있습니다. 양도소득세의 법정신고기한은 양도한 해의 다음 해 5월 31일이니 2024년에 판 집이라면 2030년 5월 31일까지입니다. 예정신고를 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 했더라도 5년의 기산은 확정신고기한입니다.

세무서는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 돌려주거나 거부 이유를 통지해야 하고, 통지가 없으면 2개월이 되는 날의 다음 날부터 바로 이의신청이나 심판청구를 할 수 있습니다. 환급할 때는 납부일의 다음 날부터 연 3.1퍼센트의 국세환급가산금이 붙습니다. 다만 경정청구나 불복이 아니라 고충민원으로 돌려받으면 가산금이 없습니다.

사건 1 — 집무실 32제곱미터가 양도세를 갈랐습니다

앞서 말씀드린 서울 사건입니다(조심 2026서0031, 관악세무서장). 쟁점은 하나였습니다. 소득세법 시행령 제154조 제3항은 하나의 건물이 주택과 주택 외 부분으로 섞여 있으면 전부를 주택으로 보되, 주택 연면적이 주택 외 연면적보다 작거나 같으면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않는다고 합니다. 세무서는 설계도면과 사진을 보고 공간을 셋으로 나눴습니다. 주거 전용, 종교시설 전용, 그리고 두 용도가 섞인 공용. 공용 면적을 비율로 안분하니 주택 126.28제곱미터, 종교시설 150.51제곱미터가 되어 주택이 더 작았습니다. 그래서 주택 부분만 비과세하고 나머지는 과세한 채 일부만 환급했습니다.

심판원은 공용으로 분류된 공간 중 1층 집무실 32.24제곱미터를 다시 봤습니다. 설계도면상 법당과 구조적으로 분리돼 있고, 주민등록표상 양도인은 1970년부터, 가족은 1994년부터 이 건물에 주소를 뒀으며, 내부 사진을 보면 가족은 2층을, 양도인은 1층 집무실을 생활공간으로 썼다는 주장에 신빙성이 있다. 양도인이 주로 산 공간이라는 점에서 집무실을 2층과 달리 볼 이유가 없다. 그래서 집무실을 주택으로 넣으니 주택 158.52제곱미터가 종교시설 150.51제곱미터보다 커졌고, 건물 전체가 주택이 되어 고가주택 양도차익 계산 규정으로 돌아갔습니다. 8제곱미터 차이입니다.

사건 2 — 어머니와 한집에 살아도 별도 세대였습니다

부산 사건입니다(조심 2023부6868, 2023년 8월 23일 취소). 아들이 2019년 12월 6일 아파트를 사서 2022년 6월 30일 팔았습니다. 양도 당시 그는 어머니 소유의 2층 단독주택 1층에 살고 있었고 주민등록도 어머니와 같이 돼 있었습니다. 어머니 집이 한 채 있으니 1세대 2주택으로 보아 양도세를 신고·납부했습니다. 그런데 11월 4일 경정청구를 냈습니다. 주민등록은 같지만 어머니와 생계를 같이하는 세대원이 아니니 본인은 1세대1주택이라는 것입니다. 세무서는 12월 27일 거부했습니다. 주민등록이 같고, 공과금을 어머니가 다 냈으며, 어머니 카드 사용내역 중 일부는 아들이 쓴 것으로 보이니 생활비가 섞여 있다는 이유였습니다.

심판원은 네 가지를 들어 처분을 취소했습니다. 아들은 양도 당시 30세 이상으로 2015년부터 직업이 있었고 어머니도 사업을 해 각자 독립적으로 생계를 유지할 경제력이 있었다. 신용카드 사용내역과 금융계좌 조회내역을 보면 생활비가 섞이지 않고 각자 지출됐다. 아들이 공통 주거비를 분담하지 않은 것은 맞지만 그 금액이 소액이라 그것만으로 같은 세대라고 단정할 수 없다. 집은 2층 단독주택으로 1층을 거치지 않고 2층으로 올라가는 외부 계단이 있고 각 층에 방 둘과 화장실 겸 욕실이 따로 있다. 1층에 하나뿐인 주방은 함께 썼을 것으로 보이지만 그 밖의 공간은 사실상 별도로 구분돼 있다는 것입니다.

소득세법 제88조 제6호의 1세대는 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족이고, 기준은 주민등록이 아니라 생활비의 주머니가 하나인가입니다. 주방을 같이 썼다는 사정에도 불구하고 분리를 인정했다는 점이 이 결정에서 가장 실무적인 부분입니다.

사건 3 — 돌려받은 돈이 2년 뒤 돌아왔습니다

반대 방향의 사건입니다(조심 2025서3800, 2025년 12월 3일 기각). 조합원입주권을 2020년 9월 10일 양도하고 1세대1주택 비과세와 장기보유특별공제를 적용해 신고한 분이 있습니다. 2022년 6월 국세청 기획감사로 경정고지를 받았고, 2023년 6월 29일 이번에는 관리처분계획이 변경 인가돼 기존 건물 평가액이 올랐으니 양도차익을 다시 계산해 달라는 경정청구를 냈습니다. 세무서는 8월 7일 이를 받아들여 환급했습니다. 그런데 2024년 11월 서울지방국세청 종합감사에서 양도 뒤에 변경된 관리처분계획의 가액은 적용할 수 없는데 환급했다는 지적이 나왔고, 2025년 2월 과세예고와 5월 과세전적부심사 불채택을 거쳐 6월 1일 환급한 세금이 다시 고지됐습니다. 심판원도 시행령 제166조 제4항의 관리처분계획에 따라 정해진 가격은 양도일 현재 인가된 계획을 기준으로 하는 것이고 양도 후 변경분까지 포함된다고 볼 수 없다며 기각했습니다.

경정청구가 인용돼 환급을 받았어도 그 환급의 근거가 약하면 감사에서 되돌아옵니다. 돌려받은 돈을 2년 뒤 다시 내는 것은 처음부터 안 받은 것보다 나쁩니다.

제가 세 결정을 읽고 든 생각

첫째 사건은 증빙의 사건입니다. 세무서도 심판원도 조문은 같은 것을 봤습니다. 다른 것은 집무실 하나를 어느 칸에 넣느냐였고, 그것을 가른 것은 설계도면, 주민등록표, 내부 사진이었습니다. 경정청구는 법이 이렇다는 주장보다 실제가 이랬다는 증거로 이기는 절차입니다. 둘째 사건도 같습니다. 세무서의 추정을 항목별로 반박한 금융자료가 결론을 바꿨습니다. 저는 이 사건을 읽으며 처음 신고할 때 세대 판정을 한 번만 더 봤으면 경정청구까지 갈 일이 아니었다고 생각했습니다. 그래도 신고 뒤 넉 달 만에 청구를 낸 것은 잘한 선택입니다.

셋째 사건은 경정청구의 반대편 얼굴입니다. 세무서가 한 번 인용했다고 끝이 아니고 환급 결정도 감사 대상입니다. 저는 경정청구를 낼 때 이 논리가 지방청 감사관 앞에서도 설 수 있는가를 먼저 묻습니다. 설 수 없는 환급은 받지 않는 편이 낫습니다.

부산 사례로 계산해 보면 — 2주택으로 냈던 양도세를 비과세로

둘째 사건을 해운대로 옮긴 가상 사례입니다. 2020년 3월 5억에 산 아파트를 2023년 8월 8억에 팔았습니다. 양도 당시 어머니 집에 같이 살고 있어 2주택으로 보고 신고·납부했습니다. 부산은 전 지역이 비조정지역이라 1세대1주택이면 2년 보유만으로 거주 없이 12억원 이하 비과세입니다. 2025년 10월 경정청구를 내 별도 세대로 인정받으면 어떻게 되는지 보겠습니다.

돌려받는 양도소득세는 8,627만원이고 납부일의 다음 날부터 환급 결정일까지 연 3.1퍼센트의 가산금이 붙습니다. 450일이면 약 330만원입니다. 같이 냈던 지방소득세 863만원은 국세 환급과 별도로 구청에 지방세 경정청구를 내야 합니다. 국세 경정이 인용되면 지방소득세도 따라 돌려받지만 신청은 따로입니다.

거꾸로 경정청구를 냈다가 같은 세대가 맞다는 결론이 나오면 어떻게 될까요. 이미 낸 세금은 그대로이고 돌려받는 것만 없으니 직접적인 손해는 없습니다. 다만 그 과정에서 신고서의 다른 부분, 예컨대 취득가액이나 필요경비가 함께 검토되니 경정청구 전에 신고서 전체를 다시 봐야 합니다.

21년 현장에서 드리는 팁

저는 양도세 신고를 마치면 접수증과 함께 다시 볼 날짜 한 줄을 적어 드립니다. 확정신고기한부터 5년이 되는 날입니다. 그 사이 부모님과 세대를 분리했거나, 빠뜨린 공사 영수증을 찾았거나, 신고 때 미처 못 챙긴 거주기간 증빙이 나오면 그날 전에 오시라는 뜻입니다. 경정청구서를 쓸 때는 조문보다 증빙 목록을 먼저 만듭니다. 세대 판정이면 2년치 카드내역과 평면도, 겸용주택이면 설계도면과 사진, 경비면 영수증과 입금증. 첫째와 둘째 사건이 그 순서로 이겼습니다.

법인이나 사업체를 정리하신 분께 한 가지 더 드립니다. 사업용 건물을 팔고 양도세를 낸 뒤 취득 당시 장부가액이나 감가상각 처리가 잘못돼 세금이 더 나온 경우도 경정청구 대상입니다. M&A나 승계 과정에서 자산을 넘긴 뒤에는 법인 결산과 양도세 신고를 나란히 놓고 한 번 더 봅니다.