계약서 날짜 하나가 2억을 갈랐습니다

2026년 12월 31일. 상생임대주택 특례로 임대차계약을 맺을 수 있는 마지막 날입니다. 9월 30일 공포돼 10월 1일 시행된 소득세법 시행령 개정으로 이 날짜가 확정됐고, 대신 그날까지 계약한 집은 상생 임대기간이 끝난 뒤 1년, 늦어도 2029년 말까지 팔면 특례를 인정하는 양도기한이 조문에 들어왔습니다. 남은 기간은 석 달입니다.

그런데 올해 조세심판원 결정을 보면 이 특례는 임대료 5퍼센트만 안 올리면 된다는 통념과 거리가 멉니다. 집을 사기 전에 미리 써 둔 임대차계약서 때문에 탈락한 집주인이 있었고, 상생 계약 기간이 끝나기 전에 팔아서 탈락한 집주인도 있었습니다. 반대로 세입자가 그대로인데도 취득일 당일 계약서를 본인 명의로 다시 쓴 덕에 인정된 부산 사건이 있습니다.

오늘은 개정된 조문으로 요건과 기한을 한 장에 정리하고, 세 사건이 어디서 갈렸는지 본 뒤, 서울 가상 사례로 특례 하나의 값을 계산합니다. 부산 분들께는 이 특례가 필요한 집과 필요 없는 집을 구분해 드리겠습니다.

조문 한 장 — 요건 넷, 기한 둘

이 특례가 왜 있는지부터 보겠습니다. 조정대상지역에서 취득한 주택은 1세대1주택 비과세를 받으려면 2년 보유에 더해 2년 거주가 필요합니다. 세를 주고 있던 집주인은 거주를 못 했으니 비과세를 못 받습니다. 2021년 말 정부가 임대료를 5퍼센트 이내로 올린 상생 임대인에게 거주를 인정해 주기 시작했고, 2022년 개정으로 거주기간의 제한 자체를 풀었습니다.

현행 시행령 제155조의3 제1항은 1세대1주택 비과세 조문과 거주주택 특례, 그리고 장기보유특별공제 표2의 관문 조문인 제159조의4를 조문번호로 열거하면서 그 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다고 합니다. 요건은 넷입니다. 집을 산 뒤 임차인과 맺은 직전 계약으로 1년 6개월 이상 임대했을 것, 그 계약보다 5퍼센트 이내로 올린 상생 계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 맺고 계약금을 받은 사실이 확인되며 임대를 개시했을 것, 그 상생 계약으로 2년 이상 실제 임대했을 것, 그리고 양도세 신고 때 특례적용신고서와 두 계약서를 냈을 것입니다.

사건 1 — 집 사기 전에 쓴 계약서가 발목을 잡았습니다

조정대상지역 아파트를 2020년 2월 8일 계약하고 9월 9일 잔금을 치른 분이 있습니다. 전 소유자가 직접 살던 집이라 승계할 세입자는 없었고, 잔금 전인 6월 13일 새 임차인과 9월 9일부터 임대하는 계약을 맺었습니다. 계약서 특약에는 이 부동산은 현재 매매 진행 중이며 매수인과 계약서를 작성한다고 적혀 있었습니다. 2022년 9월과 2024년 9월 같은 임차인과 갱신했고, 2025년 6월 27일 양도하면서 첫 계약을 직전임대차계약, 둘째 계약을 상생임대차계약으로 보아 비과세로 신고했습니다.

세무서는 2026년 1월 12일 과세했습니다. 첫 계약은 집을 취득하기 전에 맺었으니 시행령 문언상 취득한 후 체결한 직전임대차계약이 아니고, 둘째 계약을 직전으로 보면 셋째 계약이 상생 계약인데 그 임대기간이 양도일까지 2년이 안 된다는 것입니다. 조세심판원은 2026년 8월 11일 기각했습니다(조심 2026소1628). 조문이 1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 계약을 직전임대차계약으로 규정하고 있고 비과세 요건은 문언대로 엄격하게 해석해야 하며, 설령 취득일부터 임차인이 그 계약서대로 살았더라도 취득 이후 체결을 명확히 요건으로 하고 있다는 것입니다.

사건 2 — 2년을 못 채우고 팔았습니다

같은 달 28일 결정입니다(조심 2026소2630). 2021년 4월 취득한 아파트를 1차 계약 2년, 2차 계약 2년으로 임대하다가 2차 계약 기간 중인 2024년 12월 2일 팔았습니다. 집주인은 1차와 2차를 합친 실제 임대기간이 3년 7개월이니 2년 요건을 넘었다고 했지만, 심판원은 상생임대차계약에 따라 임대한 기간 2년이라는 요건은 직전임대차계약과 명확히 구별되는 그 상생임대차계약 자체의 실제 임대기간을 기준으로 판단해야 하고 서로 다른 임대차계약의 임대기간을 임의로 합산할 근거가 없다고 했습니다.

임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺은 경우 기간을 합산하는 규정이 있지만, 이 사건은 새 계약 없이 팔았으니 그것도 아니었습니다. 합산 규정은 새 계약 체결이 전제입니다.

사건 3 — 부산은 취득일 당일 계약서를 다시 썼습니다

부산 사건은 반대였습니다(조심 2026부0754, 2026년 7월 6일 취소). 2020년 2월 12일 취득한 집인데, 잔금 전에 매도인 명의로 임대차계약이 맺어졌고 집주인은 취득일 당일 그 계약을 본인 명의로 다시 작성했습니다. 세무서는 취득 전 합의와 계약금 지급을 들어 임대인 지위의 승계라고 봤지만, 심판원은 종전 임대차계약의 계약서가 확인되지 않고 임대 개시 전에 임차인이 종전 소유자로부터 실제로 임차해 거주했다는 사정도 확인되지 않으므로 취득으로 임대인의 지위가 승계되었다고 보기 어렵다고 했습니다. 즉 승계 제외 사유에 걸리지 않는다는 구조입니다.

제가 세 결정을 읽고 든 생각

첫째 사건의 집주인은 억울할 만합니다. 전 소유자 계약을 승계한 것이 아니라 본인이 직접 새 세입자를 구했고, 세입자는 취득일부터 5년 가까이 그 집에 살았습니다. 제도의 취지로 보면 가장 모범적인 상생 임대인입니다. 그런데 계약서 작성일이 잔금일보다 석 달 빨랐다는 이유로 탈락했습니다. 저는 이 결론이 조문상 틀리지 않았다고 보지만, 조문이 지나치게 날짜에 기대고 있다고도 생각합니다. 다만 세무사로서 드릴 말씀은 명확합니다. 잔금 전에 세입자를 구했다면 계약서는 잔금일 이후 날짜로 다시 써야 합니다. 특약 한 줄이 아니라 날짜가 요건입니다.

둘째 사건은 더 단순합니다. 상생 계약을 맺었으면 그 계약으로 2년을 채우고 팔아야 합니다. 세입자가 중간에 나가면 새 세입자와 다시 계약해 기간을 합산하는 길이 있지만, 그냥 팔면 그 길도 닫힙니다. 12월 31일 계약 마감에 쫓겨 계약만 맺고 양도 일정을 안 세우면 둘째 사건이 됩니다.

부산에서는 어떤 집에 필요한가

부산은 지금 전 지역이 비조정지역이라 지금 사는 집은 거주 요건이 없습니다. 이 특례는 취득 당시 조정대상지역이어서 2년 거주 요건이 붙은 집에만 실익이 있습니다. 부산도 2020년부터 2022년 사이에 여러 구가 조정대상지역으로 지정됐다가 해제된 시기가 있었으므로, 그 시기에 지정된 구에서 잔금을 치르고 지금 세를 주고 있는 분이 대상입니다.

다만 지정일과 해제일은 국토교통부 공고로 확정되는 사항이고 구별로 날짜가 다릅니다. 본인 집의 취득일에 그 구가 조정대상지역이었는지는 등기부상 잔금일과 공고를 대조해 확인하셔야 합니다. 그 시기에 산 집이 아니라면 애초에 거주 요건이 없으니 이 특례가 필요 없습니다.

서울 가상 사례 — 특례 하나의 값

가상의 사례입니다. 서울 조정대상지역 아파트를 2021년 10월 8억에 취득해 바로 세를 줬고 한 번도 살지 않았습니다. 2022년 10월 직전 계약, 2024년 10월 5퍼센트 이내 상생 계약을 맺었고, 상생 임대가 끝난 뒤인 2027년 3월 14억에 팝니다. A는 특례신고서까지 내서 특례가 적용된 경우, B는 첫째 사건처럼 직전 계약 요건에서 탈락해 거주 0인 주택으로 과세되는 경우입니다.

A는 약 1,111만원입니다. 거주기간의 제한이 풀려 1세대1주택 고가주택이 되고, 12억 초과분에 해당하는 8,571만원만 과세되며, 장기보유특별공제도 표2를 적용받아 보유 5년분 20퍼센트가 들어갑니다. 거주가 없으니 거주분 공제율은 0입니다. 표2가 적용되는 이유는 시행령 제155조의3 제1항이 표2의 관문인 제159조의4를 조문번호로 열거해 거주 2년 요건을 풀어 주기 때문입니다. B는 약 2억 879만원입니다. 6억 전부가 과세되고 공제는 표1의 10퍼센트뿐입니다.

21년 현장에서 드리는 팁

상생임대 상담이 오면 저는 네 개의 날짜를 묻습니다. 잔금일, 직전 계약서 작성일, 직전 임대 개시일, 상생 계약 예정일. 첫째 사건이 보여주듯 직전 계약서 날짜가 잔금일보다 앞서면 그 자리에서 다시 써야 합니다. 그리고 상생 계약 예정일에 2년을 더한 날과 거기에 1년을 더한 날을 적어 드립니다. 그 사이가 팔 수 있는 창입니다. 올해는 12월 31일이 계약 마감이라 11월까지 세입자와 이야기를 끝내시길 권합니다.

임대 수입이 있는 법인이나 사업체를 승계하는 분께는 반대 방향의 조언을 드립니다. 개인 명의 임대주택이 여러 채면 이 특례는 1세대1주택 비과세의 거주 요건만 풀어 줄 뿐 주택 수를 줄여 주지 않습니다. 승계 과정에서 어떤 집을 남기고 어떤 집을 정리할지 정할 때, 상생 계약이 걸린 집은 양도 창이 정해져 있다는 것을 일정표에 같이 올려야 합니다.