잔금 전에 매도인이 쓴 임대차계약, 직전임대차계약이 될까요

집을 살 때 세입자가 이미 정해져 있는 경우가 있습니다. 잔금 전에 매도인 명의로 임대차계약을 쓰고, 잔금일에 매수인 명의로 다시 쓰는 방식입니다. 실무에서 흔히 하는 일입니다.

그런데 이 방식이 상생임대주택 특례에서 문제가 되었습니다.

상생임대주택 특례란

직전임대차계약 대비 임대료를 5퍼센트 넘게 올리지 않고 일정 기간 이상 임대하면, 1세대 1주택 비과세의 거주요건을 채우지 않아도 되도록 해 주는 제도입니다. 소득세법 시행령 제155조의3에 있습니다.

핵심은 「직전임대차계약」이 있어야 한다는 것입니다. 비교 대상이 있어야 인상률을 따질 수 있기 때문입니다. 그런데 임대인 지위를 승계하면서 맺은 계약은 직전임대차계약으로 보지 않습니다.

사건은 이렇게 흘러갔습니다

청구인은 2019년 7월 31일 종전소유자로부터 주택을 매수하는 계약을 체결했습니다. 2020년 2월 12일 소유권이전등기를 마쳐 취득했고, 바로 그날 임차인과 2020년 2월 12일부터 2022년 2월 11일까지의 전세계약을 체결했습니다.

그 계약서 특약에는 「매매 잔금일 이전인 2019년 11월 9일 매도인과 임대차계약을 체결하고 계약금을 지급했으며, 잔금일에 매수인과 새로 임대차계약서를 작성한다」는 내용이 적혀 있었습니다.

처분청은 이 특약을 근거로, 취득 전에 이미 합의가 있었고 계약금도 지급되었으니 임대인 지위를 승계한 것이라고 보았습니다. 그래서 직전임대차계약이 아니라고 판단해 특례를 배제하고 양도소득세를 부과했습니다.

심판원의 판단

조세심판원은 두 가지를 짚었습니다.

• 특약에 언급된 종전임대차계약과 관련한 계약서 자체가 확인되지 않는다.
• 임대차기간이 시작되기 전에 임차인이 종전소유자로부터 이 주택을 실제로 임차해 거주했다는 사정도 확인되지 않는다.

따라서 취득할 때 종전소유자의 임대인 지위를 승계했다고 보기 어렵고, 이 계약은 직전임대차계약에 해당한다고 보았습니다.

이후 청구인은 이 계약으로 2년간 임대한 뒤 갱신과 후속계약을 통해 보증금 인상 없이 계속 임대했으므로, 상생임대주택 요건을 모두 충족한 것으로 인정되었습니다. 결론은 처분 취소였습니다.

그래서 무엇을 준비해야 하나

• 임차인이 언제부터 그 집에 살았는지 확인할 수 있는 자료
• 종전소유자와의 임대차계약서가 실제로 존재하는지
• 보증금이 어디로 지급되었는지, 반환의무를 누가 졌는지
• 임대차계약서 특약 문구가 오해를 부르지 않는지

특약을 쓰실 때 표현 하나가 나중에 승계로 읽히는 경우가 있습니다. 계약서를 쓰기 전에 문구를 검토받으시면 이런 다툼을 미리 피할 수 있습니다.

부산에서 상담하며 느끼는 점

이 사건은 부산에서 제기된 심판청구입니다. 부산에서도 세입자를 낀 매매가 많아 같은 구조의 상담이 자주 들어옵니다.

특히 부산은 비조정지역이라 비과세에 거주요건이 없어 상생임대주택 특례의 실익이 크지 않다고 보시는 분들이 있습니다. 그러나 12억원을 넘는 고가주택이라면 장기보유특별공제 때문에 거주요건이 다시 문제가 됩니다. 그때 이 특례가 살아납니다.