토지보상 양도세 2026 총정리 — 수용되는 내 땅, 감면 얼마까지 받나 (현금 15%·채권 20%·대토 40%)

토지보상 양도세란 공익사업에 땅·건물이 협의매수되거나 수용될 때 받은 보상금에 매겨지는 양도소득세입니다. 사업인정고시일(고시 전에 팔면 양도일)부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지등을 2026년 12월 31일 이전에 양도하면 양도소득세의 15%(현금보상), 20%(채권보상), 35%·45%(3년·5년 이상 만기보유 특약 채권)를 감면하고(조세특례제한법 제77조 제1항), 조성 토지로 받는 대토보상은 40% 감면과 과세이연 중에서 고를 수 있습니다(제77조의2 제1항). 감면세액은 1개 과세기간 2억원, 5개 과세기간 3억원까지만 인정됩니다(제133조 제2항).

보상 협의 안내문을 받으신 분들이 가장 먼저 묻는 것은 "나라에 뺏기듯 파는데 세금도 내야 하나요?"입니다. 대부분 양도소득세 신고 대상입니다. 다만 얼마를 깎아 주는지, 무엇을 놓치면 감면이 사라지는지는 사람마다 크게 다릅니다. 2026년 10월 31일 현행 조문과 조세심판원 결정문 원문을 직접 확인해 정리했습니다.

부산도 남의 일이 아닙니다. 가덕도신공항 부지 가운데 보상 협의가 이뤄지지 않은 481필지(26만4,000㎡)에 대해 2025년 12월 11일 중앙토지수용위원회가 수용재결을 의결했다는 보도가 있었습니다(뉴시스 2025. 12. 16.).

토지보상 양도세, 땅이 수용되면 얼마나 감면되나요?

보상받는 방식에 따라 양도소득세의 15%에서 45%까지 감면됩니다. 조세특례제한법 제77조 제1항은 토지보상법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 사업시행자에게 양도한 소득(제1호), 정비기반시설을 수반하는 정비구역의 토지등을 사업시행자에게 양도한 소득(제2호), 토지보상법이나 그 밖의 법률에 따른 수용으로 생긴 소득(제3호)을 감면 대상으로 정합니다. 감면율은 현금 15%, 채권으로 받는 부분 20%이고, 공공주택 특별법 등 대통령령으로 정한 법률에 따라 협의매수·수용되면서 채권을 3년 이상 만기까지 보유하기로 특약을 맺으면 35%, 만기가 5년 이상이면 45%입니다.

공익사업 수용 양도세 감면을 받을 때 기억하실 것이 셋 있습니다. 첫째, 전액 면제가 아니라 산출세액의 일부 감면입니다. 둘째, 만기보유 특약을 어기면 감면세액 중 양도소득세의 15%(5년 이상 만기는 25%)에 해당하는 금액을 즉시 징수하고 이자상당액을 더합니다(제77조 제4항·제5항). 셋째, 감면은 신청해야 합니다. 제1호(공익사업 시행자에게 양도)·제2호(정비구역 토지를 사업시행자에게 양도)로 감면받으려면 해당 사업시행자가 감면신청을 하고(제77조 제6항), 제3호(수용)는 감면받으려는 사람이 대통령령에 따라 신청합니다(제77조 제7항). 2026년 10월 31일 현행 감면·특례를 정리하면 이렇습니다.

• 현금보상(공익사업 수용·협의매수) — 양도소득세의 15%를 감면합니다. 사업인정고시일(고시 전 양도는 양도일)부터 소급해 2년 이전 취득과 2026년 12월 31일 이전 양도가 요건입니다(조세특례제한법 제77조 제1항).
• 채권보상(일반) — 양도소득세의 20%를 감면하고, 요건은 같습니다(제77조 제1항).
• 채권보상 + 만기보유 특약 — 3년 이상 만기 35%, 5년 이상 만기 45%를 감면합니다. 공공주택 특별법·택지개발촉진법·토지보상법 등(시행령 제72조 제2항)에 따른 협의매수·수용, 토지보상법 제63조 등의 보상채권(제72조 제1항), 사업시행자를 계좌관리기관으로 한 계좌로 만기까지 보유하는 특약(제72조 제3항)이 요건입니다. 특약 위반 시 양도소득세의 15%(5년 이상 25%)를 즉시 징수하고 이자상당액을 더합니다(제77조 제1항·제4항·제5항).
• 대토보상(조성 토지로 받음) — 대토보상 부분 양도소득세의 40% 감면 또는 과세이연을 선택합니다. 거주자 대상이고 같은 2년·일몰 요건과 시행자의 대토보상 명세 통보가 필요합니다. 전매금지 위반 현금 전환·등기 후 3년 이내 대토 양도(그 기간 협의매수·수용은 제외)는 감면세액 전액과 이자를, 등기원인 미기재·그 밖의 현금 전환·3년 이내 증여·상속 등은 현금보상과의 차액을 납부합니다(제77조의2 제1항~제3항, 시행령 제73조 제4항·제5항).
• 감면 한도 — 제77조·제77조의2·제77조의3 합계 1개 과세기간 2억원, 5개 과세기간 3억원입니다. 초과분은 감면하지 않고, 양도 순서대로 합산합니다(제133조 제2항, 2025년 1월 1일 이후 양도분).
• 8년 자경농지 감면과의 관계 — 같은 부분에 두 감면을 겹쳐 받을 수 없고 거주자가 선택하는 하나만 적용합니다. 1필지 농지의 일부에 자경 감면(제69조), 나머지에 수용 감면(제77조)을 적용할 수 있고(제127조 제7항 단서, 서면-2025-법규재산-2067, 실무해설 471쪽), 2025년 1월 1일 이후 양도분은 제133조 제1항(자경 연 1억원)·제2항(수용 연 2억원) 한도를 각각 적용합니다.
• 농어촌특별세 — 감면세액의 20%입니다(농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호). 자경 감면(제69조)은 비과세이고, 제77조 감면은 제69조 제1항 본문의 거주자·직접 경작 요건에 해당하는 토지면 비과세이며 8년 이상 경작 요건은 요구하지 않습니다(농어촌특별세법 제4조 제2호, 시행령 제4조 제1항 제1호).
• 적용기한(일몰) — 제77조·제77조의2 모두 2026년 12월 31일 이전 양도분입니다. 2026 세제개편안(정부안)에 2028년 12월 31일까지 2년 연장이 포함되어 있지만, 국회 심사 중으로 확정되지 않았습니다.

상속받은 땅은 2년을 상속일이 아니라 피상속인이 취득한 날부터 셉니다. 배우자·직계존비속에게 증여받아 이월과세(소득세법 제97조의2 제1항)가 적용되는 땅은 증여자가 취득한 날부터 셉니다(제77조 제9항, 실무해설 522쪽).

사업인정고시 없이 시청·구청에 땅을 팔면 감면이 안 되나요?

원칙적으로 감면 대상이 아닙니다. 국세청은 토지보상법이나 그 밖의 법률에 따른 사업인정고시 절차 없이 지방자치단체에 토지를 양도한 경우 제77조 감면 대상이 아니라고 해석했습니다(사전-2025-법규재산-0912, 2025. 11. 27.). 실무해설(525쪽)은 이 해석을 "…사업인정고시 절차 없이 양도(양도 이후 사업인정고시가 된 경우는 제외)한 경우 …감면대상에 해당하지 않는 것"으로 요약하고 있습니다. 실무해설(524쪽)은 대법원 2018두65897(2019. 3. 28.)을 "국토교통부장관의 사업인정고시가 없었던 이상 지방자치단체가 공익사업에 공하기 위하여 부동산을 매수하였더라도 그 사정만으로 제77조 제1항 제1호 감면 대상으로 볼 수 없다"는 취지로 싣고 있습니다(판결 원문은 열람하지 못했습니다). 다만 고시가 없다는 사실 하나로 일률적으로 판단하기보다는 공익사업의 법적 근거, 사업시행자 지위, 사업인정 경위, 양도 당시 사실관계를 종합해 검토해야 합니다.

이 기준이 이번 가을 조세심판원 결정 두 건을 갈랐습니다. 사흘 차이로 나온 결정인데 결론이 반대입니다. 아래 결정례 부분에서 자세히 보겠습니다. 실무에서는 사업시행자가 발급하는 「토지 등 협의매수(수용) 사실 확인서」의 사업인정고시일·고시번호 칸을 계약 전에 꼭 확인하십시오. 음성군 사건 확인서에는 이 칸이 「없음」으로 적혀 있었습니다.

대토보상을 받으면 양도세는 어떻게 되나요?

대토보상 양도세는 거주자가 대토로 받는 부분에 대해 양도소득세의 40%를 감면받거나, 과세를 이연받는 것 중 하나를 고를 수 있습니다(제77조의2 제1항). 요건은 제77조와 같이 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전 취득, 2026년 12월 31일 이전 양도이고, 공익사업 시행자가 대토보상 명세를 국세청에 통보해야 합니다(제77조의2 제2항). 감면 대상 금액은 양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 금액에 총보상액 중 대토보상상당액의 비율을 곱해 계산합니다(실무해설 527쪽).

과세이연을 고르면 지금은 세금을 내지 않는 대신, 나중에 대토를 팔 때 대토 취득가액에서 과세이연금액을 뺀 금액을 취득가액으로 보아 과세하고, 장기보유특별공제 보유기간은 대토 취득 때부터 셉니다(실무해설 528쪽). 세금이 없어지는 것이 아니라 뒤로 미뤄지는 것입니다.

사후관리가 까다롭습니다. 대토보상받기로 한 보상금을 현금으로 받는 경우 등 대통령령으로 정한 사유가 생기거나, 대토의 소유권이전등기 등기원인이 「대토보상」으로 적히지 않으면 감면·이연받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 합니다(제77조의2 제3항). 시행령은 두 갈래로 나눕니다. 전매금지 위반으로 현금보상으로 바뀐 경우와 대토 등기 후 3년 이내에 대토를 양도한 경우(그 3년 안에 법률에 따라 협의매수·수용되는 경우는 제외)는 감면세액 전액(과세이연이면 과세이연금액 상당 세액)에 이자상당액을 더해 사유 발생일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내에 신고·납부합니다(시행령 제73조 제4항). 등기원인이 대토보상으로 적히지 않은 경우, 그 밖의 사유로 현금보상으로 바뀐 경우, 등기 후 3년 이내 증여·상속, 리츠 현물출자 주식 5년 이내 처분은 대토보상과 현금보상 감면세액의 차액을 2개월(증여 3개월, 상속 6개월) 이내에 냅니다(시행령 제73조 제5항, 실무해설 528~529쪽).

8년 자경 농지가 수용되면 자경 감면과 수용 감면 중 무엇을 받나요?

같은 부분에는 하나만 고르되, 일부씩 나눠 적용할 수는 있습니다. 거주자가 토지등을 양도해 둘 이상의 양도소득세 감면규정을 동시에 적용받는 경우에는 그 거주자가 선택하는 하나의 감면규정만 적용합니다. 토지 전체에 두 감면을 겹쳐 받을 수는 없지만, 1필지 농지에 두 감면 요건이 함께 걸리면 일부에 자경 감면(제69조), 나머지에 수용 감면(제77조)을 적용할 수 있다는 해석이 있습니다(제127조 제7항 단서, 서면-2025-법규재산-2067, 2025. 11. 26., 실무해설 471쪽). 2025년 1월 1일 이후 양도분은 제133조 제1항·제2항 한도를 각각 적용합니다. 이는 실무해설 471쪽에 실린 해석 기준이며, 각 부분이 해당 감면 요건을 갖추고 양도차익·필요경비를 구분할 수 있는 경우를 전제로 개별 검토해야 합니다.

8년 자경농지 감면(제69조)은 100% 감면이지만 한도가 1개 과세기간 1억원, 5개 과세기간 2억원입니다(제133조 제1항). 수용 감면(제77조)은 15~45%지만 한도가 1개 과세기간 2억원, 5개 과세기간 3억원입니다(제133조 제2항). 농어촌특별세도 다릅니다. 자경 감면은 농특세가 비과세이고, 제77조 감면은 감면세액의 20%를 내되, 제69조 제1항 본문의 거주자·직접 경작 요건에 해당하는 토지라면 비과세이고 이때 8년 이상 경작 요건은 요구하지 않습니다(농어촌특별세법 제4조 제2호, 시행령 제4조 제1항 제1호).

그래서 산출세액이 크지 않으면 자경 감면이, 산출세액이 커서 자경 감면 1억원 한도를 크게 넘으면 일부는 자경 감면, 나머지는 수용 감면으로 나누는 쪽이 유리해질 수 있습니다. 나눠 적용할 때 감면 대상 소득을 어떻게 안분하는지는 개별 계산이 필요합니다. 자경 요건(재촌·자경 기간, 사업소득 등 다른 소득 기준, 주거지역 등 편입 시기)은 사실판단이므로 신고 전에 따로 점검해야 합니다. 자경 감면 요건은 관련 글의 8년 자경 칼럼에 정리했습니다.

수용되는 땅도 비사업용 토지 중과가 붙나요?

취득 시점이 요건을 갖추면 비사업용 토지로 보지 않습니다. 토지보상법 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지, 또는 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지는 비사업용 토지로 보지 않습니다(소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호). 상속받은 토지는 피상속인의 취득일, 이월과세가 적용되는 증여 토지는 증여자의 취득일로 봅니다. 이 예외는 토지보상법 또는 그 밖의 법률에 따른 협의매수·수용에 해당하는지와 사업인정고시일·취득일을 확인한 경우에 적용됩니다.

주의할 점은 감면 요건(2년)과 비사업용 예외 요건(5년)이 다르다는 것입니다. 실무해설은 5년 기준이 2021년 5월 4일 이후 사업인정고시분부터 적용되고 그 전 고시분은 2년이라고 정리합니다(625쪽). 예를 들어 사업인정고시 3년 전에 사서 놀려 둔 땅이라면 제77조 감면은 받을 수 있어도 비사업용 토지 판정은 따로 따져야 합니다. 비사업용이면 기본세율에 10%포인트가 더해집니다.

토지수용 양도시기는 언제이고, 보상금 증액 소송을 하면 신고는 어떻게 하나요?

수용의 양도시기는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일, 소유권이전등기접수일 중 빠른 날입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제7호). 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁되었다면 소유권 관련 소송 판결 확정일입니다. 보상금에 불복해 이의신청·행정소송을 하더라도 양도시기가 뒤로 밀리지 않도록 2010년 2월 18일 이후 양도분부터 이렇게 정했습니다(실무해설 104~105쪽). 제162조 제1항 제7호는 「수용되는 경우」에 대한 규정이므로, 협의매수는 계약상 잔금일·등기일을 따로 확인하십시오.

보상금이 늘어나면 양도시기는 최초 수용 기준으로 판정하고, 늘어난 금액은 원칙적으로 당초 양도의 양도가액 변동으로 보아 수정신고합니다. 종전 예규(법규과-498, 2012, 당시 신고·납부불성실가산세 기준)상 증액 보상금 수령일(그 전에 공탁했다면 공탁일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부하면 가산세를 적용하지 않은 사례가 있으나(실무해설 234쪽), 현행 가산세 규정과 개별 사실관계를 확인해야 합니다. 이 기간을 넘기면 과소신고가산세·납부지연가산세가 문제될 수 있으며, 적용 여부와 기산일은 사실관계에 따라 판단됩니다. 비용은 보상금 증액과 관련해 직접 든 소송비용·화해비용 등을 증액보상금 한도로 필요경비에 넣을 수 있습니다(시행령 제163조 제3항 제2호의2). 다만 실무해설 182쪽에 실린 예규 사안에서는 수용재결 사무를 맡긴 행정사 수수료와 재결·이의신청 단계의 법무법인 성공보수가 필요경비로 인정되지 않았으므로, 지출 성격에 따라 판단됩니다. 상황별로 정리하면 이렇습니다.

• 재결로 수용되는 경우 — 대금을 청산한 날, 수용의 개시일, 소유권이전등기접수일 중 빠른 날입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제7호).
• 소유권 소송으로 보상금이 공탁된 경우 — 소유권 관련 소송 판결 확정일입니다(제162조 제1항 제7호 단서).
• 이의신청·행정소송으로 보상금이 바뀐 경우 — 양도시기는 변동보상금 확정일, 수용개시일, 소유권이전등기접수일 중 빠른 날입니다(법규과-498, 2012. 5. 9., 실무해설 105쪽). 수용개시일·등기접수일이 먼저면 당초 양도시기가 유지되고, 증액분은 당초 양도의 양도가액 변동으로 수정신고합니다.
• 보상금이 공탁된 뒤 증액 판결이 확정된 경우 — 대금청산일에 해당하는 날은 손실보상금의 공탁일입니다(대법원 2004두6914 — 2010년 개정 전 사건, 실무해설 105쪽).
• 증액 보상금을 받은 뒤 신고 — 종전 예규(법규과-498, 2012, 당시 신고·납부불성실가산세 기준, 실무해설 234쪽)는 증액 보상금 수령일(그 전에 공탁하면 공탁일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 수정신고·추가납부 시 가산세를 적용하지 않았습니다. 현행 가산세 규정과 개별 사실관계 확인이 필요합니다.
• 보상금 증액 관련 비용 — 증액과 관련해 직접 든 소송비용·화해비용 등은 증액보상금을 한도로 필요경비입니다(시행령 제163조 제3항 제2호의2). 다만 수용재결 사무를 맡긴 행정사 수수료, 재결·이의신청 단계 법무법인 성공보수는 필요경비가 아니라는 예규가 있어(서면-2015-법령해석재산-0015, 서면-2020-부동산-3030, 실무해설 182쪽) 지출 성격에 따라 판단합니다.
• 수용되는 토지의 비사업용 판정 — 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전이거나, 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전이면 비사업용 토지로 보지 않습니다(시행령 제168조의14 제3항 제3호, 5년은 2021년 5월 4일 이후 고시분 — 실무해설 625쪽).

공익사업 수용 감면은 2026년 말에 끝나나요?

현행 조문으로는 2026년 12월 31일 이전 양도분까지입니다(제77조 제1항, 제77조의2 제1항). 실무해설의 과세특례 일몰표도 두 조문의 적용기한을 2026년 12월 31일로 적고 있습니다(260쪽). 정부의 2026년 세제개편안에는 공익사업용 토지 등 양도세 감면과 대토보상 과세특례의 적용기한을 2028년 말까지 2년 연장하는 내용이 들어 있습니다(삼일PwC Tax News Flash 2026. 8. 3. 요약). 국회 심사 중인 정부안이므로 연장이 확정된 것은 아닙니다.

보상 일정이 연말과 연초에 걸쳐 있다면 양도시기가 어느 해에 속하는지가 감면 여부와 한도를 함께 좌우합니다. 수용은 대금청산일·수용개시일·등기접수일 중 빠른 날이, 협의매수는 계약상 잔금일·등기일이 12월 31일을 넘는지부터 보십시오. 연장 여부는 12월 국회 의결 결과로 다시 확인해야 합니다.

조세심판원은 토지보상 양도세 감면을 어떻게 판단했나요?

첫째, 고시가 없어 감면이 부인된 부산 동래구 사건입니다. 청구인은 2020년 5월 19일 취득한 동래구 대지 340㎡를 2025년 7월 17일 동래구에 팔았습니다. 매매계약서 특약에는 구가 문학행사 등 공익사업 목적(문화관 주차장 용도 등)으로 쓰려고 매수를 요청했다고 적혀 있었습니다. 처음에는 비사업용 토지로 신고했다가 제77조 감면과 일반세율을 구하는 경정청구를 했지만 거부되었습니다.

조세심판원은 감면 규정은 엄격하게 해석해야 하고, 문언상 세액감면을 받으려면 사업인정고시가 이루어져야 하는데 국토교통부장관의 사업인정고시가 확인되지 않는다며 2026년 8월 28일 기각했습니다(조심 2026부2531). 비사업용 여부도 건축물대장의 부설주차장 면적이 46㎡로 표시되어 있고 340㎡ 땅이 부설주차장 등이라는 자료가 없다는 이유로 청구를 받아들이지 않았습니다.

둘째, 양도 후 고시가 나 감면이 살아난 충북 음성군 사건입니다. 청구인은 2004년과 2011년에 취득한 임야·대지를 2023년 3월 24일 공영주차장 조성을 위해 음성군에 공공용지 협의취득으로 넘기고 제77조 감면으로 신고했습니다. 그러나 처분청 안내에 따라 2024년 12월 31일 감면을 빼고 비사업용 세율로 수정신고했고, 2025년 2월 24일 낸 경정청구는 사업인정고시가 없다는 이유로 거부되었습니다. 군도 정보공개 회신에서 "합의매매 방식으로 매입되어 사업인정고시를 실시하지 않았다"고 답했습니다.

그 뒤 국토교통부장관이 2026년 6월 12일 이 주차장 조성사업에 대해 사업인정을 하여 관보에 게시했습니다. 조세심판원은 제77조 제1항이 "사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일"이라고 정해 고시 전 양도도 감면 대상으로 삼고 있으므로 양도 당시 고시가 없었다는 사정만으로 요건 미충족이라고 단정하기 어렵고, 사업인정 권한을 가진 장관이 공익사업으로 인정한 이상 효력을 달리 볼 수 없다고 했습니다. 취득일이 사업인정고시일·양도일부터 2년 이전이고 사업인정고시일부터 5년 이전이므로 감면 대상이며 비사업용 토지도 아니라며 2026년 8월 31일 거부처분을 취소했습니다(조심 2025중2441, 처분청 안양세무서장).

셋째, 대토의 등기원인 한 줄 때문에 감면을 돌려준 인천 서구 사건입니다. 청구인은 2010년 2월 4일 부친과 공동 취득한 토지·건물 지분 1/2을 2021년 1월 21일 개발시행사에 넘기고, 현금 대신 사업지구 안 상가용지 지분을 대토보상으로 받기로 해 제77조의2 감면을 신고했습니다. 그런데 상가용지 등기부의 등기원인이 「대토보상」이 아닌 「매매」였고, 처분청은 2025년 11월 1일 현금보상과의 감면세액 차액 등을 추징했습니다. 조세심판원은 실질은 대토라는 주장을 받아들이지 않고, 등기원인을 「대토보상」으로 경정하면 감면받을 수 있으므로 규정이 납세자 권리를 침해한다고 보기 어렵다며 2026년 6월 2일 기각했습니다(조심 2026중0308). 세 사건을 나란히 놓으면 이렇습니다.

• 결정일·결과 — 조심 2026부2531은 2026년 8월 28일 기각, 조심 2025중2441은 2026년 8월 31일 취소(처분청 안양세무서장), 조심 2026중0308은 2026년 6월 2일 기각입니다.
• 토지 — 부산 동래구 대지 340㎡, 충북 음성군 임야·대지, 인천 서구 토지·건물 지분 1/2입니다.
• 양도 — 2025년 7월 17일 동래구에 협의매매, 2023년 3월 24일 음성군에 공공용지 협의취득, 2021년 1월 21일 개발시행사에 양도하고 대토로 받기로 함입니다.
• 쟁점 — 사업인정고시 없는 지자체 매수도 제77조 감면인지와 비사업용인지, 양도 당시 고시가 없었는데 양도 후 사업인정고시가 된 경우, 대토의 등기원인이 「매매」로 적힌 경우 대토 감면 유지 여부입니다.
• 판단 근거 — 고시가 있어야 감면(엄격해석)·건축물대장상 부설주차장 46㎡는 쟁점토지 밖으로 보이고 340㎡의 사업용 입증 없음, 국토부 사업인정 고시(2026. 6. 12.)로 공익사업 인정·2년·5년 이전 취득, 등기원인이 대토보상이 아니면 추징 사유·등기원인 경정 시 감면 가능입니다.

세무사의 시각

저는 동래구 사건과 음성군 사건을 함께 읽으면서 「고시 한 줄」이 감면을 가른다고 보았습니다. 두 사건 모두 지자체가 공익 목적으로 땅을 샀습니다. 음성군 사건의 땅 주인은 군 담당공무원 안내를 듣고 감면 신고를 했고, 동래구 사건의 땅 주인은 비사업용으로 신고한 뒤 경정청구로 감면을 구했습니다. 차이는 국토교통부장관의 사업인정고시가 결국 있었느냐였습니다. 음성군 사건에서 청구인은 민원을 제기해 군이 사후에 사업인정을 받았다고 주장했고, 심판원은 2026년 6월 12일 국토교통부장관의 사업인정 고시를 확인했습니다. 이 결정을 "고시가 없어도 나중에 받으면 된다"는 일반 원칙으로 읽기보다는, 땅 주인이 통제할 수 없는 사정에 운 좋게 기댄 경우로 보는 편이 안전합니다.

대토 사건도 같은 교훈을 줍니다. 실질이 대토라도 등기부에 「매매」로 적히면 추징 사유가 됩니다. 다행히 결정문은 등기원인을 경정하면 감면받을 수 있다는 길을 함께 적었습니다. 보상 절차에서 땅 주인이 직접 챙길 서류는 많지 않습니다. 사업인정고시일이 적힌 확인서, 대토 등기원인, 채권 만기보유 특약서 이 세 가지만은 꼭 사본으로 받아 두시기 바랍니다.

부산 강서구 농지 보상금 10억원, 토지보상 양도세는 얼마인가요?

아래 가정에서 감면이 없으면 2억1,803만1,000원(양도소득세와 지방소득세 합계)인데, 현금보상 감면을 받으면 1억9,127만2,650원(농특세 포함), 일반채권보상이면 1억8,235만3,200원, 3년 이상 만기보유 특약 채권이면 1억5,559만4,850원입니다. 8년 자경 요건을 갖춘 농지라 자경 감면을 고르면 1억803만1,000원입니다.

강서구의 농지 1필지를 2011년 3월 2억원에 사서 2026년 6월 공익사업에 수용(보유 15년 3개월)되어 보상금 10억원을 받았다고 가정했습니다. 사업인정고시일부터 2년·5년 이전에 취득해 제77조 감면 대상이고 비사업용 토지도 아니므로 기본세율을 적용했습니다. 양도차익 8억원에서 장기보유특별공제 표1 30%(2억4,000만원)와 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 5억5,750만원, 산출세액 1억9,821만원입니다. 해당 토지 하나만 양도해 감면대상 산출세액이 전체 산출세액과 같고, 필요경비는 0원, 같은 해 다른 양도와 직전 4개 과세기간 감면은 없다고 보았습니다.

A~C는 본인이 경작하지 않은 농지여서 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 냅니다. D는 8년 이상 재촌·자경 요건을 갖추고 주거지역 등 편입이 없다는 전제이며, 자경 감면은 농특세가 비과세입니다. 지방소득세는 감면 후 양도소득세의 10%로 계산했고(지방세특례제한법 제167조의2 제1항), 기한 내 신고·납부를 전제로 가산세는 넣지 않았습니다. 확정 세액이 아닙니다. 경우별로 비교하면 이렇습니다(합계는 양도세+농특세+지방소득세).

• A 현금보상 — 제77조 15% 감면입니다. 감면세액 2,973만1,500원, 양도세 1억6,847만8,500원 + 농특세 594만6,300원 + 지방소득세 1,684만7,850원으로 합계 1억9,127만2,650원입니다.
• B 일반채권보상 — 제77조 20% 감면입니다. 감면세액 3,964만2,000원, 양도세 1억5,856만8,000원 + 농특세 792만8,400원 + 지방소득세 1,585만6,800원으로 합계 1억8,235만3,200원입니다.
• B-2 3년 이상 만기보유 특약 채권 — 해당 사업·보상채권이 만기보유 특약 감면 대상(시행령 제72조 제2항·제3항)이라는 가정으로 제77조 35% 감면입니다. 감면세액 6,937만3,500원, 양도세 1억2,883만6,500원 + 농특세 1,387만4,700원 + 지방소득세 1,288만3,650원으로 합계 1억5,559만4,850원이고, 특약 위반 시 2,973만1,500원 + 이자상당액을 징수합니다.
• C 감면 없음(비교: 고시일 2년 이내 취득 등 요건 미충족, 비사업용은 아닌 경우) — 감면세액 0원, 합계 2억1,803만1,000원입니다.
• D 8년 자경농지 감면 제69조 선택 — 100% 감면이지만 1개 과세기간 한도 1억원입니다. 감면세액 1억원, 양도세 9,821만원 + 농특세 비과세 + 지방소득세 982만1,000원으로 합계 1억803만1,000원입니다.

이 금액에서는 감면세액이 모두 한도(제77조 연 2억원, 제69조 연 1억원) 안쪽이거나 D처럼 한도에서 멈춥니다. 현금 15% 감면만으로 2억원 한도에 닿으려면 산출세액이 약 13억3,333만원을 넘어야 하므로, 이 사례에서는 제77조 한도보다 자경 감면의 연 1억원 한도가 먼저 적용됩니다. 같은 D 조건에서 전부 제77조 현금 15%를 고르면 직접 경작 토지라 농특세가 비과세되어 1억8,532만6,350원이므로, 둘 중 하나만 고른다면 자경 감면이 유리합니다. 다만 일부에 자경 감면, 나머지에 수용 감면을 나눠 적용하면(제127조 제7항 단서) D보다 세금이 줄어들 수 있어 안분 방법을 포함한 개별 계산이 필요합니다. 이 비교에는 나눠 적용한 금액을 넣지 않았습니다. 나눠 계산하려면 양도가액·취득가액·장기보유특별공제를 부분별로 배분할 근거가 필요합니다.

현장에서 드리는 팁

보상 안내문을 받으면 금액 협상보다 먼저 세 가지를 확인하십시오. 사업인정고시일과 고시번호, 내 땅의 취득일(상속이면 피상속인 취득일), 그리고 보상 방식(현금·채권·대토)입니다. 이 세 가지로 감면율과 비사업용 여부가 대부분 정해집니다. 고시일이 「없음」이라면 계약서에 서명하기 전에 상담받으시길 권합니다.

보상금이 크고 여러 필지라면 양도 연도를 나누는 것도 검토 대상입니다. 감면 한도가 과세기간마다 적용되기 때문입니다. 다만 수용 일정은 땅 주인이 정할 수 없고, 양도일부터 소급해 1년 이내에 분할한 토지의 일부를 팔거나 토지의 지분을 판 뒤 2년 이내에 나머지 토지나 지분을 같은 사람이나 그 배우자에게 양도하면 한 과세기간에 양도한 것으로 보는 규정도 있습니다(제133조 제3항). 법인이나 가업 관련 토지가 함께 편입되었다면 법인세·가업승계 문제까지 같이 보아야 하니 세무사와 미리 일정을 맞추십시오.

정리하며

토지보상 양도세는 「수용이니 면제」가 아니라 「요건을 갖추면 일부 감면」입니다. 사업인정고시일(고시 전에 양도하면 양도일)부터 소급해 2년 이전 취득과 2026년 12월 31일 이전 양도가 갖춰지면 현금 15%, 채권 20%, 만기보유 특약 채권 35~45%, 대토 40%(또는 과세이연)를 받고, 한도는 연 2억원·5년 3억원입니다. 8년 자경 감면과는 같은 부분에 겹쳐 받을 수 없지만 일부씩 나눠 적용할 수 있고, 수용 토지는 사업인정고시일부터 5년 이전 취득 등 요건을 갖추면 비사업용에서 빠집니다. 고시 여부, 대토 등기원인, 채권 특약이 감면을 지키는 세 가지 서류입니다.