땅 팔 때 10퍼센트포인트 더 붙는 기준

땅인데 왜 세율이 48퍼센트예요. 토지 양도세 상담에서 가장 자주 듣는 말입니다. 비사업용 토지는 기본세율에 10퍼센트포인트를 더해 16퍼센트에서 55퍼센트까지 매깁니다. 그런데 같은 부산에서 지난 1년 사이 정반대 결정이 둘 나왔습니다. 해운대 창고 땅은 재산세가 종합합산이라 세무서가 중과했지만 심판원이 임차인의 자재 창고도 하치장이라며 취소했고, 동래구 문화관 옆 주차장 땅은 주차장으로 썼다는 주장이 기각돼 중과가 그대로 남았습니다.

오늘은 비사업용 토지를 가르는 기준 둘, 용도와 기간을 표로 정리하고, 부산 두 사건을 나란히 읽은 뒤, 강서구 잡종지 6억 가상 사례로 세금 차이를 계산합니다. 농지는 8년 자경 감면 편에서 다뤘으니 오늘은 대지와 잡종지 같은 그 밖의 토지가 중심입니다.

첫째 기준, 용도

소득세법 제104조의3은 농지와 임야, 목장용지는 직접 쓰는 사람을 기준으로, 그 밖의 토지는 재산세 과세 구분을 기준으로 사업용을 가립니다. 농지는 소재지에 살며 직접 경작해야 하고, 임야는 소재지에 사는 사람의 소유이면 되고 자경은 필요하지 않습니다. 목장용지는 축산업 경영자의 기준면적 이내입니다. 대지나 잡종지는 건물이 있어 재산세가 별도합산이거나 분리과세면 사업용이고, 건물 없이 종합합산이면 일단 비사업용에서 출발합니다. 지목은 공부가 아니라 사실상의 현황으로 판정하고, 현황이 분명하지 않을 때만 공부상 등재현황을 봅니다.

다만 시행령 제168조의11이 종합합산이라도 사업용으로 보는 땅을 열거해 두었습니다. 물품의 보관·관리를 위하여 별도로 설치·사용되는 하치장·야적장·적치장, 주차장법상 설치기준 면적 이내의 부설주차장, 휴양시설업 토지, 블록·석물 제조업처럼 수입금액 비율로 따지는 토지 등입니다. 하치장 조항에서 가장 중요한 것은 괄호입니다. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 신고를 하여야 하는 건축물로서 허가 또는 신고 없이 건축한 창고용 건축물의 부속토지를 포함한다고 적혀 있고, 인정 범위는 매년 물품의 보관·관리에 사용된 최대면적의 100분의 120 이내입니다. 부산 두 사건은 모두 이 열거 조항에서 갈렸습니다.

주택 부수토지는 정착면적의 배율 이내만 사업용입니다. 그 배율이 흔히 3배로 알려져 있는데 시행령 제168조의12를 보면 3배는 수도권의 도시지역 중 주거·상업·공업지역에만 적용됩니다. 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 도시지역이 아니면 10배입니다. 부산은 도시지역 주거지역이라도 5배입니다.

둘째 기준, 기간 — 팔기 전 2년이 가른다

용도만으로 끝나지 않습니다. 시행령 제168조의6은 소유기간 중 얼마나 오래 비사업용이었나를 일수로 계산해, 세 기준을 모두 넘겨야 비사업용으로 봅니다. 5년 이상 보유했다면 양도 직전 5년 중 2년 초과, 직전 3년 중 1년 초과, 전체 보유기간의 40퍼센트 초과가 전부 비사업용이어야 합니다. 3년 이상 5년 미만이면 보유기간에서 3년을 뺀 기간 초과, 직전 3년 중 1년 초과, 40퍼센트 초과이고, 3년 미만이면 보유기간에서 2년을 뺀 기간 초과와 40퍼센트 초과이며 2년 미만은 40퍼센트만 봅니다.

조문이 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간이라고 쓰고 있으니 세 요건이 전부 충족되어야 비사업용입니다. 뒤집으면 셋 중 하나만 사업용으로 채우면 됩니다. 직전 5년 중 3년, 직전 3년 중 2년, 또는 전체의 60퍼센트. 실무에서 가장 짧은 길은 팔기 전 3년 중 2년입니다. 10년 넘게 놀린 땅도 양도 전 2년을 사업용으로 쓰면 비사업용이 아닙니다. 기간은 일수로 세니 딱 2년이 아니라 며칠 여유를 두어야 합니다.

부산 사건 1 — 해운대 창고 땅, 종합합산인데 사업용으로 뒤집혔다

1997년 12월과 2004년 9월에 해운대 대지 두 필지, 각 228제곱미터를 산 분이 창고 건물을 짓고 인테리어 업체 둘에 임대했습니다. 한 업체는 2010년 7월 30일부터 양도일까지 10년 넘게, 다른 업체는 2017년 2월 1일부터 4년 가까이 썼습니다. 2008년 가설건축물 허가를 받아 재산세가 별도합산이었는데 2011년 5월 한 번 연장한 뒤 연장 신청을 놓쳐 종합합산으로 바뀌었습니다. 2020년 11월 두 필지를 팔면서 사업용으로 보고 기본세율로 신고했는데, 2023년 2월 부산지방국세청 종합감사가 재산세 종합합산이니 비사업용이라며 수영세무서에 중과 경정을 지시했고 그해 8월 10퍼센트포인트가 더 붙은 고지서가 왔습니다.

심판원은 2025년 9월 17일 취소했습니다(조심 2024부2400). 논거는 네 가지입니다. 첫째, 시행령의 하치장 조항은 하치장을 구체적으로 정의하지 않고 설치허가나 신고에 관한 제한 규정을 두지 않았으며 토지소유자가 직접 사용하여야 한다는 제한도 없으므로 임차인이 하치장으로 사용하는 경우에도 적용된다는 것입니다. 둘째, 현장 사진에 인테리어 업체가 기계장비와 자재를 보관한 모습이 나타나 사실상 하치장에 해당한다고 보았습니다. 셋째, 임차인들이 그 땅을 사업장 소재지로 사업자등록을 하고 실제 영업했고 청구인도 부동산임대업을 했으니 투기적으로 사용했다고 보이지 않는다고 했습니다.

넷째가 가장 날카롭습니다. 재산세 과세구분에서 지상 건축물이 무허가건축물이라고 하여 종합합산과세대상으로 구분되었음에도 하치장 여부를 판단함에 있어서는 지상에 건물이 존재하는 것으로 보아 하치장에 해당하지 아니한다고 판단하는 것은 과세에 일관성이 없어 보인다는 것입니다. 앞에서 본 하치장 조항의 괄호, 즉 허가 없이 지은 창고용 건축물의 부속토지를 포함한다는 문언이 이 논거의 근거입니다. 심판원은 비사업용 중과규정이 생산적 용도가 아닌 투기적 수단으로 토지를 보유하다 양도하는 자에 대한 세부담을 강화하기 위해 신설된 것이라는 취지도 함께 적었습니다.

부산 사건 2 — 동래구 주차장 땅, 건축물대장에 없는 주차장

동래구에 있는 문화관 옆 대지 340제곱미터를 2020년 5월 취득한 분이 2025년 7월 동래구청에 팔았습니다. 구청이 문학행사 등 공익사업 목적으로 사겠다고 해서 감정평가 두 곳 평균으로 넘긴 협의매매였습니다. 그런데 신고는 비사업용으로 했다가 2026년 1월 경정청구를 냈습니다. 공익사업 양도니 조세특례제한법 제77조의 15퍼센트 감면을 달라, 그리고 그 땅은 문화관 부설주차장이었으니 사업용이라는 두 가지였습니다.

심판원은 2026년 8월 28일 둘 다 기각했습니다(조심 2026부2531). 감면은 조문 문언에 따라 사업인정고시가 이루어져야 하는데 국토교통부장관의 사업인정고시가 확인되지 않았습니다. 주차장은 문화관 건축물대장에 옥외 자주식 4대 46제곱미터로만 적혀 있어, 오히려 쟁점토지 340제곱미터 외에 부설주차장이 있다고 보인다고 했습니다. 재산세도 보유 기간 내내 종합합산이었고 이에 대한 청구인의 항변이 없었으며, 업무용 자동차의 주차장용 토지나 주차장운영업용 토지임을 입증할 과세명세와 사업자등록증 같은 자료도 제출되지 않았습니다. 심판원은 선결정례 조심 2022구7197을 들었습니다.

제가 두 결정을 읽고 든 생각

두 사건의 차이는 서류입니다. 해운대 소유자는 임대차계약서, 임대 기간 전체의 입금내역, 현장 사진, 임차인 사업자등록을 냈고, 동래 소유자는 건축물대장에 적힌 46제곱미터를 넘지 못했습니다. 실제로 누군가 그 땅에서 장사를 했고 그 흔적이 남아 있으면 종합합산이라는 재산세 구분을 넘어설 수 있고, 반대로 실제 사용이 열거 조항의 요건에 못 미치면 공익 목적으로 구청에 팔았다는 사정도 소용이 없습니다. 협의매매라도 사업인정고시가 없으면 제77조 감면은 안 된다는 점도 같이 기억해 두셔야 합니다.

재산세 종합합산은 세무서가 비사업용을 찍어내는 1차 기준입니다. 해운대 사건도 부산청 감사가 재산세 과세 구분만 보고 처분을 지시했습니다. 가설건축물 연장 신청 하나를 놓쳐 별도합산에서 종합합산으로 바뀐 것이 2년 넘는 불복의 시작이었습니다. 땅을 가진 분들께 재산세 고지서의 종합합산과 별도합산 글자를 매년 확인하시라고 말씀드리는 이유입니다.

강서구 잡종지 6억 가상 사례

가상의 계산입니다. 부산 강서구 잡종지 500제곱미터를 2014년 2억에 사서 2026년 6억에 팝니다. 필요경비 1천만원, 12년 보유라 장기보유특별공제 24퍼센트를 적용합니다. 양도차익 3억 9,000만원에서 공제 9,360만원과 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 2억 9,390만원입니다. 사업용이면 9,174만원, 비사업용이면 1억 2,113만원으로 2,939만원 차이이고 지방소득세까지 3,233만원입니다. 과세표준 2억 9,390만원의 딱 10퍼센트입니다. 비사업용 세율표의 누진공제액이 기본세율표와 전 구간 같기 때문에 차액은 언제나 과세표준의 정확히 10퍼센트가 됩니다.

비사업용이어도 장기보유특별공제는 그대로 받습니다. 예전에는 비사업용 토지에 공제가 없어 비사업용은 장특공도 없다고 기억하시는 분이 많은데, 지금 조문에서 제외되는 것은 미등기양도자산과 조정대상지역 다주택 등 주택뿐이라 토지는 미등기만 빠집니다. 보유기간은 취득일부터 계산해 표1을 적용하고 세율만 10퍼센트포인트 올라갑니다.

그리고 세 번째 줄이 오늘의 요점입니다. 12년 놀린 땅이라도 양도 전 3년 중 2년을 하치장 임대 같은 사업용으로 쓰고 그 증거를 남기면 기본세율입니다. 다만 하치장은 물품의 보관·관리를 위해 별도로 설치·사용되어야 하고 매년 실제 보관에 쓴 최대면적의 120퍼센트 이내만 인정되니, 땅 한구석에 컨테이너 하나 놓는 식으로는 안 됩니다. 한 필지가 비사업용과 그 밖의 토지로 구분되면 각각을 별개의 자산으로 보아 산출세액을 계산하니, 일부만 하치장으로 쓰는 경우에도 그만큼은 기본세율입니다.

쓰고 싶어도 못 쓴 기간은 빼 준다

법 제104조의3 제2항과 시행령 제168조의14, 시행규칙 제83조의5는 사업에 쓰지 못한 정당한 이유가 있는 기간을 사업용으로 보거나 비사업용 기간에서 뺍니다. 시행령에 직접 있는 것은 취득 후 법령으로 사용이 금지·제한된 기간, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 또는 자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따라 지정된 보호구역 기간, 그리고 그 두 경우에 해당하는 토지를 상속받았을 때 상속개시일부터의 기간입니다. 경매로 양도된 토지는 최초의 경매기일을, 공매로 양도된 토지는 최초의 공매일을 양도일로 봅니다.

나머지 대부분은 시행규칙에 있습니다. 건축허가가 제한된 기간, 소유권 소송이 계속된 기간, 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 5년, 2년 이상 사업에 쓰다 휴업·폐업 또는 이전한 날부터 2년, 나대지를 사서 건설에 착공한 경우 취득일부터 2년과 착공 이후 건설이 진행 중인 기간 등입니다. 상속 농지 특례도 따로 있습니다. 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 소재지에 거주하며 직접 경작한 농지·임야·목장용지를 그 직계존속이나 배우자로부터 상속·증여받은 토지인데, 양도 당시 도시지역 안의 토지는 제외하되 녹지지역과 개발제한구역은 제외하지 않습니다. 부산 외곽 녹지지역 상속 농지에서는 이 단서 하나로 결론이 뒤집힙니다.

제 사무소는 토지 양도 상담을 받으면 등기부보다 재산세 고지서를 먼저 받습니다. 최근 5년치 고지서에서 종합합산·별도합산·분리과세 구분을 연도별로 적고, 종합합산인 해가 있으면 그해에 그 땅에서 실제 무슨 일이 있었는지 묻습니다. 임차인이 자재를 쌓아 뒀다면 계약서와 입금내역, 사진, 임차인 사업자등록을 모으고, 건축을 하려다 못 했다면 허가 신청 서류와 제한 통지를 찾습니다. 그 다음 양도 예정일을 기준으로 직전 3년과 5년을 그려 어느 날 팔면 사업용이 되는지 계산합니다. 몇 달 차이로 10퍼센트포인트가 갈리는 일이 실제로 있습니다.

공장이나 창고를 가진 법인 대표님이 회사를 매각하거나 가업을 승계할 때도 같은 표를 그립니다. 사업용 부지 옆에 붙여 둔 나대지가 종합합산으로 남아 있으면 법인세 토지 등 양도소득 추가 과세 문제로 돌아오고, 가업상속공제에서는 사업무관자산으로 빠집니다. 땅의 재산세 구분은 양도세만의 문제가 아닙니다.

정리하며

비사업용 토지는 기본세율에 10퍼센트포인트를 더한 16퍼센트에서 55퍼센트로 과세되지만 장기보유특별공제는 그대로 받습니다. 사업용인지는 두 기준으로 가립니다. 용도는 농지·임야·목장용지는 직접 쓰는 사람, 그 밖의 토지는 재산세 별도합산·분리과세 또는 시행령이 열거한 하치장·부설주차장 등이고, 기간은 보유기간의 60퍼센트, 직전 5년 중 3년, 직전 3년 중 2년 가운데 하나입니다. 해운대 창고 땅은 임차인의 자재 창고가 하치장으로 인정돼 중과가 취소됐고, 동래 주차장 땅은 건축물대장에 적힌 부설주차장이 아니어서 중과가 유지됐습니다. 강서구 6억 가상 사례에서 그 차이는 2,939만원, 지방소득세까지 3,233만원입니다. 팔 땅이 있으시면 재산세 고지서와 그 땅에서 있었던 일을 들고 사무소로 오십시오. 어느 날 팔아야 사업용이 되는지 달력에 표시해 드립니다.