환산취득가액은 고르는 것이 아닙니다

30년 전에 산 땅인데 계약서가 없어요. 취득가액을 어떻게 넣죠. 양도세 상담에서 한 해에 수십 번 받는 질문입니다. 답은 환산취득가액으로 넣으면 됩니다가 아닙니다. 환산은 납세자가 고르는 방법이 아니라 실지거래가액도 매매사례가액도 감정가액도 없을 때 마지막으로 가는 길이고, 세무서가 장부나 전 소유자가 낸 계약서에서 실제 산 값을 찾아내면 뒤집힙니다. 작년 부산의 한 사건에서 그렇게 뒤집힌 납세자는 29년 전 계약서를 제시했다가 잉크 감정까지 받았습니다.

오늘은 취득가액을 정하는 네 단계 순서를 표 하나로 정리하고, 환산으로 신고했다가 장부가액으로 경정된 부산 사건을 포함해 심판원 결정 넷을 읽은 뒤, 기장 토지 8억 가상 사례로 환산과 실지의 세금 차이를 계산합니다.

취득가액 정하는 순서 한 장

법은 취득가액을 실지거래가액으로 하되 그것을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순서대로 쓰라고 합니다. 여기서 확인할 수 없는 경우가 핵심입니다. 내 손에 계약서가 없다는 뜻이 아니라 세무서가 가진 자료로도 확인이 안 된다는 뜻입니다. 세무서는 전 소유자가 그때 낸 양도세 신고서와 거기 첨부된 계약서, 구청의 검인을 받은 계약서, 2006년부터의 부동산 실거래신고, 사업자라면 장부의 취득가액과 감가상각 내역, 취득세 과세표준을 봅니다. 이 중 하나라도 나오면 실지거래가액이 확인된 것이고 환산은 끝입니다.

환산취득가액의 산식은 단순합니다. 양도가액에 취득 당시 기준시가를 곱하고 양도 당시 기준시가로 나눕니다. 토지는 개별공시지가, 주택은 공시가격, 그 밖의 건물은 국세청 기준시가입니다. 주택 공시가격이 처음 고시되기 전에 산 주택은 취득 당시 기준시가를 다시 계산하는데, 그 주택에 처음 공시된 가격에 취득 당시의 토지 공시지가와 건물 기준시가 합계를 곱하고 최초 공시 당시의 같은 합계로 나누는 산식입니다.

그리고 환산을 쓰면 실제 쓴 수리비와 중개비 대신 취득 당시 기준시가의 3퍼센트를 개산공제로 뺍니다. 다만 실제 자본적지출과 양도비의 합계가 환산취득가액에 개산공제를 더한 금액보다 크면 그 합계를 필요경비로 쓸 수 있는데, 그때는 환산취득가액을 포기하는 것이라 두 묶음을 통째로 비교해야 합니다.

사건 1 — 환산으로 신고했더니 세무서가 장부를 꺼냈다

부산에서 부동산임대업을 하며 복식부기로 장부를 쓰던 분이 2024년 4월 5일 토지와 건물을 일괄 양도하고 6월 21일 둘 다 환산취득가액으로 양도세를 신고했습니다. 취득이 오래돼 서류를 못 찾았다는 이유였습니다. 세무서는 9월 2일부터 11월 22일까지 조사하며 건물의 장부가액을 찾았습니다. 장부상 취득가액에서 감가상각누계액을 뺀 금액입니다. 청구인은 그 장부가액이 세무사가 임의로 적은 것이고 골조공사 외의 공사비는 세금계산서가 없을 뿐이라고 했지만, 세무서는 시공사 세금계산서 공급가액과 설계·감리 도급금액, 취득세를 더하면 장부가액과 거의 같다고 반박했습니다. 청구인이 장부가액은 표준건축비의 33.67퍼센트, 기준시가의 95.5퍼센트, 환산가액의 50.7퍼센트에 그친다고 비율로 다퉜지만 통하지 않았습니다.

토지는 더 극적이었습니다. 청구인은 조사 중에 1995년 8월 12일자 매매계약서를 찾았다며 환산 대신 그 계약서 금액을 써 달라고 했습니다. 세무서는 금융 증빙을 요구했고 없자 서울지방국세청 과학조사담당관에 문서 감정을 의뢰했습니다. 10월 7일 의뢰해 10월 31일 받은 감정 결과는 잉크성분 분석에 따른 쟁점계약서의 작성시기는 사후에 작성되었을 가능성이 높음이었고, 계약서에 적힌 소개인의 주민번호 앞 여섯 자리가 그 소개인이 낸 확인서의 신분증과 달랐습니다. 390207과 390201입니다. 조세심판원은 2025년 6월 12일 기각했습니다(조심 2025부0945). 스스로 장부에 적고 그 금액으로 감가상각비를 공제해 종합소득세를 신고해 온 이상 장부가액을 실지취득가액으로 보는 것이 합리적이고, 표준건축비로는 실제 공사비를 입증할 수 없으며, 계약서는 신빙성이 없다는 것입니다.

사건 2·3·4 — 검인계약서, 다운계약서, 그리고 거꾸로 된 사건

둘째는 2000년 8월 강남 다가구주택을 사서 2023년 1월 판 분의 사건입니다(조심 2025서1520, 2025년 7월 21일 기각). 환산으로 신고했는데 서울지방국세청이 전 소유자가 양도세를 신고할 때 첨부한 계약서와 법무사가 강남구청장에게 검인받은 계약서를 찾아 그 거래가액으로 경정했습니다. 심판원이 든 법리는 매매당사자들이 작성하여 시장·군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 증명하여야 한다는 것입니다. 청구인이 소급감정, 전 소유자가 다시 써 준 계약서와 책임 각서, 중개보조원 확인서 두 통, 인근 비교부동산 계약서, 임대보증금 입금내역 91회를 냈지만 전부 배척됐습니다. 전 소유자는 이미 부과제척기간이 지나 세금 위험이 없는 상태에서 계약서를 다시 써 주었고, 청구인은 차후 세금이 부과되면 모두 책임지겠다는 각서까지 교부했습니다.

셋째는 올해 9월 결정입니다(조심 2026구1779, 2026년 9월 3일 기각). 2003년 6월 토지와 건물을 사서 한 달 뒤 헐고 그해 12월 새로 지은 뒤 2024년 3월 판 임대사업자가 환산으로 신고했는데, 조사 과정에서 토지 취득 때 거래상대방 요청으로 다운계약서를 작성한 사실을 시인하고 실제 계약서를 자진 제출했습니다. 토지는 그 가액으로 확정됐고, 건물은 신축 당시 장부가액으로 경정됐습니다. 심판원은 입증책임을 이렇게 갈랐습니다. 원칙적으로 실지취득가액은 과세관청이 입증하여야 하지만, 납세의무자가 관련 서류를 직접 소지하거나 쉽게 알 수 있어 증명을 기대할 수 있고 과세관청이 장부의 기재를 실지취득가액으로 볼 수 있는 상당한 사정을 입증했다면, 장부가액을 부인하려는 납세의무자 측에서 그 사정을 입증해야 한다는 것입니다.

넷째는 거꾸로입니다(조심 2025중2581, 2025년 12월 2일 기각). 청구인은 환산가액이 아니라 더 높은 실지거래가액으로 경정해 환급해 달라고 청구했습니다. 2005년 4월 7필지 중 9,207제곱미터를 등기로 취득했는데 전 소유자가 그해 11월 사망했고 국세청 전산에는 일부 필지의 양도가액만 있었습니다. 게다가 청구인이 낸 계약서에는 거래 면적이 9,214제곱미터 중 1,847평으로 적혀 있어 등기 면적과 상당한 차이가 났습니다. 심판원은 그 전산 금액과 계약서로는 필지별 실지취득가액을 단정할 수 없으니 실지가액을 확인할 수 없는 경우이고, 매매사례도 감정도 없으니 환산이 맞다고 했습니다. 이 사건은 한 번에 기각된 것이 아니라 1차 심판에서 재조사 결정을 받고 재조사까지 거친 뒤에 다시 기각된 사건입니다.

제가 네 결정을 읽고 든 생각

네 사건의 공통점은 서류가 없다는 납세자의 말과 서류가 있다는 세무서의 말이 부딪쳤다는 것입니다. 납세자에게 없는 서류가 세무서에는 있습니다. 전 소유자의 양도세 신고서는 그 사람이 낸 것이지만 국세청 전산에 남아 있고, 구청 검인계약서는 등기 때 제출된 것이며, 사업자의 장부는 본인이 종합소득세를 신고하며 낸 것입니다. 그래서 환산취득가액 신고를 결정하기 전에 제 사무소가 먼저 하는 일은 세무서가 무엇을 가지고 있을까를 역으로 따져 보는 것입니다.

둘째와 넷째 사건을 나란히 놓으면 독자가 가장 헷갈리는 지점이 풀립니다. 전 소유자의 신고가액이 왜 어떤 때는 내 취득가액이 되고 어떤 때는 안 되는가. 시행령 제163조 제11항 제2호가 전 소유자의 확인가액을 쓸 수 있는 경우를 실제거래가격이 전 소유자의 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우로 한정하고 있습니다. 둘째 사건은 검인계약서와 전 소유자가 낸 계약서의 가액이 일치했고, 넷째 사건은 전산자료에 두 필지가 누락돼 필지별 대응이 깨졌습니다. 그 한 줄이 두 결론을 가릅니다.

부산 사건의 계약서 이야기는 따로 적어 두고 싶습니다. 환산이 불리하다고 느껴지면 옛 계약서를 찾아내고 싶어집니다. 국세청은 이제 잉크 성분으로 작성 시점을 감정합니다. 사후에 만든 계약서는 취득가액을 못 올릴 뿐 아니라 신고 전체의 신빙성을 무너뜨립니다. 계약서가 정말 없으면 없는 대로 환산과 개산공제를 쓰고, 대신 계좌 이체 내역과 등기부의 근저당 채권최고액, 당시 공시지가처럼 금액을 간접으로 받쳐 주는 자료를 모으는 것이 맞습니다.

기장 토지 8억 가상 사례

가상의 계산입니다. 기장군 토지 1,000제곱미터를 1995년에 사서 2026년 8억에 팝니다. 취득 당시 개별공시지가는 제곱미터당 5만원, 양도 당시 60만원이고 15년 이상 보유로 장기보유특별공제 30퍼센트를 적용합니다. 사업용 토지라 비사업용 중과는 없다고 봅니다. 계약서가 있어 실지 2억을 쓰면 지방소득세까지 1억 5,209만원, 없어서 환산 6,667만원을 쓰면 1억 9,599만원입니다. 지방소득세를 포함한 차이가 4,390만원입니다.

환산이 불리한 이유는 공시지가가 시세보다 훨씬 낮던 1990년대 가액이 분자에 들어가기 때문입니다. 반대로 취득 당시 기준시가가 상대적으로 높았거나 실제 싸게 샀다면 환산이 유리해지는데, 그때는 세무서가 실지가액을 찾아낼 자료가 있는지가 승부입니다. 넷째 사건이 그 반대편을 보여 줍니다. 처분청 계산으로는 그 사건에서 실지거래가액으로 가면 취득가액이 오히려 환산가액보다 낮아져 세부담이 늘어났습니다. 환산이 늘 유리한 것도, 실지가 늘 유리한 것도 아니니 신고 전에 양쪽을 다 계산해야 합니다.

신고 전에 확인하는 것

제 사무소는 취득가액 서류가 없다는 분께 세 가지를 먼저 확인합니다. 등기부등본의 취득 원인과 날짜, 그 무렵 설정된 근저당 채권최고액, 그리고 2006년 이후면 실거래신고 내역입니다. 사업자였으면 폐업했더라도 옛 재무제표를 홈택스에서 찾아 봅니다. 환산취득가액은 이 확인이 끝난 뒤에 쓰는 마지막 카드이고, 쓸 때는 환산취득가액과 개산공제를 더한 금액과 실제 경비 합계를 비교해 큰 쪽을 넣고, 건물이고 신축 5년 이내면 5퍼센트 가산세를 미리 계산해 드립니다.

법인이 가진 옛 부동산을 기업 매각 과정에서 정리할 때도 같은 문제가 나옵니다. 법인은 장부가액이 곧 취득가액이라 환산을 쓸 여지가 거의 없고, 오히려 장부에 적힌 낮은 취득가액이 그대로 세금이 됩니다. 매각 전에 장부와 실제 취득 서류를 맞춰 보는 것이 실사의 첫 단계입니다.

정리하며

취득가액은 실지거래가액이 원칙이고 확인할 수 없을 때만 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 순서로 갑니다. 환산은 양도가액에 취득 당시 기준시가를 곱하고 양도 당시 기준시가로 나눈 값이며, 경비는 환산취득가액에 개산공제 3퍼센트를 더한 금액과 실제 경비 합계 중 큰 쪽입니다. 세무서는 전 소유자가 낸 계약서와 구청 검인계약서, 실거래신고, 사업자 장부에서 실지가액을 찾아내고, 부산 사건처럼 장부가액이 나오면 환산은 부인됩니다. 건물을 신축해 5년 안에 팔며 환산을 쓰면 5퍼센트 가산세가 붙습니다. 기장 토지 8억 가상 사례에서 계약서 한 장이 4,390만원이었습니다. 옛날 집이나 땅을 팔 계획이라면 신고 전에 사무소로 연락 주십시오. 등기부등본과 취득 당시 서류가 있는지만 알려 주시면 어느 가액으로 신고해야 하는지 먼저 말씀드립니다.