건물 헐고 땅만 팔면 철거비는 경비가 될까요

양도세 계산기는 많은데, 정작 세금이 갈리는 자리는 계산기가 묻지 않는 칸에 있습니다. 필요경비, 그러니까 판 돈에서 얼마를 비용으로 뺄 수 있느냐입니다. 도배는 안 되고 샷시는 됩니다. 그러면 건물을 헐고 땅만 팔았을 때 철거비 수천만원은 어느 쪽일까요.

지난 6월 조세심판원이 이 질문에 답을 낸 사건이 있습니다. 오늘은 양도세 계산 순서를 한 번에 정리하고 그 안에서 필요경비가 어디까지 되는지를 이 사건과 함께 풀어 보겠습니다.

계산 순서부터 잡고 갑니다

양도소득세는 여섯 단계로 계산합니다. 양도가액에서 필요경비를 빼면 양도차익, 거기서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액, 다시 기본공제 250만원을 빼면 과세표준, 과세표준에 세율을 곱하면 산출세액입니다. 여기에 지방소득세 10퍼센트가 따로 붙습니다.

이 여섯 단계 중에서 납세자가 손댈 수 있는 칸은 사실상 하나뿐입니다. 필요경비입니다. 양도가액은 계약서에 있고, 공제율과 세율은 법이 정합니다. 그런데 필요경비는 어떤 영수증을 모았고 어떤 지출을 어떻게 설명하느냐에 따라 달라집니다. 그래서 양도세 상담의 절반은 필요경비 상담입니다.

필요경비 세 묶음

소득세법 제97조 제1항은 필요경비를 세 묶음으로 나눕니다. 첫째 취득가액, 둘째 자본적 지출, 셋째 양도비입니다. 시행령 제163조가 각 묶음의 내용을 정합니다.

둘째 묶음이 가장 많이 헷갈립니다. 기준은 시행령 제67조 제2항에 있습니다. 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 그 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비가 자본적 지출입니다. 조문은 용도변경을 위한 개조, 엘리베이터나 냉난방장치의 설치, 피난시설의 설치, 재해로 훼손된 것의 복구를 예로 듭니다. 샷시를 새로 달거나 보일러를 통째로 바꾸면 자산 가치가 올라간 것이니 됩니다. 도배와 장판은 원래 상태를 유지하는 지출이라 안 됩니다. 같은 보일러라도 교체는 되고 수리는 안 됩니다.

시청 경고를 받고 헐었는데 경비가 아니라고 합니다

조세심판원 조심 2026소0870 사건입니다. 2026년 6월 30일 결정입니다.

납세자는 2013년 9월 27일 전북의 대지 330제곱미터와 그 위의 목욕탕·이용원 건물을 함께 샀습니다. 1984년 8월에 사용승인이 난 건물입니다. 그 자리에서 2013년 9월부터 2016년 7월까지, 다시 2016년 9월부터 2021년 8월까지 약 8년 동안 목욕탕업과 한식업 등을 직접 운영했습니다. 2015년 10월에는 토지와 건물의 지분 절반을 다른 사람에게 팔았습니다.

2022년 10월 25일 시청에서 공문이 왔습니다. 건물이 낡아 누수가 생기니 안전조치를 하라는 내용이었고, 안전조치를 하지 않아 인명사고가 나면 건축물관리법 제51조에 따라 형사고발될 수 있다는 경고문이 붙어 있었습니다. 납세자는 자금 사정으로 미루다가 2023년 8월 철거업체를 정했고, 2024년 6월 11일 건물을 헐었습니다. 공사비는 공유자와 절반씩 냈습니다. 그 자리에 주차장을 만들려고 공사를 시작했는데, 역시 자금 사정으로 2024년 12월 23일 남은 토지 지분을 팔았습니다.

2025년 1월 31일 양도세 예정신고를 하면서 취득가액에 건물 취득가액과 철거비를 넣었습니다. 납부할 세액은 0원이었습니다. 8월에 스스로 수정신고를 해서 건물 취득가액은 뺐지만 철거비는 남겨 두었습니다. 9월 세무조사가 있었고, 11월 7일 세무서는 철거비 전액을 필요경비에서 빼고 양도세를 고지했습니다. 납세자는 12월 26일 심판청구를 냈습니다.

납세자는 이렇게 다퉜습니다

근거는 두 가지였습니다. 첫째, 소득세법 시행령 제163조 제3항 제3호입니다. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용은 필요경비이고, 괄호 안에 재해·노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다고 되어 있습니다. 40년 된 건물이 노후해서 시청 경고까지 받고 헐었으니 부득이한 사유라는 것입니다.

둘째, 소득세법 기본통칙 97-0-08입니다. 토지만을 이용하기 위해 토지와 건물을 함께 취득한 뒤 건물을 철거하고 토지만 양도하면, 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거 후 남은 시설물의 처분가액을 뺀 잔액을 필요경비에 넣는다는 통칙입니다.

세무서 의견은 간단했습니다. 시행령 괄호는 헐고 다시 지은 경우의 철거비를 말하는 것이고, 기본통칙은 처음부터 땅만 쓰려고 산 경우에 한정된다. 이 납세자는 건물에서 8년 동안 장사를 했으니 어느 쪽도 아니다. 국세청 양도소득세 집행기준 97-163-41도 토지와 건물을 함께 취득해 장기간 사용한 뒤 철거하고 나대지로 양도하면 건물 취득가액과 철거비는 토지 취득가액에 넣지 않는다고 되어 있다는 것입니다.

심판원의 답

조세심판원은 기각했습니다. 판단의 출발점은 대법원 1992년 9월 8일 선고 92누7399 판결입니다. 토지와 지상건물을 함께 샀다가 토지만 이용하려고 건물을 헐고 나대지로 파는 경우, 취득 후 단시일 내에 철거에 착수하는 등 처음부터 건물을 헐고 땅만 쓰려는 목적이었음이 명백하면 건물 취득가액과 철거비를 토지의 필요경비로 넣을 수 있다는 것입니다.

이 판결에는 실무에서 자주 놓치는 대목이 하나 더 있습니다. 헐고 나대지로 파는 경우뿐 아니라 헐고 새 건물을 지어 파는 경우에도 같은 요건을 갖추면 기존건물의 취득가액이나 철거비를 필요경비로 공제하는 것이 옳다고 했습니다. 이유는 간단합니다. 땅을 쓰려는 사람에게 기존건물은 철거를 전제로 함께 사는 것이기 때문입니다.

반대로 건물을 상당 기간 사용하다가 헐고 땅만 팔았다면 그 철거비는 토지 양도소득과 직접 대응하는 필요경비가 아니라는 심판례가 쌓여 있습니다. 이 사건도 그렇게 판단됐습니다. 쟁점건물은 토지만 이용하려는 목적이 아니라 보유기간 동안 사업에 쓰기 위한 목적으로 취득·사용된 것이므로, 철거비를 사업소득의 총수입금액에서 공제하는 것은 별론으로 하더라도 토지의 양도가액에서 뺄 필요경비로 보기는 어렵다는 것입니다.

제가 이 결정을 읽고 든 생각

법리로는 새로울 것이 없는 결정입니다. 1992년 대법원 이래 기준은 한 줄입니다. 왜 샀는가. 땅을 쓰려고 샀으면 건물값도 철거비도 땅의 원가이고, 건물을 쓰려고 샀으면 건물은 건물대로 사업에서 감가상각하고 철거비도 그쪽 이야기라는 것입니다. 이 납세자는 8년을 장사했으니 결론이 달라지기 어렵습니다.

그런데 두 군데가 눈에 걸렸습니다. 하나는 시청 공문입니다. 이분은 헐고 싶어서 헌 것이 아니라 형사고발 경고를 받고 헐었습니다. 시행령 괄호가 노후화 등 부득이한 사유를 말하면서 재건축한 경우만 붙여 놓은 것이 합리적인 선인지, 헐고 새로 지으면 되고 헐고 팔면 안 되는 이유가 무엇인지는 입법으로 다시 볼 여지가 있다고 생각합니다.

다른 하나는 사업소득에서 공제하는 것은 별론이라는 한 줄입니다. 이분은 2021년 8월에 사업을 접었고 철거는 2024년입니다. 폐업 3년 뒤의 철거비를 넣을 사업소득이 없습니다. 심판원이 문을 하나 열어 둔 것처럼 썼지만 실제로는 닫힌 문에 가깝습니다. 그래서 이 사건은 법리는 맞지만 결과는 가혹한 쪽에 속한다고 봅니다.

다만 실무자로서 하나는 분명히 말씀드려야 합니다. 이런 사건은 세무서와 다투는 단계에서 뒤집기 어렵습니다. 뒤집을 수 있는 시점은 건물을 헐기 전, 더 정확히는 살 때입니다.

부산 사례로 계산해 보겠습니다

이 사건 금액은 결정문에서 가려져 있어 부산진구 상가 부지의 가상 사례로 구조만 보여 드리겠습니다. 2013년에 토지 4억원, 건물 1억원, 취득세 등 부대비용 2,500만원을 들여 샀고, 2024년 철거비 3,000만원을 내고 헐어 토지만 8억원에 팔았다고 하겠습니다. 보유 11년이라 장기보유특별공제는 22퍼센트이고, 사업용 토지로 기본세율을 적용합니다.

지방소득세까지 더한 차이가 약 4,400만원입니다. 건물값 1억원과 철거비 3,000만원, 그리고 건물분 취득비용이 필요경비에서 빠지고, 그 위에 장기보유특별공제와 누진세율이 함께 움직인 결과입니다.

B 사례에서 건물 취득가액 1억원이 완전히 사라진 것은 아닙니다. 8년 동안 사업소득 계산에서 감가상각으로 이미 비용 처리가 됐거나 될 수 있었던 금액입니다. 소득세법 제97조 제3항도 보유기간에 사업소득에서 필요경비로 산입했거나 산입할 감가상각비는 취득가액에서 빼도록 하고 있습니다. 문제는 철거비입니다. 폐업 뒤에 헐었다면 이 3,000만원은 어느 소득에서도 빼지 못합니다.

부산 사건 하나 더 — 환산취득가액의 함정

필요경비 이야기를 하면서 부산 사건을 하나 더 소개하겠습니다. 조세심판원 조심 2022부1776, 2022년 8월 9일 결정입니다. 1985년에 상속받은 부산의 땅에 2016년 세차장 건물을 지어 사업을 하다가, 2020년 8월 지상의 자동차 관련 시설은 매매에서 제외하며 매도인이 중도금 때까지 철거한다는 특약을 넣고 땅만 팔았습니다. 실제로 2020년 10월 건물이 멸실됐습니다.

이분은 신고할 때 취득가액을 몰라 환산취득가액으로 하고 개산공제를 받았습니다. 그 뒤 건물 취득가액에서 감가상각누계액을 뺀 미상각 잔액을 필요경비에 넣어 달라고 경정청구를 했는데 기각됐습니다. 이유는 두 가지였습니다.

• 계약서 특약에 지상 시설은 매매에서 제외한다고 명확히 적혀 있고, 그와 달리 건물을 함께 양도했다고 볼 특별한 사정이 구체적으로 입증되지 않았습니다. 계약서 문구가 그대로 결론이 됐습니다.
• 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목을 적용해 취득가액을 환산취득가액으로 산정하면, 시행령 제163조 제6항 제1호에 따른 개산공제만 기타 필요경비로 인정됩니다. 토지는 취득 당시 개별공시지가의 3퍼센트입니다. 실제로 들인 자본적 지출이나 철거비를 따로 더할 수 없습니다.

실제 취득가액을 증빙으로 세우느냐 환산으로 가느냐를 정하는 순간 공사비의 운명도 같이 정해집니다.

실무에서 놓치기 쉬운 지점

첫째, 건물 딸린 땅을 살 때 목적을 기록으로 남기십시오. 땅을 쓰려고 사는 것이면 계약서 특약에 건물 철거 예정을 쓰고, 잔금 뒤 곧바로 철거 계약을 하십시오. 대법원이 든 기준이 취득 후 단시일 내 철거 착수입니다. 몇 년 세를 놓다가 헐면 그 순간 건물값과 철거비는 땅의 원가에서 빠집니다.

둘째, 사업에 쓰던 건물을 헐어야 한다면 사업이 살아 있는 동안 하십시오. 심판원이 별론이라고 남긴 사업소득 공제는 뺄 사업소득이 있을 때만 의미가 있습니다. 다만 시행령 제67조 제6항이 곧바로 적용된다고 생각하시면 안 됩니다. 그 조항은 생산설비의 일부를 폐기한 경우와 임차한 사업장의 원상회복을 위해 시설물을 철거하는 경우를 정한 것이라, 본인 소유 건물을 헐어 나대지로 파는 경우와는 국면이 다릅니다.

셋째, 헐고 파는 대신 헐고 짓는 선택지도 있습니다. 시행령 괄호는 노후화로 재건축한 경우의 철거비를 필요경비로 인정하고, 1992년 대법원도 헐고 새로 지어 파는 경우를 같은 선에 놓았습니다. 새 건물을 지어 팔거나 임대하는 것이 사업 판단상 맞다면 세금 쪽에서는 철거비가 살아납니다.

넷째, 취득가액 증빙을 먼저 찾으십시오. 오래된 부동산은 계약서가 없어 환산으로 가는 경우가 많은데, 환산을 택하면 그동안 들인 공사비가 전부 사라집니다. 등기부의 채권최고액, 당시 계좌 기록, 매도인 확인서로 실제 취득가액을 세울 수 있는지 먼저 따져 보십시오. 그래도 안 되면 제97조 제2항 제2호 단서에 따라 환산취득가액에 개산공제를 더한 금액과, 실제 자본적 지출과 양도비만 합한 금액 중 큰 쪽을 필요경비로 택할 수 있으니 두 금액을 비교합니다.

다섯째, 공사는 계좌로 주고 세금계산서를 받으십시오. 샷시 교체 2,000만원을 현금으로 주고 영수증이 없으면 세법상 그 공사는 없었던 것입니다. 시행령이 금융거래 증명을 인정하니 최소한 계좌이체 기록과 항목별 견적서는 남겨야 합니다.

21년 현장에서 드리는 말씀

상가나 공장 부지를 파시겠다는 분이 오면 계약서보다 먼저 통장을 보자고 합니다. 살 때 무슨 돈이 어디로 나갔는지, 공사할 때 누구에게 얼마를 보냈는지가 거기 다 있습니다. 필요경비는 기억으로 세우는 것이 아니라 기록으로 세우는 것이라서, 상담 첫날 확인하는 것이 이체 내역과 세금계산서 발급 내역입니다.

그다음이 건축물대장의 멸실일과 사업자등록의 폐업일입니다. 이 두 날짜의 순서가 오늘 사건의 결론을 갈랐습니다.

가업승계나 M&A 자문에서도 같은 장면이 나옵니다. 회사 부지의 낡은 건물을 헐고 팔 것인지, 헐고 지을 것인지, 건물째 넘길 것인지에 따라 양도세와 법인세가 함께 움직입니다. 부동산이 큰 회사를 정리하거나 넘기실 계획이라면 매각 구조를 짜기 전에 필요경비 증빙부터 챙기는 것이 순서입니다.