환산취득가액 가산세 2026 총정리 — 신축·증축 건물 5년 안에 팔면 붙는 5%

환산취득가액 가산세는 건물을 신축하거나 85㎡를 넘게 증축한 사람이 그 건물을 5년 안에 팔면서 실제 공사비 대신 환산취득가액(또는 감정가액)을 취득가액으로 쓸 때, 그 건물 환산가액(또는 감정가액)의 5%를 양도소득세에 더하는 제도입니다(소득세법 제114조의2). 토지분은 대상이 아니고 건물분에만 붙습니다.

"직영으로 지어서 영수증이 별로 없는데, 환산으로 하면 되지 않나요?" 꼬마빌딩이나 상가주택을 지은 분들에게서 자주 듣는 질문입니다. 환산은 가능할 수 있습니다. 다만 5년 안에 팔면 그 대가가 따로 붙습니다.

환산취득가액 가산세는 언제 붙나요?

세 가지 요건이 모두 맞아야 합니다. 첫째, 거주자가 건물을 신축했거나 증축했을 것(증축은 바닥면적 합계 85㎡ 초과만). 둘째, 그 건물의 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 양도했을 것. 셋째, 취득가액을 감정가액 또는 환산취득가액으로 했을 것. 그러면 그 건물의 감정가액 또는 환산취득가액(증축은 증축 부분만)의 5%를 양도소득 결정세액에 더합니다(소득세법 제114조의2 제1항). 같은 대체 취득가액이라도 매매사례가액은 이 조문에 열거되어 있지 않습니다.

신축 건물의 취득일은 사용승인서 교부일입니다. 그 전에 사실상 사용했거나 임시사용승인을 받았다면 그중 빠른 날이고, 허가 없이 지은 건물은 사실상 사용일입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호). 양도일은 원칙적으로 잔금을 받은 날입니다.

처음 도입될 때(2018년 양도분부터)는 환산취득가액만 대상이었는데, 2019년 12월 31일 개정으로 감정가액과 85㎡ 초과 증축까지 넓어졌고, 이 부분은 2020년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됐습니다(2019년 12월 31일 이전에 계약하고 계약금을 받은 사실이 증빙으로 확인되는 경우는 종전 규정, 법률 제16834호 소득세법 일부개정법률 부칙). 감정가액을 취득가액으로 인정받을 수 있는지는 평가 시점 등 별도 요건을 따로 따져야 하고, 인정되더라도 5년 안의 양도라면 5%가 붙습니다.

환산취득가액은 어떻게 계산하나요?

건물분 환산취득가액은 '양도가액 × 취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가'입니다(소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호). 취득가액은 실지거래가액이 원칙이고, 그것을 확인할 수 없을 때에만 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 순서로 씁니다(소득세법 제97조 제1항 제1호, 시행령 제176조의2 제3항).

새 건물은 취득·양도 당시 기준시가 비율에 따라 환산하면 양도가액 중 건물 몫과 비슷한 금액이 취득가액이 될 수 있습니다. 그 금액이 실제 공사비보다 크면 세금이 줄어들 수 있고(반대 결과도 가능합니다), 기획재정부는 이 가산세의 도입 이유를 '환산취득가액 적용을 통한 세부담 회피 방지'로 설명했습니다(간추린 개정세법 2017, 결정문 인용).

신고를 안 했더니 세무서가 환산하고 5%를 붙인 사건

청구인은 2016년 9월 19일 토지를 사서 2017년 4월 12일 건물을 신축했고, 2019년 6월 5일 그 건물을 팔았습니다. 양도소득세는 신고하지 않았습니다.

세무서는 양도가액은 실지거래가액으로 하고, 청구인이 장부와 증거서류를 갖추지 못했다며 취득가액을 환산취득가액으로 했습니다. 그리고 2020년 10월 13일 환산취득가액의 5% 가산세를 더해 결정·고지했습니다.

청구인은 건물을 지은 2017년에는 이 규정이 없었으니 소급과세이고, 과잉금지·평등원칙에도 어긋난다고 주장했습니다. 조세심판원은 개정 법률 부칙이 2018년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용하도록 정하고 있어 2019년에 판 청구인에게 적용한 처분에 위법이 없고, 장부와 증거서류를 갖추지 못한 데 가산세를 감면할 정당한 사유도 없다고 보았습니다(조심 2021중0697, 2021. 10. 15. 기각).

수용으로 팔렸거나 자녀에게 부담부증여했어도 붙나요?

심판원은 두 경우 모두 가산세를 유지했습니다. 첫째 사건은 2017년 11월 3일 신축해 임대하던 건물이 5년이 되기 전인 2020년 11월 19일 한국토지주택공사에 수용된 경우입니다. 청구인은 환산가액과 5% 가산세로 기한후신고를 한 뒤, 수용이라 의무를 이행할 수 없었던 경우이니 가산세를 감면해 달라고 경정청구했습니다.

심판원은 납세자에게 장부와 증거서류를 갖춰 5년간 보존할 의무가 있고(국세기본법 제85조의3), 신축 당시 실제 비용 증빙을 갖췄다면 이 가산세를 피할 수 있었다며 기각했습니다. 수용 때문에 세법상 의무를 이행할 수 없게 된 경우가 아니라는 처분청 의견도 함께 소개됐습니다(조심 2022서1890, 2022. 12. 29. 기각).

둘째 사건은 2017년 8월 30일 신축한 건물을 2019년 2월 28일 대출금·임대보증금을 넘기는 조건으로 자녀에게 부담부증여한 경우입니다. 청구인은 부담부증여는 구조상 환산을 피할 수 없다고 주장했지만, 심판원은 부담부증여라도 증여재산을 시가로 평가해 양도가액을 정한 경우에는 취득가액도 실지거래가액으로 할 수 있으므로(소득세법 시행령 제159조) 가산세를 부담하지 않을 수 있었다고 보았습니다. 규정이 위헌·무효라는 주장은 심판원이 판단할 사항이 아니라고 했습니다(조심 2019서3934, 2019. 12. 26. 기각).

세무사의 시각

수용 사건은 안타깝습니다. 오래 임대하려고 지은 건물을 본인 뜻과 무관하게 3년 만에 넘겼는데 가산세까지 냈습니다. 그래도 심판원의 결론은 문언에 충실합니다. 이 가산세는 5년 안에 팔았다는 것만으로 붙는 것이 아니라, 그 상황에서 공사비를 증명하지 못해 환산이나 감정을 쓴 경우에 붙기 때문입니다.

이 규정은 감정가액·환산취득가액을 적용한 일정한 건물 양도에 세부담을 더하는 제도지만, 실무에서 대비할 방법은 결국 실제 건축비를 입증할 자료를 갖춰 두는 것입니다. 다만 증빙이 있는데 일부러 환산을 고를 수 있는 것은 아닙니다. 취득가액은 실지거래가액이 원칙이고 환산은 그것을 확인할 수 없을 때만 쓰는 방법입니다. 실제로 수용 사건에서 처분청은 청구인이 종합소득세 신고 때 장부에 올린 건물가액과 환산가액이 다르다는 점을 지적했습니다. 장부에 올린 건물가액이 있다면 그 근거 자료부터 확인해 보셔야 합니다.

부산 꼬마빌딩으로 계산하면 얼마나 차이 날까요?

가상 사례입니다. 부산 동래구 땅을 2020년 9월 4억원(계약서 보관)에 사서, 근린생활시설 건물을 지어 2022년 6월 사용승인을 받았습니다. 실제 공사비는 4억원입니다. 2026년 10월 15억원에 팔았고, 계약서상 토지 9억원·건물 6억원으로 나눴으며 이 구분가액이 실제 거래내용에 맞고 소득세법 제100조에 따른 재안분 대상이 아니라고 가정합니다. 건물 양도가액 6억원은 부가가치세 별도 금액이고, 공사비 4억원은 공제받은 부가가치세 매입세액을 뺀 금액으로 가정합니다. 건물 기준시가는 취득·양도 당시 모두 2억원으로 같다고 가정합니다.

그 밖의 가정은 이렇습니다. 주택이 아닌 상가 건물이고 단독 소유, 비사업용 토지가 아니며, 토지 보유 6년 이상이라 장기보유특별공제 12%, 건물 보유 4년 이상이라 8%, 같은 해 다른 양도가 없어 기본공제 250만원을 쓰며, 임대 기간 중 사업소득 필요경비로 넣은 감가상각비(제97조 제3항에 따라 취득가액에서 빼야 하는 금액)와 다른 필요경비는 없고, 국세(양도소득세)만 계산했습니다. 지방소득세는 별도입니다.

첫째, 공사비 4억원을 계약서·세금계산서·이체내역으로 증명하면 토지 차익 5억원과 건물 차익 2억원에서 장기보유특별공제를 빼고 과세표준 6억 2,150만원, 양도소득세는 약 2억 2,509만원입니다.

둘째, 공사비를 증명하지 못해 환산하면 건물 취득가액이 6억원(6억원 × 2억원 ÷ 2억원)이 되고 필요경비 개산공제 600만원(취득 당시 기준시가 2억원의 3%)을 더해 건물에서 600만원 손실이 납니다. 손실에는 장기보유특별공제를 적용하지 않고 토지 소득과 통산해 과세표준 4억 3,150만원, 양도소득세 약 1억 4,666만원에 가산세 3,000만원(6억원의 5%)이 붙어 약 1억 7,666만원입니다.

숫자만 보면 둘째가 적습니다. 바로 이 차이 때문에 5% 가산세가 생겼습니다. 증빙이 있는데 환산을 고를 수는 없고, 세무서가 공사 도급계약서나 대출·장부 자료로 실지 공사비를 확인하면 첫째로 경정될 수 있습니다. 이때는 환산을 전제로 한 5% 가산세도 함께 조정되고, 늘어난 본세와 신고 경위에 따라 과소신고가산세·납부지연가산세가 생길 수 있습니다.

현장에서 드리는 팁

건물을 짓는 분께 저는 착공 전에 폴더 하나를 만들어 두시라고 말씀드립니다. 도급계약서, 설계·감리 계약서, 기성금 이체내역, 자재 세금계산서를 한곳에 모으는 폴더입니다. 법정 보존기간(해당 세금 신고기한부터 5년)과 별개로, 양도 뒤 신고·검증이 끝날 때까지 보관하시는 것이 안전합니다. 그 폴더 가운데 세법상 취득원가에 해당하는 지출을 가려내는 것이 취득가액 계산의 출발점입니다.

법인 명의로 지을지, 개인 명의로 지을지도 같이 보셔야 합니다. 임대 법인으로 짓는다면 양도세가 아니라 법인세 문제가 되고, 나중에 가업승계나 회사 매각(M&A)까지 이어질 수 있습니다.

정리하며

신축·85㎡ 초과 증축 건물을 5년 안에 팔면서 실제 취득가액을 확인할 수 없어 감정가액이나 환산취득가액을 쓰면 건물분(증축은 증축 부분)의 5%가 가산세로 붙습니다. 산출세액이 없어도 적용한다는 명문 규정이 있고, 수용·부담부증여 사건에서도 가산세가 유지된 심판례가 있습니다. 건물을 지을 때부터 공사비 증빙을 모아 두는 것이 가장 확실한 대비입니다.