10억 아파트, 증여가 유리한가 상속이 유리한가

아파트는 지금 아이한테 증여하는 게 낫나요, 나중에 상속으로 주는 게 낫나요. 상속·증여 상담의 첫 질문은 거의 이것입니다. 답은 집값의 크기가 아니라 네 가지에 달려 있습니다. 배우자가 살아 계신지, 증여 후 10년을 넘길 수 있는지, 그 집값이 오를지, 그리고 증여세·상속세 다음에 오는 취득세와 양도세까지 더했는지. 2023년 심판원 사건에서는 법무사 조언에 따랐다는 증여 신고가 6년 뒤 상속세로 돌아왔고, 해운대 10억 아파트 가상 사례에서는 배우자가 살아 계시면 상속이 2억 넘게 싸고, 배우자가 안 계신 경우에는 집값이 13억을 넘겨야 증여가 역전합니다.

오늘은 증여와 상속을 가르는 저울 넷을 표 하나로 정리하고, 증여 신고가 상속세로 돌아온 두 사건을 읽은 뒤, 해운대 10억 아파트를 여러 경우로 계산합니다.

저울 넷 — 공제, 10년, 가액, 그 다음 세금

세율은 둘 다 10퍼센트에서 50퍼센트까지 다섯 구간으로 같습니다. 상속세및증여세법 제26조에 상속세 세율표가 있고 증여세는 제56조가 그 세율을 그대로 쓰도록 하고 있습니다. 갈리는 것은 공제입니다. 성년 자녀에게 증여하면 10년에 5천만원만 빠지지만, 상속은 일괄공제 5억에 배우자가 살아 계시면 배우자공제가 더 빠지고 금융재산공제도 있습니다. 그래서 상속재산이 10억 안팎이고 배우자가 계시면 상속세가 거의 없는데, 그 집을 미리 증여하면 수천만 원에서 수억 원의 증여세를 냅니다.

증여의 힘은 가액입니다. 증여일의 시가로 세금을 내면 그 뒤 오른 값에는 세금이 없습니다. 10년 안에 돌아가셔서 상속재산에 합산되더라도 증여 당시 가액으로 합산됩니다. 반대로 상속은 돌아가신 날의 시가라 오른 값까지 과세됩니다.

그 다음 세금도 봐야 합니다. 취득세는 증여가 시가인정액에 3.5퍼센트, 상속은 시가표준액에 2.8퍼센트라 과세표준과 세율 둘 다 상속이 쌉니다. 훗날 양도세는 증여받은 집을 10년 안에 팔면 증여자의 옛 취득가액으로 계산되는 이월과세가 붙고, 상속은 상속일 평가액이 취득가액이 되어 유리합니다. 이월과세는 2022년 말 개정으로 5년에서 10년이 됐고 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 적용되며, 2026년부터는 주식도 1년 이내 증여분에 이월과세가 붙습니다. 이월과세를 적용해 1세대 1주택 비과세가 되는 경우와 적용한 세액이 더 적은 경우에는 이월과세를 쓰지 않으니, 비과세는 자녀 본인의 보유와 거주로 따집니다.

사건 1 — 증여 신고가 6년 뒤 상속세로 돌아왔다

사립학교 교사로 30년 근무하고 정년퇴직한 남편과 보건소 공무원·여관 운영·보험설계사를 거친 아내가 2015년 8월 24일 남편 명의 집을 판 돈으로 새 단독주택을 사면서 부부 2분의 1씩 등기했습니다. 아내는 그해 9월 15일 남편에게 절반을 증여받았다고 증여세를 신고했습니다. 남편이 2021년 8월 5일 세상을 떠나자 상속인들은 2022년 2월 상속세를 신고하면서 이 증여분을 넣지 않았고, 세무서는 2023년 1월 상속개시 전 10년 안의 증여라며 합산해 고지했습니다.

상속인들은 그 집은 아내가 평생 번 돈으로 산 것이라 실질은 증여가 아니고, 2015년 증여 신고는 법무사의 조언에 따른 것일 뿐이었다고 다퉜습니다. 조세심판원은 2023년 6월 29일 기각했습니다(조심 2023서7629). 남편 명의 집을 판 돈으로 샀고, 공무원 인사기록카드와 경력증명서만으로는 아내의 경제적 능력을 파악하기에 부족하며, 무엇보다 아내가 증여받았다고 스스로 신고한 점이 결정적이었습니다. 민법 제830조 제1항의 특유재산 추정을 번복하려면 다른 일방이 실제로 대가를 부담했음을 증명해야 한다는 대법원 98두15177 판결도 인용됐습니다. 세무서가 입증 자료를 내라고 조사를 25일 중지해 줬는데도 자료가 없었습니다.

둘째 사건은 증여세를 신고하지 않은 경우입니다(조심 2023서3144, 2023년 8월 18일 기각). 2017년 7월 배우자에게 아파트 지분을 증여받고 신고를 안 했더니 세무서가 2020년 1월 기준시가로 증여세를 결정했고, 그해 7월 증여자가 사망하자 상속세 조사에서 증여일로부터 6개월 안에 체결된 비교대상 아파트의 거래가액, 즉 유사매매사례가액으로 증여세를 경정하고 그 가액으로 상속재산에 합산했습니다. 청구인은 세무서가 한 번 기준시가로 통지했으니 신의성실 원칙에 반한다고 다퉜지만 받아들여지지 않았습니다. 과세관청이 기준시가로 통지해 주었더라도 그 신뢰는 보호되지 않는다는 뜻입니다.

제가 두 결정을 읽고 든 생각

두 사건은 증여를 했느냐가 아니라 증여를 10년 안에 했느냐에서 갈렸습니다. 첫 사건의 아내는 증여세 신고까지 했으니 당시에는 맞게 한 것입니다. 문제는 6년 뒤 남편이 돌아가셨고 그래서 그 증여가 상속재산에 다시 들어간 것입니다. 증여세는 공제되지만 공제에는 한도가 있어 상속세가 증여세보다 적으면 그 차이는 돌려받지 못합니다. 그러니 부모님이 고령이시거나 건강이 좋지 않다면 증여는 오히려 손해일 수 있고, 반대로 10년을 넉넉히 넘길 수 있다면 증여는 합산 없이 끝납니다. 증여 상담에서 제가 나이를 먼저 여쭙는 이유입니다.

증여세 신고서는 10년 뒤 상속세 조사에서 과세관청의 증거가 됩니다. 첫 사건은 스스로 신고한 것이 발목을 잡았고, 둘째 사건은 시가로 정확히 신고하지 않은 것이 상속 때 더 높은 가액으로 돌아왔습니다. 세무대리인이 아닌 사람의 조언으로 형식만 맞춘 신고가 몇 년 뒤 입증 불가능한 상태로 되돌아온다는 점이 두 결정의 공통된 교훈입니다.

그리고 배우자입니다. 아래 계산에서 가장 큰 차이는 집값도 10년도 아니고 배우자가 살아 계신지였습니다. 1차 상속에서 배우자가 많이 받아 두면 2차 상속 때 공제가 5억뿐이라 세금이 커지는 것도 같은 저울 위에 있어, 한 분이 돌아가신 뒤 남은 한 분의 재산은 집값이 오를 집부터 증여를 검토합니다.

해운대 10억 아파트 가상 사례

가상의 계산입니다. 해운대 아파트 시가 10억에 공시가격 7억, 전용 85제곱미터 초과이고 예금 2억을 가진 어머니, 성년 자녀 하나입니다. 증여세와 상속세에 신고세액공제 3퍼센트를 적용하고 장례비와 채무, 동거주택공제는 없다고 봅니다. 증여 취득세는 증여자가 1세대 1주택자라 조정대상지역 중과 12퍼센트가 적용되지 않는 경우로 보았고, 상속 취득세는 상속인의 가구가 다른 주택을 이미 가진 경우의 3.16퍼센트로 계산했습니다.

집값이 그대로이고 배우자가 안 계시면 상속이 1억 227만원 쌉니다. 증여 뒤 10년 안에 돌아가셔도 추가 상속세는 없지만, 이미 낸 증여세 2억 2,500만원이 상속세 산출세액 1억 3,800만원보다 많아 그 차이는 돌려받지 못합니다. 배우자가 살아 계시면 상속세는 2,134만원으로 떨어져 증여와 2억 넘게 벌어집니다. 반대로 배우자가 안 계신 채 집값이 14억으로 오른 뒤 상속하면 2억 8,705만원이라 지금 증여하는 쪽이 싸집니다. 배우자가 안 계신 이 가상 사례에서 손익분기는 집값 약 13억 3천만원이고, 그 집이 상속인 가구의 유일한 주택이어서 취득세 0.96퍼센트가 적용되면 약 13억 8천만원까지 올라갑니다. 그 위로 오를 거라 보면 증여, 아니면 상속입니다.

취득세와 양도세의 방향도 같습니다. 증여 취득세 4,000만원은 일반 상속 2,212만원의 거의 두 배이고, 상속인의 가구가 그 집 하나만 가지면 672만원까지 내려갑니다. 반대로 조정대상지역에서 2주택 이상인 부모가 공시가격 3억 이상 집을 증여하면 취득세가 12퍼센트로 뛰어 1억 2천만원대가 되니, 증여 쪽 숫자는 증여자의 주택 수에 따라 완전히 달라집니다. 훗날 자녀가 그 집을 팔 때 상속은 상속일 평가액이 취득가액이지만, 증여 후 10년 안에 팔면 어머니가 옛날에 산 가격이 취득가액이 되어 양도세가 커집니다. 자녀가 그 집에 살아 본인 요건으로 1세대 1주택 비과세가 되면 양도세는 없습니다.

흔한 오해 네 가지

제 사무소는 증여냐 상속이냐를 물으시면 표를 둘 그립니다. 하나는 지금 증여했을 때의 증여세와 취득세, 다른 하나는 집값을 그대로·10퍼센트 상승·30퍼센트 상승 세 가지로 놓고 배우자 생존 여부에 따라 계산한 상속세와 취득세입니다. 두 표를 겹쳐 보면 손익분기 집값이 나오고, 그 다음에 부모님 연세와 10년을 놓고 결정합니다. 증여로 가기로 하면 증여세 신고는 반드시 시가로 정확히 합니다.

가업을 승계하는 집은 주식이 같은 저울에 올라갑니다. 비상장주식은 평가액이 실적에 따라 출렁이니 낮을 때 증여하는 것이 유리할 수 있고, 가업승계 증여세 과세특례와 가업상속공제 중 무엇을 쓸지는 사후관리와, 증여특례분은 기간과 관계없이 상속 때 합산된다는 점과 함께 정합니다.

정리하며

증여와 상속은 세율이 같고 공제가 다릅니다. 상속은 일괄공제 5억에 배우자공제가 더해져 10억 안팎 재산은 상속이 싸고, 증여는 10년 안에 돌아가시면 증여 당시 가액으로 합산되며 낸 증여세는 공제되되 초과분은 환급되지 않습니다. 증여의 강점은 가액이 증여일에 고정된다는 것이라 오를 집은 증여, 아니면 상속입니다. 해운대 10억 가상 사례에서 상속은 1억 5,598만원, 증여는 2억 5,825만원, 배우자가 계시면 상속 4,346만원이고 법정상속분까지 분할하면 상속세가 0원입니다. 배우자가 안 계신 경우 손익분기는 집값 약 13억 3천만원입니다. 부모님 아파트를 어떻게 넘길지 고민이시라면 사무소로 연락 주십시오. 아파트 시세와 공시가격, 가족 구성과 상속인의 주택 수만 알려 주시면 두 표를 그려 손익분기를 말씀드립니다.