65세 지방 이주 양도세 감면, 아직 법이 아닙니다

서울 집 팔고 부산 내려오면 양도세가 반값이라던데 맞습니까. 8월 이후 상담에서 자주 받는 질문입니다. 정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에 65세 이상 1세대1주택자가 수도권 집을 팔고 비수도권으로 이주하면 2027년 양도분은 양도소득세의 50퍼센트, 2028년 양도분은 30퍼센트를 감면하는 특례가 들어 있습니다. 부산에서 21년 동안 양도소득세를 다뤘지만 사는 곳을 옮기는 것 자체를 감면 요건으로 삼은 조문은 처음 봅니다.

다만 이 특례는 9월 3일 국회에 제출된 정부안이고 연말 심사가 남았습니다. 조문 번호도 아직 없습니다. 그래서 이 글은 두 층으로 썼습니다. 먼저 보도된 정부안의 요건과 사후관리를 정리하고, 다음으로 법이 통과되지 않아도 지금 쓸 수 있는 현행 규정을 심판원 결정 하나와 함께 봅니다. 끝에 서울 30억 아파트를 지금 팔 때와 2027년에 팔고 부산으로 올 때, 2029년에 팔 때의 세금을 계산했습니다.

정부안 한 장 — 요건 넷, 사후관리 5년

요건은 넷입니다. 첫째, 양도일 현재 65세 이상인 1세대1주택자여야 합니다. 둘째, 수도권에 있는 그 집에 보유기간 중 5년 이상 실제로 살았고 양도일 현재도 2년 이상 계속 살고 있어야 합니다. 세를 준 집은 대상이 아닙니다. 셋째, 배우자나 직계존비속 같은 특수관계인이 아닌 제3자에게 팔아야 합니다. 넷째, 판 뒤 6개월 안에 본인과 배우자가 모두 주민등록을 비수도권으로 옮기고 실제로 살아야 합니다. 한 사람만 옮기거나 주소만 옮기고 수도권에서 생활하면 요건을 채우지 못합니다.

감면은 세액 기준입니다. 2027년 양도분은 양도소득세의 50퍼센트를 5억원 한도로, 2028년 양도분은 30퍼센트를 3억원 한도로 깎고 2028년 말에 끝나는 한시 특례입니다. 사후관리는 5년입니다. 양도 후 5년 안에 수도권 주택을 취득하거나, 본인 또는 배우자가 수도권으로 다시 이주하거나, 양도 당시 세대원이 그 집을 되사면 감면받은 세액에 하루 0.022퍼센트의 이자를 붙여 2개월 안에 신고하고 내야 합니다.

비어 있는 곳도 있습니다. 사후관리 기간에 본인이 사망해 상속이 일어나면 추징하는지는 정부가 예외를 추가로 검토하겠다고만 했고, 감면세액에 농어촌특별세가 붙는지도 보도에는 없습니다. 농어촌특별세법은 조세특례제한법에 따른 소득세 감면세액의 20퍼센트를 과세하되 비과세 목록에 적힌 조문만 뺍니다. 새 조문이 그 목록에 들어가느냐에 따라 실제 혜택이 세액의 50퍼센트인지 40퍼센트 남짓인지 갈립니다.

법이 통과되기 전에도 쓸 수 있는 길

이 특례가 없어도 서울 집을 정리하고 내려오는 분에게 현행법이 주는 것이 적지 않습니다. 1세대1주택 비과세는 나이와 관계없이 양도가액 12억원까지 세금이 없고, 12억을 넘는 부분도 2년 이상 거주했다면 보유와 거주 각각 연 4퍼센트씩 최대 80퍼센트를 공제합니다. 10년 넘게 보유하고 산 집이라면 30억에 팔아도 세금은 생각보다 작습니다.

이사 순서도 자유롭습니다. 부산 집을 먼저 사고 서울 집을 나중에 팔아도 일시적 2주택 특례로 서울 집의 비과세가 유지됩니다. 10월 1일부터 종전주택과 새 집이 모두 조정대상지역이면 처분기한이 2년으로 줄었지만, 부산은 조정대상지역이 아니라 3년 그대로입니다. 그리고 덜 알려진 길이 하나 더 있습니다. 1년 이상 거주한 집을 근무상 형편이나 질병 요양 같은 부득이한 사유로 세대 전원이 다른 시나 군으로 옮기면서 양도하면 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않는다는 규정입니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항 제3호입니다.

사건 — 서울 아파트에 1년 살고 지방으로 간 뒤 17년

1990년 12월 서울의 재개발 아파트를 분양받아 1992년 8월 입주한 분이 있습니다. 서울 사무소에 다니다 1993년 9월 충남의 공장으로 발령이 나서 주소를 옮겼고, 1995년 3월 그 회사를 그만둔 뒤에도 서울로 돌아가지 않고 대구와 경북에서 자영업을 하며 살았습니다. 2010년 서울 아파트를 팔면서 비과세로 보아 신고하지 않았는데, 세무서는 2012년 2월 양도소득세를 고지했습니다. 당시 서울 주택은 3년 보유에 2년 거주가 비과세 요건이었는데 거주기간이 1년 24일뿐이고, 배우자가 주민등록상 장모와 같은 세대라 장모 소유 아파트까지 1세대 2주택이라는 이유였습니다.

조세심판원은 2012년 9월 20일 처분을 취소했습니다(조심 2012구1609). 서울 사무소에 근무하며 1년 이상 거주하다가 지방 공장 발령으로 전출한 것은 근무상 형편이고, 전출 당시에 근무상 형편으로 주거를 옮긴 사실이 입증된다면 양도일 현재 그 직장을 그만두고 자영업을 하고 있더라도 요건을 충족한 것으로 본다는 것입니다. 퇴직 후 15년가량을 계속 지방에서 생활한 점도 근거로 들었습니다. 장모 문제는 장모 아파트의 관리비와 도시가스 요금이 장모 본인 계좌에서 꾸준히 자동이체된 내역을 보고, 주민등록만 같을 뿐 생계를 달리한 별도 세대로 판단했습니다.

제가 이 정부안을 읽고 든 생각

방향은 맞다고 봅니다. 부산에서 상담하다 보면 집을 팔면 세금이 커서 못 내려온다는 말씀을 자주 듣습니다. 다만 세 가지가 걸립니다. 첫째, 6개월 안에 부부가 함께 옮겨야 한다는 요건은 자녀 돌봄이나 병원 때문에 한 분이 서울에 남는 현실과 부딪힙니다. 둘째, 5년 사후관리 중에 돌아가시면 어떻게 되는지가 아직 비어 있습니다. 65세 이상을 대상으로 한 제도에서 이 부분은 예외가 아니라 본문입니다. 셋째, 2027년 50퍼센트와 2028년 30퍼센트라는 일정은 집이 언제 팔리느냐에 따라 세금을 크게 가릅니다. 집은 원하는 달에 팔리지 않습니다.

그래서 상담에서는 순서를 정해 말씀드립니다. 현행 비과세와 장기보유특별공제로 세금이 얼마인지를 먼저 계산하고, 특례는 통과되면 그 위에 얹는 것으로 둡니다. 법안이 확정되기 전에 잔금일을 2027년으로 미루는 계약부터 하시면 안 됩니다. 사건의 납세자처럼 이미 지방에 내려와 사는 분은 이 특례와 무관하다는 점도 같이 말씀드립니다. 양도일 현재 수도권 그 집에 살고 있는 분만 대상입니다.

서울 30억 가상 사례 — 지금, 2027년, 2029년

가상의 사례입니다. 65세 부부가 15년 전 10억에 산 서울 아파트에 최근 5년을 살았고 지금 30억입니다. 1세대1주택이라 12억까지는 비과세이고 양도차익 20억의 30분의 18인 12억이 과세됩니다. 현행 장기보유특별공제는 보유 15년 40퍼센트에 거주 5년 20퍼센트를 더한 60퍼센트입니다. 지금 팔면 과세표준 4억 7,750만원에 양도소득세 1억 6,506만원, 지방소득세를 더해 약 1억 8,157만원입니다. 필요경비는 없는 것으로 단순화했습니다.

2027년에 팔고 부산으로 오면 양도소득세가 절반인 8,253만원이 되고, 감면세액의 20퍼센트를 농어촌특별세로 낸다고 가정하면 1,651만원, 지방소득세 825만원을 더해 약 1억 729만원입니다. 지금보다 7,428만원이 줄어 실제 혜택은 41퍼센트쯤입니다. 반대로 2029년까지 그대로 두면 정부안대로 거주 공제만 남아 공제율이 40퍼센트로 내려가고 세금은 약 2억 9,195만원이 됩니다. 2027년 이주와 2029년 양도의 차이가 1억 8,466만원입니다. 2028년은 감면율이 30퍼센트로 내려가는 데다 장기보유특별공제도 과도기 구조라 표에서 뺐습니다. 법안이 확정되면 다시 계산해야 하는 칸입니다.

상담 전에 확인하실 것

부산으로 오시려는 분께 제가 먼저 묻는 것은 세 가지입니다. 서울 집에 지금 살고 계신지, 배우자도 함께 내려오시는지, 5년 안에 수도권으로 돌아갈 일이 있는지. 하나라도 아니오면 특례는 없는 것으로 보고 현행법으로 설계합니다. 부산 집은 서울 집 잔금 전에 사셔도 됩니다. 일시적 2주택 3년이 있고, 정부안의 사후관리가 막는 것도 수도권 주택 취득입니다. 다만 특례가 양도일 현재 일시적 2주택인 경우까지 받아 주는지는 보도에 없어 법안에서 확인해야 합니다.

회사를 넘기고 은퇴하시는 대표님께는 일정표를 한 장으로 그려 드립니다. 주식 양도와 집 양도는 세율표가 따로라 세금이 합쳐지지는 않지만 신고와 자금 일정이 한 해에 몰립니다. 회사 정리와 집 정리, 이주 시점을 같은 표에 올려놓고 보면 어느 해에 무엇을 할지가 정리됩니다.

정리하며

65세 이상 1세대1주택자가 5년 이상 살던 수도권 집을 제3자에게 팔고 6개월 안에 부부가 함께 비수도권으로 옮기면 2027년 양도소득세 50퍼센트, 2028년 30퍼센트를 감면하는 정부안이 국회에 있습니다. 5년 안에 수도권 집을 사거나 돌아가면 추징됩니다. 아직 법이 아니고, 통과 전에도 12억 비과세와 장기보유특별공제, 일시적 2주택 3년, 근무상 형편에 따른 1년 거주 특례가 있습니다. 서울 30억 가상 사례에서 지금은 약 1억 8,157만원, 2027년 이주는 약 1억 729만원, 2029년은 약 2억 9,195만원입니다. 부산으로 오실 생각이 있다면 잔금일을 정하기 전에 연락 주십시오. 취득가액과 거주기간만 있으면 세 날짜의 세금을 바로 내 드립니다.