책을 냈습니다 — 세금 아는 공인중개사가 계약을 살린다

책을 냈습니다. 제목은 세금 아는 공인중개사가 계약을 살린다입니다. 부산에서 개업한 세무사 셋, 송대규 세무사·김연선 세무사와 함께 썼고 삼일인포마인에서 2026년 10월 19일 나옵니다. 236쪽, 공인중개사를 위한 양도소득세 실무서입니다.

세무사가 왜 공인중개사를 위한 책을 썼는지, 어떤 내용이 들어 있는지 정리해 두겠습니다.

계약서를 쓰기 전, 첫 질문은 세금입니다

집을 팔려는 분이 중개사무소에 와서 가장 먼저 묻는 것은 시세가 아니라 세금인 경우가 많습니다. 이 집 팔면 세금 얼마 나와요. 2년 살았으면 비과세 맞죠. 그 자리에서 중개사가 비과세일 거예요라고 한마디 하고, 잔금이 끝난 뒤 양도세 고지서가 오면 그 말은 분쟁이 됩니다.

21년 동안 양도세 상담을 하면서 가장 자주 본 장면이 이것입니다. 세금 문제는 계약 전에 짚으면 길이 있습니다. 잔금일을 며칠 미루거나, 파는 순서를 바꾸거나, 이사 날짜를 맞추면 됩니다. 그런데 잔금이 끝나고 나면 바꿀 수 있는 것이 거의 없습니다. 그 계약 전 시점에 손님 앞에 앉아 있는 사람이 공인중개사입니다.

이 책은 중개사를 세무사로 만들려는 책이 아닙니다. 어디까지 답하고 어디에서 멈춰야 하는지, 그 경계를 분명히 하는 것이 목적입니다. 세금의 큰 지도를 읽되 위험한 지점에서는 스스로 브레이크를 밟고 세무사에게 넘길 줄 아는 것, 그것이 의뢰인과 중개사를 함께 지키는 길이라고 믿습니다.

뒤표지에 적은 문장입니다. 세금 계산과 신고는 세무사의 일입니다. 이 책이 하려는 것은 선을 그어 드리는 일입니다.

목차 한눈에 — 4부와 부록

제1부에서 양도세가 어떻게 계산되는지 큰 그림을 잡고, 제2부에서 중개 현장 분쟁이 가장 많은 1세대 1주택 비과세와 일시적 2주택을 다룹니다. 제3부는 다주택자 중과와 오피스텔, 상가처럼 계산이 갈리는 지점이고, 제4부는 신고와 가산세, 그리고 실제 상담 장면을 시나리오로 옮긴 사례 모음입니다.

책에 넣은 세 가지

첫째, 거의 모든 사례를 타임라인 그림으로 풀었습니다. 부동산 세금은 무엇을 팔았느냐보다 언제 샀고, 언제 살았고, 언제 팔았느냐로 갈립니다. 같은 집이라도 잔금일 하루 차이로 비과세가 되기도 하고 안 되기도 합니다. 그래서 취득일부터 양도일까지를 한 줄로 그려 놓고 설명했습니다. 이 홈페이지 세무칼럼을 읽어 오신 분이라면 익숙한 방식입니다.

둘째, 장마다 체크리스트와 세무사에게 넘길 신호를 넣었습니다. 상담 중에 이 항목이 나오면 더 설명하지 말고 세무사와 연결하라는 표시입니다. 상속받은 집이 섞여 있을 때, 입주권이나 분양권이 끼어 있을 때, 세대 분리가 애매할 때 같은 경우입니다.

셋째, 최신 개정을 반영했습니다. 2026년 10월 1일부터 일시적 2주택의 종전주택 처분기한이 바뀌어, 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있으면 3년에서 2년으로 줄었습니다. 부산처럼 조정대상지역이 아닌 곳은 3년 그대로입니다. 국회 심사가 남은 2026년 세제개편안은 부록에 개정 예고로 따로 정리해, 지금 적용되는 규정과 섞이지 않게 했습니다.

어디까지 답하고, 어디서 넘기나

실무에서 가장 위험한 것은 모르는 것이 아니라, 반쯤 아는 상태로 확신을 주는 것입니다. 2년 보유했으면 비과세라는 말은 절반만 맞습니다. 취득 시기와 지역, 세대 구성, 다른 집의 유무에 따라 결론이 전부 달라집니다.

그래서 책은 중개사가 자신 있게 안내해도 되는 영역과, 한 문장이라도 더 말하면 위험해지는 영역을 나누어 적었습니다. 그 경계에서 멈추고 세무사에게 넘기는 것이 중개사를 지키는 길이기도 합니다. 잘못된 안내로 생긴 세금은 결국 중개 과실 분쟁으로 돌아옵니다.

함께 쓴 세 사람

세 사람 모두 부산에서 개업한 현직 세무사입니다. 송대규 세무사는 한길세무회계 대표로 2대째 세무사의 길을 걷고 있고 양도·상속·증여 분야를 다룹니다. 김연선 세무사는 세무사김연선사무소 대표로 개업 19년차이며 경영컨설팅학 박사입니다. 저는 세무법인한영 서면지점에서 21년째 양도·상속·증여 상담을 하고 있습니다. 각자 사무실에서 실제로 받은 질문을 모아 책의 뼈대로 삼았습니다.

정리하며

좋은 중개는 계약서에 도장을 찍는 순간이 아니라 잔금이 끝나고 세금까지 정리된 뒤에 완성된다고 생각합니다. 이 책이 중개사 책상 위에서 손님이 세금을 물을 때 한 번 펼쳐 보는 책이 되었으면 합니다.

책에서 다루지 않은 사례나 더 궁금한 점이 있으면 상담 신청으로 남겨 주십시오. 다음 칼럼 주제로 쓰겠습니다. 책은 예스24에서 보실 수 있고, 세무사 소개 페이지에도 서지 정보를 올려 두었습니다.