동거주택 상속공제 2026 총정리 — 부모님과 10년 함께 산 집, 상속세 6억까지 공제받는 요건

동거주택 상속공제란 피상속인이 거주자인 경우, 상속개시일부터 소급해 10년 이상 피상속인과 한집에 살면서 그 기간 내내 1세대 1주택이었고 상속개시일 현재 무주택이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 직계비속(대습상속인이 된 직계비속의 배우자 포함)이 그 집을 상속받을 때, 주택가액(담보채무 차감)의 100%를 6억원 한도로 상속세 과세가액에서 빼 주는 제도입니다(상속세 및 증여세법 제23조의2). 공제는 요건을 갖춘 상속인이 받은 몫에만 적용되므로, 요건을 못 갖춘 상속인 몫은 공제되지 않습니다(공동상속이면 요건 충족 상속인 지분만).

이 글은 2026년 10월 29일 현행 법령 기준으로 정리했습니다.

동거주택 상속공제 요건은 무엇인가요?

10년 동거, 10년 1세대 1주택, 무주택 상속인의 상속 — 세 가지를 모두 갖춰야 합니다. 국세청 「2026 상속세·증여세 실무해설」은 이 공제가 1세대 1주택 실수요자의 상속세 부담을 덜기 위해 2009년 1월 1일 이후 상속분부터 도입되었고, 상속개시일에 따라 동거 가능 여부·상속인 범위가 달라 주의해야 한다고 적고 있습니다(141쪽). 요건과 공제액을 정리하면 이렇습니다.

• 10년 이상 동거 — 피상속인과 상속인(직계비속, 대습상속인이 된 직계비속의 배우자로 한정. 후자는 2022년 1월 1일 이후 결정·경정분부터, 실무해설 141쪽)이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상(상속인이 미성년자인 기간은 제외) 계속하여 하나의 주택에서 동거해야 합니다(제23조의2 제1항 제1호). 주민등록표, 성년이 된 날, 떨어져 산 기간과 그 사유를 확인합니다.
• 10년 이상 1세대 1주택 — 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 1세대 1주택이어야 하고, 무주택 기간은 1세대 1주택 기간에 포함합니다(제23조의2 제1항 제2호). 세대원 전원(배우자·형제 포함)의 주택 보유 이력 10년치를 확인합니다.
• 무주택 상속인이 상속 — 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택이어야 합니다(제23조의2 제1항 제3호). 상속개시일 현재 상속인 명의 주택 여부와 누가 등기하는지를 확인합니다.
• 공제액 — 상속주택가액(주택부수토지 포함, 그 주택·토지에 담보된 피상속인 채무 차감)의 100%, 6억원 한도입니다(제23조의2 제1항 본문·단서). 담보대출 잔액과, 공동상속이면 요건 충족 상속인 지분을 확인합니다.

2020년 1월 1일 이후 상속분부터 주택가액에서 그 주택에 담보된 채무를 빼고, 상속개시일 현재 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 상속인도 대상에 들어갔습니다(실무해설 141~142쪽).

부모님 모시고 산 집 상속세, 얼마까지 공제받나요?

주택가액의 100%, 최대 6억원입니다. 여기서 주택가액은 주택과 그 부수토지(소득세법 제89조 제1항 제3호) 가액에서 상속개시일 현재 그 주택·토지에 담보된 피상속인의 채무를 뺀 금액입니다(제23조의2 제1항). 아파트 시가 7억원에 담보대출 2억원이 남아 있다면 5억원이 공제액이 됩니다.

부수토지는 주택 정착면적에 지역별 배율을 곱한 면적 이내의 토지입니다. 도시지역 안에서는 수도권 주거·상업·공업지역 3배, 수도권 녹지지역 5배, 수도권 밖 5배(부산 도시지역은 여기에 해당)이고, 도시지역 밖은 10배입니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제154조 제7항). 단독주택에 마당이 넓다면 이 배율을 먼저 확인하셔야 합니다.

군대·대학·직장 때문에 떨어져 살았으면 10년 동거가 끊기나요?

정해진 사유라면 끊기지 않지만, 그 기간은 10년에 들어가지 않습니다. 상증세법은 대통령령으로 정하는 사유로 동거하지 못한 경우 계속 동거한 것으로 보되, 동거하지 못한 기간은 동거 기간에 산입하지 않는다고 정하고 있습니다(제23조의2 제2항).

• 징집(시행령 제20조의2 제2항 제1호)
• 「초·중등교육법」에 따른 학교(초등학교·중학교 제외)와 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학(시행규칙 제9조의2 제1호)
• 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편(같은 조 제2호)
• 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병의 치료 또는 요양(같은 조 제3호)

사업상 형편은 직장 변경·전근 같은 근무상 형편과 구별되어 동거로 보는 사유에 해당하지 않는다는 국세청 해석(재산세과-506, 2011. 10. 27.)이 실무해설 145쪽에 실려 있습니다. 또 2016년 1월 1일 이후 상속분부터 상속인이 미성년자인 기간은 10년 계산에서 빠지므로, 태어날 때부터 함께 살았어도 성년이 된 뒤 10년이 지나야 합니다(141쪽).

동거하는 동안 집이 2채였던 적이 있으면 어떻게 되나요?

시행령이 정한 예외에 해당하지 않으면 공제를 받을 수 없습니다. 1세대 1주택은 피상속인 한 사람이 아니라 소득세법 제88조 제6호의 1세대, 즉 함께 사는 배우자·자녀·형제까지 묶어 판단합니다(시행령 제20조의2 제1항 전단). 10년 중 어느 한때라도 세대원 누군가 상속주택 외에 다른 주택을 추가로 보유했다면 아래 예외인지부터 보셔야 합니다. 2주택 이상이어도 1세대 1주택으로 보는 경우(시행령 제20조의2 제1항)는 다음과 같습니다.

• 제1호 — 피상속인이 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택인 경우입니다. 다른 주택 취득일부터 2년 이내 종전 주택을 양도하고 이사한 경우만 해당합니다.
• 제2호 — 상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인한 경우입니다. 혼인한 날부터 5년 이내 상속인의 배우자 소유 주택을 양도한 경우만 해당합니다.
• 제3호 — 피상속인이 국가등록문화유산 주택을 소유한 경우입니다.
• 제4호·제5호 — 피상속인이 이농주택·귀농주택(소득세법 시행령 제155조 제7항 제2호·제3호)을 소유한 경우입니다.
• 제6호 — 1주택 세대가 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 일시적 2주택인 경우입니다. 합친 날부터 5년 이내 피상속인 외의 자가 보유한 주택을 양도한 경우만 해당합니다.
• 제7호 — 피상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인해 일시적 2주택인 경우입니다. 혼인한 날부터 5년 이내 피상속인의 배우자 소유 주택을 양도한 경우만 해당합니다.
• 제8호 — 피상속인·상속인·상속인의 배우자가 사망 전 제3자로부터 상속받은 공동소유 주택(소수지분)을 소유한 경우입니다. 그 사람이 가장 큰 상속지분을 소유한 경우는 제외하고, 가장 큰 지분 소유자가 2명 이상이면 해당 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 판정합니다.

제8호에 "상속인의 배우자"가 들어간 것은 2025년 2월 28일 개정이고, 이 개정은 2025년 2월 28일 이후 결정·경정하는 분부터 적용됩니다(대통령령 제35351호 부칙 제3조). 그래서 그 전에 상속이 개시됐더라도 경정청구 기간 안이면 다시 볼 여지가 있습니다. 개정 전에 결정된 사례로, 조세심판원은 상속인의 배우자(상속인이 아닌 같은 세대원)가 가진 이전 상속주택 소수지분을 주택 수에 넣어 경정청구 거부를 유지했습니다(조심 2024서3536, 2024. 9. 4. 기각). 또 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 넣지 않는다는 기획재정부 해석(재산세제과-1316, 2022. 10. 19.)이 실무해설 145쪽에 있습니다. 이는 이 공제의 1세대 1주택 판정에 관한 해석으로, 양도소득세·취득세의 주택 수 판정과는 별개입니다.

배우자가 상속받거나 형제와 나눠 받으면 공제가 되나요?

배우자는 안 되고, 형제와 나누면 요건을 갖춘 자녀 몫만 됩니다. 제23조의2 제1항 제1호가 상속인을 "직계비속 및 「민법」 제1003조 제2항에 따라 상속인이 된 그 직계비속의 배우자"로 한정하기 때문입니다(대습상속인의 배우자는 2022년 1월 1일 이후 결정·경정분부터, 실무해설 141쪽). 실무해설은 2014년 1월 1일 이후 배우자가 상속받는 경우 공제가 불가하다고 정리하고 있습니다(144쪽). 배우자가 받는 재산은 배우자 상속공제(제19조)로 따로 계산합니다.

공동으로 상속등기하면 요건을 충족한 상속인의 지분 상당액만 공제된다는 해석(재산세과-97, 2010. 2. 16., 실무해설 144쪽)이 있고, 아래 평택 사건도 같은 결론입니다.

주민등록이 달랐으면 동거주택 상속공제를 못 받나요?

주민등록이 1차 기준이지만, 실제 생활이 다르다는 객관적 증빙이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다. 동거·세대 여부는 주민등록을 1차로 보되 실제 생활관계·생계를 종합해 판단하며, 주민등록이 같아도 실제로 따로 살았거나 그 반대인 경우가 다툼이 됩니다. 최근 결정 세 건을 보면 무엇이 승패를 갈랐는지 보입니다.

• 조심 2025부1977 (2025. 7. 31.) — 부산 동래구 상속주택, 판정기간 중 같은 세대 장남이 수영구 주택을 보유한 사건입니다. 기각되었습니다. 원룸 이전 세대분리가 인정되지 않아 10년 1세대 1주택 요건을 충족하지 못했습니다.
• 조심 2024중2651 (2024. 12. 24.) — 아들 주민등록이 9년간 거창 축사 주소였지만 실제로는 과천 주택에서 부모와 생활했다고 주장한 사건입니다. 인용(경정)되었습니다. 계좌거래내역과 건강보험상 주활동지가 과천이어서 독립생활로 보기 어렵다고 보았습니다.
• 조심 2026중1618 (2026. 6. 30.) — 자녀 5명이 공동상속했는데 한 자녀는 언니 세대로 주민등록되어 있었고, 토지가 주택정착면적 3배를 초과한 사건입니다. 기각되었습니다. 그 자녀는 공제가 배제되고, 요건 충족 자녀 지분 30% 상당액 중 3배 이내 토지 부분만 공제되었습니다.

부산 사건(조심 2025부1977)에서 피상속인은 2004년 7월 22일 동래구 주택을 취득해 가족과 살다가 2023년 10월 28일 사망했고, 차남이 그 집을 단독으로 상속받아 이 공제를 적용해 신고했습니다. 그런데 같은 세대였던 장남이 2017년 12월 29일 수영구 주택을 취득해 2020년 2월 14일 양도한 사실이 확인되어 공제가 부인되었습니다. 장남은 2015년부터 독립 세대였다고 주장했지만, 조세심판원은 2020년 7월 옮긴 원룸이 약 6평이고 임차인이 직장 동료이며 둘이 살기에 좁아 보인다는 점, 장남을 별도 세대로 본다면 직업·나이·혼인관계가 비슷한 차남도 별도 세대로 보는 것이 합리적이라는 점을 들어 2025년 7월 31일 기각했습니다. 심판원은 원룸 면적 등 개별 사정 하나가 아니라 실제 거주·생활관계를 종합해 판단했습니다.

과천 사건(조심 2024중2651)은 반대 결론입니다. 상속인인 아들은 2013년 5월 13일 경남 거창의 축사 주소로 주민등록을 옮겼다가 2022년 7월 14일 상속개시 뒤인 8월 8일 과천 주택으로 다시 합쳤습니다. 청구인은 아들의 체크카드 사용 996건 중 834건(83.7%)이 과천이라는 내역 등을 냈습니다. 조세심판원은 그 건물이 공부상 축사이고, 아들이 귀농 지원을 신청하거나 받은 사실은 확인되지 않으며, 제출된 계좌거래·건강보험 내역상 과천 활동은 상당하고 거창 사용은 미미해 주활동지가 과천으로 보이고, 별도 소득 없이 부모에게 생계를 의지했다는 점을 들어, 2024년 12월 24일 동안양세무서장의 처분을 이 공제를 적용해 경정하라고 결정했습니다. 다만 실제 생활관계를 증빙으로 보여 준 사안이어서, 주민등록을 분리해도 언제나 공제된다는 뜻은 아닙니다.

평택 사건(조심 2026중1618)은 2023년 7월 31일 사망한 어머니의 집을 자녀 5명이 공동상속한 경우입니다. 한 자녀는 주민등록상 2006년 3월 30일부터 2015년 10월 11일까지 언니 세대에 있어 10년 이상 계속 1세대를 구성해야 한다는 요건을 채우지 못했고, 근무상 형편이었다는 주장도 구체적 소명이 없어 공제가 배제되었습니다. 요건을 갖춘 다른 자녀도 지분 30% 상당액, 그중에서도 주택 정착면적 142.71㎡의 3배인 428.13㎡ 이내 토지 부분만 공제한 처분이 그대로 유지되었습니다. 이 사건에서는 처분청이 고지한 가산세를 면제해 달라는 주장도 함께 다퉈졌지만 심판원은 청구 전부를 2026년 6월 30일 기각했습니다.

세무사의 시각

세 사건의 공통점은 "부모님을 오래 모셨다"는 사실만으로는 부족하다는 것입니다. 부산 사건은 10년 판정기간 중 형제가 잠깐 가졌던 집 한 채, 평택 사건은 주민등록상 세대 분리 기간이 공제를 무너뜨렸습니다. 특히 부산 사건에서 별도 세대를 주장한 논리가 오히려 공제를 받은 동생의 세대 요건까지 흔드는 결과가 된 점은 상담할 때 꼭 짚어 드리는 부분입니다.

반대로 과천 사건은 주민등록이 다르더라도 계좌거래·건강보험 기록처럼 생활의 흔적을 숫자로 보여 주면 인정받을 수 있다는 것을 보여 줍니다. 저는 동거주택 상속공제를 검토할 때 상속인 본인뿐 아니라 10년 동안 같은 세대였던 모든 사람의 주택 보유 이력과 주민등록 초본부터 받습니다. 다만 결론은 사실관계와 증빙에 따라 달라질 수 있습니다.

동래 아파트 7억이면 동거주택 상속공제로 상속세가 얼마나 줄어드나요?

가상 계산이며 확정 세액이 아닙니다. 아버지가 2026년 사망했고 어머니는 먼저 사망해 배우자가 없으며, 성년 자녀 1명이 상속인입니다. 자녀는 성년이 된 뒤 상속개시일까지 12년간 동래구 아파트에서 아버지와 함께 살았고, 그 기간 세대 전체가 계속 1세대 1주택이었습니다. 아파트 시가 7억원(담보채무 없음), 예금 2억원, 채무·사전증여 없음, 공과금은 0원, 장례비용은 최소 공제액 500만원(상증세법 시행령 제9조 제2항 제1호)만 반영했고, 기한 안에 신고해 신고세액공제 3%를 받는다고 가정했습니다. 예금 2억원은 전액 금융재산 상속공제 대상이고 차감할 금융채무가 없다고 보았습니다. 둘째 경우는 자녀가 상속개시 2년 전 같은 세대에서 다른 주택을 취득해 상속개시일 현재 보유하고, 시행령 제20조의2 제1항의 1세대 1주택 예외 사유(일시적 2주택·혼인·동거봉양 등)에도 해당하지 않는 경우입니다. 상속세에는 지방소득세가 붙지 않습니다.

• 상속세 과세가액(장례비 500만원 차감) — 요건 충족 시와 미충족 시 모두 8억 9,500만원입니다.
• 일괄공제(제21조) — 두 경우 모두 5억원입니다.
• 금융재산 상속공제(제22조, 2억원 × 20%) — 두 경우 모두 4,000만원입니다.
• 동거주택 상속공제(제23조의2, 7억원 중 한도 6억원) — 요건 충족 시 6억원, 미충족 시 적용 안 됨입니다.
• 공제 합계(제24조 한도 적용 후) — 요건 충족 시 11억 4,000만원이 한도로 8억 9,500만원, 미충족 시 5억 4,000만원입니다.
• 과세표준 — 요건 충족 시 0원, 미충족 시 3억 5,500만원입니다.
• 산출세액(제26조) — 요건 충족 시 0원, 미충족 시 6,100만원입니다.
• 신고세액공제 3%(제69조) — 요건 충족 시 0원, 미충족 시 183만원입니다.
• 납부할 상속세 — 요건 충족 시 0원, 미충족 시 5,917만원입니다.

계산은 상증세법 제14조·제21조·제22조·제23조의2·제24조·제26조·제69조 현행 문언 기준입니다.

요건을 충족한 경우에는 일괄공제 5억원, 금융재산 상속공제 4,000만원(순금융재산 2억원의 20%, 제22조 제1항 제1호), 동거주택 상속공제 6억원(7억원 × 100%, 한도 6억원)을 더하면 11억 4,000만원이지만, 공제는 과세가액 8억 9,500만원을 넘을 수 없어(제24조) 8억 9,500만원만 빠지고 과세표준 0원이 됩니다. 이는 유증·상속포기·사전증여재산처럼 제24조 한도를 줄이는 재산이 없다는 전제입니다.

요건을 충족하지 못한 경우에는 자녀가 상속개시일 현재 주택을 가지고 있어 제3호(무주택 상속인)도, 제2호(10년 1세대 1주택)도 충족하지 못합니다. 공제는 5억 4,000만원, 과세표준 3억 5,500만원에 세율을 적용하면 산출세액 6,100만원(1,000만원 + 2억 5,500만원 × 20%), 신고세액공제 183만원을 빼면 5,917만원입니다. 같은 집, 같은 가족인데 본인 명의 집 한 채로 5,917만원이 갈린 셈입니다.

현장에서 드리는 팁

부모님을 모시고 사는 분께는 상속 전에 세 가지를 미리 확인하시라고 권합니다. 첫째, 10년 판정기간 동안 같은 세대였던 사람 전원의 주택 보유 이력입니다. 형제가 잠깐 산 오피스텔(주거용으로 쓴 것인지 확인)이나 분양받은 집, 배우자 쪽 상속지분이 문제가 됩니다. 둘째, 주민등록입니다. 직장 때문에 주소를 옮긴다면 근무상 형편을 보여 줄 재직·발령 서류를 남겨 두십시오.

셋째, 누가 그 집을 받을지입니다. 동거주택 상속공제는 요건을 갖춘 자녀가 받은 몫에만 적용되므로, 협의분할 때 그 자녀에게 주택을 몰아주는 것이 유리할 수 있습니다. 다만 다른 상속인에게 대가를 지급하는 분할은 별도의 세무 문제가 생길 수 있으므로, 주택 귀속과 다른 상속인에게 지급할 대가, 다른 공제의 적용 결과를 함께 계산한 뒤 분할안을 정하셔야 합니다. 다만 다른 공제와 합쳐 제24조 한도를 넘는 부분은 쓸모가 없으니, 전체 상속재산 규모를 놓고 함께 계산해 보시길 권합니다.

정리하며

동거주택 상속공제는 부모님 모시고 산 집의 가액을 상속세 과세가액에서 최대 6억원까지 빼 주어 세 부담을 낮추는 큰 공제지만, 10년 동거·10년 1세대 1주택·무주택 상속인이라는 세 요건을 갖추지 못하면 공제받지 못합니다. 공제는 요건을 갖춘 상속인이 받은 몫에만 적용되므로 요건을 못 갖춘 상속인 몫은 공제되지 않고(공동상속이면 요건 충족 상속인 지분만), 배우자는 대상이 아닙니다. 부산 동래 사건처럼 세대원 한 사람의 집 한 채가 결과를 바꿀 수 있으니, 상속 전에 10년치 주민등록과 주택 보유 이력부터 정리해 두시길 권합니다.