상속세를 땅으로 내려는데 국가가 안 받겠다고 합니다

국가는 땅으로 세금을 받습니다. 다만 아무 땅이나 받지는 않습니다. 국세청 자료로는 2024년 한 해 상속세 물납이 4,792억원, 상속세수의 5퍼센트입니다. 주식이 59퍼센트, 부동산이 41퍼센트입니다. 그런데 국정감사 자료에 따르면 한국자산관리공사가 상속세·증여세 대신 받은 주식 가운데 2017년부터 2026년 8월까지 23건, 929억원어치가 손실 처리됐고 그중 8건은 팔아 보기도 전에 회사가 파산했습니다. 국가 입장에서 물납은 손해가 나는 제도이고, 그래서 세무서와 캠코는 받을 땅과 받지 않을 땅을 가립니다.

상담에서 「땅은 있는데 현금이 없다」는 말씀을 자주 듣습니다. 그 땅으로 상속세를 낼 수 있는지는 세 가지 요건과 한 가지 재량에 달려 있습니다. 물납 신청서 한 장이 세무서에서 어떻게 심사되는지를 순서대로 짚고, 부산 기장군 논으로 상속세를 내려다 불허된 사건과 반대로 불허가 뒤집힌 두 사건을 나란히 놓고 무엇이 갈랐는지 보겠습니다.

첫 번째 문 — 세 가지 요건은 모두 갖춰야 합니다

상속세 및 증여세법 제73조 제1항은 물납 요건을 셋으로 정합니다. 첫째, 상속재산 중 부동산과 유가증권의 가액이 상속재산가액의 2분의 1을 넘어야 합니다. 상속인이 생전에 증여받아 상속세에 합산된 재산도 여기 들어갑니다. 둘째, 상속세 납부세액이 2천만원을 넘어야 합니다. 셋째, 납부세액이 상속재산 중 금융재산의 가액보다 커야 합니다. 금전과 예금·적금·부금·계금·출자금·특정금전신탁·보험금·공제금·어음이 금융재산입니다.

즉 예금으로 낼 수 있는 만큼은 예금으로 내고, 그래도 모자라는 부분만 땅으로 내라는 구조입니다. 시행령 제73조는 여기서 한 걸음 더 나가서 물납할 수 있는 세액을 「납부세액에서 금융재산과 상장주식을 뺀 금액」으로 묶어 둡니다. 예금이 1억원 있으면 그 1억원은 반드시 현금으로 내야 하고, 나머지만 물납 대상입니다.

두 번째 문 — 신청은 신고서와 함께, 순서는 법이 정합니다

물납 신청은 상속세 신고서를 낼 때 같이 합니다. 신고를 안 했다가 고지서를 받았으면 그 고지서의 납부기한까지 신청할 수 있습니다. 연부연납을 받아 놓고 분납분을 물납하려면 그 분납세액의 납부기한 전까지 신청해야 합니다. 세무서는 신고기한이 지난 날부터 9개월 안에 허가 여부를 서면으로 알려야 하고, 평가에 시간이 걸리면 기간을 연장할 수 있으며, 그 기한까지 아무 서면이 없으면 허가한 것으로 봅니다.

어떤 재산으로 낼지도 순서가 있습니다. 국채·공채가 먼저, 다음이 처분 제한이 걸린 상장주식, 그다음이 국내 부동산, 그다음이 그 밖의 유가증권, 비상장주식은 다른 재산으로 부족할 때만, 상속인이 살고 있는 주택과 그 부수토지는 맨 마지막입니다. 상장주식은 원래 물납 대상이 아닙니다. 팔면 현금이 되기 때문입니다. 앞서 본 929억원 손실이 대부분 비상장주식에서 났습니다.

세 번째 문 — 국가가 안 받는 땅의 목록

시행령 제71조 제1항은 세무서장이 물납을 거부하거나 다른 재산으로 바꾸라고 명령할 수 있는 사유를 적어 놓았습니다. 부동산은 넷입니다. 지상권·지역권·전세권·저당권 같은 재산권이 설정된 경우, 물납 신청한 토지와 그 지상건물의 소유자가 다른 경우, 토지의 일부에 묘지가 있는 경우, 그리고 시행규칙 제19조의5가 정한 무허가 건축물과 그 부수토지, 소유권이 공유로 되어 있는 재산입니다.

여기 적히지 않은 사유, 예를 들어 맹지라든가 관리비용이 든다든가 하는 것은 어떻게 되느냐가 심판청구의 단골 쟁점입니다. 시행규칙의 마지막 호가 「제1호 및 제2호와 유사한 것으로서 국세청장이 인정하는 것」이라 열려 있기 때문입니다. 세무서는 「환가가 어려우면 부적당」이라고 읽고, 납세자는 「열거된 사유가 아니면 받아야 한다」고 읽습니다. 심판원은 그 사이 어딘가에서 사건마다 선을 긋습니다.

사건 — 기장군 논을 셋으로 나눴더니 더 안 받았습니다

조세심판원 조심 2026부1342 사건입니다. 2024년 9월 27일 어머니가 돌아가시고 자녀들이 부산 기장군의 논을 포함한 재산을 공동으로 상속받았습니다. 상속세를 신고하면서 일부는 현금으로 내고 나머지는 이 논으로 물납하겠다고 신청했습니다. 세무서가 등기부를 보니 2019년 6월 24일 한국전력공사가 송전선 등 전기공작물 때문에 지상권을 설정해 둔 땅이었습니다. 시행령 제71조 제1항 제1호 가목, 재산권이 설정된 부동산입니다. 세무서는 다른 재산으로 바꾸라는 변경명령을 보냈습니다.

상속인은 논을 세 필지로 나눴습니다. A필지 564제곱미터, 송전선이 지나가는 B필지 304제곱미터, C필지 1,129제곱미터입니다. 그리고 지상권이 걸린 B필지만 빼고 A와 C로 다시 물납을 신청했습니다. 조문에 적힌 사유를 없앤 것이니 이제는 받아야 한다는 논리입니다.

세무서는 캠코와 함께 현장에 나가 봤습니다. 땅은 상수원보호구역이자 소하천구역 안에 있었고, 캠코의 국유재산 처분기준은 상수원관리지역 안 국유지의 매각을 제한합니다. 게다가 가로로 길게 뻗은 부정형 땅의 한쪽 좁은 면만 도로에 닿아 있고 그 중간을 송전선이 수직으로 가로지르는 모양이라, 가운데 B필지를 빼고 나니 한쪽 필지는 B를 거쳐야만 들어갈 수 있는 맹지가 됐습니다. 2025년 8월 4일 세무서는 물납을 불허했습니다. 상속인은 10월 2일 이의신청을 거쳐 2026년 2월 2일 심판청구를 했습니다.

상속인의 주장은 이렇습니다. 요건이 갖춰지면 특별한 사정이 없는 한 허가해야 한다는 심판례가 있고, 나눈 땅에는 지상권도 묘지도 무허가건물도 없다. 상수원보호구역 매각 제한은 국가가 공익상 스스로 정한 것이지 땅의 흠이 아니고, 국가는 팔 시기를 조절할 수 있는 지위에 있다. 같은 면에서 최근 3년간 63건이 거래됐으니 안 팔리는 땅도 아니다. 맹지라는 이유만으로 부적당하다고 볼 수 없다는 심판례가 여럿 있다. 필요하면 B필지를 국가에 무상으로 기부할 수도 있다.

심판원의 답 — 나눈 뒤가 나누기 전보다 나빠지면 안 됩니다

심판원은 2026년 5월 14일 기각했습니다. 논거는 둘입니다. 첫째, A·C필지는 지상권 때문에 불허됐던 원래 땅의 일부인데, B를 빼고 나니 한 필지가 맹지가 되어 관리·처분 면에서 원래 땅보다 오히려 더 불리한 위치가 됐다. 시행령 제70조 제7항은 재산을 나누거나 나누는 것을 전제로 물납을 신청하는 경우에는 신청한 재산의 가액이 나누기 전보다 줄지 않는 경우에만 허가할 수 있다고 정합니다. 둘째, 상수원보호구역 안이라는 점을 세무서와 캠코가 현장확인으로 확인했다. 두 사정을 합치면 관리·처분이 부적당하다는 판단을 잘못이라 할 수 없다는 것입니다.

B필지 무상 기부 제안에 대해서는, 그러면 결국 원래 땅 전부가 물납 대상이 되어 처음 문제로 돌아간다는 세무서 의견이 그대로 받아들여졌습니다.

반대로 뒤집힌 두 사건 — 맹지와 관리비용

거제 사건(조심 2024부3109, 2024년 9월 10일)에서 세무서는 맹지라 접근이 어렵고 주거지역 인근이라 잡초 제거와 토사 붕괴 민원으로 관리비용이 계속 들 거라고 했습니다. 심판원은 항공사진과 현장사진으로 보면 접근이 아예 불가능하지는 않고, 그런 불리한 지형은 이미 감정평가액에 반영돼 있으며, 세무서 스스로 감정평가법인에 의뢰해 값을 매긴 땅을 재산가치가 없다고 볼 수는 없다고 했습니다.

이 사건에서 흥미로운 대목은 상속인이 심판청구 중에 신고가액을 개별공시지가에서 감정가액으로 낮춰 달라고 경정청구를 했고 세무서가 받아들여 상속세와 물납세액이 함께 줄었다는 점입니다. 맹지는 감정을 받으면 공시지가보다 낮게 나오는 경우가 있습니다.

경기 사건(조심 2025인2798, 2025년 11월 3일)은 맹지에다 옆 무허가주택의 부수토지라 토지만 단독으로 매각하거나 대부할 수 없다는 이유였습니다. 심판원은 주택과 땅 사이에 경계가 있고 주택을 우회해 들어갈 수 있으니 부수토지가 아니며, 캠코가 부수토지로 본 근거를 명확히 제시하지 못했다는 점을 들어 취소했습니다.

제가 이 결정들을 읽고 든 생각

세 사건을 나란히 놓으면 선이 보입니다. 시행령에 적힌 사유, 즉 지상권·소유자 불일치·묘지·무허가건물·공유가 실제로 있으면 납세자가 거의 못 이깁니다. 반면 맹지·관리비용처럼 조문에 없는 사유로 세무서가 거부하면 심판원은 「그건 값에 이미 반영된 것」이라며 납세자 손을 들어 주는 흐름이 뚜렷합니다.

기장 사건이 진 이유는 상수원보호구역 하나가 아니라, 지상권이라는 법정 사유를 없애려고 땅을 나눴다가 나누기 전보다 나쁜 모양을 만들어 버린 데 있습니다. 나누기 전에 「나눈 뒤 각 필지가 도로에 닿는가」를 지적도로 한 번만 확인했으면 결과가 달랐을 수 있는 사건입니다.

한 가지 더 말씀드리고 싶은 것은 물납의 값입니다. 시행령 제75조는 물납 재산의 수납가액을 상속세 신고 때 평가한 그 가액으로 정합니다. 공시지가로 신고했으면 공시지가로 받아 갑니다. 물납은 국가에 신고가액으로 파는 것입니다. 그래서 저는 상담에서 이렇게 말씀드립니다. 시세가 공시지가보다 확실히 높고 팔릴 땅이면 파는 편이 낫고, 팔리지 않는 땅이라 물납이 절실할수록 국가도 받으려 하지 않는다. 물납이 가장 유리한 땅이 물납이 가장 어려운 땅입니다.

부산 사례로 계산해 보면

가상의 예시입니다. 어머니가 남긴 재산이 기장군 토지(개별공시지가 8억원, 시세 12억원), 해운대 아파트 6억원, 예금 1억원으로 합계 15억원이고 자녀 둘이 상속합니다. 배우자는 없습니다. 일괄공제 5억원과 금융재산공제 2천만원을 빼면 과세표준 9억 8천만원, 산출세액 2억 3,400만원, 신고세액공제 3퍼센트를 빼면 2억 2,698만원입니다.

물납 요건은 셋 다 됩니다. 부동산 14억원은 상속재산의 절반을 넘고, 세액은 2천만원을 넘고, 세액 2억 2,698만원은 금융재산 1억원보다 큽니다. 다만 물납할 수 있는 세액은 세액에서 예금 1억원을 뺀 1억 2,698만원까지입니다.

A는 공시지가로 신고하고 논의 일부를 물납하는 경우입니다. 1억 2,698만원어치를 국가에 넘기는데 그 땅의 시세는 1억 9,047만원입니다. 6,349만원을 덜 받고 파는 셈입니다. B는 같은 면적을 시세에 팔아서 현금으로 내는 경우입니다. 상속받은 땅의 취득가액은 상속세 신고가액이므로 양도차익은 6,349만원, 양도세는 지방소득세 포함 약 977만원이고, 팔고 세금 내고 남는 돈이 5,372만원입니다. C는 감정평가를 받아 12억원으로 신고하고 물납하는 경우입니다. 수납가액이 시세이니 물납에서 손해는 없지만 상속세가 1억 5,326만원 늘어나므로 지금 시점에서는 가장 불리합니다.

그러면 물납은 언제 쓰느냐. 시세와 공시지가 차이가 작은 땅, 당장 팔리지 않는데 세무서가 받아 줄 만큼은 흠이 없는 땅, 그리고 상속인에게 매각을 진행할 시간과 여력이 없을 때입니다.

21년 현장에서 드리는 팁

상속세 상담에서 땅으로 내겠다는 말씀이 나오면 저는 등기부보다 지적도와 항공사진을 먼저 엽니다. 도로에 닿는지, 송전선이 지나는지, 묘가 있는지, 옆집 담이 넘어와 있는지, 지분이 형제와 섞여 있는지. 이 다섯 가지는 캠코 현장확인에서 반드시 나오고, 미리 알면 상속 등기 전에 정리할 수 있는 것도 있습니다. 공유 지분은 협의분할로 한 사람 명의로 몰아 주면 사유가 사라지고, 묘는 이장하면 됩니다. 지상권처럼 정리가 안 되는 것은 처음부터 다른 재산을 고르는 편이 빠릅니다.

가업승계와 M&A에서는 비상장주식 물납이 화두가 됩니다. 다른 재산이 없을 때만 받고, 받더라도 국가가 그 주식을 캠코를 통해 시장에 내놓습니다. 회사 지분 일부가 국가 소유가 된 채로 매각 협상에 들어가면 매수인이 꺼립니다. 가업상속공제, 연부연납, 사전증여를 먼저 놓고 물납은 마지막에 검토하는 이유입니다.