14년 보유한 땅에도 70퍼센트가 붙습니다

강화도에 논 1,652제곱미터를 사서 14년을 가지고 있던 분이 2022년 여름 그중 660제곱미터의 지목을 대지로 바꾸고 그해 9월 60제곱미터짜리 단독주택을 지었습니다. 그리고 넉 달 뒤인 2023년 2월 집과 땅을 함께 팔았습니다.

신고할 때는 전체에 70퍼센트 세율을 적용했다가, 두 달 뒤 땅은 14년을 보유했으니 땅값 차익은 기본세율로 해 달라고 경정청구를 냈습니다. 처분청은 거부했고 조세심판원도 2024년 9월 기각했습니다. 주택 정착면적의 열 배인 600제곱미터까지는 주택과 한 덩어리라 주택의 보유기간, 즉 넉 달을 기준으로 70퍼센트가 맞다는 것입니다.

기장이나 김해, 양산에 오래 가지고 있던 땅에 전원주택을 지어 살다가 사정이 생겨 급히 파는 상담이 한 해에 몇 번씩 있습니다. 그때마다 이 조문을 설명해야 합니다. 땅을 15년 가지고 있었어도 그 위에 집을 짓는 순간 부수토지의 시계는 집의 준공일에 맞춰집니다.

사건 — 14년 보유한 땅에 집을 짓고 넉 달 만에 팔았더니

조심 2024인3140 사건입니다. 2008년 7월 16일 인천 강화군의 논 1,652제곱미터를 취득했습니다. 2022년 3월 8일 그중 992제곱미터를 분할해 별도 필지로 떼어 냈고, 7월 14일 남은 660제곱미터의 지목을 답에서 대로 바꿨습니다. 9월 23일 단독주택 60제곱미터를 신축했습니다. 2023년 2월 1일 주택과 토지를 함께 양도했고, 5월 1일 신고하면서 소득세법 제104조 제1항 제3호의 1년 미만 보유 주택 세율 70퍼센트를 전체에 적용했습니다.

6월 30일 경정청구를 냈습니다. 논리는 넷이었습니다. 소득세법 제94조는 토지와 건물을 별개의 과세대상으로 구분하고 필요경비도 따로 계산하니 세율도 따로 적용해야 한다. 양도차익은 대부분 14년 동안 토지에서 쌓인 것인데 이를 주택 보유기간에 따라 한 번에 고율로 과세하는 것은 실질과세와 응능과세에 어긋난다. 단기 보유 주택 중과가 투기를 막기 위한 것이라 해도 장기 보유한 부수토지에 70퍼센트를 매기는 것은 목적과 수단의 비례를 잃은 재산권 침해다. 토지와 주택 소유자가 달랐다면 토지에 70퍼센트를 매길 수 없었을 텐데 같은 사람이라는 이유로 달라지는 것은 부당하다. 처분청은 8월 28일 법률의 근거가 없다며 거부했고, 이의신청을 거쳐 2024년 5월 9일 심판청구가 들어갔습니다.

심판원의 답 — 주택에는 딸린 토지가 포함됩니다

심판원은 2024년 9월 3일 기각했습니다. 논거는 조문 그대로입니다. 소득세법 제104조 제1항 제3호는 보유기간 1년 미만인 주택에 70퍼센트를 적용하고, 같은 항 제2호는 그 주택에 「이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다」고 명시하고 있으며, 시행령 제167조의5 제2호는 도시지역 밖 토지의 부수토지 범위를 주택 정착면적의 10배로 정하고 있다. 이 땅은 농림지역이라 도시지역 밖이고, 60제곱미터의 열 배인 600제곱미터까지가 부수토지다.

기획재정부도 2020년 8월 단기 보유 주택 세율을 올리면서 과세형평 제고를 이유로 들었고, 2022년 10월 해석에서 1년 이상 보유한 나대지에 집을 지어 1년 미만에 함께 팔면 부수토지에도 제3호 세율을 적용한다고 밝혔다는 것입니다.

조문 한 장 — 세율은 덩어리로, 공제는 자산별로

정리하면 이렇습니다. 양도차익은 토지와 건물을 따로 계산합니다. 장기보유특별공제도 자산별 보유기간으로 따로 계산합니다. 그런데 세율을 정하는 단계에서 주택과 그 부수토지는 한 덩어리가 되고, 그 덩어리의 보유기간은 주택을 기준으로 봅니다. 그래서 15년 된 땅 위에 넉 달 된 집이 있으면 땅의 공제는 30퍼센트를 받되 세율은 70퍼센트가 됩니다. 제104조 제1항 후단은 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당하면 큰 쪽을 택하라고 하니 기본세율로 계산한 금액과 비교해 큰 쪽이 세액입니다.

부산에서 실무적으로 더 중요한 것은 반대편의 규정입니다. 부산은 전 지역이 비조정지역이라 신축 주택을 2년만 보유하면 거주 없이도 1세대1주택 비과세가 됩니다. 부수토지도 도시지역 밖이면 10배, 도시지역이면 5배까지 함께 비과세입니다. 같은 땅, 같은 집이 준공 후 1년 11개월에 팔면 60퍼센트, 2년 1개월에 팔면 0원이 될 수 있습니다.

제가 이 결정을 읽고 든 생각

청구인의 두 번째 논리, 차익은 땅에서 쌓였는데 세율은 집이 정한다는 지적은 맞는 말입니다. 이 사건에서 60제곱미터 주택의 차익은 크지 않았을 것이고 14년치 땅값 상승분이 70퍼센트를 맞았습니다. 그런데 결론이 달라지기는 어렵습니다. 법이 주택의 정의에 부수토지를 넣어 두었고, 기재부가 그 해석을 공식화했으며, 심판원은 조문을 넘어서는 형평 판단을 하는 곳이 아니기 때문입니다.

제가 이 사건에서 더 눈여겨보는 것은 순서입니다. 지목 변경 7월, 신축 9월, 양도 이듬해 2월. 집을 짓기 전에 팔 계획이 있었다면 땅으로 팔았어야 했고, 집을 지었다면 최소 1년, 부산이라면 2년을 기다렸어야 했습니다. 아마 집을 짓고 나서 사정이 바뀌었을 것입니다. 그래서 상담에서 저는 착공 전에 한 가지를 묻습니다. 이 집을 2년 안에 팔 가능성이 있습니까. 있다면 집을 짓지 않는 것이 세금이 절반입니다.

부산 사례로 계산해 보면 — 같은 땅, 파는 방법 넷

가상의 기장군 땅입니다. 2010년 3월 600제곱미터를 1억원에 샀고, 2025년 6월 건축비 2억원을 들여 단독주택 60제곱미터를 지었습니다. 도시지역 밖이라 부수토지 배율은 10배, 600제곱미터 전부가 부수토지입니다. 양도가액은 8억원, 토지 5억원에 건물 3억원으로 나뉩니다. 다른 주택은 없습니다. A는 준공 후 2년을 보유하고 1세대1주택으로 파는 경우, B는 준공 후 1년 안에 파는 경우, C는 1년에서 2년 사이, D는 집을 짓지 않고 땅만 파는 경우입니다.

A는 0원입니다. 부산은 비조정이라 거주요건이 없고, 신축 주택을 2년 보유했으면 12억원 이하 1세대1주택 비과세이며, 도시지역 밖 부수토지는 10배까지 함께 비과세이기 때문입니다. B는 약 2억 9,068만원입니다. 토지 차익 4억원에서 15년 장기보유특별공제 30퍼센트를 빼고 건물 차익 1억원을 더한 과세표준 3억 7,750만원에 70퍼센트를 적용합니다. 기본세율로 계산하면 1억 2,506만원인데 큰 쪽을 택하니 70퍼센트입니다.

C는 60퍼센트로 약 2억 4,915만원입니다. D는 집을 짓지 않고 땅으로 파는 경우로, 농지를 직접 경작하지 않았으면 비사업용 토지라 제104조 제1항 제8호의 별도 세율표가 적용되지만 그래도 약 1억 2,459만원입니다. 집을 지어 넉 달 만에 파는 것이 집을 안 짓는 것보다 1억 6,000만원 더 내는 구조입니다.

강화도 사건의 청구인이 원했던 계산, 즉 토지는 기본세율로 건물만 70퍼센트로 나눠 계산하면 얼마가 됐을지도 보겠습니다. 토지 과세표준 2억 7,750만원에 기본세율로 8,551만원, 건물 1억원에 70퍼센트로 7,000만원, 합쳐 1억 5,551만원, 지방소득세를 포함해 약 1억 7,106만원입니다. B와의 차이 1억 2,000만원이 이 사건에서 다툰 금액의 구조입니다.

21년 현장에서 드리는 팁

전원주택 상담이 오면 저는 착공 전에 달력 하나를 드립니다. 준공 예정일부터 1년, 2년이 되는 날을 적고 그 옆에 세율 70퍼센트, 60퍼센트, 그리고 부산이면 비과세를 씁니다. 지목 변경일이나 착공일이 아니라 준공일이 기준이라는 것을 같이 적어 둡니다. 급히 팔 사정이 생기면 집을 짓지 않는 것이 세금이 절반이라는 것도 그 종이에 있습니다.

그리고 땅이 넓은 분에게는 배율 계산을 해 드립니다. 도시지역 밖 10배, 수도권 밖 도시지역 5배, 수도권 주거·상업·공업지역 3배. 배율을 넘는 땅은 주택과 무관하게 비사업용 판정을 따로 받으니 필지를 미리 나눌지도 그때 정합니다. 법인이나 사업체를 물려주려는 분 중에 공장 부지 옆 땅에 사택을 지어 두신 경우가 있습니다. 승계 과정에서 그 사택을 정리할 때 이 규정이 그대로 적용되니, 승계 일정과 사택 처분 일정을 같이 놓고 보시기 바랍니다.