계약서 금액을 다르게 적으면 비과세가 사라집니다

아버지가 2017년에 판 집이 있습니다. 한 채뿐인 집이라 양도세는 비과세였고 신고할 것도 없었습니다. 아버지는 이듬해 돌아가셨고, 아들은 상속세를 신고했습니다. 그리고 2년 뒤 상속세 조사에서 아들은 「아버지가 집을 얼마에 팔았는지」를 소명하다가, 계약서와 등기부에 적힌 금액이 실제 받은 돈보다 높다는 사실을 스스로 밝혔습니다. 매수인이 대출을 더 받으려고 금액을 올려 적자고 해서 아버지가 그렇게 해 준 것이었습니다.

그 결과 2021년, 아버지가 4년 전에 판 집에 양도세가 나왔습니다. 비과세 요건은 그대로였는데도 그렇습니다. 국토교통부 자료로는 편법 증여와 가격 거짓 신고로 국세청에 통보된 건수가 2024년 2,595건에서 2025년 4,108건으로 한 해 사이 두 배 가까이 늘었습니다. 계약서 금액을 실제와 다르게 적었을 때 세법이 어떻게 작동하는지, 해운대 아파트 사례로 금액을 계산하고, 매도인·매수인·중개사가 각각 무엇을 잃는지 정리하겠습니다.

사건 — 상속세 조사에서 스스로 밝힌 업계약서

조세심판원 조심 2021부5170 사건입니다. 아버지는 2011년 1월 17일 증여로 취득한 대지 310.4제곱미터와 주택 528.99제곱미터를 2017년 1월 4일 양도했습니다. 1세대 1주택이라 양도세 신고를 하지 않았습니다. 2018년 6월 7일 아버지가 돌아가시고 아들이 상속인이 됐습니다.

아들은 2018년 11월 28일 매수인을 상대로 소송을 냈습니다. 등기부에 적힌 매매대금 가운데 받지 못한 돈이 있으니 달라는 것이었습니다. 법원은 실제 매매대금은 계약서 금액과 다르다며 아들의 청구를 기각했고, 아들은 소송비용 때문에 항소를 포기했습니다.

2019년 7월 15일부터 8월 31일까지 상속세 조사가 있었습니다. 세무서는 아버지가 집을 판 돈을 어디에 썼는지 물었고, 아들은 소명 과정에서 실제 매매대금은 계약서보다 낮으며 매수인의 대출을 위해 신고가액을 높게 하기로 쌍방이 합의했다는 확약서를 냈습니다. 실제 받은 돈이 적으니 상속재산도 줄어 상속세 일부를 환급받았습니다. 그해 10월 15일 매수인은 군청에 실거래가를 수정신고했고, 12월 2일 군청은 실거래 정밀조사 결과를 세무서에 통보했습니다. 세무서는 2021년 3월 15일 아버지의 2017년 귀속 양도세를 아들에게 고지했습니다.

아들은 심판청구에서 입장을 바꿨습니다. 등기부 금액이 실제 금액이고, 확약서와 위임장은 아버지 사후에 매수인이 소급해서 위조한 것이라는 주장입니다. 확약서 작성일은 2016년 12월 1일인데 첨부된 인감증명서 발급일은 2017년 1월 14일이고, 위임장에는 아버지 날인이 없으며, 매수인이 수정신고할 때 인감증명서를 위조했다는 것입니다. 당시 시세가 등기부 금액 이상이었다는 점도 들었습니다.

심판원의 답 — 본인이 밝힌 사실은 되돌릴 수 없습니다

심판원은 2021년 11월 9일 기각했습니다. 논거는 다섯입니다. 상속세 조사 때 아들 본인이 실제 매매대금이 계약서와 다르다고 밝혔다. 군청의 부동산 거래신고 정밀조사에서도 실제 금액이 확인됐다. 아들이 매수인을 상대로 낸 소송에서 법원이 실제 대금은 계약서와 다르다고 판단했다. 아들은 그 낮은 금액을 근거로 상속세 일부를 돌려받았다. 매수인이 사후에 서류를 조작했다는 주장에는 객관적 입증자료가 없다.

요컨대 상속세를 줄일 때는 실제 금액이 낮다고 하고 양도세를 다툴 때는 계약서 금액이 실제라고 하는 것은 받아들일 수 없다는 것입니다.

조문 — 비과세 요건을 갖춰도 세액을 뺍니다

소득세법 제91조 제2항은 이렇게 돼 있습니다. 토지·건물을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우, 비과세나 감면 규정을 적용할 때 비과세·감면받았거나 받을 세액에서 다음 금액을 뺀다. 비과세라면 「비과세를 적용하지 않았을 때의 산출세액」과 「계약서 금액과 실지거래가액의 차액」 중 적은 금액, 감면이라면 「감면세액」과 「차액」 중 적은 금액입니다. 조세특례제한법 제129조는 8년 자경농지 감면 같은 조특법상 감면에도 같은 규정을 적용합니다.

부산 사례로 계산해 보면

가상의 해운대 사례입니다. 2018년 3월 5억원에 산 아파트를 2026년 9월 9억원에 팔았습니다. 12억원 이하 1세대 1주택이라 양도세는 0원입니다. 그런데 매수인이 대출 때문에 계약서를 10억원으로 써 달라고 했거나, 반대로 취득세를 아끼려고 8억원으로 쓰자고 해서 그렇게 했다고 합시다. 차액은 어느 쪽이든 1억원입니다. 2년 뒤 정밀조사로 드러났다고 가정합니다.

8년을 보유하고 8년을 거주했으면 장기보유특별공제가 64퍼센트라 비과세를 적용하지 않았을 때의 산출세액이 3,408만원입니다. 차액 1억원보다 적으니 3,408만원을 냅니다. 여기에 거짓계약서는 부정행위라 무신고가산세가 40퍼센트, 납부지연가산세가 2년치, 그리고 과태료가 붙습니다. 과태료는 실제 거래가격과 신고가격의 차이가 실제 거래가격의 10퍼센트 이상 20퍼센트 미만이면 실제 거래가격의 4퍼센트이니 9억원의 4퍼센트인 3,600만원입니다. 합계 약 8,918만원입니다.

부산은 조정대상지역이 아니라 비과세에 거주요건이 없습니다만, 거주를 안 했으면 장기보유특별공제가 16퍼센트로 떨어져 산출세액이 1억 746만원이 됩니다. 이때는 차액 1억원이 상한이 되어 1억원을 내고, 가산세와 과태료를 합치면 약 1억 9,206만원입니다. 정상 계약서였으면 0원이었을 세금입니다.

매수인도 남 일이 아닙니다. 같은 기준의 과태료를 따로 내고, 다운계약이었다면 취득세 과소신고분이 추징되며, 이 아파트를 나중에 팔 때 자기 비과세·감면에서 산출세액과 1억원 중 적은 금액을 뺍니다. 중개사도 거짓 신고를 조장하거나 방조했으면 과태료와 함께 등록취소나 업무정지를 받고, 매도인이 중개사에게 거짓 신고를 요구한 것만으로도 과태료 대상입니다.

제가 이 결정을 읽고 든 생각

이 사건에서 아들이 잘못한 것은 없습니다. 계약서를 쓴 사람은 아버지이고, 아들은 상속세 조사에서 사실대로 말했을 뿐입니다. 그런데 그 사실대로 말한 것이 4년 전 양도세로 돌아왔습니다. 저는 이 결정이 법리로는 맞다고 봅니다. 제91조 제2항은 누가 요구했는지, 누가 이득을 봤는지를 묻지 않습니다. 계약서 금액이 실제와 다르면 적용됩니다. 그리고 상속세 조사에서 처분대금의 사용처를 묻는 것은 기본 순서라, 피상속인이 생전에 판 부동산의 계약서는 언젠가 반드시 세무서 책상 위에 올라옵니다.

다만 아들이 한 번은 이길 수 있었다고 생각합니다. 2018년 11월의 소송입니다. 등기부 금액을 기준으로 「못 받은 돈」을 달라고 한 순간, 법원이 「실제 대금은 계약서와 다르다」는 판결문을 써 주었고 그 판결문이 3년 뒤 심판원에서 결정적 증거가 됐습니다. 상속 직후 아버지의 거래를 정리할 때 세무사와 먼저 상의했다면 소송 대신 다른 길을 찾았을 것입니다.

반대로 납세자가 이긴 사례도 있습니다. 조심 2022전5104 사건에서는 1970년대부터 농사지은 분이 농지와 다른 부동산을 한 계약으로 팔면서 공사비용을 감안해 총 매매대금을 정했는데, 세무서가 계좌 입금액과 계약서 금액이 다르다며 8년 자경 감면을 배제했습니다. 심판원은 계약서상 양도금액이 실지거래가액으로 보이는 이상 당초 신고 때 낸 계약서 금액도 실지거래가액과 다르다고 보기 어렵다며 취소했습니다. 계약서와 입금액이 다르다고 무조건 거짓계약서는 아닙니다. 계약 구조로 설명되고 그 설명이 서류로 남아 있느냐가 갈림길입니다.

21년 현장에서 드리는 팁

매매 상담에서 저는 네 개의 숫자를 나란히 놓습니다. 계약서 금액, 등기부 거래가액, 실거래 신고가액, 그리고 통장에 실제로 오간 돈입니다. 이 넷이 같으면 비과세든 감면이든 걱정할 것이 없고, 하나라도 다르면 나머지 셋이 아무리 맞아도 그 하나가 문제가 됩니다. 매수인이 「대출 때문에 조금만 올려 주세요」라고 하면 저는 매도인께 그 자리에서 거절하시라고 말씀드립니다. 매도인이 잃는 것은 비과세이고, 매수인이 잃는 것은 자기 비과세와 과태료이며, 둘 다 10년 동안 살아 있는 위험입니다.

상속세 신고를 맡으면 피상속인이 최근 10년 안에 판 부동산의 계약서를 먼저 받습니다. 처분대금 사용처 소명은 상속세 조사의 첫 질문이고, 거기서 계약서와 입금액이 다르면 상속세와 양도세가 동시에 움직입니다. 가업승계와 M&A에서도 마찬가지입니다. 회사가 보유한 부동산의 취득 계약서에 이런 흠이 있으면 실사에서 우발채무로 잡혀 가격을 깎이고, 매수인 측 세무사가 반드시 봅니다.